地方不動産鑑定士のデータバンク/株式会社ランドフォーライフ研究所

ファンの皆様のお知恵・ご質問によって、個人を超えた知恵袋的な存在にこのブログが成長していることに感謝申し上げます。

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震災後、影響が深刻なのは東北地方だけではなく、首都圏でも液状化など影響が大きい。
とりわけ、湾岸部の超高層タワーマンションでは、電気や水がとまって、何十階もある階段を重たい水を抱えて、上り下りリスクが顕在化して、価格も下がり気味だという。
 
名古屋の人気エリアのマンションでは、もちろん直接的な影響はないものの、やや売り手が弱気になっていて、お客様から相談を受けて、過去のデータから分析した評価レポートを提示して、それを元に値引き交渉を行ったところ、思ったよりも、すんなり交渉がまとまりそうだとのこと。
 
名古屋の人気マンションなら、下の記事で言う、サイクルだと思います。
しかし、街おこしに不熱心で、人口が減少している地域の地価下落は、トレンドだと思います。
 
○○○○○参考文献○○○○○
 

震災後に東京湾岸の高層タワーマンションを買う理由

震災によって、世の中の価値観が大きく変わり、それがモノに対する価値も大きく変えていることに気がつきます。例えば、
在庫はなるべく持たない→ある程度在庫を持った方がイザと言う時安心
タワーマンションの高層階は快適→高層階は停電すると陸の孤島の可能性あり
シロガネーゼより、浦安で「マリナーゼ」→液状化する場所に家を建ててはいけない
東京電力株で安定配当を→今や最大の仕手株
中国製食品は安全性に不安→日本製食品は安全性に不安
こんな世の中の動きに敏感に反応している人がいる一方で、世の中には人の逆を行く人もいるのです。
昨日聞いたのは、震災後に東京湾岸のタワーマンションを物色しているという個人の話です。震災後、日本では不動産の買い手は急激に減りました。不動産を保有することに対するリスクが地震で強烈に認識され、買うのをためらう人が急増したからです。その中でも高層マンションは、「高層難民」のリスクが意識され、地盤の問題や津波の恐怖もあってか、人気が急落していると思われます。
しかし、将来のリスクはあるものの、その人はこのタイミングをマンション購入の好機と考え、物件を探しているそうです。
確かに、オール電化の高層マンションは地震には弱いでしょうが、食料や水を数日分確保できれば、地震対策がされた新しい物件であれば、万が一の場合むしろ安全と考えることもできます。皆が買わない時に敢えて買いに行く逆張りの考え方にはそれなりの理由があるのです。
風評被害を受けている地域の野菜を格安に買おうという人もいます。農家の方を支援したいという気持ちもあるのでしょうが、何となく敬遠されている野菜も、風評だけで値下がりしているのなら格安と考えることもできるのです。
また私は、あまり食べないのですが、マグロも宴会自粛の影響か需要が急減して価格が下がっているようです。マグロ好きの方であれば、今なら普段よりワンランク上のマグロを楽しむことができます。
価値観や価値が変化するときは、それがサイクルなのかそれともトレンドなのかを見分けることが重要です。
景気の循環のように行ったり来たりを繰り返すサイクルなら、一時的な反応はまた元に戻ります。しかし、構造変化のようなトレンドであれば、価値観自体が本当に変化してしまい、これは元には戻りません。
震災から1ヵ月では、このサイクルとトレンドが混在していますが、2つを見分けることができる人にとっては、またとないチャンスが訪れているということができます。
タワーマンションは?液状化した土地は?日本の野菜は?高級魚は?
この中には歪んだ価格体系でサイクルから割安になっているものがきっとあるはずです。
 
 
 
http://blogs.yahoo.co.jp/guntosi/60524504.html
 
シンクタンクら/震災影響で不動産市場/「深刻」9割超す20110422建設通信

 東日本大震災が不動産市場に与える影響について、シンクタンクや不動産関連会社などがリポートを公表する事例が相次いでいる。不動産関係者に対するアンケートでは、不動産市況への影響は「深刻」と9割超が回答するなど先行きの不透明感が増している。建物の耐震性に関心が高まるとともに、東京一極集中リスクを避けるため、大阪などに拠点を分散化する動きも出ている。

