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小田原マンションスクエア

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定期的に不動産に関する問題が起こるものです。

「シェアハウス・かぼちゃの馬車問題」が落ち着いたと思ったら、今度は「レオパレス問題」です。

レオパレス21のホームページのリンクを張っておきます。

簡単に言えば、建築確認を受けているアパートに不備があったということです。

私が同業者から聞いた話を紹介します。

レオパレスに住んでいる角部屋の人が部屋にいるとき、チャイムが鳴ったそうです。

玄関から出てみたら、同じ階の一番逆端の角部屋の玄関前に、宅配便の人が立っていたそうです。

よくできたネタですが、今となれば、まんざらでもないな、という話です。

 

さて、今回は不動産業界に携わる者として、今後の展開を小田原競輪場の予想屋のように推察します。

あくまで予想屋のレベルですので、あしからず。

 

まずここに来る前提として、昨年上半期から、「売アパートなどの投資物件の大量に売り出される」という機運がありました。

これは、今年4月に新年号に代わるということで、昭和築だけでなく、平成築のアパートを売って現金化したい思惑があったと思います。

同じアパートでも、5月以降は「一世代前の物件」になってしまうわけですから、価値が下がる前に売り抜けたい人が多かったのでしょう。

その最中に、「かぼちゃの馬車事件」が起きました。

スルガ銀行と、不動産投資会社「スマートデイズ」が関わる、不正融資事件です。

簡単に言えば、お金がない人の書類をいじって、お金を借りてもらって建てたアパート運営が、うまくいかなくなり、総倒れした話です。

これにより、比較的ゆるい審査だったスルガ銀行や日本政策金融公庫の融資をあてにしたアパート購入検討者が次々と頓挫。

投資物件を扱う業界に冷や水がかかりました。

販売されている売りアパートがだぶつく→価格の下落、を招きました。

 

そして、「レオパレス」事件です。

まだ会社は存続していますが、大方の同業者の話をまとめると、多大な梅諸学を考えると持たないと言っています。

ということは、どうなるでしょうか?

すべてではないですが、そのような元レオパレスという売アパートが、大量に市場に流れるでしょう。

同業他社に聞くと「すでに募集していないレオバレスのアパートがある」とか、「元レオパレスのアパートだけど、退去した後の部屋は募集しない」という事例も発生しています。

そんな状態のアパートを、引き続き経営するでしょうか?

 

そんな最中、現在アパートを持たれているオーナーさんが、こんなことを言っていました。

「レオパレスから追い出される人がいるから、賃貸市場はよくなるんじゃない?」。

確かに、「レオパレスから保証が出るうちに、転居する」「これを機会に中古マンションを買う」というベクトルが発生していることは事実です。

でも、既存のアパート経営者にはさらなる展開が待っていると言わざるを得ません。

前フリの通り、昨年から価格の安い売アパートが多く売り出され、契約しております。

その物件が、リフォームされて、続々と入居者を募集しています。

安く購入しているわけですから、リフォーム代かけても安い賃料で貸し出すことができます。

ようは、「賃料市場が下落する」「古い昭和築物件は競争に残れなくなる」ということです。

このレース展開、バッドエンディングは、レオパレスの転倒が、D・Tを巻き添えにしないことです。

 

□「中古マンションを買って貸す」人は、分水路に来たと考える。

 

▼小田原マンションスクエア・ホームページ

※プログの無断転用を禁止します。記載日/2019.2.24

【筆者/アイハラユウスケ】情報サイト『小田原マンションスクエア』企画者。神奈川県小田原在住の団塊ジュニア。神奈川県のミニコミ紙在勤後、東日本大震災の日に退職。以後地元で不動産業に携わる。「不動産のことを、お客様と同じ目線で考える」ことを信条に仕事に従事している。宅建主任士・住宅ローンアドバイザー・3級ファイナンシャルプランニング技術士・プロマジシャン


