顧客対等の支払条件：出来高支払い予定表

先日、富士ハウスさんが倒産したそうです。
今の時代、大手だから安心？なんて言ってられません。
全国展開している有名ハウスメーカーだって再建中の会社もあります。
大手であっても、資金繰りは厳しい時代、不況で内部留保が少なくなり、
銀行が融資を切ってしまえば、そこまでです。
5年後・10年後、将来どうなるかなんて予測つきません。
60年保証しますって言ったって、保証する会社が倒産したら意味ないです。

工事中に倒産した場合はどうなるんでしょう？
http://www.fujihouse.co.jp/index8.html
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顧客の皆様からお支払いいただいた既払金（前受金）の額と仕掛かり工事の出来高の額を比較して差額がある場合には、以下のような考え方で精算を行います。

・出来高が既払金を超える場合（出来高＞既払金）

超過分をお支払いいただきます。

・出来高が既払金を下回る場合（出来高＜既払金）

過払分を基本的には放棄いただくことになります。

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「超過分をお支払い」「過払い金を基本的には放棄」・・・
会社が倒産した場合、会社は取りはぐれなく、顧客が損をします。

そして、私が勝手に敬愛する「住まいの水先案内人」HORIさんのお言葉、
「相手はあなたという建築主をしっかりと査定しています。あなたを信用などしていませんよ！」
金融機関の審査が通る資金力のある顧客のみ、会社は建築を請け負うのです。
会社はしっかり身を守っています、顧客もきちんと身を守ることが重要です。

ハウスメーカーや工務店では、
ほとんどが工事契約金を3回程度にわけての支払いになります。
着工時、上棟時、完成時にそれぞれ1/3ずつというのが多いです。

特に着工時に3/1を払っても工事は何も始まっていない状態。
上棟時は7割近くも支払っているのに、現場では2-3割程度しか完成していません。
その場合、工事に対して4-5割の過払いが生じます。
そのときに倒産したら？「過払い金を基本的に放棄」・・・ということになります。
総額の半分を放棄するリスクがあります！
つまり、こういった支払い契約は、
過払いリスクが大きい、施主にとって非常に不利な支払条件です。

もし、これを工事の進捗と支払いが常に一致していればお互い損得なく、
過払いも施行者の資金不足もありません。
そして「出来高払い」にすれば、工事中の倒産に対するリスク回避。
さらにもし、工事にミスや不満がある場合に対して、
直すまで建て主が代金を払わないという対策も取れます。

満足のいく施工をしてもらうまで、自分の資金をしっかりと握っておくこと。
出来高払いは、施主が主導権を持つというのではありません。
出来高払いにすることで、施主の権利を管理することができ
これでやっとビルダーと対等になれるのです。

そして、ほとんどの場合、ビルダーとの「支払条件は交渉可能」です。
なぜならば、資金の用意もいろいろな条件の施主がいるわけで
それに対応しなければ、受注が減ってしまいますから。
「出来高払いにしたいのですが・・・」
もしかしたら、ビルダーこんなことを言われるかもしれません。
「代金を先に頂かないと工事発注ができません・・・」
しかし、会社でも・社員でもなんでもそうですが、給料の前借りなんて普通しません。
下請け業者に代金が払われるのも基本的に工事後です。

それなのに、なぜビルダーに前借りされなきゃならないんでしょう？
ハンコを押す前に、きちんと交渉し、自分の身を守り・納得できる契約をしましょう。

「出来高払い」できない会社・・・それは資金繰りが厳しい会社なのかも・・・。

■オープンシステムは「出来高払い」が基本。
オープンシステムでは、工事代金は、基本的に毎月「出来高払い」になります。

ちなみに我が家は2008年の3月に着工・4月に上棟しました。
この表をみれば、着工時・上棟時にどれだけの金額がかかっているか明確です。
上棟時までの工事金額が4月・5月分ですが、
建築事務所の監理費を入れても総額の27％。
まさに、上棟時までにかかる工事総額というのは2-3割程度です。
皆さん、上棟時にもし5割も払うのなら過払いもいいところですよ！
一番お金がかかってくるのは、上棟後、外壁・床材等の大量の材料、
高額なキッチンやバスなどの設備が入ってからです。

さて、出来高支払い予定表では、次のようなことがわかります。
表の一番上は仮設足場代金になります。総額22万円（税別）でした。
4月の上棟後に足場が組まれるので、その代金13万2千円は5月に支払い。
ほぼ完成して足場を撤去は7月、その代金8万8千円は8月に支払い。

建築事務所が作成した出来高支払い予定表に従って、管理されます。
これだけきちんと金額と支払い先が明確に表にまとまっていると、
金融機関での手続きも楽なものでした。
施主と工事業者とお互い対等に、義務と権利が生じます。常に対等です。
工事期間は5ヶ月だったので、高額な支払い回数は5回でした。

