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会社を辞めて不労所得に目覚めました。夫の信用と自由な時間を使って、不動産投資に奮闘中です。

空室対策の記録

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都心タワーマンションの空室に申込み

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５月末に退去になっていた都心タワーマンション。

高い家賃なので、空室になると入るものが入らないだけでなく、敷金の返金も発生するのでダメージ大きいです。

不動産会社さんからはほかの募集中の部屋の賃料から割り出した、今までより１０%安い金額を提案されましたが、それらの部屋は「期間賃借（２年とか３年）」で出ていたので、うちは期間の限定のないことを強みとして、５％の小幅の値下げで様子をみていました。

しかし、さらにネットには、敷金０（うちは２か月）や礼金０（うちは１か月）に、同じ間取りで８万も安い部屋も。うちより広い部屋で安い部屋とたくさん出てきてあせりましたが…
なんと本日正式な申し込みが！！

空室２か月で入居が決まりほっとしました。

聞けば、リタイヤしたご夫婦のセカンドハウスとのこと。
うちを選んだ要因はペット可（マンション規則のまま）と間取り（ちょっと開放的？）とのこと。うちは気にしていませんでしたが、意外にペット不可の部屋が多いみたいです。
強気の賃料でしたが、選んでいただいて感謝です。

ちなみに、都心の高級賃貸での「期間賃借」は限定のない部屋に比べ割安なので、むしろ都心高級マンションの期間限定のお部屋を次々と渡り歩いて楽しむニーズがあるとのこと。へぇ〜って感じです。

不動産会社から、賃借人さんの年齢（７０歳代）について、再確認されましたので、断るオーナーもいるのかもしれません。

私はむしろ、「ご主人のなじみのお店がたくさんあるエリアで夫婦で楽しむためにセカンドハウスを借りて住む」そんなライフスタイルをもった素敵なご夫婦のお手伝いができることがうれしく気になりませんでした。（ただ、８０歳代だとたしかに厳しいかもしれませんね）

写真は今回もやってみた「置きチラシ」。まぁあまり関係ないみたいでしたが、これも気持ちの問題ですから…！

今回の費用は修繕費は約２５万で預かり敷金の範囲で収まりました。不動産会社の退去の立会諸費用が約３万でした。
でも、一番大きい出費は空室期間のローン支払い分。賃料も大きい分、持ち出しも大きいので決まってくれてほんとによかったです。

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２室決まりました

８月に４室空室の危機を迎えていた１棟マンションの空室の件、現在２室決まりました。

先日管理会社の店長さんらと打ち合わせしてから約２週間。

私も気になってはいたものの、その後すぐに旅行にでかけ、先週はおじいちゃんの初盆と、動けないままになっていました。

管理会社さんが積極的に動いてくれたようで、これはやはり先日の打ち合わせ効果（＝家賃の見直し効果？）でしょうか。とりあえずホッとしました。

４室同時空室の危機は回避できましたが、新しく入居する部屋の１ヶ月分は例の「広告宣伝費」となるので、実質は同時空室と同じ。少しでも空室期間を縮められるようにまた頑張らないと。


ちなみに旅行は２泊３日でソウルに行ってきました。
今回は父ちゃん抜きで、私と子ども４人でしたが楽しかったです！！

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管理会社と４者面談

1棟マンションの方が現在２室空室のところに７月末〜８月で２室空き、合計４室の空室になるため、対策を打ち合わせてきました。

先日担当者より、仲介手数料を０．５カ月分大家さんからもらいたい。との連絡があり今１ヶ月分の手数料を払っているとばかり思っている私としては、意味不明。

「現在入居者から０．５カ月分いただいているが、国土交通省から１カ月と指導がきているので、のこりの０．５カ月分を大家さんからもらいたい」とのこと。
この担当さん、以前の女性の担当者が退社して、以前の担当さんに戻っているのだが、以前から話が分からいことがよくあり、らちが明かないので、店長に来て貰うことにし、説明してもらうことにしたもの。
昨日は父ちゃんも休みだったので参加、店長も去年あたりに変わっていて初の４者面談となりました。

きけば、仲介手数料だとばかり思っていた今支払っている「サポートシステム料」は実は広告宣伝料とのことで、仲介料は入居者からの０．５カ月分もらっているとのこと。
また、国土交通省からの指導とは、業者間で過当競争にならないように、「仲介料は１カ月」という指導のこと。
そして、仲介手数料０・５カ月というのは空室も増えるので入居者への手数料はそのままに大家からの手数料を上乗せすることで営業に頑張ってもらうためのインセンティブとしての相談だったことが判明。

