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◆初めて読む人は最初から読んでください。前の頁は「投資情報５」の書庫に入ってます。 ●村民(会員に、会員になりたい人)−−−勝ち組み大家さんになるには。 ◆このコーナは前回で終了しました。１１月から新しい話題を集めて紹介したいと思います。
今資料を集めていますので、しばらくお待ちください。 |
投資情報 5
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コメント（7）
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◆初めて読む人は最初から読んでください。前の頁は「投資情報５」の書庫に入ってます。 ●村民(会員に、会員になりたい人)−−−勝ち組み大家さんになるには。 ☆勝ち組み大家さんに学ぶ。 アパ・マン経営ノウハウ。 �。繊ィ佑気鵑両豺隋�
Ａ．Ｍさんは大阪で３ＬＤＫを計２８戸の賃貸マンションを１８年前から経営されていて満室状況 にある経営の秘決は管理にあるといわれてます。現在大阪は人口げんしょうの傾向にあって関西の 賃貸マンションは１割から２割の空き室が当たり前だそうです。そこでＡ．Ｍさんの秘訣を調べて 見ます。Ａ．Ｍさんは「マンションの経営は管理に始まり、管理に終わる。」という言葉を強調 している。その管理を具体的に述べていこうと思います。 �■欧弔隆浜�。 マンションの管理には２つの管理があり、１つ目は建物の管理は入居者に対して「快適さ」を提供 するためのものでだそうです。２つ目は入居者の管理。これは入居者をただ機械的に管理すると 言うもので無く「安心」を提供するための管理だそうです。 �７�物の管理。 ａ）設備を最新のものに切りか変えて行く事だそうです。例えば給湯器などは以前には追い焚きが ついていないのが当たり前だった。ところが今は標準装備されているので最新の物と取り替え たそうです。自分のマンションは古くなっていくわけですから商品価値を維持していくため には常に最新の設備を導入していく必要がある。その他防犯カメラを導入しているそうです。 地道なところでは建物の掃除をこまめに行っていることです。 ｂ）リフォームについては新築同様にすることです。床、壁、天井、畳、まですべて取り替える ようにしている。新築そっくりの状態にすることで、前の入居者が住んでいたという痕跡を 消しさる努力をしている。外装は見劣りしても内部は新築そっくりにすれば入居者も気持ち 良く住んでもらえるように考えている。コストもかかるが大家さん同士の組合に参加して情報 交換をしてリフォームコストの研究をしている。内装業者のスケールメリットが出るため コストを下げることが出来る。 �て�居者のニーズをつかむ。 入居者のニーズをつかむため、退去の立会いに自ら出向むくことだそうです。 そこで入居者になぜ退去するのか、転勤なのか、部屋が狭いのか、通勤・通学が不便なのか、 設備に不満が無いのかなど自分のマンションが他と比べて劣っているところをさりげなく聞く ようにしている。そしてその建物固有の改築案があるのでないか探している。 �テ�居者向け管理。 入居者へはＡ．Ｍさんの携帯電話番号を教えて，３６５日２４時間電話ＯＫということにして ます。その他に掲示板にも携帯電話を書いて貼り付けてある。これはトラブルやクレームを未然に 防ぐためです、彼がマンションの責任者であれば問題が起きたときにすぐその場で解決することが 出来ます。不動産屋へ任せると何度もたらいまわしにされたり、何週間も回答が遅れることにより 次第にクレームに発展してしまう。クレームになると最悪入居者が出て行ってしまうから、直接 電話でトラブルを未然に防ぐことが出来る。電話がしょちゅうなるかと思うがそれほど鳴らない そうです。 �Χ�き室が出来た場合。 空きがでたら早期に入居者を決めることが重要なので、不動産業者とコミニケーションを大切に している。不動産業者の店舗に自分から出向いて積極的に会話を持つようにしている。 彼の名前を店のスタッフ全員に覚えてもらうようにして募集状況に応じ、募集状況を定期的に聞く ようにして彼の物件をスタッフの記憶に刷り込むように努力している。 |
