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小田原マンションスクエア

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前回のブログでは、『アットホーム』『ホームズ』『スーモ』が三大ポータルサイトの生い立ちなどを紹介しました。
小田原とか、マンションとか、趣旨と違うこと書いているんじゃないの?と突っ込みを入れられそうです。
そうです。
関係ないのですが、今日書かせていただく内容をより深くご紹介するためには、必要だと思い、書かせていただきました。
では、質問をいたします。
「三大ポータルサイトには、鮮度の高い小田原の不動産情報は掲載されているでしょうか?」
それには、マンションの物件を「売買物件」になるまでの経緯を説明しなければなりません。
「持っているマンションの一室を売却したいんですけど」と不動産会社に相談を持ちかけます。
「じゃあ売らせていただきましょう」となるとします。
物件の詳細がわかる資料を作り、ホームページに掲載します。
ここまでに、不動産会社は、売却するお客様にお金を頂いているでしょうか?
まったくないとは言いませんが、ほとんどが無料だと思います。
と言うことは、チラシの製作代もホームページの掲載代も「持ち出しの資金」ということになります。
でも、サーパスシティ小田原の中層階・南側・3LDK・室内美麗で4000万円という物件を売らせてもらうことになったら同でしょうか?
チラシやネットに出さなくても売れます。
余計なお金や手間を取らなくてもいいからです。
 
今度は切り口を変えます。
「小田原市と横浜市、同じグレードのマンションがあったとしたら、どちらが高いでしょうか?」
即答で『横浜市』となるでしょう。
下手をすると、2倍・3倍違うかもしれません。
マンションを1室売るのに、物件の場所が違うために、利益が2倍・3倍違うと言うことです。
そうなれば必然に「事前に掛けられる広告費用・手間も横浜の方がかけられる」となるわけです。
 
大手3大ポータルサイトは、前回表記しましたが、すべて『神奈川県・横浜市』が創業地です。
最後発のリクルートに聞いたところ、「リサーチして決めた」とのことです。
詳細は教えてもらえませんでしたが、その要素には「建物着工件数」「県・市の転出・転入の数」「引越し業者の仕事の数」「小学校・中学校の転校・転入の数」などがあるそうです。
それを見ても「神奈川県、特に横浜市は、家やマンションを買う人が安定的にいる」ということなのです。
だから、小田原より販売価格が高いのです。
 
それによって、どういうことが起こっているのか?
各サイト共に「都会(横浜)のマンションを対象にしたページ作り」をしています。
マンションの設備のチェック項目を見るとわかります。
『シャトルバス』『共用シアタールーム』『託児所』『可動間仕切り』があるマンションは小田原にはないんですよね…。
エリアの分け方も『横浜市』『川崎市』『相模原市』『その他』と言う分け方のところもあります。
余談ですが数年前に、「スーモカウンターという相談窓口を小田原に作ってくれ」といったことがあります。
返答は簡単でした。
「採算会わないでしょ?」。
 
□鮮度の高い小田原のマンション情報は、サイトより不動産会社の窓口。
▼小田原マンションスクエア・ホームページ
※プログの無断転用を禁止します。記載日/2017.7.31
【筆者/アイハラユウスケ】情報サイト『小田原マンションスクエア』企画者。神奈川県小田原在住の団塊ジュニア。神奈川県のミニコミ紙在勤後、東日本大震災の日に退職。以後地元で不動産業に携わる。「不動産のことを、お客様と同じ目線で考える」ことを信条に仕事に従事している。宅建主任士・住宅ローンアドバイザー・3級ファイナンシャルプランニング技術士・プロマジシャン

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インターネットが普及して、便利になりました。
特に不動産業界にとっては大革命でした。
今までは、店の店頭に張ってある『売地』『戸建』という案内紙を頼りに物件を探していました。
それ以上の細かい情報を得るには、一癖も二癖もありそうな不動産会社の定員を相手にしなければなりません。
昭和60年代をピークに新聞折込などで地元の不動産情報が届けられるようになりました。
そして現代では、ほとんどの方がインターネットによる情報収集と言って過言ではありません。
そのなかで、急成長しているのが、不動産情報に特化してホームページを展開する『不動産ポータルサイト』です。
私見ながら、『アットホーム』『ホームズ』『スーモ』が三大ホームページと位置づけています。
 
