長崎の材木屋のオヤジ日記

失敗しない土地選びの秘訣 その4

みなさん、GWはいかがお過ごしでしたか？

私は、５日に伯父と祖母の３３回忌の法事があり大分まで行ってきました。

懐かしい顔との再会や、子供達がいつの間にかりっぱな大人になってたり。

心温まる１日を過ごしてきました。(^_^)



さて、今日は、あなたにピッタリな土地を探す方法をお話しますね。

具体的な土地の探し方の前に、是非、知っておいて欲しいことがあります。

それは、多くの人が、自分が本当に欲しいものを知らないということです。

「え〜、そんなことないでしょう」

って思いました？

確かに家を建てる土地を探している。

それはわかります。


でも、私のところに相談に来て、

「土地がなかなか見つからないんです？」

って言うんですね。

そんな時、私はこんな質問をします。

「外食する時、お店はどのように決めてます？」

そうすると、こんな返事が返ってきます。

「その時によります」

そうなんです。

まず、何が食べたいか？

日本料理、中華料理、フレンチ、イタリアン・・・。

誰と一緒？

ひとり、２人、４人、１０人・・・。

目的は？

腹を満たすため、友達との懇親、お客様を接待・・・

予算はいくら？

１，０００円、５，０００円、２０，０００円・・・。


これらがわかってれば、行く店は決まりますよね。

しかし、もし、何もわかってなくて、

「どこかおいしい店ない？」

って聞かれても、答えようがないですね。


　
勘のするどい高波さんなら、もうおわかりですね。

土地選びも同じです。

なかなか決まらない人は、条件を決めないまま探してるんです。

だから、１年経っても自分にぴったりの土地が見つからないんです。


それで、土地探しを始める前に、あなたが決めておくべきことが５つあります。


まず一つ目は、不動産の価値をどのように考えているかです。

財産と考えてるのか？

それとも、

消費するものとして考えてるか？


別な言い方をすれば、

日常生活の便が優先か、自然環境が優先かということです。


日常生活の便を優先すると、市街地で駅にも近く、買物も便利な場所になります。


こういう所は、多くの人が住みたいと思います。

ですから、そういう不動産は売りやすいんです。

つまり、財産としての価値が高いんですね。


一方、自然環境を優先すれば、郊外の静かな場所になりますね。

こういう所は、交通の便も、生活の便もよくありません。

だから、いくら安くても、なかなか売れません。

それは、車といっしょで、ローンを払いながら消費していることになるんです。

つまり、

財産としての価値は低いということです。


みなさんは、どちらかにしますか。

あなたの価値観で決めてください。

もちろん、生活の便がよくて、自然環境も良いところという気持ちはわかります
。

でも、どちらを優先するかを決めておかないと、土地探しで混乱します。

もしなかなか土地が決まらないなら、まずここからスタートしてください。


ただし、これって、実はすごく難しいんですよね。

なぜなら、夫婦でもそれぞれ価値感が違うからです。

「互いの価値観を尊重してます」

って言われそうですが・・・

普段の生活ではもちろんそうでしょう。

でも、大きな決定をしなければいけないとなれば話は別です。

家は、一生に一度の大きな買い物ですからね。

お互いの価値観がぶつかります。


そこでポイントの二つ目は、お互いの価値観をすり合わせることです。

決して、

「あなたはおかしい」

って言わないでくださいね。

価値観は、人それぞれ違うんですから。

「わたしはこう思うけど、あなたはどう？」

って感じですね。

じゃ、平行線になったらどうしたらいいか、それは一番最後に話しますね。


