サラリーマンの妻だから不動産投資できる

自宅の建て直し完了

Thu, 26 Dec 2013 18:02:41 +0900

建て直し中の自宅が完成し、先週末の連休を使って引っ越ししました。
仮住まい生活を経て、新築の自宅に戻ってきました。

すべての荷物の開梱はまだ終わりませんが、なんとか生活はできるようになりました。

建て直しは費用面では土地代はかかりませんが、新築の本体代金以外に解体や不用品の始末、仮住まいの用意、２回の引っ越しに荷物の保管など、いろいろな経費がかかりました。

外回り（門扉、外構、庭）はまだこれから。インテリアも不揃いで、費用はまだかかる予定です。
最終ではいくらになるやら（泣）

さて、今回の建て直し費用は物件の売却代金を充当しました。
ある意味で、二人でやってきたこの１０年の不動産投資の決算。
キャッシュを自宅の購入につぎ込むことに抵抗はありましたが、
反面、収益を、「自宅」という形にできたことは感慨深いです。

そういえば、引き渡しの日の夜、父ちゃんといつものワイン（このごろはまっている「彩食兼美」）で乾杯しました。

使い勝手の悪いところもすこしづつ手を入れたいので、
一通り落ち着くにはまだまだ時間もかかりそうです。

1棟アパートと区分の売却結果

Thu, 19 Dec 2013 22:21:20 +0900

この１週間の間に、１棟アパートと、区分マンションの引き渡しを行ってきました。

これで今年３物件手放したわけで、若干の喪失感がありますが、そもそも、個人から法人への資産の入れ替えを目標にしているので、これは仕方のないことです。
通過点だったと思えるようになるために、早く新しい物件を法人で購入しないといけません。

が、いくつか紹介の話がきましたが、慎重になりすぎるのか決断できず、しばらくしてあっちの話の方がよかったかも…とか思えたり、次の物件探しは難しいです。

それぞれの物件の結果ですが、
区分マンションは元自宅のため、新築で購入し、住宅ローンは完済していたので、仲介料以外手元に残りました。築１７年で購入価格の約半額で売却しましたが、賃貸していた期間の収益が値下がりを埋めてくれた格好です。

融資で購入していた１棟アパートは残債と仲介料を支払って手元に残ったのは２０００万。
購入時の頭金を引いて、所有期間の収益を加え、どちらの物件も最終的に十分満足な結果になったと思います。

しかし、来年はプラスが出た分の譲渡税の支払いが来ます。
区分でマイナスを作りましたが、都心区分マンションの売却のプラス分があるので、最終的にいくらになるか精密な計算が自分では難しいです。

とりあえず譲渡税の支払いの準備をしつつ、次の物件の購入資金に向けて頑張りたいと思います。

譲渡損失用の区分やっと売却決まりました

Wed, 04 Dec 2013 11:07:55 +0900

昨日、元自宅の区分マンションの売買契約をしてきました。
条件は年内の決済です。

今年の年明けの都心タワーマンションの売却で短期譲渡の税金がかかってくるので、どうしても今年中に損失の出る物件を売却する必要があったわけですが、なんとか年内に間に合いました。

通常の譲渡益にかかる税率は２０％、短期譲渡は４０％とのことなので、区分マンションでの損失額は普通の二倍の威力をもっていることになる？ので、この区分を手放すなら今しかないでしょ、ということで、年明けから積極的にお願いしていたのですが、低い指値に順応できず断っていたら結局こんなぎりぎりで先方に合わせる金額となり、判断が遅かったことを反省しています。

最終的には所有期間が延びた分の収益分を下げた金額になったので、なんとか収まりがつきました。

年内、まだ決済や契約がのこっています。
今年の師走は忙しいです。

携帯アンテナの賃貸契約話

Sun, 10 Nov 2013 22:23:44 +0900

携帯のつながりをよくすることに力を入れている某携帯会社（正確にはその代理会社）から、1棟ＲＣマンションの方に、基地局アンテナの設置の話が夏からがきていましたが、いよいよまとまることになりました。

近所にももっと大きい建物、高い建物もあったのですが、なにやら、うちのマンションの位置や高さが条件に合ったらしいです。
何度か現地調査とやり取りをしましたが、各種の確認作業はクリアし、本契約の資料が届きました。

金額は賃貸料の名目で、なんと！年間５０万の先払いです。
こちらとしてはほぼ１部屋分の収益が上乗せになった格好です。
ＣＭで聞いたことが、こういう形で自分にかかわってくるとは思いませんでした。
こういう話もあるんですね。

