株式投資と茶道

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 いよいよレジデンシャル系REITで大手不動産会社がスポンサーとなるものが上場します。

 三井不動産がスポンサーを務める賃貸住宅に特化したREIT(不動産投資信託)、日本アコモデーションファンド投資法人が8月4日、東京証券取引所に上場します。

 当初の運用資産は賃貸棟など27物件、総額約1000億円。三井不動産が東京23区内で開発した賃貸マンションが中心だ。三井不動産系では、オフィスREITの日本ビルファンド投資法人(NBF)に続き、2つ目のREITです。

1.特徴
・住宅特化型のREITはこれまで日本レジデンシャル(8962)、ニューシティレジデンス(8965)などがありましたが、三井不動産という大手不動産(デベロッパー)がスポンサーが務める初めてのREITです。

・運用資産としては一般的な賃貸住宅以外に、シニア住宅、サービスアパートメント、社宅、学生寮など多様な住宅を組み入れて、それぞれの居住者に便宜(アコモデーション)を提供することを企図しています。ただし、一般的な賃貸住宅以外のものは上場時には組入れられていません。彼らの方針としては特にシニア住宅などのサービスを提供する会社で三井不動産が信頼に足るところがまだないとの認識があるようです。

・また運用資産のうち、マンション名に「パークアクシス」とついているものが三井不動産グループが企画・開発、「パークキューブ」は他社が企画・開発を行っている物件です。但し、他社が行っているものも、当REITにおける1000項目にも上るチェックリストにより仕様等の確認が行われており、実質的には三井不動産グループの物件といっても良いものと思います。

・取得物件は全て相対により取得、入札による取得は一件もなく、これは投資家のリターンを引き上げることに寄与するものと思われます。

・運用資産のうち最も高額な物件は、中央区佃1丁目の大川端賃貸棟(マンション)*です。賃貸可能戸数は544戸で、価格は約297億円。40階建てのリバーポイントタワー(竣工:平成1年3月)、14階建てのパークサイドウイングス(竣工:昭和63年7月)と管理棟で構成されています。これらは当初分譲用として建築されましたが、国土交通省より不動産価格の高騰を煽ることは控えるようにとの指導があり、そのため賃貸マンションに切り替えたものです。従ってグレードは高く、また三井不動産グループによる修繕・管理も上手く行われているようで、当初と賃料はほとんど変わらず(最近は上昇傾向)、稼働率も95%前後を維持しています。

*大川端賃貸棟:http://www.mitsui-chintai.co.jp/portal/recommend/001/

・上場時の組入れ物件における平均築年数は上記の大川端賃貸棟を除くと、約1年とほぼ新築の物件のみで構成されており、また大川端賃貸棟を含めても約1.7年。

・同稼働率は、目論見書ベースでは89.9%ですが、直近では96%弱まで上昇してきている模様です。

・外部成長戦略は特に設けてませんが(価格競争に巻き込まれないため)、通過点として2010年には3,000億円(1万戸)を一つのターゲットとしているようです。


2.決算予想(百万円)
         2007年2月期    2007年8月期
営業収益      4,948       3,310
当期利益      1,807       1,394
分配金(円)   15,931      12,291

・2007年2月期は運用期間が334日であり、また上場時の一時的な費用を含んでいるため、通常ベースでは2007年8月期の12,291円が目安となります。

・想定IPO価格57万円、半期の配当12,291円とした場合、配当利回りは4.31%です。


3.コメント
・三井不動産という大手デベロッパーがスポンサーを務める最初の賃貸住宅特化型REITとして機関投資家を中心に注目度は非常に高いと思います。

・こうした信用力の高さからも、配当利回り4.31%は魅力的な水準です。12,291円の配当予想は保守的に見積もったものであり(追加取得物件なしなど)、上方修正される可能性が高いと思います。

・IPOは機関投資家をはじめ需要高く、公募価格割れの可能性は低く、株価は堅調に推移するものと思われます。

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三井不動産がスポンサーであり、信用度は高いですね。配当利回りはそこそこの高さだと思います。REITに対する監視強化という逆風の中で、どの程度の価格がつくのか、注目されますね。

2006/7/4(火) 午後 9:54 [ wasekata19 ] 返信する

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wasetakaさん、有難うございます。確かに昨今の監視強化の環境下での上場であり注目ですね。そんな中でも、三井不動産の信用力の高さと配当利回りの良さもあり、公募割れはしないと思います。

2006/7/4(火) 午後 11:13 one**idge* 返信する

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