三つ目は、誰（または何時）を中心に考えるかです。

具体的には、旦那さんか、奥さんか、それとも子どもかってことです。

一番多いのが、子ども中心です。

「長男が来年４月に入学するんで、それまでに入居したいんですが。」

そういう人たちは、夫婦二人になったときのことをあまり考えてません。

子どもと一緒に過ごせるのは、１０年から１５年です。

長くても２０年でしょう。

それに比べ、夫婦だけで暮らす年月はずっと長いはずです。


でも、もう、お気づきだと思いますが、

誰を中心に考えるかよりも、あなたや、あなたの家族が何を優先するかなんです。


もし、みなさんが、仕事を優先するなら、職場に近いところになるでしょう。

子どもを優先するなら、学校区で探すことになるでしょう。

いずれにしても、誰を中心に考えるかで、住む場所もいろいろ変わってきます。

でも、それが決まれば、絞り込めるんですけどね。


四つ目は、予算配分を考えることです。

まず、予算の考え方なんですが、

「今の生活より質を落とさない」

これを、忘れないでくださいね。


と言うのが、家を建てて、生活レベルが落ちる人が多いからです。

特に、目いっぱい住宅ローンを組んでる人に多いんです。

何のために家を建てるんでしょうか？

今より生活を楽しむためではありませんか？

家は建ったが生活は苦しくなった、これでは本末転倒ですよね。


ですから、資金計画はとても大事なんです。

ところで、その資金計画ですが、

ファイナンシャルプランナーなどお金の専門家に相談されることをお勧めします
。

どれぐらいの予算が適正か、適切な判断をしてくれます。

「自己資金を貯めてからにしてください」

って言われるかもしれませが。

でも、その時は、そのアドバイスに従ってください。


さて、予算配分についてですが、まずは総予算を決めます。

次に、建物にかける予算を決めてください。

建物の予算が決まれば、総予算からそれを引けば土地の予算（諸費用を含めて）
がでます。


ところで、

「なぜ建物の予算を先に決めるの？」

って思いました？

それは、土地がない人は、

「まずは土地を」

って思ってて、建物についてあまり考えないからです。

土地を買えばそこに家を建てるわけですから、

そこにどんな家が建つかは知っておかないとあとで困ります。

土地が高かったんで、希望する家が建てられなかったという例がよくあります。

高波さんがそうならないために、まず、家の予算を決めてください。


最後の五つ目は、みなさんのこだわりです。

例えば、

海が見える場所とか、眺望とか。

あるいは、○○町とか、学校区とか、駅から５分以内とか。

なぜ、こだわりが最後かというと、数多くの中から絞り込む時に役立つからなん
です。

こだわりがあると決めやすいんです。

それに、そのこだわりが実現すれば満足度が高くなるんです。


よくあるのが、あれもこれもでどっちつかずで決めてしまうケースですね。

買ったあとで後悔するのがこのパターンです。

これは家のプランづくりでも役に立ちますので覚えておいてくださいね。

もちろん、こだわりすぎるのはよくありません。

何年たっても見つからないということになるので、こだわり過ぎに注意してくだ
さい。


で、最後に夫婦や家族の間で意見がまとまらなかった場合、どうしたらいいかで
す。

やっぱり、こだわりを一つだけ取り入れてあげることです。

一つ実現できれば、それで満足できます。

これ、夫婦円満の秘訣です。


では、また。

失敗しない土地選びの秘訣 その3

今日、太郎(犬)の注射の日。

いつもと違う時間帯のお散歩に

戸惑いながらも喜ぶ太郎・・・

続きはそのうち【もも・太郎・小太郎】で(^_^)

