まちづくり事業・マンション再生コーディネーター

畝傍駅活用検討ワークショップを開催します。

Thu, 27 Jun 2019 01:18:35 +0900

JR畝傍駅活用検討ワークショップの開催の日程と場所が決まりました。

第1回・ワークショップ

　　日時：８月24日(土)午後2～４時30分

　　会場：内膳町自治会館すみれホール　

　　テーマと内容

　　　〇畝傍駅の歴史・建物を学ぶセミナー

　　　　　「畝傍駅の歴史と建築」

　　　　　NPO八木まちづくりネットワーク

　　　〇駅の現状と課題を探るワークショップ

第2回・ワークショップ

　　日時：９月29日(日)午後2～4時30分

　　会場：内膳町自治会館すみれホール

　　　〇駅活性化した京終駅の取組に学ぶセミナー

　　　　　「京終駅再生の取組」　　　　　　

　　　　　NPO京終・理事長萩原敏明

　　　〇駅の将来を考えるワークショップ

畝傍駅には、駅舎内に貴賓室があります。

それをどう後世に活かしていくか。

また、それだけでなく、駅の周辺を含むJRと橿原市の土地を活用していく方策を市民の目線で活用を検討していきたいと考えています。

興味のある方は、是非、ご参加ください。

参加しようという方は、yagimatinet@yahoo.co.jpへ、メールで参加の申し込みをしていただければと考えています。

よろしくお願いいたします。

読売新聞・空き家増と対応でコメント

Sun, 16 Jun 2019 18:52:31 +0900

2019年6月9日の読売新聞・奈良版で、当方のコメントを取り上げていただきました。

マンション管理新聞第1105号・2019.05.25

Sun, 16 Jun 2019 18:50:55 +0900

マンション管理新聞に4月20日・マンション学会福岡大会で発表させていただいた熊本地震の取組が紹介されました。

はならぁと×八木　チラシ

Fri, 24 May 2019 11:10:12 +0900

畝高前長屋で、関大生と八木まちづくりネットワークの今年取り組む秘策を練ってました。

愛宕祭りの立山づくり、畝高前長屋での八木まちファクトリーの取り組みと、関大生が八木まちに継続的に関わってくれている事を生かせられるようなサポートをしたいなぁ～と思ってます。

それと、畝傍駅の駅舎活用を含む整備構想づくりにも、関わってほしいなぁ～と勧誘中。（記事の写真）

https://yagimachi-net.jp/%E9%96%A2%E5%A4%A7%E3%81%AE%E5%AD%A6%E7%94%9F%E3%81%95%E3%82%93%E3%81%A8%E4%BB%8A%E5%B9%B4%E5%BA%A6%E3%81%AE%E6%89%93%E5%90%88%E3%81%9B/?fbclid=IwAR31cj2U-vNFeUrRtxYEZQLCWZR2vfOfEJTgyeCY2gZA8u8o69HoH3KyPfI

民泊へのマンション管理組合の対応と民泊の法的課題

Fri, 14 Sep 2018 22:49:57 +0900

集合住宅維持管理機構のマンションドクターニュースに載せていただきました。

2018年３月13日、日本マンション学会関西支部総会に引き続いて開催された記念講演会（関西フォーラム）で、マンションにおける民泊問題がテーマに取り上げられました。３名の講師によるセミナーの内容を報告します。（会場：大阪市立大学文化交流センターホール）

１．「管理組合の民泊対応」

分譲マンションでおこなわれる民泊に関連して、騒音や共用部分でのマナー違反など、共同生活に支障が出るような事象が多発していることを踏まえ、NPO法人こうべマンション管理支援機構の代表を務めるマンション管理士の植田雅人氏が、管理組合からの相談事例を交えながら、民泊全般に関して系統的に説明されました。

民泊については、国や自治体で様々な定義がなされていますが、依拠する法令によって①旅館業法に基づく簡易宿所、②国家戦略特別区域法に基づく特例で、大阪府や大阪市等で取り組まれているいわゆる特区民泊、そして管理組合が規約改正等で対応に追われた平成30年6月15日施行予定の③住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく民泊の３種類に分けられます。

観光立国を目指し民泊を積極的に進めようとしている政府から、いわゆる「専ら住宅」であっても民泊は可能であるという見解が出され、民泊新法では管理規約において「住宅」という用途に限定されていたとしても、マンション内の住戸で民泊営業が可能と解釈されることになりました。しかし、新法による民泊事業の届出が受理されるまでに管理規約の改正等に着手しておく必要性が自治体や管理業協会等を通じてアナウンスされ、国土交通省のホームページ上で改正案の雛型が提示されたこともあり、多くのマンションで民泊への対応がなされました。その結果、マンション管理業協会の調査によれば、約８割の管理組合が規約や総会・理事会の決議等で民泊禁止を決めており、民泊を容認しているマンションはほとんどありません（約0.3％）。

