Sax吹きのため息

立ちん坊

Sun, 13 Nov 2016 23:50:47 +0900

昨日の仕事は、演歌・Ｊポップ・韓流からジャズまで幅広いジャンルで、特殊なアレンジによる歌手の伴奏で、そのアレンジの打ち合わせ、スコアー作成から譜面を準備します。

当然、演奏者には読譜力が求められますが、いつものメンバーなら当日に渡して初見でＯＫ。

しかし、メンバーの中には初めて仕事を依頼するミュージシャンがいたので、事前に譜面を送って確認と準備をお願いして本番へ…

で、そのミュージシャンから送られてきたメールです。

「昨日はお疲れ様でした。勉強になる現場ありがとうございましたm(_ _)m　また機会ありましたらよろしくお願いします。」

昔話ですが、「立ちん坊」と呼ばれるミュージシャンがいたことを思い出しました。

演奏技術は無くても、員数合わせのためにステージに立たせて演奏しているふりをさせてクライアントから演奏料をせしめるという懐かしいバンド経営です。

レギュラーメンバーが事故などで急に出演できなくなった時に「ボーヤ」と呼ばれる見習い者を利用するケースが多かったようです。

今は、そんなことがまかり通るような甘い世界ではありません。

メンバーの中に「立ちん坊」がいると次の仕事は頂けません。

先ほどのメール「また機会ありましたらよろしくお願いします。」って

貴方のおかげで次の仕事はとんだな

授業料くれるの？

団地再生法？

Sun, 31 Jan 2016 21:40:50 +0900

マンションの再生をテーマにした興味のあるシンポジュウムに参加してきました。

講師は「住宅団地の再生のあり方に関する検討会」の委員のお一人、前日の委員会で最終案がまとまったとの事で最新情報を聞く事ができました。

レジュメも資料もなく、お話を聞くだけだったのですが内容をまとめておきます。

但し、聞き間違い・勘違いもあると思うので、今後の報道で確認したいと思います。

マンションの再生＝不良ストックの解消

「不良ストック」とは旧耐震基準のマンションや老朽化した古いマンションの他にも瑕疵があるマンション、例えば姉歯事件や杭打ち偽装など耐震性不足の建物。

「解消」とはその建物を除却すること。

解消方法その１「被災マンション法の改正」

従来は「改修」か「建替え」の２択だったのが、東北大震災の経験からマンションを解体、敷地を売却する「除却」も加えた３択に。

解消その２「建替え円滑化法改正」

地震などの災害だけを対象にしたのでは不十分との事で、耐震性能が不足しているマンションを要除却マンションに認定して敷地を売却できるよう規定した。

除却ありきの売却なので買受人は買受計画の認定を受ける必要がある。当然建替えを前提とした計画なので、容積率の緩和特例を創設。

旧法でも「危険又は有害な状況にあるマンションの建替えの勧告」が規定されていたが、現実に適用される状況にない事から今回の改正になった。

解消その３「団地再生法？」

建替え円滑化法制定の付帯決議（参議院）に、良好な市街地環境形成や団地型マンションの建替えがあった事から「住宅団地の再生のあり方に関する検討会」を設置。検討会の最終報告書がまとまり、今回の国会で審議される予定。

郊外型の団地は容積率に余裕があるものの、ストックの増加に対応する需給関係が期待できない事から、「改修」「建替え」「除却」のミックス再生を考えるのが検討会の原点。

一括建替えのみではなく、部分建替えや敷地の一部売却も取り入れる。
マンション管理に関する法律は私法であるが、団地再生は公共性のための行政処分を可能とした公法（事業法）の考え方を取入れる。
団地は土地の共有のみを条件とし、規約要件と建物要件は条件としない。
都市開発法の土地所有者の3分の2以上の同意による団地再生。
住宅団地の再生＝まちづくり
国交省から地方自治体への通達と行政の積極的な関与。
建築基準法第８６条の一団地認定の取消は全員合意が必要とされていたが、職権により取消すことができる。

マンションの新たな管理ルールに関する検討会

Thu, 28 May 2015 21:05:06 +0900

第１回検討会が平成24年1月、第９回検討会が平成24年8月に開催された後、長期間の中断の後、平成27年2月の第１０回、翌月の第１１回検討会で結論が出ました。

報告書はこちら↓

　http://www.mlit.go.jp/common/001089189.pdf

この後、パブコメの募集、標準管理規約の改正につながる予定のようです。

長期間の中断については建替え円滑化法等の法改正があったためと説明していますが、標準管理規約のコミュニティー条項で議論が分かれたのが原因なのは議事録を読めば明らかです。