さて、土地選びの秘訣は・・・


「こんな所、よく買ったね」

と言う話を、時々聞きます。

よく注意すればわかるのに、よほど買い急いだのか、

それとも、

不動産業者の口車にのせられて買ってしまったのか。

いずれにしろ、ちゃんとみておけば、買わずに済んでたんです。

あなたがそうならないために、安くても買ってはいけない土地について話しますね。


まず一つ目は、給排水が整備されていない（できない）土地です。

これ、結構あります。

ある程度費用をかければ、整備できる土地と、

お金をかけても整備できない土地があるんです。


実際の例で言うと、二つのパターンがあります。

一つは、今まで使っていなかったから設備していなという土地。

もう一つは、本来は整備しないといけないのに、整備せずに使っていた土地。

後者は、お金がかかるので、整備しなかった土地です。

できれば、避けたほうがいいですね。


それで、みなさん、

不動産業者に、

「給排水は整備されてますか？」

とたずねてください。

もし、できてないなら、費用がどれくらいかかるかを聞いてください。


二つ目ですが、周辺に嫌悪（けんお）施設がある土地です。

一般的に、このような施設がある周辺の土地って安いんですね。

何を嫌悪施設と呼ぶかは、価値感によるんですが、

例えば、

近くに火葬場がある場合。

たとえ隣になくても、匂うようだといやですね。

なので、風向きも要チェックです。


臭いと言えば産廃処理施設です。

これは、風向きにもよるんですが、結構離れてても匂いますね。

地域住民が署名活動をして撤去を求めても、立ち退かせるのは難しいんです。


だから、最初に話した用途地域は大事なんです。

規制に守られてるところを選んでくださいね。

また、このような施設があるところは避けたほうがいいですね。

ちなみに、このような嫌悪施設の有無は、契約時の「重要事項説明書」

に書かれてるんで、必ず確認してくださいね。

もし、記載されてなくて、あとで嫌悪施設だとわかった場合、

例えば、

暴力団の事務所など。

その場合は、契約を解除できます。


３つ目ですが、大きな河川の近くや谷地にある土地です。

これはある程度、想像つきますよね。

河川の氾濫による水害とか、地番沈下の不安もあります。

高松でも平成１６年の台風２３号で、河川が氾濫し大きな被害がでましたね。

死者１１名、重軽傷者２８名、家屋の全壊４８戸、半壊４０戸、

床上浸水４，４３１戸、床下浸水１３，３３６戸。

ですから、みなさん、

河川の近くや谷地はなるべく避けてください。


それと最後の4つ目は、見晴らしがいい土地です。

確かに、こういう土地は、開放感や眺望が魅力です。

バブルのころに、傾斜地の造成が盛んに行われてました。

人気があったんですね。

しかし、これも平地の土地と比べると土砂崩れや、地番沈下の恐れがあります。

ですから、眺望重視でない限り、こういう土地も避けておいたほうが無難でしょ
う。


以上、４つほど安くても買ってはいけない土地を話しました。

いずれもこのような土地を絶対に買ってはいけないということではありません。

安いには、安いなりの理由があるということです。

安くて良い土地はありません。

ですから、安い土地を買う場合は、リスクを十分承知したうえでそうしてくださ
い。

では、また。

失敗しない土地選びの秘訣 その2

「土地を安く買う方法って、あるんですか？」

これ、女性からよく聞かれる質問なんです。

同じものなら、できるだけ安く買いたい。

女性は特にそうなんでしょうね。

まあ、私もスーパーでは、半額になるまで待って買います（苦笑）。

なので気持ちはよくわかります。


同じものなら、なるべく安く買いたい。

みなさんもそうじゃないですか？

建物は値切ると手抜きされる恐れがあるんですが、土地は同じものです。

だから、土地はいくら値切っても良いんです。

安く買わないと損ですよね。


そこで、今日は、同じ土地を安く買う方法を３つご紹介しますね。


まず一つ目。

分譲地で売れ残りを探す方法です。

分譲地と言うのは、売る目的で作られた土地です。

だから、業者は、早く売りたいわけです。

