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ブログの友人（某マンションの理事）から次のような問い合わせがありました。 管理会社が私の提案をスルーします。
スルーされる内容はロードヒーティングや大規模修繕等です。 提案しておいて、業者は下請けの業者を使いたがり、私の知っている業者(そこそこ中規模で価格は安い)の見積もりを出すと、議題に挙げません。スルーしないのはここの管理会社以前に契約した玄関マット、エレベーターの管理費等です。(管理会社の利益にならない部分)私が任期の２年間はきっと スルーされると思います。 どのように対処したら良いのでしょう。 管理会社の体質が悪質なようです。 まず理事会を開きましょう。 そして理事会の場で、正式に提案をし、理事会決議として管理会社に納得させるのです。 理事会で正式に決め、理事長が管理会社に命令すれば管理会社はこれに従わなければいけません。 管理会社に議事録を書くのを任せると、管理会社に都合の良いように書き換えられることがあります。 書かれた議事録に理事長及び他の理事が署名押印をし、そのコピーを掲示板に張り出しましょう。 理事長は理事長印を使用しましょう。 このようにすれば管理会社はもう手も足も出ないはずです。 それで駄目な場合は 高層住宅管理業協会へ相談しましょう。 とりあえず大雑把に書いて見ました。
具体的にどのように取り組んだら良いか、改めて書いてみますね。 |
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そうですよね！？ 管理会社に一任しない理事会運営が第一歩だと私も思います。
フロントマンも人間ですから、間違えた認識を持っております。そのわからないフロントマンにマンション管理組合の未来を託すのは間違えていると私も思います。
2010/1/20(水) 午後 11:28
マンションの住民が組合大会で決めることで
管理会社が決めることでもないと思いますので
勝手にするなよ管理会社でしょうかねぇ？
2010/1/21(木) 午前 0:07
satoruと同意見です。
そもそも、管理会社が議題を取り上げるというのがいまいちわかりません。理事長と事前に相談し理事会時に話し合う内容を理事同士で決めればよいだけです。
そして、議題として開催通知＆議案書を送る形だと思います。
担当に理事会決議の履行→不履行→即刻上司�笄�理事会決議を以った抗議文（社長宛または支店長クラス宛）→高層住宅管理業協会でしょうか。
議事録は、委託契約内容にもよりますが、あくまでも素案であって都合がよいように書かれていれば修正を行えるようにしなくてはなりませんね。でも・・・なかなか出来る方もいないようですので管理組合側も出来るようにならなければないませんね。
2010/1/21(木) 午後 4:23 [ ゆう ]
ゴロゴロです、昨年自分が理事長として最初にやった仕事が、委託契約の覚書に著名捺印したことです、その受託者は、管理会社代表取締役社長でした、輪番制の理事長であろうと、委託契約を履行するように、要求することが必要だと思います、開催案内、議案説明等は理事長の責任だと思います。ｓａｔｏｒｕさんが言っておられるように、戦う姿勢が必要ではないのでしょうか、
2010/1/21(木) 午後 7:19 [ gorogoro232 ]
理事会で云々といっても会社の組合への影響力次第によりますが、
管理会社抜きで理事および所有者の賛成票を得てから
理事会等で決議の形で会社に対しないと、
理事長は孤立し、スルーから免れないのではないでしょうか。
しかし、現実問題として
いくら組合側が安い見積もりをだしても、
管理会社も儲けなければならないから、
会社として、それを認めるわけにはいかないので、
工事責任とか監督責任とかで脅されます。
理事長等が安いからとして提案を通そうとするならば
これは簡単なようで、実行となると案外難しいことだと思います。
2010/1/21(木) 午後 10:13
工事発注の提案を楽に通す方法として
１、管理会社との契約内容において
組合側で業者を自由に選定発注できるよう変更する。
契約期間がたくさん残っているのであれば、いったん解約して
改めて契約内容を変えて新規契約をすれば、
担当君も含めて双方が一番楽に収まるのではないでしょうか。
＊中途解約をすることが、結構たいへんですが、
２、管理規約において組合そのもののシステムを変えてしまう。
１・２こうした変更もしないで、
管理会社ぬきの理事長等が安い見積もりを出す業者を見つけても、
会社は保証云々管理責任等を理由にして容易には了承しません。
それを無視してやるには組合の賛成多数の了承を得てからでないと
理事長の責任問題が発生しかねません。
３、管理会社ぬきで、
組合側だけでかってに発注するしかないですね。
