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今年は１月６日を仕事始めにしていましたが・・・
《厳密には４日と５日も仕事をしていましたが！？！》
６日の初日に売買の契約がありました
 岐阜市内でも人気のあるエリアの新築建売住宅の購入です
 《価格は驚きの１，８８０万円！！！》
更に昨日７日に協力会社の方からご紹介のお話をいただきました
新年早々ありがたいお話です
 明日、明後日は岐阜市の茜部寺屋敷というエリアで当社の若い営業マンが新築建売住宅の
現地見学会を開催します
年明け何とか良いスタートが出来た感じですので、そのまま頑張っていきます
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不動産屋の日々
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新年が明けました
 おめでとうございます
昨日の夜・・・正確には今日の朝早く
『今年の目標』を色々考えていました
いつも参考にするのは、ある本で
神田昌典著『非常識な成功法則』
私のバイブル的な本です
今年の目標と言ってもどうしても仕事が中心になってしまうので、仕事の目標は書きません
 では、仕事以外の目標はと言うと・・・
①３月か４月に海外旅行・・・家族で・・・
②秋に海外旅行・・・個人的に韓国でリベンジ
 ③ジョキングを初めてマラソンに出場（本当はトライアスロンに出たいのですけど・・・）
④メタボ解消と言うかダイエット
などなど
とりあえず③番のジョキングのために今日はスポーツ店でウエアやシューズ探しに行ってきます
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今年も最後になりました。
今年を振り返ると個人的には、まあまあ充実した１年間だったように思います。
しかし、一番の出来事は
宅建試験の合格！！！
今まで数年間は、参考書や問題集も購入することなく、試験に臨み・・・
当然のことながら不合格
 《大体２０点前後・・・ちなみに満点は５０点》
今年は日建学院に通って勉強していましたが、前半は全然点が伸びずに内心は・・・
《２年計画にしよう》
と思っていました。
年齢なのか？今まで勉強していないからなのか？
勉強したことが全然頭に記憶されなくて愕然としました
９月に入って１ヵ月半は仕事もせずに？？？勉強漬けの毎日を送って・・・・
途中ランナーズハイの状態になり・・・・
多分学校で成績が一番急上昇したのは自分だと思うぐらい・・・
 そして試験当日
極度の緊張状態の中、試験に臨み
めでたく合格
 点数は３７点！？！
人生で一番頑張った結果です
速報で点数を見た時は涙が出ました
 《ちなみにご褒美は今月に行った韓国旅行です》
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前回のブログで少しふれた『瑕疵担保』について
不動産業者が売主の場合（新築住宅を除く）２年間の瑕疵担保責任を負います。
では瑕疵担保とは？？
中古住宅の場合、主要構造体や雨漏りなど
土地の場合は、地中埋設物や土壌汚染など
購入の際には分からず上記の内容や隠れた瑕疵が出てきた場合は、
不動産業者は２年間の修復義務を負います
 売買契約書の特約などで期限を短くした場合は、民法に照らし合わせて瑕疵を知ってから１年になります。
但し、売主が個人の場合は、２年間などの制限はなく
通常３ヶ月ぐらいの期限を設ける場合が多いです。
しかし、中古住宅の築年数があまりにも古い、大幅な価格交渉があり、その代わりに担保責任をなしにするなど
状況に応じて対応しています。
いずれにしても価格や状況に照らし合わせて売主、買主に不利益が生じないように配慮して
売買契約書を作成しています
 余談ですが・・・
心理的瑕疵なんてものも存在します
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任意売却の物件が通常の取引価格より若干お値打ちに購入できるお話をしました。
あくまで今までの事例ですので、通常より必ず安いとは言い切れませんが・・・・
では、何故一般の方が購入できないかと言えば？？？
任意売却の場合は、売主側に資金的な余力がなく、決定権に乏しいために
『瑕疵担保責任』が負えない場合がほとんどで、しかも融資特約の条件が原則適用されません！！
瑕疵担保責任が負えないと・・・・
購入した物件から隠れたる瑕疵（傷）があった場合に買主側にて修穂しなくてはいけません！
これが後々のトラブル・クレームの原因になるので不動産業者も一般の方には情報を持ち込みしません。
又、購入に関して融資特約の条項が適用されない場合が多く、
それ以前に契約と引渡しが同日の場合がほとんどで、現金にて用意しなくてはいけません。
それ以外も若干理由は有りますが、以上の要因から一般の方には中々情報が廻ってきません。
体験談ですが・・・
私個人も任売物件に２回ほど買付申込書を出しましたが、
条件は契約と引渡しが同時で現金のみは当たり前の条件でした
《結果は、１つは金額が折り合わず競売へ・もう１つは債務者に近い身内？の買い戻しでした
》任意売却情報にて不動産業者から購入する秘訣は
現金などの資金計画をすぐに用意できる段取りをあらかじめしておいて、
その旨を伝えておくと良いと思います。
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