さきほどのスーパーの話ですが、惣菜などはその日のうちに売りきりたい。

そうでないと廃棄処分しなければいけません。

だから夕方になると値引きしてるんですよね？

分譲地も同じで、売れ残りは、ディスカウントされやすいんです。

ただし、売れ残ってる理由を確かめることをお忘れなく。


二つ目は、売り急ぎの土地を探す方法です。

分譲業者と違って、一般の方が土地を売る理由はいろいろです。

いつか売れればいいと言う人もいれば、早く処分したいと言う人もいます。

でも、根本は、一つ目の考え方とおんなじなんです。

ようは、

急いで売りたいか？、いつでも良いか？

という違いなんですね。


例えば、

急いで売りたい理由に、相続税の納付があります。

そういう人は、相続した土地をできるだけ早く売りたいと思うんです。

一方、先祖代々の土地だからなるべく手放したくないという人もいます。

最近は、早く売って換金したいっていう人が増えてますね。


それと会社なら倒産、個人なら破産というケースです。

つまり、

そういう売り急ぎの土地は、値引き交渉できるということですね。


そこで、勘のいいみなさんならもうおわかりだと思います。

買いたい土地があるなら、不動産業者に、

「どうして売りに出されてるんですか？」

って、聞いてください。

もし、売り急いでるなら、安く買えますね。


それに、この質問にちゃんと答えてくれる業者さんは、良い業者です。

なぜなら、買主さん（あなたのこと）のことを考えてる業者だから。

ですから、是非、聞いてください。



それから３つ目は、競売物件を探すという方法です。

「競売」って聞くと、問題のある物件と感じるかもしれませんね。

でも、競売物件は裁判所が売主で、入札で行われる正当な取引なんです。

価格ですが、相場の７〜８割で購入できます。


ただ、いわゆる破産者が清算手続きをしないので、強制的に売り出されていて、

いさぎ良くない人がいたりします。

落札しても、退去してくれないんです。

中古住宅などは、中を見ることができません。


そんなわけで、債権債務があまり複雑でない物件を選んでください。

また、専門家に手続きを代行してもらうという方法もあります。


ところで、

じつは、不動産を安く買う、究極の秘訣があるんです。

それは、

みなさんが、買いたい価格の理由を説明することです。

以外と、説得力があり、効果もあるんですが、あまりこれをやる人がいません。


不動産価格に定価はありません。

売値は、あくまで売主の希望金額なんです。

値段の根拠だって、

「せめてローンを完済できる金額で」

とか、

「○千万円以下では売りたくない」

など、理由は曖昧なんです。


もちろん、不動産業者から、

「この辺の相場は坪○○万円位なんで、○千万円ぐらいで様子みますか？」

というアドバイスもあるでしょう。

でも、価格を決めてるのは売主です。


そして、先ほどいったように買う側にも問題があります。

新聞広告や情報誌で見た値段を、定価だと思い込んでるんです。

値札がついてたら、その値段で買うのが普通ですからね。

大阪のおばちゃんは違いますが（笑）。


スーパーでは特にそうでしょう。

安くしてとは言えないから、値引きされるまで待ってる。

そういう待ちの姿勢が、業者の都合で契約させられる原因なんです。


ですから、みなさん、

値段は交渉できるということを知ってください。

だって、定価なんかないんですから。

どんどん値切ってください。

海外でお土産を買うときに値切ってますよね？

同じような感覚でいいんです。

気軽な感じで。


もし、あなたが値切るのを業者がいやがるようなら、その業者は信頼できません
。

業者は買主であるあなたの代理ですから、あなたの味方のはずです。

業者が売主の代理もかねてたら中立の立場になりますが。


どうして、その価格にして欲しいか。

その理由をしっかり伝えてください。

例えば、

総予算が２，５００万円で、建物に１，５００万円必要なので、

土地代は、１，０００万円までなんです。

単に、１，０００万円にして欲しいというより説得力があると思いませんか？

別にどんな理由でもいいでんす。

理由をつけるだけで、承諾してくれる確立が高くなるんです。


みなさん、

