宅地建物取引士

移転しました

Mon, 05 Nov 2018 23:13:56 +0900

以下のサイトに移転しました。

https://okboys.hatenablog.com/

https://okboys.hatenablog.com/entry/2018/11/05/210646

https://okboys.hatenablog.com/entry/2018/11/11/100918

宅地建物取引士法定講習

Tue, 30 Oct 2018 21:03:01 +0900

本日、宅地建物取引士法定講習に行ってきました。

平成２５年に宅建に合格し、今回初めての更新です。

当初は更新のために仕方なくでしたが、侮ることなかれ、想定外にすばらしい！

何がすばらしいかと言うと、講師もさることながら、テキスト。

事例が豊富で、法令も背景や概要が分かり易く纏まっており、この手のテキストととしては珍しくスラスラ頭に入ってくる。

このテキストだけでも、講習料１２，０００円の価値ありです。

不動産流通推進センターに脱帽。

※決してセンターの回し者ではありません。

久々に充実した１日でした。

・講習内容

　９：５０～１６：４０

　民法・宅建業法

　宅地建物取引士の使命と役割

　法令改正

　税制

・講習料　１６，５００円（交付手数料４，５００円含む）

管理会社の倒産　part2

Sat, 12 Jun 2010 23:52:02 +0900

前回の続きですが、サブリースを契約している管理会社から、今後は、入居状況で保証家賃を下回った場合は、出来高払いとなるとの一方的な通知が。

満室50万円で、90%の45万円保証、ただし、空室が2室出て入金が40万の場合は40万ってことです。

そんなのあり？って感じの内容です。

家賃保証無し、かつ満室でも90%しか入らないという良いこと無しの条件です。

私の場合は幸い満室であったため今月は被害がありませんでした。

ただし、今後のことも考え、で管理会社の変更を考えていた際、突然大手A社から提案の依頼がありました。

元私の担当者（既に退社済み）から紹介を受けたとのこと。

その他、別会社からもDMが入るようになりました。

やはり情報は漏れるんですね。

現在、A社と条件を交渉中です。

管理会社の倒産　part1

Sat, 15 May 2010 00:17:24 +0900

先日、私がアパートを購入した会社が民事再生となりました。

結構やばいとは聞いていましたが、こんなに早く逝くとは・・。

サブリースで当面は安泰と考えたいたのに、急遽慌しくなってしまいました。

この会社のサブリースは、アパート販売促進の位置付けもあり、非常に条件が良いのです。

家賃の９０％保証で５年間は家賃固定（見直し無し）、退去時の免責期間なし、現状回復も基本管理会社負担等々。

新聞等でも報道されたこともあり、翌日は銀行の担当者、税理士、既に転職していたアパート販売会社の元担当者等から「大丈夫ですか？」「何かありましたらご相談下さい」とご連絡を頂きました。

個人的には２～３ヶ月くらいは最悪家賃が入らなくてもしのげるし、様子を見て、管理会社変更でも検討するか程度に以外な程冷静です。

すべり込みで金利の引下げが先月完了していたのも、不幸中の幸いでした。

今月分の家賃が振込まれるのかかが最大の不安でしたが、サブリース契約自体は子会社との契約でしたので、無事本日入金されました。

ただし、親会社が民事再生する場合、１００％子会社はそのまま存続できるのか？

正直、色々と不安はあります。

また、先日、管理会社（子会社）から一方的な書面が・・

またまた同じ日に仲介大手のA社から連絡が・・

このあたりは書くと長くなるので後日記載します。

ローン金利引下げ交渉の結果

Tue, 13 Apr 2010 23:26:35 +0900

やっと本日、3月上旬から依頼していたアパートローンの金利見直しの結果連絡がありました。

結果は１％の見直しに成功です！！

現在の４．３％が３．３％になります。

借りてる額が大きいだけに、１％でも年間で50万程度の費用圧縮となります。

当初は通常上手く行って０．５％と言われましたが、他行の事前審査の結果をちらつかせたり、定期を作ることを提案してみたりで、再検討して頂いた結果、回答に１ヵ月以上かかりましたが１％の見直しに成功しました。

積立て定期５万と新規定期１００万を作ることになりましたが、自分の貯金なので問題無しです。

銀行にもよるかと思いますが「定期を作ってもいいですよ」結構効果的でした。

税理士報酬

Tue, 23 Mar 2010 23:38:33 +0900

今年の確定申告が完了しました。

経費削減で税理士報酬を見直したいと考えていたところに、税理士の方から、「今後も是非継続を、報酬額はご相談にのります」と来たので、現在の15万を10万で依頼したところ、あっさりＯＫが返ってきました。

