ファイナンシャルプランナー＆住宅ローンアドバイザー、すみれの部屋

手に入れてほしいけれど

本日はお客様から住宅購入においての相談をいただきました。
前回お渡ししていたヒアリングシートに年収や生活費、現在の家賃、貯蓄額などを記入してきて頂き
その情報を元に「借りることが出来る金額」「無理なく返すことが出来る金額」「返済できる期間」を
算出し、お話しをさせていただきました。

また、お子様が近々生まれる予定なので、今後の教育費を踏まえたキャッシュフロー表（お金の収支を
目で見て確認出来るもの）も作成し、今の状態でマイホームを購入したら将来どのような生活が
待ち受けているのか？、購入するのであれば時期はいつ頃がよいのか？をアドバイスしました。


周りの友人から、家賃を払うなんて勿体ないと言われて、購入を考え始めたそうなのですが
ご主人様の年収が低くく、奥様は専業主婦で、物件の頭金や諸費用の用意がまだ出来ていなく
全額ローンに頼ると税金が払えない、そんな状態でした。
「チラシに家賃と比べてください。と書いてあって、今の家賃より1万円高いだけなのに？」と
尋ねられたのですが、チラシを確認すると変動金利でボーナス払の35年ローン。

固定金利のフラット35で同じ借入金額を算出し、住宅取得後に毎年かかる税金や団信保険料などを
足して、お客様に見せてあげると、チラシとの差額に唖然とされていました。


マイホームを手にしたい気持ちは非常によく分るので、将来買うために、どのように貯蓄を進めて
いけばよいかもアドバイスし、「この金額に達したら、また僕の所に相談に来てください。今度は
買うお話しをしましょう！」と勇気づけてお帰りいただきました。

早くて5年後、今度は笑顔でマイホーム取得してもらいたいです！

形で見る、【住宅ローン】 と 【保険】

先日、保険のきほんで、貯蓄と保険を目で見て分かりやすい『形』にして解説しましたが、

昨日、お客様から相談を受け、同じように『形』を書いて説明する機会がありましたのでお話したいと思います。

簡単に説明することを第一にしていますので、説明が足りない部分もあると思いますがご了承ください。

 

住宅ローンを借りる際、ほとんどの方は団体信用生命保険に加入し、死亡したときの借金の返済難に備えています。

民間金融機関で借入する場合、団体信用生命保険は強制加入であり、フラット３５では任意加入となっております。

 

昨日、ご来店されたお客様は後者で、健康状態に問題がなかったにも関わらず、

ローン借入時に団体信用生命保険に加入しなかったらしく、担当者から「必ず民間の保険に加入してください」と強く勧められ、「３,０００万円の保険に加入したい！」としきりに仰りながら来店されました・・・。

 

まず、このお客様が借入した住宅ローンを形にして、見てみましょう。

 

誰でも理解ができると思いますが、毎月きちんと返済を続けていけば、最終的に借金は０になります。

前回お話しした、貯蓄とは逆の三角形の形です。

 

 

 

では、民間の保険商品で住宅ローン返済に備えるには、どのような形の保険が適切なのかを説明します。

下の２つの保険の形を見てみましょう。

 

【四角形の保険】は、お客様がしきりに希望されていた、

住宅ローンの返済が終わるまでの全期間３,０００万円の保障がある保険です。

保障期間中は、どこで亡くなっても３,０００万円の保障があります。

 

 

一方、【三角形の保険】は、毎月の住宅ローン返済額を保険で補う形にしています。

保障期間中は、亡くなった時点から、毎月お給料のような形で１２万円が支払われる保険です。

たとえば、保障期間が２０年間だとすると、

初年度に亡くなったら１２万円×１２ヶ月×２０年間＝２,８８０万円

１０年後に亡くなったら１２万円×１２ヶ月×１０年間＝１,４４０万円

時間が経過していくごとに保険金額は下がっていくので、住宅ローンと同じ三角形になるのです。

 

 

頭の回転が速い方は、もうお分かりかもしれませんが、

【四角形の保険】はどこで亡くなっても同じ保険金額の保障があるので保険料は高く、

【三角形の保険】は保障額が下がっていくので保険料が安いです。

 