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◆初めて読む人は最初から読んでください。前の頁は「投資情報５」の書庫に入ってます。 ●村民(会員に、会員になりたい人)−−−勝ち組み大家さんになるには。 ☆勝ち組み大家さんから学ぶ。 アパ・マン経営ノウハウ。 �，�医者さんＭ．Ｄさんの場合。
お医者さんＭ．Ｄさんは実家に診療所を併設した賃貸マンションを建設してます。 Ｍ．Ｄさんのマンションは普通のマンションではありません。今なじみの薄い外断熱マンションを 建設しています。建設規模は鉄筋コンクリート造りの１１階建で外断熱の高層マンションとしては 日本初の規模です。Ｍ．Ｄ先生はお医者さんの職業から「健康を推進する」を自身のライフワーク としている。賃貸マンションを建設に当って「健康」をテーマにしたいと思ってるそうです。 ��外断熱マンションを建設する理由。 外断熱で建設すると、コンクリートが外気温や直射日光の影響を受けないので建物に結露が起きず それによって人体に有害なカビの発生がないので病気になりにくい。そのような理由で外断熱工法 なら入居者が健康に暮らせる住宅が提供できると考えたためだそうです。 �７鮃�上の利点。 外壁のコンクリートが外気の影響を受けないので夏は涼しく、冬は暖かく暮らせるのでどの部屋も 温度が一定で、部屋を移動した時の温度差にによって発生する病気も防げる。これを医学用語では ヒートショックと言われてるそうです。例えば寒い風呂場での脳卒中を起こして倒れたりすること はその現象の一つだそうです。 �し从僖瓮螢奪函� 夏には冷房を切って出かけて５時間後に戻ってもまだ涼しいそうです。冬のコンクリートの温度は ２０度ぐらいあるので暖房がほとんどいらないそうです。北海道の例では光熱費が１/３になった データがあるそうです。大家さんだけのメリットだけでなく入居者にもメリットがあるとのこと。 �ゼ�命、耐久性。 今のコンクリートの寿命は５０〜６０年と言われているが、外断熱マンションの場合は１２０年の 耐久性を持つことが物理的に証明されている。 国土交通省のデータによると、２０００年に建てられたマンションの平均築年数は３５年程度だ そうです。それゆえ３０年ローンの場合には普通のコンクリート建物だとローンが終わるころ 建替えが必要で、外断熱マンションだとその必要がないとゆうことです。 �Ψ�築費は？ 建築費は一般的な建築費に比べれば１割ほど高くなる、しかしＭ．Ｄさんの場合は東京都利子補給 制度を利用して１０年間２％の利子補給を受けることができた。採算は通常のマンションと同等の 利子で借りることができ、それによりＭ．Ｄさんの利子は０．２％になったそうです。 しかし家賃の限定に制限があるので近隣相場よりもたしょう低めの家賃設定になっているので 入居者の負担も少なくてすむ。 ゆえにＭ．Ｄさんのマンションは省エネ、健康、低家賃なので空室率は当然低くなる。 大家さんも入居者も得するマンションだと思います。 |
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◆初めて読む人は最初から読んでください。前の頁は「投資情報５」の書庫に入ってます。 ●村民(会員に、会員になりたい人)−−−勝ち組み大家さんになるには。 ☆勝ち組み大家さんから学ぶ。 アパ・マン経営ノウハウ。 �。諭ィ匹気鵑両豺隋�
Ｍ．Ｉさんは福岡で３０棟のマンションを建築し、戸数も１２００戸になったそうです。 稼働率は９７％〜９８％でほぼ満室状態ですが、彼は２％の空き室すなわちこのロスをなくすこと を考えて実施している。又色々の試みをしようとしている。 色々その成功した部分を探ってみました。 �△覆璽廛蹈僖鵐�ス？ 彼のマンションは都市ガスが引けるのに１３階建ての１階にはプロパンガスが何十本もずらりと 並んでいる。その理由は次ぎのようだそうです。 都市ガスだと宅内の配管工事はこちらで工事費を負担したうえ、高い都市ガスを引かなければ ならないのだと疑問に思ったいた。そんな時に知り合いのプロパンガス屋に相談してみたら、配管 工事費とガス給湯器を無料で取り付けてくれるとの事でプロパンガスにしたそうです。 それで設備コストを低く押さえることが出来たそうです。 �Ｃ鷦崗譴蓮� １階の駐車場はすべてコインパークになっている。その理由は？ 