シタッパ整形外科医 Life in New York!!

最難関！家の賃貸(契約書その２）

つづきです．

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Not to assign the benefit of this Agreement or sublet or part with possession of the Property or take in lodgers or paying guests but to keep the Property in occupation of the Tenant and members of the Tenants family as a single private residence occupied by a single family and in particular but without prejudice to the generality of the foregoing provisions not to carry on or permit to be carried on upon the Property any profession trade or business whatsoever

この契約の利得譲渡，転貸，不動産の占有放棄，下宿人・賃料を支払う宿泊客の受け入れを行わず，かつ賃借人およびその家族が私的な住宅として単一家族で不動産を占有し，特に前述の条項の一般性を棄損することなく，いかなる職業的取引・業務をこの不動産で行いまたは行うことを承認しないこと．
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うちの契約書の場合，来たお客さん（親族を含む）を無料で泊める分には問題なさそうです．お金を取って人を泊めるのはダメですね．ただ人によっては，契約者の家族(世帯）以外の宿泊を禁止する大家もいるようですから，契約時にはよく見ておいた方が良いと思います．
　
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IF AFTER THE TENANT has vacated the Property upon the expiry or sooner determination of this tenancy any property of the Tenant remains in or on the Property and the Tenant fails to remove it within seven days after being requested in writing by the Landlord so to do or if after using their best endeavours the Landlord is unable to made such a request to the Tenant within fourteen days from the first attempt so made by the Landlord:
(1) The Landlord may as the agent of the Tenant sell such property provided that the Tenant will indemnify the Landlord against any liability incurred by them to any third party whose property shall have been sold by the Landlord in the bona fide mistaken belief (which shall be presumed unless the contrary is proved) that such property belonged to the Tenant
(2) If the Landlord having made reasonable efforts is unable to locate the Tenant the Landlord shall be entitled to retain the said proceeds of sale absolutely unless the Tenant shall claim the same within six months of the date upon which the Tenant vacated the Property
(3) The Tenant shall indemnify the Landlord against any damage occasioned to the Property or any adjacent or neighbouring premises of the Landlord and any actions claims proceedings costs expenses and demands made against the Landlord caused by or related to the presence of the property in or on the Property

６． もし賃借人が契約失効または中途解約により賃借人が退居した後，不動産内に賃借人の如何なる所有物が残され，家主に文書で除去するよう通告を受けて7日以内に完了しなかった場合，またはもし最善の努力によっても，その最初の試みから14日以内に家主が同様の要求を賃借人に対して出来なかった場合：
（１） 家主は賃借人の代理人としてそれらの所持品を，売却することが出来る．その条件として，所持品が賃借人に属するという，家主の善意の誤った（反対のことが証明されない限り想定される）信念により所持品を売られた第三者については，賃借人が補償する．
（２） もし妥当な努力を行使した家主が賃借人を探索困難となった場合，賃借人が退居後6ヶ月以内に要求しない場合，上述の売り上げは家主が保有する権利を持つ．
（３） 賃借人は，不動産または家主の如何なる近隣施設にもたらされた如何なる損傷，不動産に存在する所持品に伴って家主に生じる如何なる手続き費用を要する行動・要求に対し，家主を補償する．
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賃借人が退居する際の，荷物の扱いについてです．
退居から7日以上放置された物は，大家の判断で売られても文句は言えない，例え人からの借り物であっても！ということです．置いていった物の処分費用は，借り主持ち，すなわち売り上げから天引きでしょう．退居が決まっている場合には，大きな物は早めに処分した方がよいでしょう．
　
【追記】　　
こちらの賃貸でも，『敷金（Security Deposit）』が存在します．私の場合は，1.5ヶ月分の賃料．意味合いは日本と同じです．こちらも，ハウスクリーニング代金等を天引きされて返還となるようです．実は日本では敷金からハウスクリーニング代をとるのは，不当な要求に当たるのですが・・イギリスでの事情はよくわかりません．（私の日本での敷金返還バトルについては，そのうち書こうと思います）

長くなってしまいましたが，どなたかのご参考になれば幸いです．

（おわり）

最難関！家の賃貸（契約書編）

さて，問題の契約書です．

全部お見せしようとも思ったのですが，何しろ文章が長いもので（A4で6枚半），読み疲れるのでやめておきます．

先日，一念発起して契約書の翻訳作業に取りかかりました．いざというとき，この難解な文書では確認したいことも満足に確認できませんから．なんとか訳すこと丸一日，ようやく完成に至りました．

ちなみに，私の翻訳には決定的な間違いがあるかも知れませんし，契約書は各個人によって異なります．ここに書く内容はあくまでも私の私見であり，これを信用したことによって起こった損害等には一切責任を負いかねることをあらかじめ申し上げます．