設置にはまあまあ大がかりな工事をするとのことですが、これまで遊んでいたただの屋上が、あちらの費用で収益スペースに生まれ変わるのだから、ありがたい限りです。

で、そうこうしてるうちに、この物件に正式な買付がきました。
現在条件を調整中です。アンテナ分が収益に含められたことも、プラスになったようです。

次の物件の融資

Wed, 23 Oct 2013 10:55:54 +0900

審査に出していた新規物件の融資がＯＫで銀行から返事がきました。

今回は土地から購入して建てる計画です。
銀行から、新規の物件の持ち込みないですか、という電話をもらって以来、探していたものの、なかなか気になる物件が見つけられなかったのですが、あちこち問い合わせしているうちに、都内の土地に新築、の計画に行き当たりました。

銀行の融資は３割頭金の条件で進んでいましたが、１棟アパート売却が決まったことで借入が減少するので、金額は少し増やしてもらえそうとのことで、昨日事業計画をもって相談に行ってきました。

年末に自宅の建築費の決済も控えているため自己資金の余裕がほしいところです。
金利は１％以下で確定したので、かなり助かります。

とりあえず融資の見通しがたったので、今週末に売買契約をしてきます。

銀行は抑えにもう１行審査お願いしていますのでそちらの回答を待って決めたいと思います。

１棟アパートの売却決まりました

Wed, 16 Oct 2013 10:14:29 +0900

今年の初めから売却に出している１棟マンションや区分オーナーチェンジのファミリーマンションの方が売却話が進まない中、１棟アパートの管理会社の担当さんと、どれか売らないといけないんだけど…と話をしていたら、ひょっこり？そのアパートの購入希望の話がきました。
アパートの管理会社が物件の販売の会社なので、すべての情報を持っていたので、なにもしないうちにお客さんが見つかった感じです。

若干の指値はありましたが、1度のやり取りで希望価格の範囲になったので、思い切って売却を決断しました。

この物件は、入れ替わりもそれほど激しくなく、管理の世話もほとんどかからず、安定して働いてくれるかなりの優等生物件だったので、売却の優先順位は後で考えていましたが、木造ですでに新築から８年、１１月には９年目になるので、いいタイミングかと考えることにしました。

来週あたりで売買契約になります。

売約することで、新しい物件の購入の可能性も広がりそうです。
売却が決まったことをさっそくいつもの銀行に連絡しました。

実はいつもの銀行だけでは心配なのでもう一行別の銀行にも審査依頼しています。
どんな返事が来るか期待したいです。

1棟アパートのトータルの結果は売却が成立したらまとめて報告しますね。

審査申し込み中その他報告

Tue, 17 Sep 2013 12:42:29 +0900

無沙汰してました。
その後書き込まないといけないことが多々発生しているので気が焦ってました。
ありがたいことに本業？の仕事も忙しく不動産投資モードが切れ切れになってしまい、今年も正味残り３か月なのにやり残したことが山積みな感じです。

このところの進展というと

ー宅の建て直しが進行中です。

都内のタワマンの売買契約をしました。

６箙圓吠件を持ち込み中です。

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…，亮宅の建て直しはもっと早く取り掛かりたかったのですが、プランや資金計画が進まず、じりじりと遅れてしましました。
一番のトピックは…住宅ローンを引き受けてくれた銀行との手続きの段になって、土地の持ち主（おばあちゃん）がはんこ押さないと言い出したこと。住宅ローン借りる話はしていたのですが、自分のはんこ（＝土地の共同担保）がいるとは思ってなかったらしく、こちらも焦りました。
担保とか抵当とか借金にはとても抵抗があり、とても無理でした。（もちろん名義を変えるのも無理）
結局、何とかするしかないため、なんとかかき集めて支払うことにしましたが、運用に回していたお金をほとんど解約したのでこれまであった利回りはほぼ０の状況になりました。
合理的な選択ではないことに自分たちを納得させるのに時間がかかりましたが、自宅の改築は父ちゃんの最大の事業でもあったので、今はこれから資産づくりの再スタートと気持ちを新たに考えることにしました。

…△郎突菁に完成の都内のタワーマンションです。
場所は池袋、以前より都内のタワマンはウォッチしていましたが、久しぶりに気になる物件だったので思い切ってアクションを起こしてみました。
とは言っても、春からモデルルームオープンし、７月に売り出されていたのですが、その頃はまったくスルーしていて、８月下旬にキャンセル住戸の案内が来た時に反応したので、かなり鈍かったです。
最後の２戸のうちの１戸にエントリーして無事に契約しました。（ここでも契約金かき集めました）
使い方はまだ決めていませんが、１期で完売し、倍率は平均２．７倍だったらしいので、まずまず期待が持てると思います。