結局、コミュニティー条項は削除することで落ち着いた、というか座長はじめ削除を求める委員のゴリ押しに実務派の専門委員が根負けしたように思います。

報告書では「訴訟等の法的リスクを回避するためにコミュニティー規定を見直す。」としているのですが、標準管理規約に記載したコミュニティー条項を削除する国土交通省の行為自体が訴訟等の法的リスクや内紛を誘発するのでは？？？

報告書で指摘されている自治会費や町内会費の管理費会計からの支出は不適切で峻別すべきことは同感ですし、自治会への強制加入もあり得ないことです。

しかし、現実にはマンションの建設時に分譲主が作成した原始規約で自治会費の支払いを規定したのでこれを継続しているケースがほとんど。

標準管理規約の改正ではなく分譲方法と原始規約について規制を設けるべきものだと思います。

議事録を読んで感じたことは、「コミュニティー」の定義を自治会、町内会に限定して論じている委員と、管理組合も「コミュニティー」の範疇に入れて論じている専門委員で議論がかみ合っていないこと。

もう一点、区分所有法の三条団体を基本にしているのか、マンション管理適正化法第２条に規定する「マンション」の管理組合を基本にしているのかの違い。

「マンション」とは居住を目的とした区分所有建物なので、同居する家族が存在することは当然で、組合員で構成する管理組合と同時に居住者間のコミュニティーが存在し、マンション管理適正化法は第１条では「良好な居住環境の確保」を目的としています。

又、区分所有者以外の居住者（区分所有法では占有者）も管理規約を守る義務があるので、そのコミュニティーを運営することも管理組合の業務といえます。

例えば、ペットの飼育禁止又は条件付き容認の規定は区分所有者だけで達成できるものではないし、ペットクラブ（委員会）を設置すればそのコミュニティーの運営も管理組合の業務では？

もっと言えば、居住者を対象とした消防法の規定による自衛消防組織や災害対策基本法に定める自主防災組織はマンション管理組合には適用しない法改正が必要では？

そして、以下の摩訶不思議な文章

「マンションの管理とは関係ない、あるいは管理との関連性の薄い業務や活動に対し、例えば、マンションの合意形成の環境づくりといった理由から、管理費を支出できるという規約を総会で決議すれば、後に、その決議は違法無効であり、その規約は効力を有しないという司法判断をされ、違法な支出について管理組合の責任となり、返還を命じられるおそれがあり、・・・」

多数決原理で運営される管理組合でマンションの合意形成がマンション管理と関係がない？？？

「マンションの合意形成の環境づくり」をどう捉えているのかよく解りませんが、合意形成の環境づくりが総会成立要件である過半数の出席、総会決議成立のための手続き、あるいはアンケート実施や広報活動と考えれば、それに必要な費用の何が無効で何が違法なのか不思議です。

又、マンションに住んでいない区分所有者に総会の案内を郵送すること、つまり「マンションの合意形成の環境づくり」の為に郵送料を管理組合が支払うことになる区分所有法第三十五条（招集の通知）第３項は？

これってダメじゃん！

「マンションの合意形成の環境づくり」とは何かを聞いてみたいものです。

今回の報告書は他にも突っ込みどころ満載です。

つづく…（かな？）

ライブのお知らせ

Sat, 11 Oct 2014 14:02:08 +0900

モダンタイムスビッグバンド　静岡（袋井）・愛知（名古屋）　ライブツアー

11月22日（土）　19：30～

Lｉｖｅ＆Caféマムゼル　静岡県袋井市堀越１８０２－１

11月23日（日）　13：00～

星が丘テラス　名古屋市千種区星が丘元町１６－５０

イ、ロ、ハの方式　その２

Thu, 20 Jun 2013 20:23:51 +0900

イ、ロの方式であっても管理組合によっては印鑑を管理会社に預けないなど違いがありますが、管理会社によっては若干の変更もあります。

収納口座に入金された管理費等から管理に要する費用を支払ったのち、残額を保管口座に移すのがイの方式ですが、ある理事長さんから質問されました。

「電気代などの公共料金が収納口座ではなく保管口座から引きとされている、マンション管理適正化法違反ではないか？」

確かに、保管口座から電気代を支払うことには疑問が生じます。

しかし、マンション管理適正化法違反までは問えないものの、法の主旨とはずれていると思います。

又、管理会社がその理由を明確に答えないことから不信感が生じました。

他の管理会社でも結構そのような事例があるので確かめたところ、収納口座は月に１回残高ゼロになることがあり、残高ゼロの時に引き落としが重なれば公共料金の滞納になります。

