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JREIT】グローバル・ワン不動産投資法人とフロンティア不動産投資法人の物件売却
 
 
グローバル・ワン不動産投資法人(GOR)とフロンティア不動産投資法人(FRI)が1129日に物件売却を発表しました。
 
グローバル・ワン不動産投資法人の物件売却に関するプレスリリース
 
フロンティア投資法人の物件売却に関するプレスリリース
 
 
まず、GORは東京の湾岸の天王洲にある「スフィアタワー天王洲の売却を発表しました。これは、20139月期の決算発表時に売却計画を公表していたので、サプライズはありません。
 
 
GORの場合は、物件の分散が効いていないので、1物件の稼働率の低下がポートフォリオに与える影響が大きく、「スフィアタワー天王洲」の場合、20135月に、13フロアを占めていたメジャーテナントのネットワンシステムズが退去し、また11月には3フロアを使用していたキリン協和フーズが退去しており、今後の埋め戻しも時間を要し、キャッシュフローに与える影響が大きく、近鉄名古屋ビルの売却益23億円を、今回の売却損13億円にぶつけることができたことので、売却損での売却を決断したものと思います。
 
 
GORはこの2物件売却後の運用資産総額は、取得価格ベースで1569億円から1279億円へ減少し、また賃料収入も減少しますので、売却益が使えるとしても、今後は資産の取得によるポートフォリオの増強と分散が必要だと思います。ただ、この売却の判断は前向きに評価したいと思います。
 
 
なお、20139月末の「スフィアタワー天王洲」の日本不動産研究所の鑑定評価額は136億円で、今回売却時に利用した谷澤総合鑑所による鑑定評価額は93.5億円で、差は42.5億円。これは、日本不動産研究所は、継続鑑定を行っており、市場賃料を全面的には折り込んでいない一方で、谷澤総合鑑定は、売却前提で、現在のマーケット賃料に即した評価になったためと思われます。でも、本来はこれだけ差があるのはおかしいように思います。
 
 
FRIは、「WV SAKAE (ウーブサカエ)」と「イオン秦野ショッピングセンター」の売却を発表しました。
 
これは、「WV SAKAE」の売却をしたいことが先にあり、売却損が出るため、売却益が出て、売却してもよい物件として「イオン秦野ショッピングセンター」が選ばれたのだと思います。
 
WV SAKAE」は、メインテナント(丸井)との契約満了後(残り約3年)の不確実性を勘案し、一方で現在の不動産売買市場が活発化しているなかで、売却した方が良いと判断しましたが、残念ながら売却損が19億円出る見通しです。
 
この物件は丸井が直接の賃貸借契約の当事者となっていますが、実際にはB14Fはユニクロが利用しています。ただこの物件の立地は、名古屋の栄の中では一等地ではないため、ユニクロの退転リスクがあります。従って売却の判断は悪くないと思います。
 
売却益の出る「イオン秦野ショッピングセンター」は、時期をずらして段階的に売却し、決算期ごとの利益変動を抑える工夫をしています。まずは201311月に持分55%、20146月に同25%、同年11月に同20%を譲渡することによって分配金への影響を平準化しています。
 
 
今の上向きの不動産売買マーケット環境を考えると、少し「問題」を抱えている物件を売却するチャンスでもあり、今回の動きはある意味自然なものと思います。
 
 

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閉じる コメント(10)

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おはようございます。いつも分析ありがとうございます。

今は、含み損のある物件を売却するには良い環境かもしれないですね。

ここ最近、増資で下げてきた日本賃貸住宅リートと、いちごリートを利回り5パーセントのところで買ってみました。両リートとも負ののれん銘柄なので分配金の安定感は高いと判断しました。 削除

2013/12/8(日) 午前 10:14 [ のりすけ ] 返信する

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いつも詳しい分析ありがとうございます、 グローバルワンは8口ホールドしておりますので今回の物件売却益による配当金増額発表は嬉しい事なのですが、9物件の内2物件の売却ですと今後の配当金にいささか不安をおぼえますが、なんと云っても親がMUFJグループと云う事と森ビルも入っており、もう既に某かの暗黙の了解事項もあるのでは云う思いもありますので其の儘ホールド予定のつもりでいます。

2013/12/8(日) 午後 5:56 [ nip*ono*dg*y ] 返信する

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のりすけさん、ありがとうございます。
今は物件を売却するにはいい時期だと思います。
日本賃貸住宅といちごリート、分配金利回り5%での投資は良い水準だと思います。REITも上がるようで、なかなか一気にはいかないですね。
今後ともよろしくお願いします。