このように多くの管理組合で禁止の決議がなされていますが、民泊をおこないたい、あるいは民泊に無関心な区分所有者が存在する管理組合や、運営機能が不十分な管理組合では対応できていないところもあります。管理組合として民泊を規制するには、まずは管理規約で専有部分での民泊利用を禁止する方法があります。これには総会決議（４分の３）が必要ですので、事前に十分な広報をおこない、周知を徹底する必要性が指摘されました。他に、使用細則において専有部分を貸与する場合の手続きを明確化し、またトラブルとなる迷惑行為を禁止し、違反した場合のペナルティーも定めておくことで抑止力を高める効果が期待できるとのアドバイスもありました。

２．「民泊の法的課題について」

次いで、弁護士の伏見康司氏より、民泊の法的な問題点を主として解説がありました。

はじめに民泊事業を概観し、全国民泊実態調査結果によると宿泊事業について許可を得ている事業者の割合は16.5％で、無許可30.6％、特定不可・調査中52.9％であることから、８割以上が違法または不適法民泊であるという実態、状況の中で住宅宿泊事業法（民泊新法）が定められたことが指摘されました。

住宅宿泊事業法には、前頁の図に示す３つのタイプの事業者（住宅宿泊事業者、住宅宿泊管理業者、住宅宿泊仲介事業者）があり、それぞれ行政機関への届出や登録が必要となります。このうち宿泊事業者については、都道府県知事（政令市、中核市等）への届出が必要です。知事は監督権限を有しており、住宅宿泊事業に対して自治体が独自に条例を定めて、上乗せ規制をしています。具体的に、関西圏の政令指定都市および府県で実施されている規制には、近隣住民への説明を求めるものや、住居専用地域に限り営業日数の上限を60日程度に制限するもの、施設から一定の距離に管理者の駐在を義務付けているもの、平日は営業を禁止しているものなどがあり、自治体によって規制内容が異なっています。また、宿泊事業者は、下のような標識を掲示することも義務づけられています。

さらにマンションにあっては、管理規約等において住宅宿泊事業が禁止されていないことを裏付ける書面の提出が求められており、宿泊事業が供用される規定となっていない場合には、管理組合に宿泊事業を禁止する意思がないことを証する書面の添付が求められます。

民泊と賃貸借の分岐点については、下図に示すように、滞在期間が1か月以上は賃貸借でそれ以下は基本的には宿泊とみなされる、「１か月ルール」があります。しかし、年間180日以下の提供しか許されていない民泊にマンスリーマンションを組み合わせて、稼働率を上げ、収益性の向上を目指す動きも出てきています。

もしもマンション内に違法民泊を見つけた場合には、民事または刑事対応する方法があるので、当該民泊の実態を把握することが重要だとの指摘がありました。

マンションでの民泊規制のための管理規約改正の有効性について、規約改正前に民泊事業の届をしている区分所有者がいた場合は、特定の区分所有者（民泊事業者）が受ける不利益と管理規約改正の必要性や合理性との利益衡量により判定されることになり、ペット飼育禁止に関しての判例などからも、特別の影響を及ぼす場合に当たらない可能性が高いのではないかとの見解が述べられましたが、いずれにしろ、判断が分かれるような状況が生じないように、民泊を禁止する方向で考えている管理組合はできるだけ早く管理組合の規約改正を図る必要があるとの指摘がありました。なお、植田氏と同様に、法的に有効かどうかは疑問があるが、罰金規定を設けておくことで抑止効果が期待できるとのアドバイスもありました。

最後に折田弁護士から、本来都市計画の用途地域における住居専用地域では旅館的な営業は認められていないにも関わらず、民泊に限りその趣旨を逸脱することについて都市計画サイドからの検討などがされていないのかとの意見が述べられました。

