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築23年のマンションを880万円をかけてリフォームしたという記事を見て正直驚いた。 もちろんついのすみかとして考えて購入した人に言わせると当たり前の事なのかも知れない。 しかし私の頭にはそういった観念がなかった…。 最近は永住志向が高まりマンションが増え老朽化も進むことでマンション･リフォームの市場は ますます拡大するとのことが予測され平均築20年が目安のようです。金額的には200万未満が65％と 半分以上を占めこれらの金額では設備の交換や模様替えが主流ではないかと推測する。 実際マンション本体の建替え時期は一般的には30年を目安に考えていることが多く、きちんとした 返済計画をしないとローン返済途中（若しくは完済後）で建替えという事もありえます。 ■マンション建て替えの現実 □マンションの寿命 確かにしっかりしたメンテナンスであれば、60年以上も考えられます。 しかしその多くは都市部(主に首都圏）に集中しており、地方でのデーターについては未確認な場合が多い。 また建物の寿命（どれぐらいもつか）については、老朽化して安全性の面など物理的に住めなく なるまでの期間、所謂物理的耐用年数だけで判断するのでなく、その建物が市場性を有し、 経済的効用を発揮できるまで残存期間を総合的に判断する。 物理的耐用年数に限って言うと耐用年数を決定する要因としてRC躯体本体部分では �．灰鵐�リート設計基準強度は、65年くらい大規模修繕が不要で供用限界期間が約100年とされているのが24N/mm(ニュートン)以上。 （1N/mmとは約10kg/1cmのことで、1cmに約10kgの力が加わっても壊れない強度をいう。数値が大きいほど、耐久年数が長くなる。） 従来の一般のマンションは１８N程度(大規模補修不要予定期間 30年)が多く充分な強度が確保されていない。 ��鉄筋を包むコンクリート（かぶり厚さ）は決められており、厚いほど鉄筋は腐食しにくい、 かぶり厚３ｃｍで65年、100年住宅は１ｃｍ増しのかぶり厚さ４cmと言われている。 �Ｅ感撻灰鵐�リートに生じる劣化現象として、 中性化・鉄筋腐食・ひび割れ・漏水・大きなたわみ・凍害・表面 劣化が挙げられる。 特にひび割れ・ひび割れに伴なう漏水・鉄筋腐食ガ多い。 これらの劣化の原因の多くは、 コンクリートが乾燥時に収縮する性質があること、引張り力に弱いこと、鉄筋自体は腐食しやすく 腐食すると膨張することである。 �け�害：主として海水からの塩分がコンクリートの毛細孔・空隙より侵入すると、塩分はコンクリート 成分と膨張性結晶をつくるとともに、鉄筋を錆びさせ、錆びた鉄筋は膨張する。 その膨張によりコンクリートは損傷する。川砂の代わりに海砂を用い塩分を充分に洗浄しないことにより発生する。 これらを踏まえて単純にコンクリートの強度において左右する要因としては、 １ コンクリートが均質である事（施工性の精度など） ２ コンクリート打設時の温度・湿度（季節や天候などの自然条件など） ３ コンクリート打設後の養生期間（工期や日程など） ４ コンクリートがおかれる環境（管理状況及び手配など） 大きく係わる問題についても考える必要がある。 欧米のRC造の建物は100年以上経過したものも多いが、欧米の同種の建築物と比較し日本のマンションが物理的に耐えられるかについては不安が多い。しかしこれは日本の湿度の高い環境の違いや施工方法違いなどがあり単純に同一視できないことと、もともと日本のマンションは建築後30年前後で建て替えられる考えが主流になっている場合がが多い。（経済性を重視する傾向が強い） また日本特有の問題として主流となる圧送ポンプでのコンクリート打設では過量に水を混ぜる 「シャブコン」が多く、コンクリートの強度の著しい低下を招いている。さらに塩害による鉄筋コンクリートの劣化も指摘されている。過量に水を混ぜ柔らかくすることで施工が容易という現場の無責任体制がいま、重大な問題を引き起こしている。 さらに注目されているのが内断熱、外断熱が与える影響があり日本のコンクリート建築は、今なお結露トラブルが発生し、耐久年数も３０年で解体されている。 （※構造の違いによって条件が変わりますので外断熱が完璧というわけではありません。） 日本のマンションが欧米に比べ建物寿命が短命なのは、気候風土の違いに加え、欧米の外断熱と 日本の内断熱の違いにあると言える。 そしてその他の要因として、建物の減価は経年による通常の物理的減価に加え、機能的、経済的減価がある。 機能的減価でいうと建て替えの候補となるマンションは、エレベーターがないマンションが多く、 高齢の居住者には辛い生活環境となり専有面積も50平方メートル以下が多く狭いくライフスタイルに 合わない専有部分の間取りやマンション全体の設計の陳腐化、また電気容量も小さいなど、 高齢者に対応したバリアフリー構造にはなっていない場合が多く、オートロックやセキュリテイ機能が ついてないなどもあり、経済的減価とは敷地と建物のバランスなどの周辺の住環境の悪化などによる 減価になる場合がある。 ■マンションの建替え計画 □マンションの建て替えの円滑化等に関する法律、改正区分所有法の施行 法務省は「建物の区分所有等に関する法律及びマンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を 改正する法律」の施行日を6/1と発表し施行した。 