『アットホーム』は、昭和40年代に横浜で開業。
全国の不動産会社に紙ベースの不動産情報(図面配布)を提供している会社でした。
不動産会社が「宣伝したい物件がある」となるとアットホームを呼び出します。
打ち合わせ後、間取や区画図、物件の詳細が盛り込まれた物件案内を作成します。
最初はこの製作代で業をなしていました。
以後、「このできた物件の資料を他の不動産会社に配って手間賃を取ろう」となり、安定した成長を遂げました。
この業界ではリーディングで、全国不動産会社との太いパイプを持っています。
わかりやすいところでは、プロ野球に多く宣伝を打ち、さまぁ〜ずをCMに起用しています。
 
『ホームズ』を運営するのは『LIFULL』と言う会社です。
今年に入り、社名を変更しました。
開業は平成7年で、横浜で開業しました。
開業当初からポータルサイト『ホームズ』を始動。
一貫して「インターネットを通じて不動産情報を提供する」事業を幹に商売を広げています。
会社を大きくする中で、伊藤忠商事や楽天などの協力を得ています。
社名を変更した理由は、「不動産だけの会社ではない」というある意味宣言だと思います。
『家』という以来の社名から、『生活』を連想させる言葉の変異の社名ですからね…。
わかりやすいところで言えば、岡田結実ちゃんをCMに起用し、『ホームズ君』なるキャラクターを積極起用しています。
 
最後に『スーモ・SUUMO』です。
運営はご存知、㈱リクルートです。
開業は、平成10年代で、横浜で開業しました。
前職の時、その立ち上げから現場を見ておりました。
当初は、無料家作りセミナーを開催し、その後、物件を紹介すると言うサービスでした。
もし、お客様が不動産を買ったら、販売した会社から手間賃をとる商売でした。
その後、無料紙媒体の補足としてポータルサイトに進出。
後発ながら、前記2社に負けない影響力をもホームページに成長しました。
わかりやすいところで言えば、毛むくじゃらの『スーモ君』なるキャラクターを積極起用しています。
立ち上げ当初、スーモの担当者に「不動産の情報提供だけじゃなくて、直接販売すれば金儲けできるんじゃない?」と聞いたことがあります。
返事は「昔、不動産と株で事件起こしちゃったから、そこは触らないんだよ」とのことでした。
 
さて、三者三様の企業内容を紹介しました。
なぜ、この説明をしたのでしょうか?
今年8月、アットホームの不動産会社向けの料金体系を変更しました。
その影響かわかりませんが、ポータルサイトの解約・移行が積極的に行われています。
ようは不動産会社がポータルサイトを辞めたり、移ったりしていると言うことです。
かなり掲載内容も変わるでしょうし、物件数にも動きがあるはずです。
このタイミングで新しい物件を載せる、と言う会社もあるでしょう。
 
□8月1日にアットホーム・ホームズ・スーモを眺める。
▼小田原マンションスクエア・ホームページ
※プログの無断転用を禁止します。記載日/2017.7.24
【筆者/アイハラユウスケ】情報サイト『小田原マンションスクエア』企画者。神奈川県小田原在住の団塊ジュニア。神奈川県のミニコミ紙在勤後、東日本大震災の日に退職。以後地元で不動産業に携わる。「不動産のことを、お客様と同じ目線で考える」ことを信条に仕事に従事している。宅建主任士・住宅ローンアドバイザー・3級ファイナンシャルプランニング技術士・プロマジシャン

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小田原でマンションを探す人の共通の悩みがあります。
ネット検索してもチラシを見ても、「欲しいマンションが出てこない、売りに出ない」ということです。
プログではちょくちょく触れますが、小田原はマンションの数が、他のエリアに比べて少ないです。
ただでさえ希少性が高いうえに、「小田原駅徒歩圏(三の丸小学校区)」「築浅」「中層階以上」「70㎡以上」という人気の条件が加わると、さらに厳しいことになるでしょう。
なので、『サーパス小田原シティ』に至って、築後10年以上経っているのに、販売価格でやり取りされるとの噂もあるぐらいです。
 
なぜそうなるのか?可能性は大きく分けて2つだと思います。
一つは検討者側が「高望みしている」こと。
前記のサーパス小田原シティで上記条件を満たしている場合、2000万円台で物件が出ることはありません。
と言うことは、同じマンションが4000万円で売り出している場合、価格が下がって2000万円台になることはありません。
忘れてはいけないことにあなただけがそのマンションを購入しようとしているわけではありません。
大風呂敷ですが、日本全国の人が、サーパス小田原シティを購入しようと考えているのです。
また、「小田原なんて神奈川県だか、静岡県だかわからない田舎だから、物件価格なんて安いでしょ」という人がいます。
そこまで言わなくても「東海道線沿線で探していて、大船・藤沢・辻堂・平塚と探したけど価格と広さが合わない。小田原だったら…」と言う人もいます。
前記しましたが、小田原のマンションは条件が良い物件は、相場観よりも高いです。
何で高いか?と言われれば、「住み心地が良いので人気が高いから」です。
 