その危険を回避するためとの説明がありました。

言われてみればそうかなと思うのですが、公共料金を保管口座から自動引き落としにするための手続きには理事長が保管する印鑑が必要です。

手続きのために印鑑を一時的に管理会社に預けていれば違法です。

大丈夫かな？

又、別の大手管理会社ですが、管理組合名義の収納口座から一旦管理会社名義の口座に入金した後、保管口座に移しています。

管理会社の説明では、イの方式では各管理組合それぞれの口座から下請け業者に送金するところ、受託している管理組合すべての管理費を一旦管理会社名義の口座に移すことによって一括して送金できるとのことです。

確かに受託件数の多い管理会社では合理的とは思うのですが、二重手間です。

心理的な抵抗を考えたのか、以前の支払一任方式から移行する段階で何か考えがあったのか別の理由もありそうです。

又、このケースではイの方式ではなく、修繕積立金は直接保管口座に入金するロの方式が良いかなと思います。

しかし、重要事項説明書をよく見ると「イの方式」と記載されていますが、イラストによる説明ではロの方式になっているし…

イ、ロ、ハの方式　その１

Wed, 19 Jun 2013 17:34:21 +0900

マンション管理適正化の改正でイ、ロ、ハの方式よる財産の分別管理が施行されて３年。

国土交通省のＨＰはこちら↓

http://www.mlit.go.jp/common/000056870.pdf

ポイントは銀行の通帳と印鑑を管理会社に預けるのかどうかです。

保管口座については管理会社が印鑑を預かることを禁止しています。

収納口座については印鑑と通帳の両方を預けることも可能ですし、管理会社名義の収納口座に入金することも可能です。

但し、管理会社の倒産などがあった場合に備えて、管理費等１か月分相当の保証契約を義務付けています。

管理組合の財産である預金通帳の印鑑は理事長が保管するのが自然ですが、支払い事務の度に押印する必要があり、特に土日しか休みがない現役サラリーマンでは負担が大きくなります。

理事長の負担軽減と管理会社に印鑑・通帳を預けるリスク軽減を考慮した保証契約だと思います。

しかし、現実には印鑑を管理会社に預けずに理事長又は会計担当理事が持っているケースもあります。

特に管理組合活動に熱心な理事会ではその傾向が強いようです。

それはそれで良い事ですが、保証契約には当然に費用が発生します。

保証事業を行っている一般社団法人マンション管理業協会によると、管理業者が受託している管理組合すべての管理費等の金額に応じた出資金の拠出と、受託している管理組合数に応じた運営費を納入することにしています。

当然、回りまわって管理組合が支払う管理委託費に転嫁されるでしょう。

気になるのが、管理組合ごとの出資金・運営費が決められているのではなく、印鑑を預けていない管理組合も含めた受託件数に応じた算出です。

つまり保証契約の必要がない管理組合も費用負担していることに？？？

地裁で調停成立！　したのに…

Wed, 20 Jun 2012 01:00:21 +0900

長い間記事の更新をサボってしまいました。

２年前にアップした「地裁に移送で勝負あり？」の記事はファンまでの公開としていたのですが、マンション管理新聞で３回も記事になったので全公開に変更しました。↓

http://blogs.yahoo.co.jp/saisei380/61172611.html

裁判の相手方は工事監理を受託したマンション管理士のＮＰＯ法人とマンションの大規模修繕工事を請け負った業者です。

地裁に移送されてから調停の手続きに入ったので、傍聴はできませんでしたが、管理組合理事長さんからは定期的に電話を頂いていました。

調停の結果、金額は管理組合の要求額には届かなかったものの、ＮＰＯ法人の責任が認められたので一定の目的は達成できたとの事、一件落着です。

しかし、マンション管理新聞（５月２５日）の記事によるとＮＰＯと修繕業者で、管理組合への支払について揉めているとの事。

勿論、管理組合にとっては関係のない事ですが…

ＮＰＯはそのホームページで

「マンション管理新聞報道(2012年5月25日号)に関する反論文」を公表したのです。

公表されている反論文ではマンション名と住所が記載され、理事長名はイニシャルですが理事長の職業や家庭の事情に関する個人情報も記載されています。

又、新聞社への抗議文であるにも拘らず、管理組合や理事長個人を批判する内容もあります。

理事長さんから次のような質問を頂きました。

・マンション名や住所などをＨＰで公開するのはマンション管理士の守秘義務違反にあたるのでは？

・ＮＰＯとの契約時に理事長の代表権を認めながら、裁判や反論文では理事長に当事者適格がないと主張するのはマンション管理士の信用失墜行為にあたるのでは？

・裁判で和解した事実について、ＨＰで相手方を非難することは許されるのか？

・ＮＰＯ代表のマンション管理士が国土交通省の処分を受けたとしても、団体としての処分はあるのか？

他にもありますが、情けなくなるので省略します。

マンション管理適正化法では管理業務主任者（個人）と管理会社（法人）を処分する規定はありますが、マンション管理士に関しては個人を処分する規定しかないので、団体への処分は難しいと思います。