普通の手続き3回に、手続きが2回増えるくらいで、
毎月の出来高払いにリスク回避できるんです。

「出来高払いにすると面倒で大変ですよ・・・」と言う会社もありますか？
「どこが・・・？？」です。
ビルダーが顧客を大切にする気があるのなら・・・
「出来高払い」にしたって、顧客は全然面倒にも大変にもならないんですよ(^^

さて、このように資金の流れ・いつ何にお金がかかってくるのかが明確になると、
素人主婦でも住宅の支払い条件により
顧客にどの程度のリスクがあるのか・・・見抜くことができる！！のです。
だからオープンシステムって、本当に面白いんです。
家についてのすべてのデーターが建て主に公開されるのですから、
ブログにも紹介しきれないほどの面白い優秀な書類がまだ山積みです。
体験型の建築業界学習のようなものかもしれません。

家づくりって、費用が不透明なところ、多いですね。
とくに、下水道関係の工事が・・・・。
今日もちょっと、下水関係で、追加工事?
工事の場合でも費用は会社持ちということになりましたが・・・。

確かに建築業は資本なしでも出来るとも言われるように、
前金で貰って後から支払う、それだけ倒産などが有ると
被害は施主の方に一方的に。

柱だけの家を貰っても困ります、せめて完成保障の有る所で。

ne7200000さん、何が標準で、何が追加なのか、会社や商品によってマチマチ。見積もりの詳細がわからない以上、見積もりの漏れも施主がチェックできない・・・それで追加料金発生なんて、やっぱりヘンだと感じるんです。
全部、見積もり金額も支払い時期も公開されることで、施主もチェックでき、発注ミス・施工ミスも最小限にできます。だから、価格と支払い時期をハッキリさせると、施主と業者、双方にとってプラスになります。
施主の当然の権利だと思うんですけどね〜。見積もりがあいまいなのか、見せられない内容なのか、ちゃんとした見積書を提出できる業者ってなかなかないんですよね。

大タマさん、ホント一方的に施主が不利な契約ってないですよね。
「過払い金を基本的には放棄」・・・絶対に納得できないです！

私は施主の立場だから、施主の権利が守れる「出来高払いで♪」というのが、当たり前になって欲しいと願うのです。
そうすれば、今回の「過払い金を基本的には放棄」なんていう事態でも被害が最小限ですみます。

凄く怖い話ですよね〜いつどのような形で破綻するか
わからないご時世です取引先とか注意するように指示されてます
がなかなか「資金繰り大丈夫ですか？」なんて聞けないもんね！
早く良い時代が来ることを祈ります。

エイトさん、「大丈夫ですか？」と聞いても、「大丈夫じゃないです。もうダメです」なんて答える会社はいませんものね(笑)。実はウチの父の会社はだいぶ前に、また新潟の土地を購入した不動産会社は2007年に破綻して、私は身近に倒産というものを見てきました。どちらも突然死状態です。内部の社員・役員だって寝耳に水ですよ。融資先の銀行の判断ですから、それを顧客が倒産するかどうか予測することは絶対にできないのです。

ビルダーが提示する条件を鵜呑みにするのではなく、どんな契約なのか内容を確認すること、いつの時代も本来は必要な作業なはずなのですが・・・。

そうですか・・・・突然ですから怖いですよね
あとビルダーさんの条件と言うより、お家の細かい仕様の事で
頭が当時一杯だった当時のエイトが冷静に色々な判断が出来るか
微妙な時期なんですよね〜たとえば今だったらここのダウンライトはこの機種が良かったとか細かい所をタイムスリップして
当時の舞い上がってるエイトにアドバイスしたい所です・・・
世知がない世の中ですがお互いがんばりましょう！

ノンさん、こんにちは〜（＾＾）

boketinnも お友達ブロガーの 「にくにくさん」♪
のところで知ったんですよ。

自分が気に入って建てたHMさんが倒産・・・
本当に嫌なニュース・・・
ですよね。

そして、建築途中の方は本当にお気の毒・・・
ですね。

そして、オープンシステムの完成時のお支払い♪
これは とっても安心感がありますね（＾＾）

ノンさんの記事は いつも オープンシステムの詳細がとっても分かり易くて、 これから 沢山の方が良さを知って、建てる方が増えていくと良いですね（＾＾） ポチ♪

恐い世の中になってきましたね。
工務店の選びの最重要基準が「経営状態」になりそうですね（笑）

エイトさんの家は、かなり行き届いているじゃないですか〜。世界観のある照明計画も素晴らしいです！！
たしかに家を建てる！ってときは、私も舞い上がっていたかも(笑)。冷静な判断をくれる人、全体のバランスを見れる人、それはダンナと建築家さんでした。ウチのダンナはとってもクールなんです♪オヤジギャグもひえひえ〜（違）

