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◆初めて読む人は最初から読んでください。前の頁は「競売について」の書庫に入ってます。 ●村民（会員、会員になりたい人）---競売による不動産投資とは。 ☆不動産競売の総括 競売代行業者とは �ソ蘓桓圓亙�雑な作業は代行業者に任せて、入札時に物件を落札するだけで市場から安い物件 を手に入れることができます。自分が住む場合ももちろん、投資を考えた時もその後の処理 をたのめます。 �Δ海譴蕕梁綛垓般海糧駘僂篭伴圓砲茲辰動曚覆蠅泙后�調査〜入札･落札〜立ち退き交渉〜 物件引渡しまでやってくれ料金は３％〜６％（別途実費）とゆう設定が大半です。 転売する時は売却手数料として３％が別に取られます。 ��注意が必要な事は「入札代行業者」が厳然たる資格とはされておらず、選定基準がない 事です。一般に不動産業者で競売に経験があり何年も続けている業者だと安心して 任せられます。 �┘泪ぅ曄璽犢愼�目的で一般の人の参加が増えてきたため、そうした「新規参入者」を狙って 一儲けしようと企てる者も出てきます。そのため「入札代行業者」に携わっている業者を 悪質業者かどうかは見分ける方法も無ければ、入札時の価格が適正かどうかとゆう根拠も ありません。 ��一様「日本競売協会」とゆう会ができて、価格体系、資格制度を含む代行業者のあり方などの 研究会、セミナー、広報活動に努めてるが実績としてはあがってない。 その大きな理由は競売物件数が減少化傾向にあるためだと思います。 ��国の対策として、民事執行法も２度以上の法改正がされて一般の人が参加しやすく なってきます。ただしひとつ間違えば大きなリスクを伴うので十分注意して、上手に活用 すればメリットの高い不動産を入手する方法は他にはありません。 ◆今回をもって「地方裁判所の不動産競売」については完結させていただきます。
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競売について
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◆初めて読む人は最初から読んでください。前の頁は「競売について」の書庫に入ってます。 ●村民（会員、会員になりたい人）---競売による不動産投資とは。 ☆不動産競売の総括 初めて競売をやる人のために �〆�まで述べた、競売不動産には通常の不動産取引とは違う「特殊」な事情がが多くのこと が存在しています。 中でも「その筋」の人が絡んでいる場合は素人には太刀打ちできません。しかし競売不動産の すべてに「その筋」の人が関わっているわけではありません、８０％以上は彼らと関係ない 物件である。 ��仮にそうよう人達と関わってしまつても、実際はさほど恐れることはないのです。きちんと 手順を踏み、法律的に進めば競売不動産も通常の物件と何ら変わりはありません。（多少 時間がかかり、事務手続きが煩雑ですが。） ��それでも「仕組みは複雑だし手続きも面倒だ」「調査などの行なうのは難しいので嫌いだ」 「法律や不動産の取り扱いの知識を身につけるのは難しい」といつた理由からやめてしまう 人も多い、それらに対応するにはどうすればよいか？ �い修Δい辰真佑里燭瓩法崙�札代行業者」がいます。代行業者は「物件の調査」から「入札 価格の決定」、「立ち退き交渉」そして買受後の「転売の交渉」あるいは賃貸したい場合は 「物件の管理」「リホーム業者の斡旋」まですべて請負ってもらえます。 �コ里�にこれらの作業は専門的知識と経験が必要であり、素人はもとより仲介、賃貸を扱ってる 普通の不動産業者でも手を出しづらい側面があります。 そのため「競売専門」の代行業者とゆう職種も成り立つのです。 ◆次回は代行業者についてと、うまい使い方について記載します。
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◆初めて読む人は最初から読んでください。前の頁は「競売について」の書庫に入ってます。 ●村民（会員、会員になりたい人）---資金０円、少ない人のお金儲け。 ☆知っていれば得する競売用語 使用頻度の高い専門用語 �ζ段滅箋�
ａ）期間入札で1本も札が入らなかった物件に対して行なわれる売却方法をいいます。 各地方裁判所によってまちまちですが、早ければ開札日の翌日から（一週簡後の所も あります。）1ヶ月〜３ヶ月間（６ヵ月間の所もあります。）程度の期間に実施され ます。 ｂ）基本的に申し出順ですので、最低売却価格額の２割相当の現金もしくは有価証券を 執行官に提出すれば「入札は早いもの勝ち」で買い受けることができます。 ��任意売却。 ａ）抵当不動産を抵当権の実行としての競売とゆう法的手段によらない物件。 （１）所有者をして任意に抵当不動産を売却処分させる。 （２）その代金によって抵当権者等の利害関係人は抵当権を回収する。 （３）それにより抵当権を解除する事です。 ｂ）多くの場合は金融機関が早急に不良債権を回収するためにおこなわれ所有者自身よりは 抵当権者が間に入った方法がまとまる確立が高いようです。 近年は国内の銀行が外資系企業に不良債権を一括で売却（パークセール）するケースが 増えていますが、そういった物件がどう処理されるかに関心が高まっている。 |
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◆初めて読む人は最初から読んでください。前の頁は「競売について」の書庫に入ってます。 ●村民（会員、会員になりたい人）----競売による不動産投資とは。 ☆知っていれば特をする競売用語 使用頻度の高い専門用語 �７鏗扱�物。 ａ）本件売却外の建物のことをいい、これも債権回収を目的として建てられてあるケースが 大半です。抵当権設定後にプレハブなどを建てて登記し立退き料をせしめ居ようとする わけです。 ｂ）もともと金銭が目的なので、金銭で解決する事が多いのですが、先に落札してから 交渉しようとしても足元を見られます。できれば事前調査段階で所有者と交渉しておく。 �て始�付け。 ａ）前記にも触れたが、不動産の価格はその物件がどの様な道路に接面しているかかによって 変わってきます。 ｂ）競売物件の場合、みなし道路や敷地延長道路に面しているケースがたまにあり、購入し ても建て替えができないとゆうことにもなりかねません。建築確認が取れる物件か どうかの調査は必ず行ないましょう。 �ィ嚇瀬札奪函� ａ）前記で説明してるので詳細は省きます。各地方裁判所にファイルされています。 誰でも自由に閲覧できますが、１事件に付きファイルが１冊しかなく、閲覧室も狭く 座席数も少ないので、人気物件の資料を閲覧するにはかなり困難になります。 ｂ）最近では、東京地方裁判所など大都市の地方裁判所ではインターネットを利用すれば わざわざ地方裁判所まで行かなくて、すべて見る事ができます。又３点セットの コピーのＦＡＸサービスをする会社や、コピーを冊子にまとめて郵送してくれるサービス や、ＣＤに入力してサービスする企業も現れています。 ｃ）それらを調査に活用すれば大変便利で調査のスピード化ができ多くの物件を選択しやすく なりました。 ◆次回は「�ζ段滅箋僉廚�ら記載します。
今週は仕事の都合で木曜日に記載しましたが来週は通常どうり金曜日にもどします。 |
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◆初めて読む人は最初から読んでください。前の頁は「競売について」の書庫に入ってます。 ●村民（会員、会員になりたい人）---競売による不動産投資とは。 ☆知って得する競売用語 使用頻度の高い専門用語 ◆一般の不動産取引でも使われない不動産競売用語を説明します。 �＼衢�者 ａ）競売物件の特有の現象です。所有者（債務者）本人がその物件に住んでいる時は比較的 解決しやすいケースです。 ｂ）俗にゆう「占有屋」は「金」目当てに居座っている場合は要注意です。 暴力団や右翼団体、同和会団体等を名乗り法外な金額を要求してきます。素人は手を 出さないほうが賢明です。 ｃ）最近は彼らが直接占有するケースは減ってますが、「短期賃借権」まがいの権利を設定 して善意の第三者に転貸しする。などのやり方が巧妙になってきています。 ��短期賃借権 ａ）抵当権設定後、競売で差押前に設定された賃借権事をいい、土地なら５年、建物なら３年 の効力を認められたものです。 ｂ）従来はこのような賃借権のある物は買受た場合は、期間が終了するまでは立ち退きを 請求できませんでした。 ｃ）しかし、最近法改正により「立ち退きや引渡し」が請求できます。 投資目的で家賃収入を目的とするなら、善意の賃借人であればオーナチェンジのかたちで 賃借の契約をしなおせば買受人に家賃、又は地代が入ってきます。 ◆次回は「�７鏗扱�物」から続きを記載します。
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