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不動産の購入は、大きな買い物です。

また、なかなか同じものが売り出されることがありません。

同じマンション、同じ間取り、同じ広さでも、位置が一つ違うだけでも大きな違いが生じることもあります。

くわえて、中古マンションでいえば、同じような物件でも販売価格が大きく違う場合もあります。

もちろん、室内のコンディション次第で価格は大きく変化します。

しかし、「今回売り出されていた物件が販売終了になったら、後日同条件のものが出てくる」可能性は高くはありません。

 

さて、前置きをしてから、本題を展開します。

中古マンションの物件確認(売れているか?売れてないか?販売を担当している不動産会社に確認する)を行う時に、こんな返事をいただくことがあります。

「申し込みをもらっているのですが、引き続き販売をしています」。

また、こんなケースをあります。

レインズ(REINS)という、不動産会社が共有する物件情報ネットワークがあります。

基本、不動産会社が売主から売りたい物件を預かったら(媒介契約)、その情報をアップしなければならないものです。

その情報を見て、前記の物件確認をするとします。

私「○○マンションは、まだご紹介可能でしょうか?」

先方「お話入っております」。

でも、1か月たっても、その物件はレインズ上で、「紹介可能」になっているわけです。

 

例題に挙げた2つの事柄ですが、いったい何が起こっているのでしょうか?

簡略に言えば「買いたいという人が出てきているが、何らかの理由で契約していない」ということです。

一番最初に手を挙げた人(一番手)をキープしておいて、2番手・3番手を受ける、というケースが、不動産取引の場合、よくあるのです。

なぜそんなことをするのでしょうか?

理由は、買い手・売り手、そして仲介会社の事情で、こんなことをする羽目になっているのです。

 

買い手の事情で多いのは、「住宅ローンの審査」です。

買いたくても、お金を借りれない可能性がある場合、売買の話自体がなくなってしまいます。

そのため、買い手の雲行きが悪い場合、保険として、2番手・3番手を受ける場合はあります。

この場合は、1番手がこういう状態であることを説明しながらの案内になるはずです。

売り手の事情で多いのは、「指値」です。

今の中古マンション市場は、販売価格から値引きをしてもらう「指値」が主流です。

しかし、過度なディスカウントされた場合、そのお客を保険として、2番手・3番手を受ける場合はあります。

この場合、1番手がこのぐらいの金額を提示していることなどが提示される場合があります。

 

問題は「仲介会社の事情」です。

これは、「両手にしたい」ためです。

不動産の仲介会社の報酬方式には、国が定めたルールがあります。

「不動産の売買が締結した場合、売主・買主それぞれ既定の報酬額を受け取れる」ということです。

売主、ないし買主の片方から報酬を受け取れることを「片手」といいます。

売主と買主の両方から報酬を受け取ることを「両手」といいます。

同じ手間なら、報酬額が倍になる「両手」にしたいと考えるのは必然です。

だから、片手のお客が値引き込で一番手になった場合、「保留」になることがあります。

この場合、検討者に、1番手の状況を詳細に伝えることは少ないです。

だって、売り手・買い手には関係ないことですからね。

では、一番手がすんなり、購入する方法は何があるのでしょうか?

良くも悪くもの答えですが、「販売金額で購入すること」です。

 

□販売価格とは、売主・買主・不動産会社が断ることのできない金額を指す

 

▼小田原マンションスクエア・ホームページ

※プログの無断転用を禁止します。記載日/2019.2.23

【筆者/アイハラユウスケ】情報サイト『小田原マンションスクエア』企画者。神奈川県小田原在住の団塊ジュニア。神奈川県のミニコミ紙在勤後、東日本大震災の日に退職。以後地元で不動産業に携わる。「不動産のことを、お客様と同じ目線で考える」ことを信条に仕事に従事している。宅建主任士・住宅ローンアドバイザー・3級ファイナンシャルプランニング技術士・プロマジシャン


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※上記写真は村上世彰氏が代表を務める『村上財団』のホームページより