マンション建て替え円滑化法は、マンションの建て替えに賛成する入居者で組織する「建替組合」に 法人格を与え、工事契約を結びやすくする。すなわち入居者が区分所有者法に基づく建て替え決議をした場合、「建て替え組合」に法人格を与えることにより、従前は工事請負会社と入居者が個別に契約する 必要があったが、組合が一括して契約可能となり、手続きを簡素化できる。この法案の成立により入居者の登記を「建て替え組合」が一括して申請できる利点もある。 また、建て替え前に保有していた所有権などの権利が、建て替え後のマンションに権利変換によりそのまま移行する。 改正後の区分所有法では建替え決議の要件の合理化及び手続きを整備した。 従来の「４／５以上の賛成と建物の維持・回復に過分の費用を要するに至った」 という要件を見直し、改正後の要件は「４／５以上の賛成」のみとした。ただし、集会の招集通知を 2月以上前に発すること、理由、維持・回復費用の内訳、修繕積立金の額等も併せて通知することとされた。建替えを促進する為の諸条件の整備が前進したといえるが、それでも多世帯の意見調整は難しく 時間と経費がかかるものである。震災及び高齢者などの世帯が多い場合建替えか補修かの論議は必ず出る問題であることと、居住者同士が二分し対立して感情的になる可能性もあることも考えておく必要がある。 また民間業者が参画し、「等価交換方式」を採用し成功したケースを見ても、余剰容積率（未消化容積率）を活用することで増加した戸数を販売し、その分譲代金を事業費に充当するため、余剰容積率に余裕がないマンションは建て替えが困難となる懸念は拭い切れないもので９割以上が公的機関により供給されたマンションという現実は、公的機関のものは中低層が多く敷地が広いため一般に余剰容積率が大きいことに起因する。 □問題点の多い理由 まず住民の建て替えに対する意識があっても、負担する費用、工事中の仮住まいの問題に加え、 高齢者にとっては、建替え後の建物に長く居住できるとは考えないため、建て替えなど現状の変化より、 修繕等を選択しがちという事。建て替えの合意の形成に大変な困難性を伴ううえに成功した場合でも 建て替え決議がまとまるのに通常5年〜10年程度はかかっている。 さらに民間業者のマンションは専ら事業採算性を重視し、容積充足率が100％に近いため余剰容積率（建築基準法の改正などを経た建て替え時の容積率が基準となる）がないかあっても事業資金を捻出するのが困難なレベルの未消化容積率が多く、建て替えのメリットがないものが殆どとの事と将来の地価の 見とおしがつかず未消化容積率の活用による余剰部分の販売価格は敷地部分（敷地権共有部分）の 期待予測が見込めず事業費充当ができなくなる懸念もある。 ■まとめ コンクリートの強度（耐久設計基準強度）から、建物の大規模補修不要予定期間がわかります。 ただし、これらの数値はマンションの耐用年数（寿命）を具体的に示しているものであるとはいえず、 実態はこの数字より早く寿命が来る場合もあり、あくまでも参考程度にとどめておくべきであると思います。 さらに、注意していただきたいのは上記の数値は、建物の構造体の耐用年数であり、設備配管などの 耐用年数とは全く関係がないということです。 自分がマンションを選ぶ上で、どんな構造が使われているのか？ そして、その建物の耐久性はどのくらいなのか、当たり前のことですがそんなところにも注意を払って 検討されることも大切ではないでしょうか？ 担当者 a_staffer でした♪
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一戸建て住宅しか頭に浮かばない親父にとっては馬鹿らしいと思えてなりません。土地の価格差があっても再生産不可能な土地に対する感覚が違うのかもしれません？
2006/1/23(月) 午後 3:25
都心に暮らす方や利便性を求める場合は、どうしてもマンションの方が都合が良い場合もありますが･･･実のところ求める物の違いなのでしょうか？ 最悪の事態を考えても土地が自分の物であれば売るなり建て直すなり清算のしようがあると思うのですが、マンションはよほど条件が良くないと投資した分を回収できる期待は薄い気がします･･･便利さを買うか。財産を残すか。そこに行きつくように感じます。
2006/1/24(火) 午前 9:26 [ a_staffer ]
う〜ん、日本の建築物の耐用年数がこんなに短いって意外に知られてないですよね…耐用年数長くすると、買い替え需要が発生しないからわざと低くしてるとかないのでしょうか？ストッキングは技術的に伝線しないモノを作成できるそうですが、儲からなくなるので作らないと言う話を聞いたことがあります。
2006/1/24(火) 午前 9:51
日本人の性格にもよるのでしょう(汗）良い意味でも悪い意味でも日本人は新しいものを好む傾向が強い人種なのでは？などと感じています。そうやって戦後を乗り切ってきたことは間違っていないとは思うのですが、そろそろ消費することだけ考えるやり方は、考え直す時期に来ているのかも知れませんね！！
2006/1/24(火) 午前 10:24 [ a_staffer ]