株式投資と茶道

株式投資(JREITも)、気になるニュース、茶道そして焼物、さらに「読書」の楽しみなども書いていきます。

全体表示

[ リスト ]

JREIT】日本リート投資法人:新規上場(2014424日予定)
 
 
大手総合商社の双日株式会社がスポンサーとなる日本リート投資法人(3296)が424日に新規上場する予定である旨発表がありました。
 
新規上場については、国内一般募集144,200口、第三者割当7,210口で、合計の約378.5億円(一口の想定価格:25万円)の規模となります。
 
上場時のポートフォリオの規模は、国内の不動産20物件・取得価格:約704億円(鑑定評価額ベース:713.5億円)で、少し小さめです。取得先は、スポンサーからが7物件(取得価格ベース:43.8%)、第3者から13物件(同56.2%)となっています。
 
ポートフォリオの構成としては、オフィス:74.5%(13物件:524億円)、賃貸住宅:25.5%(7物件:180億円)で、立地も規模の小さい賃貸住宅を除けば、ほぼ東京都心の物件であるところは評価できます。なお、上場時には商業施設が組み入れられていませんが、商業施設はポートフォリオの20%以内の範囲で投資ができることになっています。従って、総合型のREITで、スポンサーが商社ということであれば、ユナイテッド・アーバン投資(UUR)法人に近い存在になってくると思われます。ただし、現地点では、ユナイテッド・アーバンの方が資産規模、ポーフォリオの分散など優位にあり、その差は埋めるには相応の時間がかかるものと思います。
 
また会社想定のNOI平均利回りは、5.0(オフィス:4.8%、賃貸住宅:5.4)となっています。物件の規模、借地物件が一部にあること、地方の賃貸住宅があることなどを勘案すると、理想を言えばもう少し利回りが欲しいところ。
 
☆分配金予想(利益超過分配金は実施されない予定)
20146月期                  665
201412月期               7,054
 
201412月期の会社予想ベースの分配金利回りは5.6%となり、そこそこ魅力的な水準だと思います。
 
主要物件についても簡単に触れておきたいと思います。取得額50億円以上の物件は以下の3物件で、この3物件でポートフォリオの45%を占めます。
 
(1) FORECAST新宿SOUTH
l  取得予定価格:       139.9億円
l  NOI利回り:           4.4
今回のポートフォリオで取得価格が最も高い物件です。東京の新宿高島屋の近くにあるオフィスビルで、オフィスが集積しているエリアではありませんが、立地はまずまず良好。本物件は、元々はダヴィンチのファンドが持っていたもので(旧ビル名:「ダヴィンチ新宿」)、ダヴィンチのファンドが第三者に売却し、さらにその第三者から取得したものと思われます。
もし完全所有権であれば、4.4%の利回りは許容できると思いますが、土地は宗教法人が保有しており、そこから借りている形になっており、それを加味すると、5.0%前後の利回りは欲しいところ。
 
(2) タワーコート品川
l  取得予定価格:        118.8億円
l  NOI利回り:            5.2
東京の北品川にある高層賃貸マンションで、平成21年竣工とまだ新しく、稼働率も約94%と競争力もある物件です。
ただ、最寄り駅は品川駅ではなく、品川駅から京急本線で2駅目の「新馬場」駅から徒歩4分程度。都心へのアクセスは良好な立地。
今しばらくは問題ないと思いますが、2020年の東京オリンピックを目指して、湾岸エリアには相当のマンションが供給されるものと思われます。また選手村もオリンピック後は住宅に転用されますので、稼働状況については少し気を付けてウオッチしておいた方が良いかもしれません。
 
(3) FORECAST桜橋
l  取得予定価格:      58億円
l  NOI利回り:            5.1
東京中央区にあり、東京メトロ日比谷線とJR京葉線が利用できる「八丁堀」駅が最寄り駅と立地はまずまずかと思います。本物件も、元々はダヴィンチのファンドが持っていたもので(旧ビル名:「ダヴィンチ桜橋」)、ダヴィンチのファンドが第三者に売却し、さらにその第三者から取得したものと思われます。
本物件は、土地は一部所有権、一部借地権となっており、昭和604月の竣工(築29年)であることなども考えるとやはり利回りもう少し欲しいところ。
 
 
スポンサーからの取得物件は、全て竣工年が平成21年と築浅であるところは評価できるところです。第三者からの取得物件のうち、物件名の頭に「グリーンオーク」とついている物件が4物件ありますが、これはグリーンオークという米系の不動産運用会社が保有していたもので、そこから取得したものと思われます(いわゆるファンドの出口物件と思料)。
 
グリーンオーク:http://greenoakrealestate.com/
 
スポンサーの双日は分譲マンションではそれなりの実績がありますが、オフィスビル、商業施設、賃貸住宅については、実績は少し見劣りするような気がします。
 
またその他のスポンサー2社のうち「クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド」は、米国本社で、世界的に有名な不動産総合サービス会社ですが、同業のジョーンラングラサールやCBREと比較すると、日本ではまだまだこれから会社のようです。日本への進出は、確か、パシフィックマネジメントを買収して日本市場に参入。パシフィックマネジメントが得意としてきた賃貸住宅以外のアセットタイプのところでスポンサーとしてどれだけ力を発揮できるか未知数です。
 
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド:
 