さて，契約書にはいくつかポイントがあります．

１．文章中に何度か，英国の『家主と賃借人に関わる法律』が出てきます．疑問のヒントはこの中に隠れているようです．

２．問題となるのは，家主と賃借人（私たち）の責任の所在についてです．特に『furnished（家具付き）』の家を借りる場合には，どの物品が大家の責任修理範囲なのかがわかりません．

３．日本の貸家のように，来たお客さんを泊めたりすることにすら制約があることがあります．

それでは一部文章を抜粋しながら，私の契約書を読み解いていきたいと思います．

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THE TENANT HEREBY AGREES with the Landlord as follows:
to pay and throughout the Term to keep the Landlord fully and effectually indemnified in respect of all taxes assessments duties impositions and all other outgoings which are now or which may at any time during the Tenancy be assessed charged or imposed upon the Property or on the owner or occupier in respect thereof (except any tax on rent or in respect of any dealing by the Landlord in respect of the interest of the Landlord in the Property) and all charges for electiricity or any other forms of heating lighting and power water and all telephone charges and rental payable in respect of the Property during the tenancy and including any council tax or the equivalent thereof whether or not assessed on the Property and to indemnify the Landlord against any such obligation which the Landlord may incur during the tenancy by reason of the Tenant ceasing to be resident in the Property
</table>

公共料金などの支払いについての記載です．
簡単に言えば，電気・水道・ガス・電話等の公共料金，および住民税（Coucil Tax）は賃借人持ちでう．たとえ留学生であろうと，こちらに住居を構えている限り住民とみなされ，住民税を課されます．
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To use the Property in a tenant-like manner and not through his own act or negligence or that of any person residing with him or otherwise present at the Property with his consent or by hs authority to permit of suffer the Property or any of the items in the Schedule (if any) to deteriorate and in particular to:-
keep all electrical and other working apparatus in good working order (except those installations apparatus or equipment which the Landlord is liable by law to repair and maintain)
　

ものを壊さないように使えとか，壊したら修理・弁償しろとか，ありきたりのことが書いてあります．ただ，電気製品やボイラー等の動作品については，
（組み込み品，装備品で法律により家主による補修，管理が法的に義務づけられているものを除く）

とあります．これは契約書にも出てくるのですが，
Landlord and Tenant Act 1985 (http://www.letlink.co.uk/GeneralInfo/Stat3LT1985.htm)
11条1項に記されています．

ちなみにこの件について，こちらで知り合った，同じく留学中の日本の若手裁判官の方に相談してみました（持つべきは良き友人！）．その方にこの法律を見て頂いたときのお返事を載せておきます．勿論，あくまでも『見解』であり，この記事に関しても一切の責任は負いかねますことをご了承下さい．

『基本的な発想としては，電気・ガス・水道の類に限られるようです。
言い方をかえれば，furnishされている家具や電化製品類について，通常Landlordは修理義務を負っていないということのようです（もちろん，契約書がそれらもLandlordの義務としていれば別ですが，あえてLandlordに不利になるような契約書は通常用意されないと思います）
それらは，あくまで「おまけ品」という発想なのかもしれません』

私の契約書には『法に従って』とありますから，基本的にはこの通りなのだと思います．

一方私の知り合いの日本人の奥さん（永住）が不動産を貸しに出そうとしたとき，『家具，電気製品尽きにすると，その補修管理の責任がすべて大家にかかりますから，お勧めはしません』と不動産屋に言われたそうです．

これはまるっきり私の解釈なのですが，電気製品などに対する『大家の管理責任』は，言ってしまえば慣習なのでしょうか．日本でもありますよね，敷金からハウスクリーニング代金が出されちゃうとか．あれは正確に言えば，敷金から取っちゃいけないお金なんですよね（時間があったら別の記事でじっくり書きます）．

ちなみにこの『大家にとって不利な内容（補修義務）』の条項が，その裁判官の借りている家の契約書には盛り込まれていたそうです．

法律家だって，契約時にはそんなに細かいとこまで見てサインした訳じゃないですよ
　

とのお言葉，ちょっと救われた気分です．

（文章が長くなったので次の記事につづく）

最難関！家の賃貸（物件探し）

正直言って，私は一番面倒だと言われている

物件探しをやっていません．

前述の通り，先輩からの引き継ぎでしたから．

しかしその面倒を省いた分，これからが心配な状況になってしまいました．

物件を探すには，当然不動産屋が重要です．

不動産屋選びのポイントを上げていきたいと思います．

１．日本語が通じる（日本人が常駐している）こと

　非常に重要．ただでさえ制度や規則が違うのに，言葉があやふやだったらなおさら・・．ただこれを満たす不動産は，英国ならまずロンドン以外ではあり得ません．ということで，当然私のケースは×．

