株式投資と茶道

株式投資(JREITも)、気になるニュース、茶道そして焼物、さらに「読書」の楽しみなども書いていきます。

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JREIT】日本ヘルスケア投資法人の上場(2014115日予定)
 
 
いよいよヘルスケア特化型のJ-REITの上場が決まりました。第1号は、大和証券グループがスポンサーとなる「日本ヘルスケア投資法人」で、2014115日が上場予定日です。
 
 
上場時の資産規模は、14物件132.8憶円、公募及び第三者割当によって調達されるエクイティ(投資口)の規模は60億円と小さくスタートを切ります。
 
 
1口当たりの発行想定金額15万円をベースとした予想分配金は以下の通りで、利益超過分配もなされることになっています。これは、大半の物件が地方にある物件で、その物件の取得価格の土地と建物の割合は建物が大きいため、減価償却が相対的に他のREITよりも大きいため、利益超過分配の実施をすることになったものと思います。こうした株主還元は歓迎したいです。
 
                                          総分配金  利益超過分除き  利益超過分
2015 4月期     2,900           2,075円     825
201510月期    3,750    2,982     768
 
 
巡行ベースと想定される201510月期の上記の予想分配金に基づく分配金利回りは5(利益超過分配金を除いたベースでは3.9)です。現在のJ-REIT全体の平均分配金利回りは3.5%程度であり、魅力的な利回りだと思います。また、こうした新しいセクターでの初めてのREITには、様子見というよりは、余裕を持って、できればまずは参加してみるのが良いと思います。
 
 
各物件との賃貸借契約は基本的に長期の固定賃料で、残存期間も20年程度あり、安定した分配金が期待できます。また、これからシニア世代は増えていくので、需要は確実に増えていくと思います。
 
 
ただし、リスクとしては、個々のオペレーターの運営能力・信用力、対象施設の競争力(立地、設備等)、制度改正による介護報酬の減額などが考えられます。
 
 
なお、今回の組み入れ物件のオペレーターは以下の7社です。2社を除いて、上場会社もしくはその子会社であり、信用力は相応に高いと思われます。個人的にはオペレーターをある程度分散させることは必要だと思いますが、あまり広げ過ぎない方が良いように感じます。
 
チャーム・ケア・コーポレーション(東証JASDAQ上場)
スーパー・コート(非上場)
ワタミの介護(東証1部上場ワタミの子会社)
さわやか倶楽部(東証一部上場のウチヤマホールディングスの子会社)
ニチイ学館(東証1部上場)
シダー(東証JASDAQ上場)
日本介護医療センター(非上場)
 
なお、株主還元という点については、上記のうち、スーパー・コートを除いて、入居一時金割引券や体験入居無料券などの株主優待制度の導入を予定しているそうです。これはちょっと魅力的かもしれませんね。
 
 
 
【参考】
組み入れ物件の一部の概略です。正直コメントできるほど物件の良し悪しをまだ理解できていないので、今回は控えたいと思います。
チャームスイート緑地公園(今回組入れ資産では最大規模)
・所在地:    大阪府豊中市
・取得金額:   19.5憶円
NOI利回り:  7.4
・部屋数:          128
・建築年月:   平成189
・残存賃貸借:  23.8
・オペレーター: チャーム・ケア・コーポレーション
 
レストヴィラ衣笠山公園(今回組入れ資産では2番目の規模)
・神奈川県横須賀市
・取得金額:   18.39憶円
NOI利回り:  5.4
・部屋数:          104
・建築年月:   平成233
・残存賃貸借:  19.9
・オペレーター: ワタミの介護
 
 

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閉じる コメント(23)

こばんざめさん、有り難うございます。
確かに機関投資家にとってはまだ規模が小さいですね。
利回りも理想を言えば、もう一声欲しいところです。
私も期待を持って見守りたいと思います。
引き続きよろしくお願いします。

2014/10/12(日) 午後 8:15 one**idge* 返信する

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分析ありがとうございます!
いつも、本当に勉強になります。

初物ですが、規模が小さいのですね。
小さすぎるということは、心配しなくてよいのでしょうか?
また、海外のヘルスケリートに比べると分配金の利回りが見劣りするような。

今後とも分析宜しくお願いします!

2014/10/13(月) 午後 10:02 [ sup*rbu*f*tt ] 返信する

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利益超過分配をするのが、株主還元??
投資信託でいうタコ足分配のようなものであり、目先のごまかしだと思います。

2014/10/13(月) 午後 10:40 [ チャーリー・ウィラポン ] 返信する

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sup*rbu*f*ttさん、有難うございます。
ご指摘の通り、規模が小さいということで、機関投資家などの大口投資家が最初は投資しにくいこともあり、流動性が落ちると思います。ただ、今後資産規模を徐々に拡大していけば、機関投資家も投資しやすくなり、投資口価格は安定してくると思います。従って、個人投資家としては、今が投資タイミングのとしては、よいのではとも考えられます。
海外のヘルスケアREITの利回りはあまり詳しくないのですが、資産の中身や制度の違いなどもあるので、そのあたりの分析も必要かもしれません。また詳しい状況をご存知であれば教えてください。
引き続きよろしくお願いします。

2014/10/14(火) 午後 8:43 one**idge* 返信する

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チャーリー・ウィラポンさん、有難うございます。
確かに巷にはそうした投資信託があるやに聞いています。
目論見書はお読みになられましたでしょうか。目論見書の最初のカラーページの16ページ目に、利益超過分配の実施にかかる方針について書かれていますので、是非参考にしてみてください。
今後ともよろしくお願いします。