（日本マンション学会関西支部幹事　太田隆司）

八木・愛宕まつり・関大八木ラボ・立山講評会

Fri, 03 Aug 2018 06:10:52 +0900

８月１日午後１時から、八木札ノ辻交流館で、関西大学岡研究室の八木ラボ　立山講評会が開催されました。

今年は４チームが参戦。

甲乙つけがたい中で、提案について伸びしろが大きいと思われる提案が優秀賞を獲得。

８月１７日からＷＡＣＣＡで制作に取り掛かる。

第３回・準備会・打合せ・喫茶ジユク

Wed, 28 Jun 2017 22:48:57 +0900

喫茶ジユクの二階

打ち合わせ風景

お茶☕とケーキ🍰で真面目に打ち合わせ中

このあと持ち込んだお菓子とビール、ワインで小宴会となりましたが、写真とるの忘れていました。

ビールが出た頃に辻本くん(バブーン)が来てくれたけど写すの忘れてました。

参加者は
左から(敬称略)
山岸、小野、田中、佐々岡、生信、植田、玉木、鈴木、西田、喜多、川添

次回は、７月３０日午後２時から、橿原ロイヤルホテルの１階喫茶室で最終打ち合わせします。

赤いバイクは、山岸君のドゥカティ

最後の写真に辻本君が写ってた。😉

空家予防・・相続登記への提案

Tue, 16 May 2017 14:39:05 +0900

所有者を特定するのが難しい土地が二割もあるそうだ。

相続登記が進まないのが、主な原因だ。

申請主義の登記を、義務化すれば良いのではと思うが、そんな話は出てこない。

過疎地に行けば相続放棄したい土地、不動産はいくらでもある。

そんな放棄したい土地を国が全て受け入れるなら義務化もあるだろうが、国もそんな訳にもいかないのだろう。

たまたまだが、価値百万円程度の土地で30名近い相続人がいて、どうしても一人の同意が取れないために遺産分割協議では相続登記ができないとの相談と言うか話を聞いたことがある。

相続人は特定できており、現行法の中でも解決できる手は考えられるようだが、資産価値の低い土地では、手間や手続きに要する費用を考えれば、苦労して登記するメリットがあまりない。

区分所有法では敷地売却を4/5の決議でできるようになったが、相続(遺産分割)においても多数決制度を取りいれて、一定割合以上の賛成者の合意内容で登記でき、非賛成者には資産額の法定割合分を金銭で支払えばOKとすればと思うが、どうだろう。

法律の専門家から見れば素人がバカなことをって思われることかもしれないが。

また、不明者についても、非賛成者として扱い、金銭を供託し、一定期限が来れば国庫に行くようにすれば、土地は引き受けたくない国も、お金なら喜んで引き受けてくれると思う。

相続未登記不動産は、放って置けば置くほど矛盾が拡大していく。時間が経てば経つほど相続人は確実に増えていくのだから、相続未登記物件の相続登記を進める実効性のある手を早急に打つべきだと思う。

参照記事

「土地の"所有者不明"の問題。人口減少時代に求められる土地制度のあり方とは」

http://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_00646/

株式会社LIFULL　LIFULL HOME'S PRESS編集部

マンション学会関西支部企画・マンション管理市民大学in奈良・マンション管理規約改正を考えるシンポジウム

Fri, 21 Oct 2016 07:59:45 +0900

１１月１３日のマンション学会関西支部企画・マンション管理市民大学in奈良・マンション管理規約改正を考えるシンポジウムの記事が、マンション学会のHPで単独ページで紹介されました。

http://www.jicl.or.jp/news/%E3%80%90%E5%8F%82%E5%8A%A0%E7%94%B3%E8%BE%BC%E5%8F%97%E4%BB%98%E4%B8%AD%E3%80%91%E7%AC%AC%EF%BC%93%E5%9B%9E%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%B8%82%E6%B0%91%E5%A4%A7/

二戸一化のすすめ・・・空き家活用と言えばシェアハウスだが

Fri, 14 Oct 2016 07:50:15 +0900

人口が減少する時代となり、まもなく、世帯も減少する。

現在、空き家が大きな社会問題となり、ニュースでも連日マスコミで取り上げられている。

空き家問題は、区分所有マンションもその例外ではない。

ただ、区分所有マンションでの空き家数がどれだけあるのかは統計的には把握できていないが、５年ごとに行われるマンション総合調査において空き家割合が増えてきていることからみれば、区分所有マンションでも空き家が増大してきているのは間違いないと考えられる。

空き家の利活用を考える場合、シェアハウスによる利活用提案に接する機会が多い。

シェアハウスによる空き家の利活用は確かにその地域（ミクロ）から見れば、空き家解消に繋がるのだが、広域（マクロ）でみると一戸の住宅に複数の世帯が入居することになり、シェアハウスに入居した人の従前の住宅は空き家となり、戸数から見れば空き家を増大させていることになる。

このように見ると、シェアハウスによる利活用がはたして空き家対策と言えるのかなぁという疑問をずっと抱いていた。

また、シェアハウスに入居する人の一人あたりの居住面積が小さくなるのが大半と考えられ、空間をシェアすることによって有効利用できるが、居住水準の向上といった点ではどうかなという思いもあった。

そのように見ると、シェアハウスのように一人当たりの居住空間をどちらかというと狭めている空き家利用がいいのか、住まい方として共同で住むという質的な意味はあるとしても、空き家対策としては二戸一化を進める方が、質的にも量的にも有効な対策だと思う。

空き家により、余裕のある空間が生まれているとみれば、その余った空間をゆとりある生活をするために使う方が良いと思うのだが、いかがだろう。

マンション学５５号（マンション学会誌）に投稿した文章を再整理しました。