2.物件選び

物件探しPart3（新築アパート）

結局、私が辿り着いたのは、新築、または浅築の木造アパートです。
あくまでも資金と時間の無い私の場合であり、
自己資金が豊富な方や、有余る時間のある方は別の選択肢があるかと思います。

築2～5年くらいの浅築物件を探していて気が付いたのですが、
中古木造アパートを探していると、1987～1993築の物件が大半を占めています。
　
理由としては下記の2点が考えられます。
　①既に投資資金は回収済みで、償却期間も切れるため売却する。
　②バブル期に購入したため、資金的に苦しく手放す。

バブル期に購入した場合は、今の倍以上の物件価格で購入し、金利も
今の倍以上で借りている場合もあります。
表面利回り10％の物件でも、売主は赤字ということも十分有り得るのです。

数年前までの不景気の時は②が多かったと思いますが、今は
①が主流かと個人的に思います。

バブル期とは別に、1990年後半から2005年辺りに購入された物件は
物件価格も安く、金利も歴史的な低水準であったため、手放す方は少ないのです。
ですので、訳有り物件を除いて、中々有望な物件は見付かりません。
（売却理由が、相続絡みや高齢のため大家を引退等であれば利回りが良くても
　納得できます。）
　
また運良く見付かった場合も、利回りは新築より若干良いくらいです。

このような感じで、試行錯誤しているうちに、消去法で、最終的に新築アパートを
購入の対象として本格的に始動し始めました。

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物件探しPart2（RC物件編）

中古アパートの次は、金森重樹氏の「1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法」の
影響もあり、RC（鉄筋コンクリート造）物件を探し始めました。

RCであれば、耐用年数が47年と長く、少々古い物件でも融資が可能となります。
ただし、同様の理由から木造より物件価格が高く、利回りが低いことがネックです。

　
金森氏によれば、利回りが高いRC物件であれば自己資金の無い人でも、収益還元法により
フルローンで購入可能とのことでしたが、そもそも利回りの高いRC物件自体が少ないことと、
見つかったとしてもせいぜい融資額は90%くらいです。

仮にフルローンが出たとしても、元の価格が1億等のため、諸費用だけでも
1000万くらいの自己資金が必要となります。
また、もし融資が付いて購入できた場合も、築20年程経過した物件は、
間取りや設備が古く、今後の競争力が保てるのかが疑問です。
（ユニットバスの16㎡1ルーム等）
　
同書で記載されている手法は、サブプライム問題が渦巻く現在では、過去のもの
と感じています。
今でも同氏が運営するメーリングリストから定期的に物件案内メールが届きますが、
「自己資金が●●以上内方は相手にしません」と書かれています。

ただ、全てを否定している訳ではなく、今での一つの考え方（価値感）として
同書を読む価値はあると思います。

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物件探し番外編（地方物件）

現在私は横浜（賃貸）に住んでいます。

購入する物件は自宅から近いに越したことはありませんが、やはり首都圏は
地方都市と比べて物件価格も高く、自然と利回りも地方に比べ低くなります。
そこで、皆さんも一度は地方の物件を検討されたことがあるのでは
無いでしょうか？
アパート経営本等でも、管理会社に任せれば問題なしという記載をよく見かけます。

私の考えとしては、自宅から電車（または車）で2時間以内で行けることを
物件探しの基準としています。
購入後は管理会社に任せるとは行っても、購入前に物件の下見に行ったり、地元の不動産会社に
募集依頼をしたりと、何度かは現地に足を運ぶ必要があります。
それ以上に、自分の物件の状況を定期的に確認したり、掃除したりもしたいと
個人的には思うのです。

それに、家族持ち（たまに休日出勤有り）のサラリーマンが、休日を1日潰して、
まだ購入するかも未定の物件を北海道や仙台まで下見に行くことは現実不可能です。

そんな理由から、東京、神奈川、千葉で物件を探しています。
　
今回私が購入（ただいま建設中）したアパートも、千葉市内です。
自宅から電車で1時間30分、会社から50分程度です。

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物件探しPart1（中古アパート編）

当初は、本を2～3冊程度読んだ知識をもとに、利回りが9%以上あり、
管理状態が良さそうな中古アパートをインターネットで探していました。
最初に資料請求したのは、物件価格3100万円、表面利回り14.8%
満室、築18年の地方都市アパートです。
　
資料送付のメールに、融資期間は長くて4～7年程度で、融資額も土地価格が
上限と思われると不動産屋からコメントされていました。
　
当時は知識不足で知らなかったのですが、木造アパートの場合、償却期間のもととなる耐用年数が
22年のため、22－（築年数）が一般的な銀行の融資期間になります。
融資期間が短くなると、返済能力的にも融資額が制限されます。
※5年で3000万返済できるサラリーマンは普通いないでしょうから
金利が低く、古い物件でも10年～15年で融資してくれる国金（国民生活金融公庫）を
利用するという方法も考えられますが、融資実行が所有権移転後という問題があります。

という訳で、自己資金400万程度の私は、銀行に融資申込みをすることもなく中古アパートは
諦め、融資上有利な浅築のアパート、RC物件を探すことと方針を変更しました。

この時、サラリーマンが収益不動産を購入する際の最大の難関は融資であるという
ことを実感したのでした。

余談になりますが、初めて資料請求する際は、その後電話攻勢に合うのではないか？
等が心配になり、躊躇してしまうものです。（私もそうでした）
ただ、今はインターネットが普及していますので、資料の送付も連絡も
「メールでお願いします」と請求時に依頼しておけば殆ど大丈夫です。
※それでも、たまに「資料届きましたか？」等、電話してくる業者もありすが・・。

平日は自宅に連絡を貰っても不在、携帯に連絡を貰っても業務中のため
出れないのがサラリーマンの辛いところです。
インターネットで物件を探し、メールで資料を受取れる時代で良かったと心から思います。