買いたい価格の理由を説明するだけで、土地は安く買えるんです。


ではまた。






追伸、オマケで安く買う秘訣をもう一つ。

それは、売主から直接買うことです。

なぜ？

それは、仲介手数料を払う必要がないからです。

一番最初のメールでもお伝えしましたが、

業者を通すと仲介手数料として、３．１５パーセント＋６３，０００円が必要で
す。

例えば、土地が１５００万円だと、手数料として５３万５５００円いるんです。

でも、売主が不動産業者の場合、法律で、請求できないことになっています。

先ほどの例でいえば、５３万５５００円払わずに済むんです。

ですからみなさん、売主が誰かを調べてくださいね。

失敗しない土地選びの秘訣 その１

みなさん、こんにちは。

かなりぃのご無沙汰です。

前回の「家づくり5つの落とし穴」では、色んな意味で反響が多くて

すごく、ありがたく思ってます。

やはり、家作りを少しでもお考えの方は、

生きた情報を欲していると改めて認識しました。

で、今回はその時に要望が多かった、土地の選び方のコツを知りたい

と、言う声にお答えする形で書いてみました。

五回の分けて搭載する予定です。よかったら、読んでみてください。

で、題して【失敗しない土地選びの秘訣】です。

まず最初に、一戸建てに向く土地、向かない土地について話しますね。

土地を探してる人は、土地だけが欲しいわけじゃないはずです。

土地を買ったら、そこに家を建てる。

だから、建物を建てるのに向くかどうかは大切な要素です。

チェックすべき点は、３つあります。


まずは、用途地域です。

実は、家を建てる人はこれを案外見落としてます。

でも、非常に大事なことなんで説明しますね。


用途地域というのは、住居、商業、工業用など土地利用を決めたもので、

１２種類あります。


第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域


これらの用途地域が指定されると、それぞれの目的に応じて、建てられる

建物の種類や大きさに規制がかかってくるんです。


結論は、「第一種低層住居専用地域」が、住宅用地としては一番理想です。

下ほど、住環境は悪くなります。

ですから、なるべく上の地域のほうが、住むにはいいわけです。


例えば、

「第一種低層住居専用地域」

主に２階建て程度の戸建て住宅・アパートが建っている地域です。

この地域では、建物の高さは１０メートルまでと制限されています。

また、お隣の敷地から１メートル以上あけて家を建てなくてはいけません。


ようするに、住環境を保全する地域になってるんですね。

この地域には、ホテルや百貨店や商業ビルなどは建てられません。

ですから、ある日突然、隣の空き地にパチンコ屋ができたとか、マンションが

建って日当たりが悪くなったとか、そういう心配はありません。

つまり、一戸建てに向く土地ですね。


もしみなさんが、将来、小さいけど何かお店をしたいと思ったとき、

店舗兼用住宅なら大丈夫な地域です。

ただ、物件が少ないので、探すのはなかなか難しいのが現実です。


それと、用途地域以外の土地を、俗に一般白地地域と呼んでいます。

市街化調整区域です。

ここも一般の住宅は建てられます。

だだ、どちらかというとこの地域は規制がゆるやかです。

危険物の貯蔵所、大きな騒音がするような工場とか、それからいわゆる

風俗営業のような施設以外は建てられます。


仮にこの地域に気に入った分譲地があったとしましょう。

でも、そこは、ファッションホテルを建てられる地域なんです（苦笑）。

ですから、住む場所としては、避けたほうが無難でしょうね。

つい、最近、私の事務所の南にパチンコ屋さんができ、車は多くなるは、

ネオンはギラギラで、一気に環境が悪くなりました。

私は日中だけなんでまだいいんですが、住んでいる人は悲惨ですよね。


さらに、避けておいた方がいい地域が他にもあります。

それは「環境保全地域」と呼ばれる所です。

ここは、がけ崩れや土砂崩れの危険を覚悟しなければいけません。

ですから、よほどこだわりがない限り止めたほうがいいでしょうね。



次は、地形です。

どんな土地でも家は建つんですが、やはり地形も気をつけるべきです。