同ホームページのリンクを張っておきます。


1月8日の夜にTBSで『教えてもらう前と後』という番組の2時間スペシャルが放送されていました。

滝川クリステル氏が司会を務める教養バラエティ番組です。

この放送回の目玉企画が『「村上ファンド」村上世彰氏の現在 あれから13年…子ども向けに“お金の授業”』というものでした。

「モノを言う株主」として脚光を浴びて、出資法違反で服役した人です。

現在の姿は、白髪になり、年月を感じますが、眼光の強さは以前と変わりがありません。

村上氏は「日本ではお金にかかわる学習をやっていない」という考えから、子どもを含めた多くの世代に「お金の授業」を行っているとのことでした。

TBSは過去の番組を視聴できる「パラビ」というサービスを行っています。

 

私が昔、読みふけっていた中谷彰宏氏も著作で書いていましたが、日本人には、お金に関する教養を教育機関どころか、家庭でも教えない風潮があります。

そういう話は、経済学とかエコノミックとか、固いものと決めつける人ばかりです。

基礎知識がない状態で、マンションなんて高額なものを買うものですから、業者にとってはいいカモになるわけです。

不動産業界にとって、優良な顧客を生産してくれるわけですから、この状態を維持しているのも納得です。

 

皮肉はさておき、本題に入ります。

その番組の中では、小学生の子とその親を対象にした「お金の授業」をダイジェストで紹介しておりました。

その中で、参加者の親が村上さんに質問をしていました。

「家は持ち家のほうがいいか、賃貸のほうがいいか」。

村上さんの答えは「都会なら持ち家、田舎なら賃貸」というものです。

理由は二つ挙げています。

一つは、今払うお金と将来物件を現金化した場合、どちらが得かを考えて判断する、ということです。

一昔と違い、不動産を現金化することが容易ではなくなりました。

現金化というのは、「売りたいときに売りたい金額で売れるか」ということです。

言葉が悪いですが、昭和時代の箱根のリゾートマンションを希望の時期と金額で売却できるか、ということです。

だから、私はマンション購入の検討者に、売るタイミングと売却金額の見込みを把握してください、と話をしています。

※過去のブログの『買うときに、「いつ売るか」を考える』を参照のこと。

数年先の売却金額をある程度把握していれば、賃貸との差異がわかるわけです。

例を挙げると、3000万円のマンションを20年ローンで購入し、完済後に1500万円で売却したとします。

残金は1500万円、といいたいところですが、ローンには利子があります。

変動年0.6%の利子で約180万円です。

これで終わりではありません。

修繕積立金・管理費が月額3万円あった場合、20年で720万円です。

ザックリ概算ですが、売却残金1500万円―180万円−720万円=500万円。

賃貸はいつまでたっても0円ですが、購入なら500万円残ったわけです。

この計算が成り立つ立地のマンションが、村上氏の「都会」なのです。

小田原でも、売却時、前記の計算式で、プラス勘定できるものを購入することです。

売却見込み金額は、購入金額の半額とするのが妥当です。

それが、同じエリアの築20年の同じ専有面積の中古マンションの販売金額を基準とすることです。

 

さて、同氏が説明する判断の基準が、「自分が持ち家を所有している気持ちの問題」です。

賃貸を「仮住まい」という世代があります。

不動産を持って、一国一城の主になって初めて一人前という風潮があります。

国という組織も、国民が不動産を購入する時が一番お金を使ってくれる→経済効果、と考えているので、税制面でもいろいろなおまけをつけてくれます。

でも、所詮は住む人の気持ち次第ということです。

 

□買う時に「20年後に買った金額の半額で売れますか?」と聞いてみる。

 

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※プログの無断転用を禁止します。記載日/2019.1.25

【筆者/アイハラユウスケ】情報サイト『小田原マンションスクエア』企画者。神奈川県小田原在住の団塊ジュニア。神奈川県のミニコミ紙在勤後、東日本大震災の日に退職。以後地元で不動産業に携わる。「不動産のことを、お客様と同じ目線で考える」ことを信条に仕事に従事している。宅建主任士・住宅ローンアドバイザー・3級ファイナンシャルプランニング技術士・プロマジシャン