税理士の世界にも不況の波が押し寄せているんですかね。

確定申告が中心ですが、契約は個人の顧問契約。

青色申告で、領収書等を定期的に送付し、帳簿の記帳も対応してもらっています。

税理士の相場はよく分かりませんが、費用対効果で納得しています。

確定申告（不動産投資）

Sat, 06 Mar 2010 00:13:50 +0900

本日、税理士から提出予定の「確定申告書」と「所得税青色申告決算書」が届きました。

昨年は初年度で色々経費が掛かったので税務上赤字となり、サラリーマンの収入と通算し、還付を受けれたのですが、今年は±0で還付なしです・・。
不動産投資の売り文句である節税対策も1年で終わり？
後2～3年は還付が受けれるかな？と漠然とイメージしていたので、少しがっかりです。

今回、不動産所得税が遅れて届いたこともあり、決算書上の所得は20万程度の赤字ですが、赤字の場合、赤字分の土地金利は費用計上できないため、±0となります。

来年は若干の黒字になりそうですが、黒字の場合は青色申告特別控除（65万）が計上できるため、多分また±0です。
再来年は・・・

税務面からも、そろそろ物件を増やす等の次の戦略が必要そうです。

来年に向け、節税に関して、リンクの本を購入し勉強予定です。

ローン金利引下げのコツ

Sun, 28 Feb 2010 23:46:19 +0900

住宅ローンもあまり違いはないかと思いますが、今借りているアパートローンの金利引下げにはいくつかの前提条件とコツがあります。
景気が良い時であれば、借りる時に強気で交渉も考えられますが、不動産投資向けの融資が厳しい状況の時は、取り合えず借りれるだけでＯＫとして、その後、金利の引下げをはかるのも一策かと思います。

経験からその際の前提条件とコツを記載します。

・融資当時の担当者との関係を維持しておく。
　通常、融資時の担当者とは借りたらおしまいのケースが多いですが、契約終了時にはお礼のメールを、
　また、その年の暮れには「お世話になりました」メールを出しておきましょう。
　たいてい「今後何かありましたらお気軽にご相談を」的な社交辞令を含んだ返信が来るはずですので
　引下げ依頼時に活用しましょう。
　私もやったことはありませんが、0120からはじまる一般のローン窓口に「金利引下げ」を依頼しても
　門前払いでしょうから。

・家賃は手を付けず積み立てておく。
　通常、家賃収入からローン返済を引いた場合でも、若干の利益は出ているか思います。
　その利益はそのまま口座に積み立てておきましょう。
　収支状況のアピールと信用向上に役立ちます。
　
・個人属性（年収）の向上
　これは自力ではどうしようも無い部分もありますが、借入れ当時より年収が上がった、貯蓄が増えた、　または家賃が下がった等、個人属性に関する査定上のプラス要因があると良いかと思います。

・定期預金、銀行が発行しているカード等に入ることが可能であることを伝える。
　金利を下げることは銀行にとってはマイナスです。そこで、定期預金やカードを作ることが可能で
　あることを伝えましょう。
　審査時のプラス要素として、また融資担当者が個人的なノルマを持っていることも多く、
　結構有効です。
　私の場合も、「毎月どの程度積立て可能ですか？」と食い付いてきました。

上記を踏まえ、最短で借入れから1年後に金利引下げ交渉してみてはいかがでしょうか？
失敗しても費用が掛かる訳でも無く、成功した場合のリターンは計り知れず。
ノーリスク、ハイリターンで挑戦の価値はあるかと思います。

アパートローンの金利引下げ

Fri, 26 Feb 2010 01:27:51 +0900

先日、現在アパートローンを借りている銀行の担当者へ、金利の見直し依頼のメールを出していたのですが、やっと本日連絡がありました。
０．５％程度なら引下げ可能とのこと。

内心やった！！と思いつつ、「うーん」と渋ってみると、
「どの程度を希望されていますか？」と聞かれました。

既に事前審査でダメだった、オリックス信託銀行の２．８％をちらつかせ、「同じと行かなくても１％くらいは」と言ってみたところ、
１％は厳しいですが・・・。
０．１％程度の上積みは行けそうの感じでした。

０．５％でも、年２０万、総支払額では６００万程度の削減になります。

ただ、検討に際し、確定申告の書類の提出を求められており、審査があるので、確定ではありません。

見直しを依頼する場合は、前提条件とちょっとした工夫が必要な気がします。
その辺りは、結果とあわせて後日報告します。

収益住宅２

Thu, 25 Feb 2010 00:24:23 +0900

先日購入した「収益住宅のすすめ」Ｍａｃ安田
を読み終えました。

今まで不動産投資関係の書籍は５０冊以上は読んできましたが、
よくあるガンガン系とは異なり、色々を刺激を頂けました。

住宅ローン＋αのリスクを取り、年金＋αのリターンを得るという、ミドルリスクミドルリターンの内容です。

でも、中身はかなりのすぐれもの
Ｍａｃ安田さん　はいい人なんだろうな。利回りは低いけど自分が住む収益住宅を建てるなら頼んでみたいなと感じました。

５０冊以上読んでいるとは多少「もう知ってる」内容もありますが、通の方にもなかなかお奨めだと思います。
エイブルとアパマンの違い、デザインの考え方等は参考になりました。