この場合は会社に責任は取れませんよと必ず脅しがかかります。
2010/1/21(木) 午後 10:21
この相談をしました当人で御座います。皆さんの貴重な意見大変参考になりました。責任を取れないという脅しが多いのですね。確かにそう言った節回しの言葉を聞いた事があります。私としては安くて責任を取ってくれる業者を提案してるつもりなんですけど。もちろん組合員さんの賛成多数が必須ですよね。
2010/1/23(土) 午後 1:54
一般的にですけど・・・
管理会社が工事業者の選別は出来ないですし、工事業者選定を委任しているところもまずないと思います。
工事の必要性が出来たときや長期修繕計画から管理会社が提案見積をします。
逆に理事会からの見積依頼もあります。相見積として利用される場合も見積依頼が来ます（これは工事関係部署に無駄な調査をさせてしまうので辛いんですが）。
そして理事会で工事を総会に上程することを決議し、決定すれば管理会社がその総会議案の素案を作成し、理事会から修正依頼が無ければ総会資料に組み込まれます。
2010/1/23(土) 午後 10:32 [ SAN-Q ]
総会の議案の資料として各社の見積を添付する場合もあります。
可決された場合、理事会への工事業者選定の委任を確認されるところもあります。
公募入札や設計会社に選定のアドバイスをもらい理事会で決定するところなど、さまざまですが、自社見積以外をスルーするなんて出来ないです。
ただ、例えば理事会・理事長からの正式な依頼でなければスルーではないですが、議案の素案作りなどはしないでしょう。
2010/1/23(土) 午後 11:03 [ SAN-Q ]
それと自社以外の工事会社に発注されれば確かに管理会社にとってみればトンビに油揚げをさらわれた状態にはなりますね。
脅しと言うところについてですが、私が担当の時でも責任の所在をはっきりさせるために説明は必ずしましたよ。
役員さんや組合員さんの知り合い業者であれば、管理会社としてその会社の業績・実績・技術力を知らないので、何かあった場合に責任を取れませんよと。
自社であれば協力会社の責任でも管理会社が責任を負わなければならない。それは法的に責任がない場合でも道義的に取らざる負えない。
その責任を負うが為に管理会社の諸経費が乗っかる、保険料みたいなものです。
工事業者であれば逃げてしまうことも可能ですから。実際に工事中に一度目の不渡りが出て冷や汗をかいた組合もあります。
でも管理会社が逃げない保証もありませんよね、倒産とか・・・
2010/1/23(土) 午後 11:10 [ SAN-Q ]
ゴロゴロです
自分の財産は、自分で守ります、何故、管理会社に管理責任があると考えられるのかが分りません、委託契約にそんな条文があるのなら別ですが、
2010/1/24(日) 午前 7:49 [ gorogoro232 ]
意識の問題です 管理組合も理事会も機能していません 契約書や規約等のハードの問題ではありません 同士を増やして戦える戦力を確保するのが良いと感じますが・・・ 今年の総会には間に合わないと思いますので 来年の総会に向けて仲間を増やしましょう
2010/1/28(木) 午後 3:06 [ マンション管理士 アマバ ]
あくまでも一つの例ですけど、或る理事長は工事費が高額だったり、リスクの有りそうな施工だったり、屋上防水工事で五年後にトップコートの塗直しが契約に入っている場合は管理会社に依頼するか信用出来る所にし、それ以外は安い所でみたいな使い分けをしている方がいました。
それも一つのやり方だなと思います。たまに花を持たせるみたいな感じで手のひらで転がされてるなと苦笑いした記憶があります。
2010/1/29(金) 午後 7:14 [ SAN-Q ]
管理会社の利益は毎月の管理委託契約費だけではありません。
工事の売上げも、フロントマンに課されます。
特に大規模修繕は何としても、受注しなければ、成績に響きます。
月初の定例会議では、どのぐらいの工事が取れそうか報告をします。
管理組合で独自に見積もりをしたり、居住者の親族や懇意にしている業者に頼んだりすることもあります。
それを管理会社が止めることはできませんので、その場合は受け入れますが、後々のトラブルになるケースが多いのは事実です。
何か問題が起きた場合の対応は、直截的に管理組合に降りかかります。
理事会がしっかりしていれば、それは承知の上であるので大丈夫だと思いますが、思いつきのように安さだけを求めて決行した場合、その対応の負担や責任問題がが管理組合の中での新たなもめ事になります。
工事業者との癒着を疑われて、マンションを去ってしまうというお気の毒な事態も。
でも、フロントマンが提案をスルーするのは、いけませんね。
交代を申し出たらよいと思います。
2010/2/13(土) 午後 11:59 [ renka ]