2013/12/8(日) 午後 9:55 one**idge* 返信する

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nip*ono*dg*yさん、ありがとうございます。
グローバルワンは、スポンサーについては不安はありませんが、どのような物件をいつ取得できるかが今後のポイントですね。
ポートフォリオの強化、そして分配金の実力ベースを早く安定軌道に乗せることができるか注目です。
引き続きよろしくお願いします。

2013/12/8(日) 午後 9:58 one**idge* 返信する

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いつも楽しく拝見させていただいております。
天王洲の件、グロワンの資料には確かに日本不動産研の136億円が「継続保有前提の評価」で、谷澤の93.5億円が「売却前提の評価」であると書いてありますが、そうであれば合理的な判断は「継続保有する」ことになるはずですよね!?
40数億円の価値を放り出すということは、グロワンのトップがよっぽど数字に弱いか(笑)、運用に自信を持っていないと判断されても仕方がないと思います。それとも不動産研の評価があまりにも楽観的過ぎるのでしょうか? 削除

2013/12/16(月) 午後 8:26 [ Nash ] 返信する

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Nashさん、ありがとうございます。
本来であれば、「継続保有前提の評価」も「売却前提の評価」も大差があってはいけないように思います。
ただし、マーケット環境が激変(リーマンショックのような状況)の時は、継続保有前提の評価で、激変したマーケット賃料などは必ずしも反映しなくてもよい場面はあると思います。
鑑定評価書を見ていないので断定的なことは言えませんが、日本不動産研究所の評価の想定が強気であったのではと推測されます。
いずれにしても、天王洲の投資は失敗であったことは(天王洲のマーケットがここまで崩れるとは私も思いませんでしたが)、否定できません。
ただ、天王洲のマーケットの将来のことを考えると、売却の選択そのものはおかしくないと思います。
今後ともよろしくお願いします。

2013/12/17(火) 午前 0:13 one**idge* 返信する

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こんにちは、わたしはグローバルワンは保有しておりませんでしたが、遠い昔、スフィアタワー天王洲に勤務していたことがあったので、この物件の名前がでると、いつも気になっていました。あのころもモノレール通勤で、交通の便は悪かったなあ、、、とうとう売却されたんですね、、、
(最上階にあったシェ松尾、天王洲倶楽部は会社関係でもよく使いました、なつかしい。 まだあるみたいで安心しました。)

REITで知っている物件が登場すると、親近感がわきますね、そこも
REITの魅力な気がしています。
と、投資口価格には関係ないコメントで、失礼しました。
私は2013年は売却だけで新規購入はなしでしたが、今後下がったのをみて買い足したいと思います。
2014年も、市場分析など、よろしくお願いします。

2013/12/20(金) 午後 11:43 [ bhg*c*66 ] 返信する

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bhg*c*66さん、ありがとうございます。
確かに自分が働いていたオフィスの動向は気になりますね。
私も以前、新宿マインズタワーで働いていたことがあり、所有者はダヴィンチのファンド、そして今は大和証券オフィス投資法人になっています。このビルを見るととても懐かしく思います。
ご指摘の通り、知っている物件が入っているRIETには親近感がわきますね。
来年はNISAも始まりますので、NISAの非課税枠を使って投資をするのも良いと思います。
来年もどうぞよろしくお願いします。

2013/12/21(土) 午後 11:20 one**idge* 返信する

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いつも参考にさせていただいてます。
FRIはイオンの売却益が残っているうちに岡山のジョイフルタウンあたりを売却して新しい物件に入れ替えできればなお良しかと思います。一方、オフィス系のリートは平均的にレントギャップが10%程度はありますし、リートのオフィス賃料はまだ上昇しませんからしばらくは外部成長に頼らざるをえないですね。年明けは引き続きPO&物件取得が頻発すると予想しますが良い物件を組み込んでリート市場を盛り上げて欲しいです。
来年も参考にさせていただきます。よろしくお願いします。 削除

2013/12/24(火) 午前 0:37 [ 0522 ] 返信する

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0522さん、ありがとうございます。
仰る通りだと思います。オフィス賃料は、一部には底打ち上昇している物件もありますが、全体的にはまだ反転とまではいかず、またフリーレントなどを考えるともう少し時間がかかると思います。
こちらこそ、いつもコメントをいただきありがとうございました。
来年もどうぞよろしくお願いします。

2013/12/24(火) 午前 5:56 one**idge* 返信する

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