boketinnさん、こんにちは♪
工事経過と共に出来高払いの支払いは、業者と建て主、双方にとってとても良いシステムでした。
仕事をした分、次の月にもらえるので、きちんと予定通りに進めよう、しっかりやろうという、現場でのやる気・士気が上がっていたようです。こちらも、仕事をしてもらった分の支払いということで、内容に納得・満足でした。先日の6ヶ月検査のアフターも無料で同じ棟梁に来てもらいました。頑張って家を建てた分、愛着があるようで対応がすごく良いです。キレイに直した棟梁も嬉しそうでした。
OSは認知度が超低いのですが、それを除いては、本当に良いシステムだと思います。熱意のある建築士の集団が作り上げたものなので、私なんか素人がどうこういうものではないですが、芯が通っているから、何でもオープンにできる・・・すごく誠実で真っ当な建築手法だと感じました。

marsさん、育った環境でしょうか、臆病者・心配性・悲観的な私にとっては、世の中は常に恐ろしく怖いものなんです。ニュースとかも悲惨なものが多くて、人事に思えなくて、見れないくらいです・・・。今幸せかなと思っても華やかなところに行っても、心の底から楽しんでない自分がいます、ちょっと損した人生かもしれません。

すみません、たぶんマタニティーブルーかも・・・。

出来高を見ながらその都度払うやり方もあるんですね
この場合、全て現金決済でしょうか？

赤坂は
契約時と着工時に合わせて１５％ほど
残りは全部引渡しの時です

後払いが最強では？


赤坂は業者の為に
わざわざ繋ぎ融資なんぞやって
中間資金払うのが納得いかなかったんです。。。

これは何度も何度も言い続けてます（笑）

フジで建てていて、2繋ぎ融資やってる人
いたら最悪ですよね


ただ、施主として建てる業者の財務状況の把握は
必須だと思うのですが？？？


今年は貸し渋り倒産
来年は大手が空前の減益決算発表

寒いですね・・・
外はかなり暖かくなってきましたが

赤坂GODさん、先払いが15％は低いですね！
三菱地所さんは、親切な会社なんですね♪
完全後払いは施主最強ですね〜。

ウチは、現金もないので、つなぎ融資しましたが、
労金だったので、とても協力的でした。

OSの事務所やローンの選択によっては、OSでも後払いする方もいらっしゃるようです。ウチも最初は、できたら後払いが良いなぁと思ったのですが、後から考えてみると、やっぱり「工事進捗にあわせた出来高払い」がとても良かったと思っています。続きます。

ウチは素人ですので、その施主のみが主導ではなく、施主と施工者と建築家が対等の立場で、皆で良い案を出し合って皆で家を作っていくという関係では、進捗状況にあわせた数回にわたる支払いも、施工業者さんとのコミュニケーションの一つであり、意義があるものでした。仕事に感謝して施主がお支払い・それに対して施工者の反応。お互いに気持ちよく「ありがとうございました」という回数が多くなったのは良いことでした。現場から上がってくるプロの提案も多かったです。契約内容から変更点も、かなりの数になります。実際にできていく過程の中で、細かなところに気づき、建築中にも、どんどん改善されていきました。施工者のご厚意により予算は同じで、より良い建物に仕上がりました。感謝です。
（本来なら、変更は面倒くさいことです。でも、現場の方があえて面倒くさいことを私たちのために、例えば、電気工事ならより良い提案・電球の型番まで調べてアドバイスくれたのです）
ウチは16社に分離発注したので、施工後に数ヶ月も待ってもらうのは申し訳ないという気持ちもありました。お互いに気持ちの良い契約内容が、現場進捗になるべく沿った形の支払いでした。

お互いの信用と協力あっての家造り

おっしゃる通りですね

家造りをするうえで業者選択は極めて重要ですね

これが間違っていたらどうしようもありません

赤坂GODさん、そうですよね〜。

家作りは、数々の選択の連続・・・
その中でも、最初に来る土地選び・ビルダー選び
この影響が後に大きくなっていきます。

良い家作りは、良い結婚と似ています。
パートナーの存在によって、さらに自分と双方にとって、将来の可能性や夢が広がっていくのが良い結婚です。そういう関係は、良好で、長く続きます。最初情熱的な恋愛であっても、お互いが束縛し、自らの可能性が限られる関係では長続きしません。

これが建築でいえば、コストと夢になるのではないでしょうか。コストが無いから、夢を削る、窓や建坪を減らしていく・・・何か違うと感じます。限られたコストでも、できる可能性・人間の知恵や技術が解決できることがあるはずです。さらに自らがリスクに足を突っ込むような契約をすれば、身動きが取れなくなる・・・切なすぎます。

契約内容はしてからでなく、やはりする前にきちんと確認ですよね。