まず、一般の分譲地。

ここは、住宅用地として整備しているんで、特に問題はありません。

ただ、それでも売れ残りの土地はちょっと注意が必要です。

例えば、盛土して造成した土地は、地盤沈下などの問題があります。

また、土地の形が悪いと、設計や施行のときにどうしても制約があります。

いずれの場合も建築時のコストアップにつながる場合があるんです。


土地の形で理想をいえば、間口１２メートル以上、奥行きが１５メートル以上。

それで、南か北に道路があれば、一戸建てに向いた土地になります。

だた、このような土地は少ないので、あくまで一つの目安として考えてください
ね。


あと、周りの土地をよくみてください。

特に、周りに広い土地や、遊休地などがある場合は気をつけてくださいね。

例えば、そこにマンションが建ったり、分譲地になったりする場合があるからで
す。

そうなると、急に住宅密集地になり住環境が悪くなります。

ですから、周りの土地も考慮にいれてくださいね。



最後は、接面道路の幅員と方位です。

一番いいのは、南側に道路があって、その道路幅が４メートル以上ある土地です
。

南側道路だと、たとえ南に新しい家が建っても日当たりや通風が確保できます。

ただ、全ての土地が南側道路と言うのは現実的ではありません。

そこで、４メートル以上の道路幅のある道に土地が接していることが重要です。


次の話は、土地について勉強されてるなら、知ってるかもしれませね。

もし、道路幅が４メートル未満の場合は、建築基準法で道路後退制限があります
。

それは、道路の中心線から２メートルまで後退して、家を建てなければいけませ
ん。

建物だけでなく、門塀などもだめなんです。

自分の土地なのに自由にできないなんて、なんか損した気分ですね。

ですから、道路幅が４メートル以上の土地を優先してください。


それと、土地が道路に２メートル以上接してないと建物を建てられません。

専門用語で「接道義務」と言います。

接道義務違反の土地は、不動産の広告に「再建築不可」とか「建築不可」とか、

表示されてるので、注意してみてくださいね。


今日はなんか難しい話でしたね。

では、また。


ヤマトクホーム　　　http://nagasaki-kinoie.jp/cat16/

「家づくり5つの落とし穴」 最終回

http://www.nagasaki-kinoie.jp




今日は、「家づくり5つの落とし穴」の最終回です。

最初言いましたが、最後にもう一度繰り返します。

「予算は限られているけれど、できるだけ、良い家を建てたい。」

そして、せっかく建てるんだから、

「絶対に失敗したくない」

これは、誰もが心から願っていることですよね。


今振り返ってみると、住宅業界の裏側を暴露し過ぎた面もあります。

（実際、どこぞのメーカーさんからお叱りコメントを、こっそりいただきました。）


これまでの経験から、みなさんと業者が、どうすれば信頼関係を持って、

スムーズに住まいづくりをしていくことが出来るのか？　

それを考えながら書いてきました。

文章はヘタですし、あなたにはうさん臭いと感じるところがあったかも知れませ
ん。


一般の住宅雑誌や建築関連の本は、本屋さんで売っています。

それらは、業界の表側と言えるでしょう。


それに比べ、この情報は業界の裏側です。

こんなことまで書かなくても、なんですが、

お客さまに安心してもらって、良い工事をすれば喜んでもらえる。

それで、業者も安定してお客さまから工事を依頼されると思うんです。



１００人いれば、１００様のスタイルがあります。

いろんな住まいづくりがあります。

見積りも、それが妥当な価格かどうか、建築業者でなかなかわかりません。

でも、あきらめないで下さい！


正しい判断材料を持つ事が、住まいづくりを成功させる近道なんです。

良心的な業者なら、工事の品質や耐久性はもとより、価格も安心して任せられる

はずです。

つまり、住まいづくりは、業者選びで決まるということです。


今回の「家づくり５つの落とし穴」は、

みなさんと業者が、生涯付き合えることを祈って書きました。

素晴らしい住まいづくりができることを、心から願っています。