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JREIT ヒューリックリート投資法人 新規上場 (第1回:全体概要)
 
 
ヒューリックのプレスリリース:
 
 
ヒューリックリート投資法人(HLC)の上場日が27日に決まりました。HLCのスポンサーは、その名の通り不動産会社のヒューリックです。今回のIPOのサイズとしては、新投資口650,000口を発行して650億円を調達する予定です。
 
記事は2回に分けて書きたいと思います。まず第1回目は私が考える全体のポイントについて、第2回目は主要物件について纏めてみました。
 
結論からいうと、物件内容の良さIPO時の想定分配金利回り(アップサイドあり)の相対的な高さを考えると、HLCは投資対象として相応しいREITだと思います。
 
あえて、弱点をあげるとすると、スポンサーのヒューリックという会社の知名度があまり高くないかもしれない点です。ただし、ヒューリックは、以下の通り旧富士銀行系の手堅い不動産会社で、また株式の時価総額比較では、実は、三菱地所、三井不動産、住友不動産に次ぐ時価総額を有している会社です。
 
ヒューリックという会社は、カタカナではありますが、旧富士銀行の銀行店舗、社宅・寮などの所有及び管理受託を担うために、日本橋興業㈱として設立された会社で、銀行系の不動産会社と言っても良いと思います。
 
実際に、運用会社の社長は、富士銀行出身の時田さんで、銀行では常務執行役まで勤められた方です。従って、スポンサーのヒューリックに対しても、それなりの発言力を持っているように思います。
 
また、運用対象資産は、「東京コマーシャル・プロパティ」(オフィスビル・商業施設)と「次世代アセット」(有料老人ホーム、ネットワークセンター)を運用対象としており、投資比率はそれぞれポートフォリオの80%と20%と設定しています。
 
上場時の資産は、オフィスビルの「ヒューリック神谷町ビル」を筆頭に21物件、取得価格ベースで1,014億円となる予定です。物件内容を見ると、立地を重視していることが良く分かります。「東京コマーシャル・プロパティ」のうち、11物件・95.1%は東京都心6区に立地し10物件・91.7%が最寄駅から5分以内(85.7%が最寄駅から1分以内)に立地しています。
 
 
分配金予想は以下の通りとなっています。なお、利益超過分配はありません。
 
20148月期(第1期)     1,842
20152月期(第2期)     2,744
 
HLCの投資口1口の価格を10万円と想定した場合、第2期の分配金利回り(年換算)は5.5です。しかし、公租公課が費用として計上されるのは第3期からで、その時の分配金は2,400程度と予想され、それをベースとした分配金利回りは4.8となり、これでも今のマーケット水準を考えると、魅力的な利回り水準と思います。
 
なお、上場時の想定LTV35の見込みで、LTV50%まで引き上げた場合、不動産の取得余力は約150億円なり、さらなる分配金のアップサイドがあるように思います。
 

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おはようございます。
ヒューリックリートの解析ありがとうございます。凄く参考になります。SIAの様な公募割れは無いと考えてもよさそうですね。
ひとつ伺いたいことがあります。現在借入予定が364億円あるとして、取得余力150億円で全て物件購入するとLTVは44%になるのでないでしょうか?
LTV=借入金/総資産*100=(364+150)/(1014+150)*100=44%
取得余力286億ですとLTVは50%になると思います。
LTV=(364+286)/(1014+286)*100=650/1300*100=50%
小生も計算方法にあまり自信がありません、違っていたら申し訳ありません。

2014/1/12(日) 午前 7:40 [ ヒデポン ] 返信する

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ヒデポンさん、ありがとうございます。
ご指摘のように、公募割れはないと思います。少しだけ心配なのは、先週はPOが連続して発表されており、少し需給バランスが崩れる可能性があるように感じます。
ただし、ヒューリックリートについては、新規上場ということで、分配金利回りが相対的に高い価格で購入でき、資産内容も良好なので、公募割れにはならないと思います。
LTVの計算について。取得価格と公募調達の差額はご指摘の通り364億円となりますが、目論見書を見ると借入予定金額は412億円となっています。これはおそらく、物件取得にかかるコスト、上場にかかるコスト、一部余裕資金?も含めた金額になっています。
これ(当初借入金額:412億円)をもとに、上場直後の資産規模を約1,000億円として、約150億円の資産を150億円の借入で新たに取得した場合、ざっくりLTVが50%になるという試算(1,150億円×50%=575億円)です。少し分かりにくくてすいません。
今後ともどうぞよろしくお願いします。

2014/1/12(日) 午前 8:17 one**idge* 返信する

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おはようございます。ヒューリックリートの分析ありがとうございます。
分配金予想がわからず困っておりましたところ、教えて頂きまして大変ありがとうございます。
ヘルスケアにも投資するリートであり、利回り面、外部成長余力もあり魅力的です。セカンダリーでの参加になると思いますが、是非ポートフォリオに組み入れたいと考えています。 削除

2014/1/12(日) 午前 9:13 [ のりすけ ] 返信する

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早速、丁寧な解説有難うございます。
ヒューリックは昭栄と統合され内容が良くなったと感じていました。とにかくバックがみずほと云う事で金融面でも安心感は有ります。
あと物件の立地は優れていますが築後20年超のビルが少々気掛かり
ですが許容範囲なのでしょうか、次回のリポートに注目しています。
いっきょうさんのリポートは書き方がpoliteで好感が持てます。
引き続き宜しくお願い致します。

2014/1/12(日) 午前 10:15 [ rak*s*i0520 ] 返信する

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のりすけさん、ありがとうございます。
今回は、分配金利回りも相応に魅力的で、アップサイドもあると思います。
ヘルスケアといっても、高額帯の有料老人ホームに絞っているようです。そのあたりについても次回少し触れたいと思います。
引き続きよろしくお願いします。

2014/1/12(日) 午後 9:56 one**idge* 返信する

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rak*s*i0520さん、ありがとうございます。
説明を省いてしまいましたが、ご指摘の通り昭栄との統合は大きな契機となったと思います。また銀行系ということでファイナンス面も安心感がありますね。
神谷町のビルは確かに築30年弱と少し古いですね。この点についても次回少しだけ触れたいと思います。
今後ともよろしくお願いします。

2014/1/12(日) 午後 10:00 one**idge* 返信する

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