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3.新築アパート選び

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新築アパートの建設業者、及び物件の選定方法

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物件価格の妥当性を調べる便利ツール

物件価格が妥当かどうかを調べる際に私がよく使用するサイトをご紹介します。

・物件周辺の環境
　Googleマップ　http://maps.google.co.jp/maps

・取引価格
　土地総合情報システム　http://www.land.mlit.go.jp/webland/index.html

・路線価
　国税庁　http://www.rosenka.nta.go.jp/

・家賃相場
　at home web http://www.athome.co.jp/town_top.php

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完成済み新築アパートを購入するときの注意点（＋値引交渉）

完成済みの新築アパートを購入する場合は、既に満室であること
が購入条件となります。
　
そもそも新築物件は競争力が高いはずです。
にも関わらず、空室があるということは、設定家賃が高いか、
立地や建物に問題があることが考えられます。

逆に既に満室であれば、設定家賃も妥当と思われます。
売れない理由が、販売価格と思われる場合は、それを理由に
値引き交渉も可能かと思います。

ただし、新築物件は値引きしないことを建前としていたりしますので、
交渉方法は若干工夫が必要です。

例）年間家賃400万、物件価格5100万、表面利回り7.84％

　表面利回りを8％以上して頂ければ購入したい。
　（400÷5000＝0.8のため、実質100万の値引きを要求しているのと同じ）

もう少し値引きが可能なようであれば、水道工事代も含め8％等も切りが良くて
交渉可能かと思います。
理由も無く値引きを要求すると、業者側も際限無く要求が続くことを
恐れ、まともに対応してもらえません。

新築でも不動産会社の仲介により販売している場合もあるかと思いますが、
私の場合は、販売元と直接交渉したため、いちかばちか買付証明を
入れてみるというのとは進め方が違いました。
※購入申込書を合意済みの金額で提出する。
また、仲介手数料のことも考えると、新築を購入する場合は、
売主から直接購入するのが良いかと思います。
　
インターネット等で、不動産会社で仲介されている新築物件でも
所在地や既に名称が付いている場合は名称で検索すると、意外と販売元の
業者に辿り着けるものです。

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新築アパートの選定条件Part3（家賃保障）

新築物件の場合、家賃保障が選択できることが中古に比べて
多いかと思います。
家賃から一定額が保証料として引かれるため、一見損をしてような
気分になりますが、常時満室ということも稀なので、机上で計算してみると
案外お得なようにも思われます。
　
　●表面利回り9%の中古
　→6部屋の1室が平均的に空いている＋管理費5%（5部屋分）
　　とすると、手取り家賃は8割程度
　　9%×0.8＝7.2%
　●表面利回り8%の新築
　→90%の家賃保障（管理込み）
　　8%×0.9＝7.2%

あまり手間を掛けたく無いという兼業大家さんに関しては、
中途半端に少し利回りの良い中古物件よりも、資産価値も含めて、
家賃保障が付いた新築物件の方をお奨めします。

ただし、家賃保障の欠点は、どう頑張っても保障額以上にはならないと
いうことです。（当然ですが・・。）
　常時満室にしよう！！
　相場よりも高く家賃が設定できるよう付加価値を付けよう！！
　
等の積極型大家さんを目指す方には物足りないかと思います。
また、管理会社に主導権を握られる（お任せ）ため、経験が積み難いというのも
デメリットかと思います。

私も、安心、安定を取るか、経験、挑戦を取るか悩んでいる最中です。

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新築アパートの選定条件Part2（表面利回り）

新築アパートの想定利回り程、基準が曖昧なものはありません。
安い建物を立て、想定家賃を高くすれば、見た目上の利回りは簡単に高くなるのです。

　A：2000万の土地に、2000万で6室の建物を建て、1室辺りの家賃を6万とすれば、
　　 6×6×12÷4000　で10.8%になります。
　B：2000万の土地に、2500万で6室の建物を建て、1室辺りの家賃を5万とすれば、
　　 5×6×12÷4500　で8.0%になります。

また、2000万で狭い部屋を8室詰め込めばまた利回りは変わります。
このように、販売用の想定利回りはどのようにでも操作できるのです。

建物価格については、収益物件としてただお金を掛ければ良いというもでは無いと思いますが、
相場以上の家賃を販売用に設定している場合は注意が必要です。

このよなこともあり、購入の前提として、長期の家賃保障（サブリース）契約
が選択可能なことを条件に物件（または販売業者）を探しました。

利用するかどうかは別として、家賃を長期に保障することを前提としている場合、
家賃を高めに設定すると販売後に自社に損害が及ぶため、適正（または低め）に設定される
傾向があるようです。
ただし、半年のみや3ヶ月等の家賃保障は、販売業者から見て、損失は
痛くも痒くもない程度のため意味がありません。
少なくても3年以上は当初の設定家賃を保障してくれる業者の想定家賃なら信用しても良いかと
思います。
※当然自分で相場を調べることも必要ですが(バナー参照）。

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新築アパートの選定条件

イメージ 1

沢山ある新築アパートの中から、物件を絞り込むにあたり、ますは下記の条件で
フィルターを掛けました。

　①表面利回り8%以上
　②1部屋辺り20㎡以上
　③トイレ・バス別
　④外見の質感（私的な感覚）
　⑤最寄駅から徒歩3分～10分
　⑥ここ10年人口が増加している地域であること
　⑦幅4M以上の公道に接道している

人口の現象、アパートの増加に伴い、今後は競争の激化が想定されます。
ぼろアパートを買って、リフォームしてとい成功談をよく書籍等で見掛けますが、今後は
通用しないのでは無いかと個人的に思います。

①の8%以上というのは利回り党の人からすれば甘いと言われそうですが、新築物件は業者が販売して
いますので、掘り出し物は殆ど存在しません。
利回り10%以上等の物件は想定家賃が高めに設定されていたり、立地や環境に難があったり
それなりの理由があるのです。
※私が下見した物件では、目の前が大渋滞（排気ガスモンモン）の幹線道路、ある時は隣が大人のおもちゃ屋ということもありました・・。

⑤に関しては、実際にいくつもの物件を下見に行った経験則です。

サラリーマン等の単身者を想定した１R物件を購入する場合
最寄駅からの距離が重要になりますが、実際に通勤することも想定し、以下のように区分しています。

　最寄駅まで1～2分　近いけど・・。
　最寄駅まで3～7分　近い！！
　最寄駅まで8～10分　思ったより近い。
　最寄駅まで11～12分　許容範囲かな。
　最寄駅まで13分以上　辛い・・。

環境と利便性を考慮すると、3分～10分で、幹線道路から1本中に入った
くらいの立地がベストのような気がします。
商売等をする場合を除いて、駅から1分等は、電車の音が煩かったり、
近くに居酒屋があり騒がしい等、長く住むにはデメリットがあります。
逆に13分以上になると、環境は良いかもしれませんが、毎日通うことを
想像すると嫌になります。
13分というのは、あくまで経験に基く個人的な感覚ですが。