２．その地元で大手の不動産であること

　物件の選択肢が広がるのに加え，私のケースのように突然会社がなくなった・・ということを防ぐ必要があると思います．その地元で強いかどうかを判断する材料としては・・

目を付けた地域を，とりあえずくまなく歩き回る（車があればベター）

ことです．道を歩いていると，必ず『TO LET』とか『FOR RENT』（入居者募集）の看板が至る所に立っています．たくさん看板を出している不動産屋は，それだけその地元に強いとことになります．

３．対応がフレンドリーであること

　あたりまえですよね．下手をすれば，悪徳大家とつるんでいることもありますから・・

物件の種類などについては，私などが説明するよりガイドブックの方が数段詳しいでしょう．家具付きの物件も結構ありますが，かえって私のケースのように面倒が起こることもあります．ある程度長期（2−3年）の入居を考えているのなら，家具なしの方が面倒は少ないかも・・．

そして大切なのは契約書．最終的にはこれに書かれていることがすべてです．

前もって契約書を見せてくれ，読む時間を与えてくれる不動産屋

を選びましょう．契約書はとにかく難解です．例文を出してみますね．

THE TENANT HEREBY AGREES with the Landlord as follows:
to pay and throughout the Term to keep the Landlord fully and effectually indemnified in respect of all taxes assessments duties impositions and all other outgoings which are now or which may at any time during the Tenancy be assessed charged or imposed upon the Property or on the owner or occupier in respect thereof (except any tax on rent or in respect of any dealing by the Landlord in respect of the interest of the Landlord in the Property) and all charges for electiricity or any other forms of heating lighting and power water and all telephone charges and rental payable in respect of the Property during the tenancy and including any council tax or the equivalent thereof whether or not assessed on the Property and to indemnify the Landlord against any such obligation which the Landlord may incur during the tenancy by reason of the Tenant ceasing to be resident in the Property

どうです？これを一読でサラリと意味を理解できる方でしたら，

この先の私の駄文を読んでくださらなくて結構です．

こんな文章が，私の契約書の場合A4で6枚半あるのです．気が遠くなります．

それでは，契約書の詳しいことについては次の記事で．

（つづく）

最難関！家の賃貸（序章）

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言葉のロクに通じない国での家の賃貸契約に比べれば，他の手続きなんて 屁　みたいなもんです．

そういう私は，先輩が住んでいた家をそのままスライドで借り受けたものですから，実は入居時にはそれほど苦労をしませんでした．基本的にいい大家さんだという話も聞いていましたし．こちらも勝手がわからないうえ，先輩からの引き継ぎということで，本来やるべき物品のチェック（イベントリーチェック）もロクに行われませんでした．

いま考えると，これは退居時にトラブりそうです・・．

しかも最近，大家さんがちょっと冷たい気がするんです．以前洗濯機の3回目の故障に見舞われたとき，早く修理して欲しい，というかこんなに壊れるのなら新しいのにして・・と言ったところ，

買うならそちら（私）の負担で買ってね，契約書にそうあるでしょ？

とのこと．しかしうちの洗濯物はいつ来るかわからない修理を待ってはくれないし，修理してもまた壊れるのは面倒なので，結局自己負担で新調してしまいました．この頃から，

いつか絶対，契約書を熟読してやる！

という気持ちが湧いてきました．

すなわち・・契約書にサインしたときは，そんな内容すら理解していなかったのです．

っていうか，それってダメじゃん！

と思われるかも知れません．『地○の暮らし方』なぞには，『契約する前には必ず契約書をよく読んで！』等々，当然のように書いてあります．しかしその契約書が曲者なんです．

はっきり言って，暗号文書．

こんなもの，サラリと読めるのなら初めから苦労などしない！！

何年も医者をやってますから，学術論文ならある程度辞書なしでも読めますが，契約書は一読したくらいでは何のことかまるでわからない！シェイクスピアの原著を読んでいるかのような（読んだことないくせに！）気分になります．

わざわざ契約するため皆に集まってもらっているので，まさか『読むのに1日下さい！』とも言えず，サインをしたのでした．はっきり言って，本来絶対やっちゃいけないこと．でも多くの日本人は同じ轍を踏んでいることでしょう．