さて、もう一つの理由は「良い物件は、インターネットなど宣伝に載せる前に売れている」ことです。
不動産会社は、サーパス小田原シティなど前記4条件を満たしている物件を販売できることになったら、どうするでしょうか?
どの会社も、同じような物件が欲しいと言うお客様を抱えているわけですから、その中に紹介すれば、ほとんど契約することになるでしょう。
わざわざ、住宅のポータルサイト(アットホームやホームズ)に手間やお金をかけて掲載することなく、売買成約となります。
ということは、ポータルサイトに掲載されている物件は、売主や不動産会社が、お金や手間をかけてでも売らなければならない事情がある場合です。
たとえば「住宅ローンが払えなくて任意売却物件になってしまい、借金の埋め合わせで物件を売る」
「相続税の支払や分配があるので早く現金化したい」などあります。
でも多くは「物件自体に魅力が少ないから」というのが理由でしょう。
「欲しい物件がぜんぜん載っていなくて、毎回同じ物件ばかり載っている」というのは、ここに真相があります。
 
では、それぞれ対処法はないのでしょうか?
「高望みしているか」確認するには、アットホームやホームズで、自分の条件を入力して検索をかけてみることです。
できれば、3ヶ月ぐらい連続で調べてみてください。
「ヒット数が少ない」「物件に変動がない」場合は、高望み感が強いのかもしれません。
「ネット掲載以前の物件情報をキャッチしたい」なら、地元の不動産会社に相談して、出たらすぐ連絡してもらうように声かけすることです。
1社に絞っていいですし、別に複数にしても構いません。
もし不動産会社に連絡・来店する場合は、購入したいマンションの条件を明快にしておくと、先方さんも動きやすいと思います。
 
□物件はないわけではない。目標が高すぎるか、世に出る前に売れている。
▼小田原マンションスクエア・ホームページ
※プログの無断転用を禁止します。記載日/2017.7.18
【筆者/アイハラユウスケ】情報サイト『小田原マンションスクエア』企画者。神奈川県小田原在住の団塊ジュニア。神奈川県のミニコミ紙在勤後、東日本大震災の日に退職。以後地元で不動産業に携わる。「不動産のことを、お客様と同じ目線で考える」ことを信条に仕事に従事している。宅建主任士・住宅ローンアドバイザー・3級ファイナンシャルプランニング技術士・プロマジシャン

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小田原と豪雨を考える

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平成29年7月に発生した『九州北部豪雨』に見舞われた方々にお見舞い申し上げます。
同エリアは、昨年の熊本地震でも被害があったところ。
何で重なってしまうのだろうか?とふと考えてしまいます。
湯布院は、また観光客が減少するなど、風評被害が飛んでしまうのでしょうね…。
小田原の隣地、箱根は数年前に火山性微動が起こり、「噴火の可能性が高い」時期がありました。
箱根湯本駅前の通りが、40余年生まれて以来、見たことがないくらい閑散としていたこともありました。
そして今日までに、この観光客の減少が最後の引き金になって商売を辞めたところも存在します。
これからが本当に大変だと思います。
 
さて、表題に戻ります。
小田原市民(特に中高年)に、「小田原の雨って降るの?」と聞いたとします。
「あまり降らない」という答えが多いはずです。
雨を降らす低気圧は、小田原の西、静岡方面からやってきます。
雨雲が箱根の山に当たると、多くの雨をその場で降らせてしまい、小田原に来る頃には、雨脚が弱くなっているというものです(個人の見解です)。
西に箱根連山、北に丹沢連山、東に神縄・国府津・松田断層が形成する山があるため、三方向海に囲まれているのが小田原です。
なので、小田原に大量の雨が降る可能性とすれば、南の海から直接、低気圧や雨雲がやってきた時だけだと思われます。
事実、近年の「ゲリラ豪雨」で、小田原に床下浸水などを起こした豪雨は同じようなパターンです。
また、平成22年の台風9号は小田原で最多の降水量をもたらし、市内各地で水害が発生しました。
通常、小田原を通過する台風は太平洋沿岸を東進するパターンが多いです。
台風9号は山梨方面から東名高速沿いに東に進んできました。
そのため、北の丹沢山系の恩恵を受けず、小田原を含む酒匂川沿岸地域に多量の雨が降ってしまったのです。
だから、小田原だから雨が少ないという見解は言いづらいと思います。
 