また、もう1社のスポンサーである「アジリティー・アセット・アドバイザーズ」は賃貸住宅を中心とした投資を得意とする不動産ファンド会社のようです。
 
アジリティー・アセット・アドバイザーズ:http://aaa-inc.jp/top.php
 
外部成長については、現時点でいくらか仕込みはされていると予想します(特に、今回はポートフォリオに入らなかった商業施設)が、上記の通りスポンサーの特性を踏まえると、中長期的に見ると、不動産会社がスポンサーであるREITに比べ、あまり大きな期待はしない方が良いと思います。
 
今回は、いわゆるファンドの出口物件も比較的多く含まれており、その分利回りが低くなっている可能性があります。投資口価格がいくらになるか次第ですが、高値は追わず、IPOには自然体で臨むことが良いのではと思います。
 

この記事に

閉じる コメント(13)

顔アイコン

おはようございます。日本リートの分析有難うございます。こういうレポートは非常にありがたいです。一通り読むとイメージが出来上がり今後の投資に参考になります。
今後ともよろしくお願いします。 削除

2014/3/30(日) 午前 10:49 [ henryt512001 ] 返信する

顔アイコン

こんにちは。
いまいちですかねぇ。期待していたんですけど。
担当のお姉さんはなんでも教えてくれそうでした。
なんで外資が株主なの、とか、外部成長については作文読んでいた感じでした。 削除

2014/3/30(日) 午前 11:21 [ こばんざめ ] 返信する

顔アイコン

早速のリサーチ有難うございます、クールな文面にいつもながら
感心しています。
当リートに組み込まれる物件は少々複雑な経路を辿りこれまでに上場
されたリートとは異なる印象を感じます。
十分考慮の上でブックの判断を致します、有難うございました。

2014/3/30(日) 午前 11:31 [ you**u2003 ] 返信する

顔アイコン

こんにちは。追加です。
第3期分配金は6250円だそうです。
利回り5%が目標だそうです。 削除

2014/3/30(日) 午後 5:25 [ こばんざめ ] 返信する

顔アイコン

今晩は。いつも新規リートの分析ありがとうございます。大変参考になりました。

ユナイテッドアーバンとの比較ではちょっと魅力に欠ける物件が多いですね。

とはいえ、ポートフォリオ分散の観点から1口は保有したいと思っています。初値が高くなった場合には前回のヒューリック同様セカンダリーでの参加は見送ることになると思います。 削除

2014/3/30(日) 午後 7:16 [ のりすけ ] 返信する

顔アイコン

henryt512001さん、ありがとうございます。
お役にたてれば私も嬉しいです。
今年はまだ上場を計画している会社もあるようなので、また楽しみに待ちたいと思います。
引き続きよろしくお願いします。

2014/3/30(日) 午後 9:09 one**idge* 返信する

顔アイコン

こばんざめさん、ありがとうございます
また第3期の予想分配金の情報も助かります。
確かに第3期に固都税が費用化されるので、6,250円が現時点では巡航ベースと考えるべきですね。
また何か情報などあれば教えていただければ幸いです。
今後ともよろしくお願いします。

2014/3/30(日) 午後 9:15 one**idge* 返信する

顔アイコン

you**u2003さん、ありがとうございます。
今回はちょっと厳しめの評価をしてしまったかなと思いますので、プラスの材料がありましたら、お知らせしたいと思います。
ただ、物件のパフォーマンスが急速に悪化することは当面ないと思いますので、利回り次第で投資を検討されても良いと思います。
引き続きよろしくお願いします。

2014/3/30(日) 午後 9:19 one**idge* 返信する

顔アイコン

のりすけさん、ありがとうございます。
ご指摘の通り、ポートフォリオの分散の観点に立って、利回りで魅力的であればIPOに参加されるのは良いと思います。
今後ともよろしくお願いします。

2014/3/30(日) 午後 9:20 one**idge* 返信する

顔アイコン

こんばんは。
仮条件は248000から252000だそうです。
なんかびみょうですね。 削除

2014/4/7(月) 午後 8:23 [ こばんざめ ] 返信する

こばんざめさん、ありがとうございます。
本当に微妙ですね。
25万円よりも下の仮条件が出たところを見ると、少し厳しく評価された投資家もいたということかと思います。
最終的にいくらで決まるか注目です。
引き続きよろしくお願いします。

2014/4/7(月) 午後 8:47 one**idge* 返信する

顔アイコン

おはようございます。
解約でましたね。テナントに申し込みを遅らすような話し合いが
あったのではないか、と思われるような時期での発表ですね。
それらしきことが目論見書にあるかどうかこれから調べます。
こうゆう体質はよくないなぁと思います。 削除

2014/5/2(金) 午前 7:35 [ こばんざめ ] 返信する

顔アイコン

こばんざめさん、有難うございます。
テナント解約のリリースが出ていますね。
確かに心証が良くないですね。解約面積の割合だけ見ると、あまり大きな影響は無さそうです。
また何か分かりましたら教えてください。よろしくお願いします。

2014/5/2(金) 午後 9:20 one**idge* 返信する

コメント投稿

顔アイコン

顔アイコン・表示画像の選択

名前パスワードブログ
絵文字
×
  • オリジナル
  • SoftBank1
  • SoftBank2
  • SoftBank3
  • SoftBank4
  • docomo1
  • docomo2
  • au1
  • au2
  • au3
  • au4
投稿

.


みんなの更新記事