しかもよりによって，いつの間にか
仲介した不動産屋がなくなってた・・

今となっては，契約書だけが頼りなのです．

（ちなみに後で研究室の人に見せたら，『Terrible English..』と言ってたっけ．ネイティブスピーカーも，何度も読み返していた．）

（つづく）

お金の管理

留学にはお金がかかります（当たり前）．

かかる費用は様々で，現地の滞在費用は勿論，日本でかけた保険の保険料など，海外に住んでいても，国内口座からコンスタントに引き落とされるものが結構あります．

今回は私がどうしているか，またどんなサービスがあるかについて，私の知る範囲で書きたいと思います．

【日本の銀行口座】

ポイントは，以下の通りです．
・ネットバンキングに特化した銀行口座は便利！
・自動引き落としされるものは，可能な限りネット口座に統一する
・海外への住所変更届を忘れずに

社会人の方は，2-3口座はお持ちかと思います．それ以上の口座をお持ちの方は，留学前に整理することをお勧めします．ネットバンキングに特化した口座（ジャパンネット銀行など）をメインにし，普段使いだった地方銀行や都市銀行口座も，ネットバンキングを設定しておくと非常に便利です．

カード・保険料等の引き落としは，ネットバンク一つにまとめると確認がラクです．

銀行によっては，海外住所変更に際して国内代理人の指定を要求されるところがありますので，詳しくは銀行に問い合わせましょう．

【海外送金】

結構悩むのがこれです．普通の銀行から送金すると手数料がバカになりませんから，なるべく安い方法を選びたいですよね．私が知っている方法は以下の方法です．

１．CITI BANK口座を作る
２．JCB送金名人

１．はよく知られた方法です．口座開設後（郵送でも口座が開設できます），海外の自分の銀行口座をあらかじめフォーマットに書き込み，郵送で登録する必要があります．ということは，海外で口座を作った後で，国際郵便でフォーマットを送ることになります．フォーマットはCITI BANKのサイトからダウンロードできます．

〈利点〉海外送金の操作をすべて自分でできる
　　　　　国内のシティバンク口座から，ネット上で海外口座に直接振り込みが可能．
〈欠点〉手数料が多少高い．
　　　　　シティバンク口座の残高によって変わりますが，普通は1回4000円程度．
　　　　条件により口座維持手数料がかかる
　　　　　月の平均預金残高が50万円を切ると，口座維持手数料を取られます．
　　　　
２．は日本国内に送金してくれる親族が必要です．『海外在住の留学生に対する，日本からの仕送り』が原則です．

〈利点〉とにかく手数料が安い．
　　　　　1回525円！！他のどの方法より安いと思います．
〈欠点〉送金が人（親）任せになる
　　　　　頻回にお願いすると，親族にイヤミを言われる！？(笑）

ちなみに私は１です．もういい歳ですし(笑），親に面倒をかけたくないもので．とりあえず国内口座に振り込んでもらえば，あとは自分で海外に移せます．年に何回も送金するわけではありませんし，そのときの為替レートで送金額が大きく変動しますから，なるべくレートのいい時期に多めに送金するようにしています．

【英国での銀行口座開設】

これが一番厄介です．住所を証明するもの，こちらでの身分を証明するものを要求されます．これが結構厳しいです．私はパスポートは勿論，お世話になる上司からのinvitation letter等々，ビザ申請に使った書類を一通り持って行きました．住所の証明が一番難しいです．身分を確認してくれる人と一緒に行ったほうが，うまくいきやすいと思います．

銀行名としては，
Barclays（バークレーズ）, Lloyds（ロイズ）, NatWest（ナットウエスト）
あたりがメジャーです．
Barclaysは，一番審査が厳しいという話を聞いたことがあります．とにかく根負けしないように，気合と根性で口座を開設してください．

こちらはCD機（Cash machine）が道端の至る所にあり，多くが24時間利用可能です．どの銀行の機械から引き出しても，手数料はまずかかりません．また一度キャッシュカードを作ってしまうと，殆どのお店でデビットカードとして使えます．

日本にはない風習としては，買い物時の『キャッシュバック』があります．スーパーなどのレジでキャッシュカード（デビットカード）を出すと，『Cash back?』と聞かれます．お釣りをもらうように，自分の口座からお金を引き出すことが出来るのです．現金が手薄になったときに便利です．引き出したいときは『20 pounds, please.』などと金額を言えば，その分を引き出してくれます．

【日本の証券口座，株】

証券取引法の立場からは，

2年以上海外に居住する予定の場合，および居住して2年経過した場合には，国内の証券取引が出来ないそうです．逆に言えば，2年以内ならよいとも読めます．

最終的には利用している証券会社の判断になります．多くのオンライン証券会社は，『海外からのネットによる発注は，海外の法令に抵触する可能性があるので，推奨しない』というスタンスです．証券会社によっては，口座の閉鎖を促されるところもあります．詳しくはご利用の証券会社にお問い合わせ下さい．
収益が上がった場合には，当然確定申告が必要です．面倒を起こしたくない場合には口座を閉じるのが正解かも知れませんね．

今回はここまでにさせていただきます．