 ジョーンズ ラング ラサール(JLL)は「東日本大震災の東京オフィスマーケットへの影響」をまとめた。短期的には震災による企業業績悪化と外資系企業の移転・撤退でオフィス需要が減り、「東京オフィス賃料は全体的に弱含む」とみる。ただ、復興需要が景気回復を後押しし、東京のAグレードオフィスビルは2011年に3−5%の下落の後、12年には5−10%上昇すると予測する。

 ニッセイ基礎研究所は不動産分野の実務家・専門家を対象に4月中旬に緊急アンケートを実施、不動産投資レポート「東日本大震災の不動産市場への影響」を発表した。震災が不動産市場に与える影響の大きさは、「やや深刻」「深刻」「非常に深刻」の合計が9割超で、「それほど深刻ではない」はわずか8%にとどまった。これから選別が厳しくなると懸念される不動産タイプは分譲マンションがトップ、オフィスビルが続いた。

 東京海上不動産投資顧問もマーケットレポート「東日本大震災の日本不動産市場への影響」を公表した。「不動産投資市場へのエクイティ資金流入はJ−REIT、外国人投資家ともに大きく減速する」とみる。オフィス賃貸市場の回復サイクルは「当初想定から1年以上遅れ、オフィス需要回復は12年以降にずれ込む」。震災で直接的に需要が減る商業やホテルセクターは厳しいとし、住宅とオフィス分野は立地やスペックなどで需給が変化する可能性を指摘する。

 3つのリポートに共通するのが、高い耐震性を備えた高スペックビルへの移転需要と、東京一極集中リスク回避の動きだ。東京海上不動産投資顧問は「築浅でより耐震性の高いビルへの需要の移動が進む」としたほか、JLLは「自家発電設備を備えているビルへの問い合わせが急増」しているとした。

 東京一極集中では「BCP(事業継続計画)の観点から、国内企業も含めて東京への昨日集中を見直し、一部機能の分散を行う動きが本格化する可能性がある」(ニッセイ基礎研究所)、「東京と大阪の2拠点体制を検討している企業も増加している」(JLL)とした。ただ、「現状では一時的な動きが多いと見られ、引き合いの中心は短期契約が多い」(東京海上不動産投資顧問)との指摘もある。

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ドラです。
確かに、東京大阪に二拠点化は凄い勢いで進んでいるようで、新大阪から梅田、淀屋橋あたりの空室率は一気に下がったようです。
さらに、東京でビルを借りている企業が「とりあえず、大阪に50坪のオフィスを抑えといて・・・みたいな注文の対応に忙しいそうですよ。

2011/4/30(土) 午後 2:04 [ spacepro888 ] 返信する

リアル情報、ありがとうございます!工場機能移転が、阪神方面を中心に、中部圏にも来ているようです。もっとも一気に海外へという話もありますが・・・?

2011/4/30(土) 午後 2:39 不動産鑑定士1級FP 田中 利彦 返信する

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おひさしぶりです!
売り手側から見たら、市場の需要と供給が重要なのは当然ですね。
私ら買い手側から見て「天邪鬼購入」は当たり前の事だと思ってます。
皆が右を向いている時に、左の土地にはこんな付加価値がありますよ、
今が買い時ですよ!
と言って売る方法もアリだと思います(現在の職はこの戦略で伸ばしています)

大量生産、販売の見通しが悪い中、生き残るのは小規模付加価値生産
だと思います。

それにしても世の中はこんな地震の後でも都心集中化一辺倒のようですね。
もうちょっと田舎に、なんて考えないんでしょうか。
私から見れば、そんな右に倣えをやって戴くほどこちらは田舎を安く購入できる。
どうぞどうぞと言ったところです。

まぁ、考え方は人それぞれですが。
私は数十年後の不便さよりも5〜10年後の地震へのリスク回避と
今の生活の充実さを求め、関に移住することになりました。

2011/5/3(火) 午後 11:51 あんでぃ 返信する

お久しぶりです!!今回も示唆に富むご意見ありがとうございます!
それにしても、ようこそ、三重県へ!
仕事でよく関を通るので、一度遊びに行かせてもらってもいいでしょうか??ご連絡お待ちしています。今後ともよろしくお願い致します!

2011/5/4(水) 午前 0:02 不動産鑑定士1級FP 田中 利彦 返信する

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