…８月にメインの銀行から新規の物件はないですか？との電話があり、せっかく声がかかったから、手持ち資金はないけどダメもとでもなにかしよう、とエンジンがかかりました。
この電話がなかったら自宅の建て直しのもろもろの後遺症でたぶんまったくなにもしないまま過ごしていました。
早速、心当たりの業者さんに連絡していくつかの情報をもらい、現在３つの候補を預けています。
可能性は低そうな感じですが、出したことにマイナスはないので！

…ぐ続き売却も依頼しています。以前は消極的に出していましたが、いつまでも手持ち資金不足のままでいるのは心配なので、売却に出す物件も増やして値段も見直しました。
物件の売却は、上記の資金づくりに影響してくるので、年内にいずれか物件の売却を進める必要があります。

自宅は年末に完成、タワマンは再来年、銀行の結果は返事待ち、
現在の一番の課題はとにかく早く売却話をまとめること、です。

それにしても・・・・・建て直しってほんとに大変！！！
片づけ・不用品の処分・仮住まいへ引っ越し、近所には気を使うし。解体まででへとへとになり、気力を使い果たした感じです。
新築買うほうがずっとましと思いました～。

アベノミクス効果

Wed, 15 May 2013 17:00:17 +0900

このところのアベノミクスの恩恵を受け、利益がでています。

マンションの売却益で１月に購入した投資信託は上がってきたので１２０万の利益で昨日売却しました。

株も２月ぐらいから、ちょこちょこ売ったり買ったりしてこの３か月は月１００万ペースで利益を出しています。
数年間の塩漬け（株）はまだ残ってますがマイナスは取り戻し喜んでいます。

マンションの売却益を原資に、来年支払う譲渡税分を稼ぎ出したいのが理想ですが、そこまで利益を増やすのはやはりなかなかたいへんそうですね。
気が小さいというか、欲をかき過ぎない？というか、１０万程度利益がでたらもう心配で売ってしまうので、（以前、置きすぎて痛い目にあいましたから！）なかなか増えませんが、時流にちょっと乗れていい気分です。

アベノミクス効果がいつまで続くかわかりませんが、今のうちはちょいちょい参戦を続けてみようと思います。

法人の不動産取得税

Sat, 02 Feb 2013 08:39:07 +0900

去年の７月に法人で初めて購入した区分マンションの取得税を支払ってきました。
翌年の１月末が支払期限なんですね。
何回も払ったはずなのに意識してなかったです。

法人は軽減がないので丸々きます。
税額が不動産評価額の３％とのことで、中古なら１０００万の控除があるので、３０万高いことになります。
痛いですがしかたありません。（グスン）

来年の今頃は今年の年明け早々に売却したマンションの譲渡税がごっそり来る予定。
今、株とか上がってきてるので、譲渡税を払うまでの間にそのお金を増やしたいです。
とりあえず、銀行のキャンペーンの３か月定期と投資信託、あと株仕込ました。
株は久しぶりなので、ちょっと不安ですが。

都心マンションの売却完了

Sun, 06 Jan 2013 11:22:07 +0900

あけましておめでとうございます。
今年は年明け、銀行あけ初日の金曜日に都心マンションの売却をしてきました。

買主さんは、去年の夏から入居されていたご夫妻で、お会いするのは初めてでの手続きです。すでに現役をリタイヤされ、都心でセカンドライフをおう歌していらっしゃるご様子で素敵なご夫妻でした。
眺望や間取りが気に入って購入のお申し出をうけ、今回の売却となりました。

短期譲渡の税金は３９％でしたので長期譲渡の時期までの売却は考えていませんでしたが、差額を上乗せした価格でとのお申し出で決断しました。
購入価格より１６００万高い値段で買っていただき、銀行融資残金と仲介料を引いた残りは約２６００万円。
そこからこれから支払う譲渡税の予定額（高い！！）に、自己資金の頭金をひいた約１２００万円が今回の取引の利益ということになります。

他に約４年間の賃貸期間中の利益が３５０万ほど。
結果、この物件での利益は１５５０万ほどということになるようです。

この物件、融資してくれる銀行がなくなって今までで一番苦労したのですが、あの時銀行さがしに奔走したのがこのような形で報われたと思うと感慨深いです。
オーナーでなくなり、この物件と縁がきれてしまったのは淋しいですが、この結果には満足しています。

今回の取引で、都心の物件の強さを実感しました。
またの機会（資金？）があればトライしたいと思います！！