 

今回のお客様の見積もりで比べると、月に約6,000円の差が出ました。

年間にすれば約７万円の差額になります。10年間では約70万円の差額です。

 

ここまで説明しても「いつでも3,000万円の保障があったほうがいい！」と頑なに仰っていましたので、

お客様（女性）が、保障期間中（６５歳まで）に亡くなる確率は極めて低いので、

捨てる保険料が多いほうがいいのか、捨てる保険料を少なく効率的に保険をかけていくほうがよいのか、

それをよく考えるようアドバイスしました。

 

【四角形の保険】で契約するのであれば、毎年、住宅ローンの残額（残りの総返済額）に合わせて、

保障額を減らしていけば、保険料も徐々に下がっていき、緩やかな三角形の形に持っていくことができます。

 

 

「たくさんもらえる！」で考えるのではなく、まずは、合理的な形というものを把握しましょう♪

購入する前に考えておくべきこと

「今まで、これからにおいて、人生で一番大きな買い物は？」　と質問をすると、

マイホームの購入と答える方が多いでしょう。

マイホームの購入は、金額が大きいので、その金額の重みや数百万円の違いが将来の生活に

どのように影響するのかをしっかりと把握しておかなければなりません。

購入をする前に、まず、心構えとして、大切なことを書きたいと思います。

 

 

①　【無理なく返せる額】を考える

銀行で借りることができる限度額（最大の額）が、【無理なく返せる額】という訳ではありません。

住宅の購入後には、借りたお金の返済に加え、住宅を維持するためのお金、税金、光熱費の増加など

上乗せでかかってくる費用があることも考えておかなければなりません。

また、お子様が大きくになるにつれ、教育費が膨らむ時期もやってきます。

そのときに、教育費と合わせて、きっちりと返済できるのかも考えておかなければならないでしょう。

その他、不景気による減給やリストラ、転職、疾病等による就労不能など、

あらゆる心配事に備えるための費用のことも考えておかなければなりません。

 

 

②　【無理なく返すことのできる年数】を考える

たとえば、35歳の方が、35年のローンを組んだとしましょう。

そうすると、完済する年齢は70歳になります。

35歳の方が、老後の年金をもらえるのは65歳からです。

早めに退職せざるを得ないときに、年金が支給されるまでの返済はどうするのか？

支給された年金額から返済し、生活ができるのか？など考慮すべき点がいくつも見えてきます。

「退職金ですべて返すから大丈夫！」と仰られる方がよくいらっしゃるのですが、

老後の年金がいくら貰えるのかをご存じでない場合が非常に多いです。

サラリーマン川柳で、「退職後、家はあるが、お金はない」という句を読んだことがあるのですが、

まさに、退職金ですべて返済してしまった結果なのでは？？と感じます。

やはり、将来に向かっての計画は大切です。

 

 

③　【ご家庭の人生計画とお金の流れを把握する】、現状を知る

マイホームを持つことは夢もあり、楽しみや希望にも満ち溢れ、とても素敵なことだと思います。

購入するからには、将来において、それが悲しみや絶望に変わってはいけません。

そのためにも、マイホームを購入する前には、まずご家庭の人生計画（ライフプラン）とご家庭の将来におけるお金の流れ（キャッシュフロー）を目に見て分かるように用紙に書きだし、人生計画とお金の流れを照らし合わせて、現状を知る確認作業を行ってほしいと思います。

現状を知れば、明るい未来のために、どのように心配事に対処すれば良いのか、対処法が見えてくるのです。

 

 

簡単に説明すると、誰にでも簡単に出来ちゃいそうな気がしてくるのですが、

実際にやるとなると、いろいろな周辺知識も必要となり、なかなか難しい作業になると思います。

そんなときに、この作業をお手伝いできるのがファイナンシャルプランナーです。

一般の方には、なかなか分かりにくい職業・資格なので、どんなときにお役立てるのか、

今後もときどき例を交えながらお伝えしていこうと思います。