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知らないと失敗することは多いです。
不動産は木造より鉄筋鉄骨造のマンションがいいと思ってました。
単純な考えで長く持ちそうだから。
投資を始める前にもっと勉強しとけば・・・・と、今になって反省しています。
また、今お世話になっている不動産屋さんにもっと早く出会っていればと・・・・・
そんなことを考えてもはじまらないので、私の失敗談を書きたいと思います。
参考になれば・・・・と思います。
前回書いたなかで修正があり、区分所有４戸でした。
１番最初に購入した物件は、中古のワンルームの区分所有。
価格は７５０万。これはキャッシュで買いました。
今になってわかりましたが、これはキャッシュでしか買えない物件だったのです。
原因は借地権。
この物件は、月々の管理費が高かったのと空室が多くて困っていたので売却を考えました。
その時になかなか売れなかったんです。借地権がついてるとローンが難しいんですよね。
知りませんでした。
売却を考えて購入する物件は借地権がついているとなかなか売れません。
この時の不動産屋さんは、なにも教えてくれませんでした。
ひどいです。
２番目に購入した物件は、中古の4LDK駅徒歩2分の区分所有。
大手地銀の住宅ローンで購入しました。
この地銀の営業マンとは仲がよく、内緒で住宅ローンを組みました。
本来、住宅ローンは自分で住むのが前提なので、金利もやすいというメリットがあります。
それを、賃貸目的で購入はしてはいけない事になってるんです。
ローンを組む時に、購入した物件へ住所を移転して決済が終わったら元の住所に戻す。
郵便局に転送の届出を出せばＯＫです。
この物件は現在賃貸中
３番目に購入した物件は中古の4LDK駅から歩けない区分所有。
450万でキャッシュで買いました。
これも1番目と同じく借地権の付いた物件。
いまだに売れません。
賃貸で稼動中なのでまだいいですが・・・
４番目に購入した物件は新築の4LDK駅徒歩３分の区分所有。
信託銀行でフラット35を利用して購入しました。
２番目と同じように住所を移転して決済が終わったら戻すといった感じです。
５番目に購入した物件は新築の1LDK徒歩2分の区分所有。
住宅ローンですが、大手都市銀のセカンドハウスローンを利用しました。
これも、２番目４番目と同じように住所を移転しました。
ざっとこんな感じで区分所有を購入してきました。
現在、住宅ローンを３つ組んでいます。
すべて投資用で自分では住んでいません。
区分所有を買って失敗した点
・賃貸する場合にアパートと違って、100%入るか0%ということです。
アパートやマンション１棟の場合0%という事はほとんどないと思います。
・投下資本に対する利回りが悪い。特に新築。
頭金で10%〜20%入れないと銀行がローンを組んでくれないのでキャッシュがある程度必要。
上記の売却をしたものを除いても約4000万は現金を使ってしまいました。
・土地も区分所有。
区分所有は自由に建替えなんかできません。土地を所有権で持っていれば建物を壊して違う建物も建てられますよね。
・オーバーローンができない。
アパート１棟ものと違い、東京カンテイで価格が分かっているのでオーバーローンはまずできません。その点、アパートなどはある程度自由に価格操作ができるようです。
こんな失敗は勉強しておけば回避できたことかと思うと自分が情けなくなってきます。
新築の区分所有は自分で住むために購入するもんですね。
お金をなるべく使わず、投下資本の利回りを上げる購入方法の1例を次回は書きたいと思います。
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2019
