地方都市における土地価格変動は、日本の内需拡大政策失敗を見事に表している ( 行政 ) - 金融戦争の現局面

地方都市における土地価格変動は、日本の内需拡大政策失敗を見事に表している

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子供が大きくなったら、住み辛いマンションを何とか抜け出し、中古の１戸建てを
買いたいと思って、タダで不動産相場を提供しているサイトがないか探したら、下
記のサイトが見つかった。

不動産、特に地価情報は公示されているのであるから、この価格は無償で公開され
るべきであるが、勿体をつけて有料の情報提供としているサイトが多数ある。恐ら
く庶民の足元を見る悪質な不動産屋達にとって、購入希望者に地価動向の現状及び
今後の予測を見られるのが最も恐ろしい事であるのだろう。

私の田舎でも８０年代末のバブルの最盛期には坪８０万円を超えるような情報が一
時期存在した。しかし、現在は広告でも坪２０万円程度であり、大体ピークの４分
の１の水準まで土地価格は下がっている。

昔はまとまった土地を購入して家を建てるなど思いもよらなかったが、現在では、
特に古屋付きで広めの格安物件等を購入して、暫く我慢しながら住んで、金が溜ま
れば改築するなどと言う手段もさほど無理ではなくなって来た。但し、そのために
は、まず雇用が安定していること、次に先立つものがいるし、購入後不動産価格が
より一層暴落するようでは、みすみす無駄なローンを返済する羽目になり、慌てて
損をしたと言う後悔により精神的にも落ち込む事になる。

＜グラフが表す日本の内需政策失敗＞

上記グラフは、下記サイトから、私の土地勘がある地方都市をいくつか適当に抽出
し、各年度の１月１日時点の公示地価の平均をグラフ化したものである。一応３大
都市圏に含まれる通勤圏内である。対象としたのは、勿論住宅地の地価である。

1990年初頭のバブル崩壊により、その後地価は下がり続け、上記グラフの開始点で
ある1998年になっても継続して下がり続けている。地方都市における住宅地価のグ
ラフは、失われた１５年と言われる全期間に渡って住民の所得が減り続け、結果と
して住宅の需要が回復せず、住宅価格が下げ止まらなかった事を証明している。そ
の後2005年～2006年にかけていったん底打ちとなり、2007年末までは地価の反転上
昇の傾向がわずかに見られた。

しかし、今年１月１日のデータでは再び下落傾向が始まっている。つい先日も４月
度貿易統計が発表されたが、貿易は対前年比約４割減と言う惨状である。ＧＤＰに
含まれる貿易の割合は、約１８％もあるので、単純に４割減の輸出状況が改善され
ないとすると、GDPは約７％落ち込むことになる。

　０．１８×０．６（輸出は対前年比４割減を続ける）
　１－０．１８（その他の内需は変動しないと言う超楽観的な仮定）
　合計は０．９２８となりＧＤＰは対前年比マイナス７．２％となる。

輸出企業の動向は、マスコミや経団連の影響で実態よりも過大に影響する。消費者
心理への影響だけでなく、経団連トップ企業のトヨタやキヤノンを筆頭とする非正
規切りによって、雇用環境が急速に悪化し、大量の失業者が発生している。更に春
闘の結果が悲惨なモノであったので、内需の落ち込みはさらに加速の方向である。
加えて、最近のインフルエンザ騒動による国内の観光産業や交通機関への打撃も深
刻である。従って、単純な構成比から見たGDPの減少率より、実績はかなり大きな落
ち込みになる。

来年の地価は少なく見積もって確実に７％落ち込むことになる。更に上記の影響を
加味すれば、１０％超台の落ち込みがあっても不思議はない。つまり庶民の不動産
購入にとって、今は様子見がベターということになる。近い将来日本においても地
価の２番底が確実にやってくる。

あと２～３年はこの傾向が止まらないと十分想定されるので、今土地や不動産の購
入を検討している人もそれを待てる場合は、待ってから購入した方が、総借入額を
減らせる。中古の建売住宅は、建築年次が古いほど土地の時価価格に収斂する。

古過ぎる家はむしろ解体撤去費用がかさむのでマイナス評価となるのが日本の住宅
事情である。ここら辺がアメリカとは根本的に異なる。新築の場合、建築資材も、
昨年の石油価格高騰の影響で値上げされた部分が、その頃には再び下落しているか
ら、新築の建物の建築費も下がるだろう。

残る問題は金利であるが、私は過去２年間に渡って日銀の利上げを主張してきたが、
恐らく対米のドル支援（防衛）問題があって、日銀が正常と判断する金利に戻すこ
とは有り得ない。とすれば全期間変動利息で借りない限り、当面急に大幅な長期金
利が上昇する局面はやって来ない。

一番下のリンクを見ていただくと、日本の長期金利が過去１０年間２％を超えたこ
とがない（笑）。これも「日本の内需成長をさせたくない」人たちの活躍によって、
達成された輝かしい成果である（笑）。私が長期金利は暫く上昇しないという理由
も恐らく納得していただけるだろう。

政府自民党と財務省は、ほんのわずかな景気対策と引き換えに、３年後に消費税の
大増税を実行しようとしている。もしこのまま輸出が本格回復せず、３年間国内景
気対策が無為無策のままであれば、恐らく財務省の安易な景気回復予測は、確実に
打ち破られ、住宅地価は従来の落ち込みより一層急激に下落するだろう。

私のグラフとは異なり、大都市の中枢圏では、住宅価格も一時的に反発していたか
もしれない。というのは、大都市の中枢圏では最近相次いで破綻しているＲＥＩＴ
が昨年秋までマンションの一棟買いなどという派手な投資行為を行っていた。この
影響で、国内大都市圏でも中枢部分の住宅地の価格は、経済の実態よりもかなり余
計にかさ上げされていたと思われる。

と言うことは、商業用不動産や大都市圏の不動産価格下落の方が今後より極端にや
ってくることを示している。私は元々大都市圏の中枢部に住もうとも思わない（笑）。
ので、今回のグラフでは描かなかった。大都市圏の中枢都市の相場の推移を知りた
い方は、私と同じように「土地総合情報ライブラリー」から表計算ソフトでグラフ
を作成されると分かるだろう。

今住んでいる地方都市の中古マンションを叩き売って、残りの住宅ローン債務を帳
消しにし、新たなローンを組んで、カウントダウンが始まった余生で返せる範囲の
中古物件しか私の分析対象にはならない。私の結論は、子供の進学先にもよるが、
もう暫く価格下落を待って僅かでも貯金をした方がよさそうだという事である。

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土地総合情報ライブラリー
http://tochi.mlit.go.jp/chika/index.html

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資金調達ができない、REIT破綻の深刻　2008年10月10日（金）
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20081010/173454/

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１９７０年から２００８年６月までの金利推移
http://www.iecon.jp/loan/loan_kinri.html