行政指導でどうしても住戸の１定割合で駐車場にしなければならないそうです。しかしＭ．Ｉさん のマンションはすべて駅まで徒歩で３分以内のため車を持たない人が多く、駐車場はほとんど空き 状態が多いので、それをなくすためコインパークにしてしまったほうがいいと考えて、実行した そうです。それにより月ぎめの満杯の時の三倍の売上になったそうです。 �ぅ妊奪疋好據璽垢陵�用。 Ｍ．Ｉさんが作るマンションにはデッドペースは作らないようにしています。 稼動するスペースを常に考えていて、エントランスには必ずコインランドリーを設置、各 マンションには必ず自動販売機を設置している。彼は不動産のことを「稼動屋」といっている。 稼働しない不動産は資産でないと考えている。そのため１００％の稼働を目的とし、部屋での ２％のロスすなわち稼動しない部分は駐車場や自動販売機で補えば良いと考えている。 �ゥΕ�ークリーマンションの発想。 空き室対策のためウィークリーマンションで回転率を上げる考えから発想した。 例えば３月３１日に退去したいという人がいて、４月１日から新しい人が入居したい人を入れたい 時に、何らかの理由で退去日が伸びた場合や不確実な人はウィークリーマンションに移って もらう。そうすると空室率が０％になるようにしている。ウィークリーマンションが空き室の時は 出張ビジネスマンに用に貸してる、日割りの使用料は少し高めに設定してあるので稼働率が６０％ で月ぎめの家賃と同じになります。Ｍ．Ｉさんの考えはすばらしく立派な大家さんだと思います。 彼は自分のホームページを持っていつも入居者を募集している。 |
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◆初めて読む人は最初から読んでください。前の頁は「投資情報５」の書庫に入ってます。 ●村民(会員に、会員になりたい人)−−−勝ち組み大家さんになるには。 ☆勝ち組み大家さんから学ぶ。 アパ・マン経営ノウハウ。 �。戞ィ砲気鵑両豺隋�
Ｙ．Ｋさんは多くの大家さんが敬遠する外国人を対象にしたマンションを３８戸経営している。 多くの大家さんは外国人を入居させると家賃の滞納や犯罪などのトラブルに巻き込まれ可能性が あるのでないかと考えるが、Ｙ．Ｋさんやり方を見ると誤解であることにきずく。 ��動機。 最初は先代が経営しているマンションに空き室が目立つようになって、苦肉の策として外国人の 入居者を募集したそうです。外国人は２〜３人で住んでしまうことが多いのですが、騒音トラブル 多いと思う大家さんが多いが、意外とそれらの苦情は余り無いそうです。 �３或容�居者のノウハウ。 ａ）Ｙ．Ｋさんの場合は中国人と韓国人に限定して入居者を募集しているので、ほかの入居者は 日本人と見分けがつかないようです。そもそも、日本に留学できる中国人や韓国人はお金持ち の家柄か、頭が良く国費で日本に来ているので、きちんとビザをもっている人なので問題は 無いそうです。 ｂ）人数に関しても何人で住んでもいいと言ってるそうです。すると一人当りの家賃が安くなる。 それによって家賃の滞納のトラブルは日本人よりも少なくなるからです。 外人を受け入れてくれる大家さんが少ないので、家賃はきっちり支払ってくれるそうです。 この家賃を払わないで追い出されると住むとこに困ってしまうので滞納しないようにする するそうです。 �げ板造寮瀋蝓� 外国人の場合は数人で入れば一人当たりの家賃負担が少なくなるので家賃は周辺の相場より高く 取ることができるそうです。 Ｙ.Ｋさんのマンションは築３５年ですが、最近新築したマンションよりも多少高く募集しても 入居者は決まるそうです。 �シ戚鵑蓮� ａ）契約は外国語でなく日本語の契約でとビザ確認だそうです。 数人で入居者がいる場合は代表者１人だけで契約を結び、他の同居人は名前を教えてもらい 別紙に記入してもらうそうです。理由は留学生は日本語が上手なので理解してもらえる そうです。 ｂ）契約違反の滞納トラブルを生じた場合の割合は１割くらいで、そのような時は催促の張り紙を ドアに貼っておくだけで大体解決します。 しかしその１割（全体の１％）は１ヶ月たって払ってくれない場合は「すぐに出て行くか、 裁判にするかどちらかを選んでください。」と言うと１００％夜逃げに近い形で出て行って しまうそうです。へたな日本人滞納者と裁判するより早く解決するそうです。 |