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今回は、例年実施しています「小田原マンションスクエア・ランキング」の総括を行います。

これは2018年7月から12月までの6か月間に、当ホームページの「マンションライブラリー」の閲覧回数をまとめたものです。

当ホームページは、スマートフォンやパッドでも見やすいようにマイナーチェンジを行ったため、集計を出すのは約1年ぶりとなります。

 

おかげさまで、当ホームページには多くの方に閲覧をしていただいております。

昨年の4月中旬から今年1月中旬までに、のべ約29000人の方に、約67500ページ閲覧をいただいております。

特にライブラリーページは、小田原市・南足柄市・開成町・大井町・二宮町(一部)にある分譲マンションのデータをまとめたものです。

このページをご覧になる方は、中古マンションをお求めになる方はもちろん、現在所有していて、売却を考えている人にも多く見ていただいております。

その閲覧数を定期的にまとめたものが、ランキングです。

「今、注目を集めているマンションはどこ?」という疑問に答える指針になると思っております。

こちらから、ランキングページにジャンプできます。

 

そして2018年下半期のデータをまとめました。

激変が起こりました。

当ホームページ開設以来、常に1位だった「サーパス小田原シティ」が4位になっていました。

首位は「ナイスロイヤルテラス小田原城山」です。

このマンションは以前から人気があるマンションなので納得です。

2位に入ったのが「新幹線マンション」です。

昭和50年築です。

ベスト10唯一の昭和築です。

理由は「タカラレーベンブランドで、建て替えが予定されているから」です。

 

今まで小田原駅徒歩圏の分譲マンションのトレンドは、「東口」でした。

丘陵地がある「西口(新幹線口)」は、戸建のエリアのイメージが強いですが、実は、前記のナイス〜や、共立城山マンション鐘の台など、人気が根強いマンションも多いです。

地元・城山住民は「買い物は東口、住むなら西口」、「西口は山の手」という人もいます。

そこで立ち上がった新幹線マンションの建て替えで、西口周辺の既存マンションと含め、改めて注目を集めている形になったといえます。

実際は、旧年中のブログでも紹介した2020年完成の「プレミスト小田原栄町」をはじめ、「セルアージュ小田原銀座通り」「サンクレイドル小田原本町」「ザ・レジデンス小田原三の丸」の平成30年完成トリオの計4棟は、すべて「東口」に建てられたものです。

また人気の小学校である「三の丸小学校」の通学エリアは、ほとんどが東口エリアということも、マンションの立地問題に影響を与えています。

事実、西口のナイスロイヤルテラス小田原城山は、1キロ以上離れた芦子小学校のエリアになります。

東口と西口のマンションの数の比率でいえば、ザックリですが、5:1ぐらいです。

それでも、今回の調査では、西口の2棟が人気なのです。

 

さて2019年は、この動きを見た資産目的で小田原駅前のマンションを所有している方が、どのような動きに出るかが注力ポイントです。

ようは「今が売り時か?」と考えるかです。

今までのランキングの動きと市場を比較すると、ランキングが上位にあがると、中古物件が出てくるトレンドがあります。

売る前に、所有者も業者も調べるからです。

今回はどうなるか、注目しましょう。

 

□新年号になる前に、小田原のマンションのトレンドも変わるかもしれない。

 

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【筆者/アイハラユウスケ】情報サイト『小田原マンションスクエア』企画者。神奈川県小田原在住の団塊ジュニア。神奈川県のミニコミ紙在勤後、東日本大震災の日に退職。以後地元で不動産業に携わる。「不動産のことを、お客様と同じ目線で考える」ことを信条に仕事に従事している。宅建主任士・住宅ローンアドバイザー・3級ファイナンシャルプランニング技術士・プロマジシャン