しかし、法的なものではありませんが団体へのペナルティーは可能です。

関係機関に経過を報告しました。

国土交通省と関係機関にはマンション管理組合のための判断を願いたいものです。

定借マンション

Sat, 20 Aug 2011 16:10:35 +0900

定借マンションの管理規約改正で相談を受けたのですが、現行規約では借地権について何も触れていませんし、別表でも敷地については所有権としか記載されていません。

しかし、分譲当初より管理費会計から全員の借地料を支出しています。

分割債務である借地料は個々の区分所有者と地主との契約なので、本来は管理費会計で処理するものではありません。

土地の賃貸借契約書を調べると、地主と各区分所有者との間で個々に交わされているのですが、管理組合がまとめて支払い、連帯責任を負う旨の記載があります。

賃貸借契約書は甲（地主）と乙（区分所有者）との契約事項ですが、当事者でない管理組合の義務や責任が記載されています。

丙（管理組合）も含めた３者間の契約でないと契約自体が無効？

それとも、区分所有者全員が認めた契約なので、区分所有者全員で構成する管理組合も契約の効力が及ぶと解釈する？

正解が分かりません。

契約の解釈はともかく、管理費等の滞納があった場合、借地料も同時に滞納になります。

借地料の滞納は地主が滞納者に請求するべきものですが、管理組合が請求することになります。

又、管理費等は滞納住戸を買った方（特定承継者）に請求でき、それで解決することが多いのですが、借地料は難しいでしょうね。

滞納借地料は地主と前の所有者との問題だと言われれば、それまでです。

結局マンションの皆さん全員で補填する羽目になります。

実は、滞納以外にも管理組合の損失となっている状況があり、しかも皆さんそれに気づいていない問題があるのですが、ここでは伏せます。

分割債務とか不可分債務だと言ったところで、今更皆さん個人的に借地料を払うなんて無理、地主との再交渉も必要になるでしょう。

この状況をどうするかな～

分割債務とお鍋

Wed, 10 Aug 2011 17:03:11 +0900

分割債務と不可分債務、民法に規定されているのですが、難しい言葉です。

こんな例えで良いのかわかりませんが…

レストランで食事したらお勘定しないといけません、食い逃げはダメです。
この義務が「債務」

会社の昼休みに何人かで食事、さてお勘定。
レジでそれぞれ僕は鰻丼、私はラーメンと別々にお勘定。
これが「分割債務」

会社帰りに同僚と鍋料理で乾杯、さてお勘定。
レジで、僕は肉100グラムと白菜3切れなんて言えません、割り勘するしかありませんね。
これが「不可分債務」
平等に割り勘でもよし、女性やお酒を飲まない人は割引でもよし、皆さんの相談です。
住んでいる部屋の広さに応じて？ってどこかで聞いた話しですね。

マンションを買って住宅ローンを払う。これは分割債務。
仮に滞納しても他の組合員には関係ありません、もちろん管理組合にも無関係。

例えば、共用部分の電気代（エレベーターや廊下の電灯など）は不可分債務。
管理費から支払います。
滞納が重なって赤字になれば皆さんで補填しなければなりません。

さて、本題は定借マンション。（定期借地権付マンション）

購入価格が抑えられるなどのメリットがありますが、借地料を払わなければなりませんし、期限がきたらマンションは解体、その費用も必要です。

借地料は分割債務、解体費用は不可分債務とする説が有力なようです。

定借マンションからの相談なのですが、調査してみると…

つづく

標準管理規約の改正　その３

Wed, 27 Jul 2011 16:47:12 +0900

国土交通省でマンション標準管理規約の改正が検討されたのが約1年前。

その後パブリックコメントの募集が今年の1月。

で、ようやく発表されました。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000065.html

今回の改正のポイントは　

（１）執行機関（理事会）の適正な体制等の確保

（２）総会における議決権の取扱いの適正化

（３）管理組合の財産の適切な管理等

（４）標準管理規約の位置づけの整理

時間をかけた割には大きな変更もなく、条文そのもの改正よりもコメントの変更や追加が多いようです。

資料はこれから読んで勉強しますが、国交省が標準とするものを丸呑みするのではなく、個々のマンションの事情に応じたオリジナルが大切になってくるように思います。