今までちゃんと理解してなかった私も私ですが、「築年数も増えたので、客づけが厳しくなったため仲介手数料をもらいたい」「上からの指示で」といわれると、えらくちがう話に聞こえます。

空室対策については、各支店（営業）からアンケートを取っていて、
見せてもらったところ、当然ながら家賃をもう少しさげてもらえると紹介しやすい、フリーレントの意見がありました。

打ち合わせで、家賃はその時その時でランダムにの交渉に対応していたので、今回はネットでもかかりやすくできるように２０００〜４０００円下げることにし、インセンティブは先にすることにしました。
（でも、大家からのインセンティブもこれまた別の過当競争になってしまうと思うのでこっちに規制がほしい気がしますが）

そんなこんなで、他にも課題を共有し、結果的に昨日は前向きな打ち合わせになったと思います。

管理会社を変えることを検討しようかと本気で考えていたけど、もう少し協力してやってみることにしました。

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区分マンションのリフォーム終了

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１２月に退去になった区分のファミリーマンションのリフォーム＆クリーニングが完了。


室内の壁、天井、和室のたたみ、ふすま、便座に浴室の鏡やリモコン…などなど大部分が新しくなり、まるで新築です。（大げさです）

で、昨日は、さらなる内覧時の印象アップのために、部活もなく友達との約束もなく家に残っていた二男を連れて作業に行ってきました。

作業内容は
�．侫蹇璽螢鵐杏�分（リビング、洋室、全廊下）のワックスかけ
�∀村爾痢峪掘廚離縫垢�け
��洗面台、キッチンの化粧扉のはがれ補修
�ぅ肇ぅ譴両押淵咼法璽襯掘璽函砲離織丱垣彿篏�
�ゥ�ッチンの電球切れ交換

クリーニングやさんによるフローリングの仕上げ（たぶんワックスも）はツヤがどうもいまいちじゃないですか？

ワックスの種類はたくさんあってよくわからなかったのですが、ものすごいコート力でテカテカに光るのは扱いが心配なため、やはり市販の一般的なタイプを使用。少しツヤがアップした程度かなという感じです。

和室の桟は削れていて隣接したリビングから目立つため、ニスを塗ってつやでカバーしてみました。ここは次はカンナで削るとかしてもらわないと持たなさそうです。通常リフォームに大工仕事は組み込まれてないらしく、もしやるとしたらまた高くつくようです。


化粧扉は扉の下のあたりの割があったため、息子が「きず職人」を担当。きつい姿勢の作業なので助かりました。

トイレの床には二か所に借主さんのタバコの焼け跡と思われる傷が。微妙に請求しにくい規模なのに床シートの張り替えだと高くつくため、今回はリフォームは見送り、きず職人とボンド状の埋め込み剤で対応し、なんとかパッと見目立たなくなりました。（写真３枚目と４枚目）

�イ呂覆控紕姥弔亮茲蠡悗┐烹隠械毅葦澆慮�積もりだったので当然自分たちで作業しコスト削減です。



現在、同じマンションから他にも賃貸に出ている部屋があります。そちらの部屋の方が向きとか広さの条件が若干いいので、強力なライバルです。

今回、うちは１つの洋室の床をカーペットからフローリングにして、他の部屋との差別化を図って見ましたました。

久しぶりに見て回った物件の共用スペースやフロントも昔と変わらず、奇麗できちんとしていて、管理組合の努力に感謝！

管理人さんにも手土産つきで改めてご挨拶をしてきました。


あとは、とにかく１日でも早く、気に入ってくれる家族が見つかるのを祈るのみです。

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ワンルームに飾棚を設置

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昨年末に空室のワンルームの１室に飾棚を設置完了しました。

この部屋は道路側に面した半地下の部屋で、その割には日当たりも悪くないのですが、半地下の部屋３部屋のなかでも玄関横ということで、窓の外の人の動きが中なら見える場所。

なのに向きがいいためか、半地下の中では一番部屋代が高いのです。
できれば賃料を下げずに入居してもらいたいと思い、今回飾棚をつけてみることにしました。

この部屋は、位置から、女性では選びにくいと思うので、男性をイメージした飾棚です。

上の写真は可動式の壁面棚で、下は長押風＆ミニ棚。
いつものつり戸棚でお世話になっている方にお願いしたら、棚板もガチャ柱（正式名称を知らないのですが？）も黒で仕上げてくれました。

ガチャ柱の黒は初めて見たのですが、クールでコンクリート打ちっぱなしにあっていて気に入りました。

他にいつもの洗面のつり戸棚と玄関のコートかけも追加で、家賃１か月分注入。

効果はまだ出てませ〜ん。（泣）

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