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遅くなりましたが、今年初めてのブログになります。
今年もよろしくお願いします。
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さて昨年の年末に、セブンイレブンに買い物に出かけたとき、書籍の中に1冊の漫画に目が留まりました。
ビックコミックス(小学館)に連載中の「正直不動産」の4巻でした。
大谷アキラ氏の作品です。
ザックリのあらすじを書きます。
主人公は、中央線沿線に事務所がある不動産会社の営業マンです。
営業も順調でしたが、自分が担当した売地の敷地内にあった石像を壊したことで、呪いで嘘がつけなくなります。
その影響でいろいろな顛末に巻き込まれるという話です。
話が東京の話なので、小田原のスケールからするとかなり大きい話になっています。
また専門用語が多いので、噛みごたえが強い漫画ですが、面白い漫画だと思います。
ネットでも読めますので、お勧めします。
アマゾンのタグを張っておきます。

さて、大事なことに触れておきます。
手品師が、嘘がつけなくなったら、仕事ができなくなります。
これは、一般の方にご理解いただけることだと思います。
問題は、「不動産の営業マンが、嘘がつけなくなったら仕事はできないか?」ということです。
答えは、できなくなりません。
もちろん、仕事はできます。
ただ、漫画の中でも描かれていますが、「売上が減っていく=仕事が減っていく=結果が残せなくなる」ということです。
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呪いがかかる前、主人公がこんな説明をします。
「不動産の営業マンは、『千三つ(センミツ)』。千回しゃべって、ほんとのことは三つしかない」。
せんだみつおの名前の由来がここで出てくるとは思いませんでした。
実際のところは、昭和の不動産営業には合っていますが、平成の不動産営業には合っていない言葉です。
説明責任が強い今は、「都合のいいことは誇大して話し、都合の悪いことは、説明しないか過小して話す」だと思います。
まったくの絵空事まで口にすることはないです。
リアルに脚色するか、閉口するかです。
では、正直な営業マンより、嘘をつく営業マンのほうが売り上げを作れるのでしょうか?

ものを購入する場合、買い手にとって最悪なことは「粗悪品・不良品を高く買う」ことです。
「なんでそんなの買っちゃったの?」「なんでそんなに高く買っちゃったの?」と他者から言われたら、目も当てられません。
不動産の場合、金額が大きいだけに、なおのさらです。
どの不動産会社、売り手にとって最高な「クセが強い物件を高く売る」ことです。
「日当たりが悪い」「駅から遠い」「軟弱地盤」「人がなくなっている」「隣人が変人」など、上げたらきりがないです。
『正直』に言えば、それを売り切れる人が、ほかの営業マンが売れない物を売るわけですから、結果を残せる人です。
よく言えば「うまくマッチング(物件とお客を繋げる)できる営業マン」、悪く言えば「お客に押し付けられる営業マン」なのです。
日当たり悪い物件は共働き、駅から遠いのは広い敷地を求める人かリタイヤシニア、軟弱基盤はハウスメーカーと協議して落とし所を見つけ、隣人が変人なら耳が遠いお年寄りに売ればいいのです。
もちろん、市価より安く変えたことを、時には理論的に、時には熱っぽく話すわけです。
そうすることで、「いい物件を安く買えたよ」という言い訳を与えているわけです。

逆説的に言えば、世間はお客が正直な営業マンより、自分の意見を補完してくれる営業マンが求めているということです。

□正直な営業マンは千人に3人としか生き残れない、不動産業界。

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※プログの無断転用を禁止します。記載日/2019.1.20
【筆者/アイハラユウスケ】情報サイト『小田原マンションスクエア』企画者。神奈川県小田原在住の団塊ジュニア。神奈川県のミニコミ紙在勤後、東日本大震災の日に退職。以後地元で不動産業に携わる。「不動産のことを、お客様と同じ目線で考える」ことを信条に仕事に従事している。宅建主任士・住宅ローンアドバイザー・3級ファイナンシャルプランニング技術士・プロマジシャン

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