床屋政談闘病記（３７）

闘病記３７

〇私は臨時総会で、つじつまが合わない規定の修正を提案して受け入れられました。マンション管理士が関わっていない規定です。マンション管理士が指導した規定ははじめからつじつまが合っていないし、理事会側もマンション管理士が指導した規定は、修正できないだろうと私が思ったからです。自分が反対した議案だからどうでもよいようなものですが、マンション管理士が関わっていない部分で、恰好の悪い規定ができるのは住宅の恥になると思ったからです。

　５月の平成２９年度総会のときも、改正されたマンション標準管理規約に準拠していない規定がまだあったので、その修正も提案して受け入れられました。私はこの総会には、欠席したので前もって文書を出しておきました。総会終了後新しく就任した理事長がお礼にきてくれました。

〇私は、この管理規約改正作業が終わったら、住宅との関わり合いを止めることにしていましたから、終わりにあたってというわけではありませんが、ミスからスタートしたにもかかわらず、とにかく最後まで行きついた住宅の大事業が、いったいどういうことだったのか、そして今後どうなっていくのかについて、私なりの考えをレポートにまとめることにしていました。

　いつから書き始めたかよく覚えていませんが、５月頃だったと思います、書き終えて平成３０年６月７日付で理事会及び委員会関係者に配布しました。レポートは、A4用紙２４頁にもなり、もう体力がなくて全戸に配布することは止め、関係者以外には少数の親しい人々に配布しました。

　関係者に対する送付状に、次のように書いています。

　「家族は、こんなややこしい、長ったらしい文書は誰も読まないといって報告を出すのに反対しました。しかし私は、やはり将来のために真実を書き残し、伝えておくことが必要であること、特にこの２年間自分が四面楚歌の中で、住宅についてやってきたことについてけじめをつけたいこと、それに誰かが読んで下さることを期待して、このレポートを送付することにしました。

　これまで失礼を承知の上で批判したり提言したりしてきましたが、私も住宅に関わり合うことには疲れましたから、この長ったらしいレポートが最後です。気が向いたときにゆっくり読んで頂ければ幸いです。」

〇読まれなくても結構ですが、その労作？の項目と注釈のようなものを、次にあげておきます。

　管理規約等の改正作業について

（１）スタート時からのミス

　この管理規約の改正作業は、平成２８年３月に国交省が改正した、「マンションの管理の適正化に関する指針」を、外部専門家をマンションの役員に入れることを奨励していると誤解したことからスタートした。

（２）足立区分譲マンション維持管理セミナー
　平成２６年の、区の標記セミナーにおける講師のマンション管理士による講演テキストの内容が諸悪の根源である。

（３）五反野住宅平成２５年度総会

　平成２５年度総会で、当マンションの理事会が前記セミナーのテキストの条文を採用して管理規約を改正しようとしたが、総会当日提案を差し替えて、憲法違反の規約ができるのを免れた。

（４）共同生活の秩序維持に関する細則第８条について

　今回改正された条文であるが、セミナーのテキストにある暴力団排除条項が殆どそのまま細則に入っている。セミナーの講師であったマンション管理士の指導による。セミナーとマンション管理士についての私の報告を誰も読まず、管理規約改正委員会にマンション管理士を入れたことが住宅にとって不幸の始まりであった。

 （５）新規約第７３条（アレフ排除条項）について

　新規約に、セミナーのテキストにあるアレフ排除条項が入った。改正途中に条文は変わったが、アレフ排除には変わりがない。改正を指導したのが同じマンション管理士である。

  （６）役員候補の拡大について

①役員候補の拡大の理由
　理事のなり手が少ないのが理由であるが、その事情はどこも同じで、解消するための調査と工夫が足りない。
②占有者について
　組合員の部屋の賃借人を役員候補にするというが、賃借人では継続性、実効性がない。
③マンション管理士について
　マンション管理士を雇うためには高給が必要であるが、その割に利点がない。
④参与の選任について
　役員でない参与を理事会に出席させることは規約違反になる。

　（７）「標準」への準拠について

・標準管理規約の重要な改正に従っていないものがある。
・マンション管理士が指導する暴力団等の排除条項は標準管理規約にはない。
・ アレフ排除条項（規約７３条）も標準管理規約にはない。
・標準管理規約に細則の根拠規定があるが、当マンションの規約にはない。
・「居住してはならない」「出入りしてはならない」という表現は標準管理規約にはない。　しかもこの条文には実効性がない。
・標準への準拠の問題ではないが、法文の常識に反する表現がある。例えば「共同生活の秩序維持に関する細則」第８条に「管理規約第１２条（第）２項の付則として」という語句は意味不明。同じ表現が他の条文にもある。いずれもマンション管理士の指導による。