雨の話をしてきましたが、マンション購入を検討している人にお伝えしたいことがあります。
「雨の日にも内覧して欲しい」ということです。
天気が良いから物件を見に行こうは、悪いことではありません。
でも生活する場所を考えるのであれば、あえて天気が悪いに日も見ておくべきなのです。
「エントランスが濡れるんだな…」とか「ベランダには雨が吹き込んでくるんだな」とか「雨の日は室内は暗いな」とか。
同じことを、若い頃に何度も引越しをしたテリー伊藤氏も行っていました。
豪雨の日にも間では言いませんが、一案だと思います。
 
□あえて雨の日に、内覧してみる。
▼小田原マンションスクエア・ホームページ
※プログの無断転用を禁止します。記載日/2017.7.11
【筆者/アイハラユウスケ】情報サイト『小田原マンションスクエア』企画者。神奈川県小田原在住の団塊ジュニア。神奈川県のミニコミ紙在勤後、東日本大震災の日に退職。以後地元で不動産業に携わる。「不動産のことを、お客様と同じ目線で考える」ことを信条に仕事に従事している。宅建主任士・住宅ローンアドバイザー・3級ファイナンシャルプランニング技術士・プロマジシャン

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「マンションを購入する」となると、一番身近な指南役となるのは、不動産会社の人といえます。
ただし、住宅ローンを使って購入するとなると、金融機関との連携は不可避と言えます。
両者の協力と助言が無ければ、良い買物にはならない、と断言できます。
だからこそ、私は、不動産会社も金融機関の比較・検討して選ぶべきと話をしています。
「住宅ローンアドバイザー」の講習の場でも、再三出てくるワードです。
ただ多くの方は、不動産会社はもとより、金融機関との関係を軽く見る傾向があります。
 
仮に住宅ローンを使って、不動産を購入する場合、検討者は、最低でも3〜4回は足を運ばなければなりません。
まずは、「住宅ローンの仮審査」。
メガバンクなどはインターネットで代用する場合もありますが、多くの金融機関は来店し、申し込みを行います。
次に、「住宅ローンの本審査」
多額のお金を借り入れる住宅ローンは、2回の審査を行います。
その後は、「住宅ローンの本申し込み」
やっとお金を借りる申し込みをします。
『金融消費賃借契約』、通称『金消契約』ともいいます。
そして最後に、「決済」。
買主から売主にお金の支払をします。
 
しかもこの4回、ただ来店すればいいというものではありません。
何枚もの書類に目を通し、記入・捺印が必要な上、必要な書類を持参しなければなりません。
その確認もするとなると、さらに来店数は増えることになります。
加筆すれば、このやり取りは、購入検討者自身がすべて行うことになります。
大抵は、不動産会社の人も同行しません。
「銀行ローンを使うんだったら、銀行に相談しに行ってください」。
この一言で終わりです。
 
私は時間がある限り、金融機関には同行するようにしています。
「課税証明書取ってきて下さい」とか「団信(団体信用保険)には入りますか?」とか、専門用語のオンパレードということもしばしば。
それはこういうことですよ、と説明し、こちらから金融機関に聞くことはしっかり聞いて、説明します。
へんな言い方ですが、金融機関VS相談者という、1対1にしないことが重要だと考えています。
ひとりで銀行に行った人に、「何かわからないことがありますか」と聞くと、「わからないことがわからない」と言うこともあります。
わからないまま、ことが進んでしまうことは大変悲しいことです。
 
大事なことはわからないことが出てきた時に、「これって何ですか?」と聞ける空気感です。
金融機関でいれば住宅ローン専用の店舗や、「住宅ローン相談日」というイベントなどです。
不動産会社でいれば、住宅ローンアドバイザーなどの資格者・有経験者に担当してもらうことです。
あまり自力で学習してしまうと、「わからない」という言葉が言い辛くなることも事実です。
金融機関のCMのうたい文句ではないですが「何でも相談できる」ことが重要です。
 
□「これ、よくわからないんですけど」と淀みなく言える人に担当してもらう。
▼小田原マンションスクエア・ホームページ
※プログの無断転用を禁止します。記載日/2017.7.3
【筆者/アイハラユウスケ】情報サイト『小田原マンションスクエア』企画者。神奈川県小田原在住の団塊ジュニア。神奈川県のミニコミ紙在勤後、東日本大震災の日に退職。以後地元で不動産業に携わる。「不動産のことを、お客様と同じ目線で考える」ことを信条に仕事に従事している。宅建主任士・住宅ローンアドバイザー・3級ファイナンシャルプランニング技術士・プロマジシャン

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