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まいったなぁ〜。1年って早いなぁ〜〜。

賃貸について知ろう

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楽じゃないよ・・・^^;

本日は「賃貸物件の経営」についてです。

大家さんになるには様々なケースがあります。
1.老後のために自分の家を建て替えて住居兼賃貸物件にした
2.余剰土地に物件を建築した
3.物件そのものを相続した
4.投資のため
5.転勤のため 
6.買い換えたが、売却出来ず貸すことにした  等です。
一般に賃貸経営と言うと、物件丸ごと(アパート、マンション)の貸主という
イメージがありますが家1件、部屋1室も勿論、賃貸経営です。

経営ですから事業者になります。プラスにならないと意味がありません。

そして大家さんの願いは「入居者に快適な生活を提供し、物件のメンテナンスを怠ることがなく、
賃料が望むように入ること」です。しかし現実は少々自分のイメージと異なることがあります。

イメージ 1

 
まず1番に考えなければいけないのは、利回りです。
利回りとは年間賃料を物件価格で割った値です。
1年間の賃料収益が物件価格の何%に相当するかを表わします。

例:(60,000(家賃)×10室(部屋の数))×12ヶ月=720万円(年間収益)
   720万円÷1億円(物件価格)=7.2%←これが利回り

現在、首都圏平均が5%に満たないそうです。

バブル全盛期時代は10%を超えた利回りも沢山ありましたので、
日本がどれ程好景気だったかわかります。

かのホリエモンが六本木ヒルズに住まいも借りているそうですが、賃料260万円!
果たして経営者の利回りはどれ位なのでしょうか(まあ、建築費は相当なものでしょうけど)。

さて・・どうやってプラスにするのか?ですが
利回りが10%だったら10年で回収できますよね。それ以降は収益になります。

しかし、物件の支払いや利息、メンテナンス費用や税金、保険に修理代。
長期空室が続いたり賃料滞納等も考えられますのでそうは簡単にいきません。

もし、利回りが5%の場合だったら?回収に20年。・・もっと利回りが低かったら・・?

大家さんにとって痛いことは、空き室が続く、賃料滞納がある等なので
そうならないように考えないといけません。

継続して入居者が回転するようにお客様が住みたいと思うような外観、設備を揃える。
賃料不払いがないように真面目な入居者を選ぶ。

賃貸経営もなかなか楽ではないということです。
簡単にはプラスになりません。事業者も大変なのですね。
 

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