　（８）マンション管理士の指導について

、　委員会の諸氏は、ともかくも真面目に熱心に作業に取組んでいたのに、マンション管理士がその成果をぶちこわした感がある。

　（９）マンションの自治規範について

　マンションの管理規約は、区分所有法を解説した専門書によると自治規範である。、国の刑事法のように権力によって強制されるわけではないから、規則が守られるために　は、管理者、区分所有者双方の遵法精神に俟つしかない。遵法精神は心構えであるが、、規則が守られるた　めには心構えだけでは不充分で、規則を守らせる側には、ある種の権威が必要である。法律の場合は国の権力であるが、自治組織の管理組合は権力がないから、管理者が、規約、細則の制定にも、総会決議に際しても、日常の行動にも、自らを律するという　厳正な、緊張した姿勢が必要である。規約のある条文に反する他の条文があったり、　規約に反する細則があると、組合員に、規則を破ってよいという口実を与えてしまう。　今回の改正にはそれがある。

  （１０）恥の文化について

　管理規約は住宅の看板ともいえるが、五反野住宅は憲法違反の看板をぶら下げている　ようなものである。「居住してはならない」や「出入りしてはならない」という規定も、　体裁が悪い、恰好の悪い規定である。今回の改正までは、五反野住宅の規約、細則には、恥ずかしい、恰好が悪いと思うような規定はなかったが、今回の改正でできてしまった、規定は再び改正されない限りそのままである。恥ずかしい規定を、恥ずかしいと思う人が、組合員の中に多くなれば、いずれ改正されるはずであるが、無理な注文かも知れない。私は「恥ずかしい」、「恰好が悪い」規約や細則を持った五反野住宅が、「管理規約等改正案説明会資料」がいっているように、「より住みやすくなる」とか「より安全になる」とか「資産価値を高める」ことになるとは到底思えない。

〇新理事長への書信
　このレポートの配布後間もなく、唯一、強烈な反応がありました。新理事長から、理事会として管理規約の改正に取り組みたいから協力願いたいとの書信を頂きました。新理事長は、規約等の解釈について判断に疑問があるときは、必ず専門家の意見を徴し、参考になる事例がある場合は現地に出かけて調べている私の姿勢を知り、私の主張を正しいと信じてくれたのでしょう。しかし私は、今はその時期にあらずと、返事を書きました。

　この書信は図らずも、問題の経緯と行先を示していると思うので参考までに掲げておきます。

　ご丁重なお手紙ありがとうございました。
　しかしながら、ご趣旨は私の本意ではありません。私の目的は、提言ではなく、事実のありのままの報告と若干の予測です。事実を知らせた後どうするかということは念頭にありませんでした。

　事実は少し込み入っています。第一に、当時の理事長が最初に、国土交通省指針を早とちりして、マンション管理士を五反野住宅の役員に就任させる方針を建て、その方針を最後まで変えなかったこと、委員もそれに追随したことです。一言付け加えますと、理事長（後の委員長）も委員も全くの善意で真面目で仕事熱心だったことです。

　第二に、あるマンション管理士が委員会（平成２８年度は「理事会の在り方検討委員会」、２９年度度は「管理規約改正委員会」）に関わったことです。いつからか知りませんが、足立区がマンション管理士をマンションに派遣して指導するという制度ができて、委員会はその制度を利用して、二人のマンション管理士を委員会及び理事会に招致しました。そのうちの一人は、平成２６年の足立区主催の「分譲マンション維持管理セミナー」で、憲法違反の管理規約改正条文例を講義した人でした。そのマンション管理士が、委員会で管理規約の改正を提言しました。

　第三に、そのマンション管理士が委員会をかき回すことになったことです。平成２９年度通常総会での、委員会設置の議案が、マンション管理士を参加させることになっていて、私は反対しましたが、反対は一票でした。ちなみに、前年の暮れに配布された委員会の経過報告に対して、私は、前記のセミナーにおける、マンション管理士の講義などについて徹底的に批判した文書を出していたのですが、どうやら誰も読んでいなかったようです。

　悪いことは重なるといいますが、委員会に区から派遣されてきたのがまた同じマンション管理士で、委員会は彼に主導され、私のいう、恥ずかしい管理規約、細則ができてしまったのです。

　さて、理事長は、将来の管理規約改正につなげるために、理事さん方に私の報告の内容を把握してもらうといわれていますが、現在はその時期ではありません。いまは管理規約等の改正作業が終わったばかりで、新しい規約集もできていない段階です。この段階で積極的な行動に出ることは、反感を持たれ、混乱を引き起こすからです。

　私の考えでは、いまは静観の時期です。恥ずかしい規約、細則を持ったマンションの将来がどうなっていくのか、私は荒廃すると予測しましたが、これは恐らく前例がないから誰にも分からないのです。

　組合員がいまのような無関心のままで、恥ずかしい規約、細則が存在し続けるのならそれも良しとしなければなりません。恥ずかしいことを恥ずかしいと思う組合員が増えて、管理規約等改正の機運が強まれば、それは結構ですが、理事長在任中にその時期はこないでしょう。こういうことは自然の流れに委ねるべきで、無理をすると今回の改正作業のようになると思います。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

                                                          　　　　      [完]

　　

　　　　　　　　　　令和元年９月１日　　東京都　R・F

　(お断り)

　ヤフーブログの投稿は本日で終了です。小生はアメーバーブログに移行する予定ですが、移行の締め切りは１２月１５日です。しばらく休ませていただきますが、再開したら「生きとれよ」の投稿を続けます。再開予定はわかりませんが、なるべく早く再開しようと思っています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　R・F