2014/10/14(火) 午後 8:47 one**idge* 返信する

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*****さん、有難うごうございます。
こちらこそコメントをいただき感謝しております。
今後ともどうぞよろしくお願いいたします。

2014/10/15(水) 午前 5:56 one**idge* 返信する

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おはようございます。
LTV、42.5%で、買い余力は20数億とのことでした。
分配金は固都税が費用化されているそうです。
外部成長をしても、安定分配をめざしていくそうです。
ということは、分配金の増加は期待できないのでしょうかね。 削除

2014/10/16(木) 午前 9:40 [ こばんざめ ] 返信する

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こんばんは。
仮条件出ました。
14.8〜15.0万です、
なんかびみょうですね。 削除

2014/10/16(木) 午後 6:30 [ こばんざめ ] 返信する

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こばんざめさん、有難うございます。
確かに分配金の大きな増加は期待できないようですね。
ただ長期の固定賃料が入ってきますので、あとは地道に資産を積み上げて、流動性を上げていくことに力を入れていけば良いのではと思います。
またマーケットの状況によっては評価されるタイミングもあると思いますので、気長に見守りたいです。
仮条件の情報も有難うございます。
確かに微妙ですね。また株式市場もあれていることも影響しているかもしれないですね。
また何かお気づきのことがありましたら教えてください。よろしくお願いします。

2014/10/16(木) 午後 10:04 one**idge* 返信する

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*****さん、有難うございます。
ヒューリックREITが今回取得する物件の利回りが、既存のポートフォリオの利回りよりも低いためか、レバレッジを上げていますが、分配金はほぼ横ばいというのが物足りなかったのかもしれません。
今の不動産売買マーケットを考えれば利回りの低下はある程度避けられませんが。。。
個別の物件では、新宿ゲイツビルは、新宿伊勢丹の直ぐ近くでかつ新宿通りに面しており、立地は抜群ないのですが、100%借地のため、償却後利回りが低いことも少しですが影響あったと思います。
引き続きよろしくお願いします。

2014/10/16(木) 午後 10:15 one**idge* 返信する

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おはようございます。
物件総額 132.8億 購入代金は、
公募 てどりで約59億
敷金保証金 5.78億
自己資金と借金で69億
これでLTV42.5%だと、借金56.44億 自己資金12.56億自己資金を使うのもありなんですね。
ただ、総額で151億だそうです。なんでそうなるのか聞きもらしました。なんかすっきりしない説明をうけました。 削除

2014/10/22(水) 午前 6:13 [ こばんざめ ] 返信する

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こばんざめさん、有難うございます。
早速ヒヤリングをされたのですね。素晴らしいです。またヒヤリング結果を共有していただき感謝です。
借入金は、「平成27年4月期と平成27年10月期の運用状況予想について」という開示資料には64億円を前提としていると書かれているようです。
確かに資金調達と資金使途をもう少し詳しく開示して欲しいですね。
引き続きよろしくお願いします。

2014/10/22(水) 午後 9:56 one**idge* 返信する

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リート初心者です。
見かけ上の利回りを高くする方法は、どのような方法があるのでしょうか?
宜しくお願いします。

2014/10/22(水) 午後 11:41 [ ksd*fkc*vo*i ] 返信する

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こんにちは
鑑定評価額151.38億、長期借金は64億です。
これでLTVは42.27%だそうです。これいいのかなぁ。
取得価格132.8億、長期借金64億、でLTVは48.19%です。
あまり成長余力はなさそうですね。 削除

2014/10/23(木) 午後 3:55 [ こばんざめ ] 返信する

ksd*fkc*vo*iさん、有り難うございます。
REIT の場合、認められているほぼ上限の分配金を出しているところが殆どなので、余り差がつかないと思います。
従って、物流施設に投資するREITのように利益超過分配をするかどうかが、ポイントかと思います。
引き続きよろしくお願いします。

2014/10/23(木) 午後 5:21 one**idge* 返信する

こばんざめさん、有り難うございます。
情報を共有いただき感謝です。
確かにアップサイドは限られるようですね。
安定した分配金を継続するためにも、地道な外部成長と運営に期待したいと思います。
引き続きよろしくお願いします。

2014/10/23(木) 午後 5:25 one**idge* 返信する

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こんばんは
少し不明な点がありますが、5%の債権を買う感じで、
申し込んでみました。おだやかな滑り出しを期待しています。 削除

2014/10/26(日) 午後 5:37 [ こぱんざめ ] 返信する

こばんざめさん、有り難うございます。
IPOから投資できると良いですね。
また結果お知らせいただけば嬉しいです。
私も穏やかにスタートして欲しいです。
引き続きよろしくお願いします。

2014/10/26(日) 午後 6:19 one**idge* 返信する

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こんばんは
気配を見たら、すごいことになっていたので、
寄りで売りました。
もう少し長く持っていたかったのに残念でした。 削除

2014/11/5(水) 午後 9:47 [ こばんざめ ] 返信する

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こばんざめさん、有難うございます。
これは売りたくなりますね。
またヘルスケアREITは出てくると思いますので、その時参戦されても良いと思います。
引き続きよろしくお願いします。

2014/11/5(水) 午後 10:28 one**idge* 返信する

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