日々の暮らしの中で

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原状回復特約」は認められないのか？

２００５年１２月１６日、原状回復における「通常損耗補修特約」について、
最高裁判所による初めての判決が出ました。

「最高裁は、特約を有効とした高裁判決を破棄し、特約を否定。
　原審（大阪高裁）に審理を差し戻す判断を下した。」

再度、原状回復については改めて審議をするということだ。

特約が全く無効というわけではない。ただ、今後、不動産業者側からみた場合、その特約を契約締結時
に関係者（借り主、貸し主双方）に周知徹底する必要があるということでしょう。

誰がみてもあまりにその内容が現実的ではない場合は要注意であるということでしょうね。

そして、一番重要な事柄は、いままでのアバウトな契約内容ではなく、といっても、賃貸物件の貸借ほど煩雑なものはないとぼくは思う。
つまり、単純に考えて借りて使用すれば、汚れるのは当たり前。つまり料金を取って貸すのであれば、
原則として貸す側がすべて負担する。
これが基本であろう。つまり、中古の場合、そのまま借りたとする。
借りているあいだに、設備機器が故障した場合は、貸し主負担とする。
退去する場合、借りた側は何もしないで退去する。（但し、室内を勝手に改造、あるいは誰が観ても
汚損破損が酷い場合は例外とする。）

少子化などの影響から、賃貸市場も２極分化が進み、空室が目立ちはじめている。
この現状のなかで、不動産投資、アパート経営する側にとっては、この原状回復は避けて通れないもの、だからこそ、ここをきっちり借りる側も貸す側も確認し、条文化することが必要だとおもう。

貸す側からみれば、当初からこの原状回復費用は、あらかじめ投資計画の中で、長期計画として、予算を計上しておく、そして、インカムゲインのなかで、このリスク部分を計上することにより、健全なというか、リスクの少ない投資が可能となるのだ。
現状ではそこまで、見通した不動産投資を薦めているものは皆無にちかいのではないだろうか？
つまり、利回りが低下するから。

この後のこの賃貸市場はこの分野をキチンと見据えれば、まだまだ、株などに比べれば、不動産（土地、建物）という実体（しかも自己所有のもの）がある分、実体のない株などより、遙かにリスクが少ないといえる。

そのような観点からみれば、この原状回復などは、結論が明かである。
先に言ったように、原則は貸す側なのだ、なぜかって、それは商品なのだから。

マンション購入！！ その前にちょっと待って！！ 新講座解説！！

友人から頼まれて先日　マンションの購入するから　アドヴァイスをと！！
知人の一級建築士とマンションをチェックした。

その詳細をいかに報告いたします。

まず、大きく項目を分けると二つになる。
１．構造上のチェック
２．住環境のチェック

構造上のチェックは　建築士　　住環境は私、

つまり構造上ではその建築内容が専門的分野であるからだ。マンションでも新築未完成物件と
完成物件、そして、ＵＳＥＤ物件（ぼくは中古物件という呼称が嫌いである。最近の中古車も
ユースドカーと言う。ユースドマンションでもいいのでないか）
新築未完成　マンション　は　設計図書と　その予想される環境の推測。
新築完成　　マンション　は、ずばりその目的たる部屋、そして視認できる住環境

ユースド　　マンションは　使用してる所有者、若しくは居住者の調査（生活スタイル、家族構成
　　　　　　経過年数、使用状況　など多項目のチェック、及び金銭面の権利関係・・住宅ローンの
　　　　　　現在の残高、など、）上下階の居住者のチェック。

マンションすべてに渡る一般的構造上の　チェック
１．浴室、台所などの配置　隣り合わせの住居との水回りの配置との関係（僕が初めてマンションを購入　　し、初めてそこで、休んだ夜のことは、一生忘れない。　トイレの水を流した音が深夜したのだ。
　　うちの誰かが行ったのか、起きてみたが。誰も行ってなかった。そう、隣のトイレの音がしたのだ。
　　こういうケースがよくあること。でも、これはやはり、許される事じゃないはず。そこへ引っ越して　　きて初めてわかることってのは致命的なことなんです。
　　つまり、入居するまえにこういった事柄を事前にチェックする必要があるのです。わかって買うのと
　　知らないで買うのとでは大変な違いです。　

　　また、かつては結露（冬など、外気温度、室内温度との差により、窓ガラスに露が発生し、これがカ　　ビとなった。が今は２４時間換気システムを導入したマンションが主流。）が発生し易いマンション　　の見分け方など、
　　
　　排気専用の換気扇はあるが、排気だけでは室内の気圧が下がる。だから、本来は吸気専用の換気扇も
　　必要なのに、コストの関係からか、吸気は自然吸気、にたよる建物がいまだにあることに、愕然と
　　します。

２．建築士による、建築確認図書、及び設計図面のチェック
３．住環境面のチェック　駅までの距離　バス使用の際は、自分が乗る時間帯に実際、乗車して混み具合　　本数を確認、終バスも確認、タクシーなどの利用も。
　　そしてなにより、重要なのはその用地の歴史、かつてどんな土地であったかを調査。田、畑、若しく　　山林、おおよそ４０〜５０年位前まで、遡って調査。
　　学校、周辺の買い物などは当然として、騒音を発生させる建物の有無、高圧線の有無、ＴＶなどの視　　聴の障害の有無、ケーブルＴＶの有無、道路状況、舗道の有無、専用駐車場、

　　住環境のチェックだけでおそらく１００項目は軽くこすだろう。

そして最も重要なことは、マンションはもはや資産ではないという認識のもとに購入すべきであると言う点です。
いま、資産と呼ぶに相応しいのは、ごく限定された一部の土地だけであると思う。この一部の土地といっても、流動的であり、時代の流れのなかで、一日にして、資産価値が破壊されるものもあることを十分に認識する必要があるということです。
これについては次回で記載します。
　
　　　　　　　　　　

伊勢佐木モールから日本大通りへ・・・

久しぶりに歩いた場所をメモ代わりに撮ってみた。

少し寒いけど、これくらいはどうってことないね。

冬の陽射しが柔らかい。

早い！！ １ヶ月とすこしで！！

こんなになってしまった！！