マイホームレシピ

楽じゃないよ・・・＾＾；

本日は「賃貸物件の経営」についてです。

大家さんになるには様々なケースがあります。

1.老後のために自分の家を建て替えて住居兼賃貸物件にした
2.余剰土地に物件を建築した
3.物件そのものを相続した
4.投資のため
5.転勤のため　
6.買い換えたが、売却出来ず貸すことにした　　等です。

一般に賃貸経営と言うと、物件丸ごと（アパート、マンション）の貸主という
イメージがありますが家1件、部屋１室も勿論、賃貸経営です。

経営ですから事業者になります。プラスにならないと意味がありません。

そして大家さんの願いは「入居者に快適な生活を提供し、物件のメンテナンスを怠ることがなく、
賃料が望むように入ること」です。しかし現実は少々自分のイメージと異なることがあります。

　
まず1番に考えなければいけないのは、利回りです。
利回りとは年間賃料を物件価格で割った値です。
1年間の賃料収益が物件価格の何％に相当するかを表わします。

例：（60,000（家賃）×10室（部屋の数））×12ヶ月＝720万円（年間収益）
　　　720万円÷1億円（物件価格）＝7.2%←これが利回り

現在、首都圏平均が5％に満たないそうです。

バブル全盛期時代は10％を超えた利回りも沢山ありましたので、
日本がどれ程好景気だったかわかります。

かのホリエモンが六本木ヒルズに住まいも借りているそうですが、賃料260万円！
果たして経営者の利回りはどれ位なのでしょうか（まあ、建築費は相当なものでしょうけど）。

さて・・どうやってプラスにするのか？ですが
利回りが10％だったら10年で回収できますよね。それ以降は収益になります。

しかし、物件の支払いや利息、メンテナンス費用や税金、保険に修理代。
長期空室が続いたり賃料滞納等も考えられますのでそうは簡単にいきません。

もし、利回りが5％の場合だったら？回収に20年。・・もっと利回りが低かったら・・？

大家さんにとって痛いことは、空き室が続く、賃料滞納がある等なので
そうならないように考えないといけません。

継続して入居者が回転するようにお客様が住みたいと思うような外観、設備を揃える。
賃料不払いがないように真面目な入居者を選ぶ。

賃貸経営もなかなか楽ではないということです。
簡単にはプラスになりません。事業者も大変なのですね。
　

どっちが強い？

不動産会社に「余計なことを言うな〜」と言われそうですが・・・。

『借主（入居者）の立場はとても強い』です。

家賃を滞納しても、問題行動があっても、入居者に出て行ってもらうことは非常に難しいです。
何故なのでしょうか？

　　無理やり追い出したら住む場所が失われ『人間の生きる権利』を奪うことになるからです。
　　寒空に追い出したら凍死もしくは病気になってしまうかもしれません。

（暑ければ良いと言う訳ではありません）

家賃いらないから退去してくれと頼んでも、入居者の『支払う前向きな気持ち』が優先されます。
何故なのでしょうか？

　　例えば入居者が
　　「職を失いましたが7万円の賃料のうちの2万円だけを支払い、後は追々納めます」と言えば
　　大家さんは退去勧告出来ません。

　　例えば大家さんが
　　「物件を壊すから3ヵ月後に出て行ってくれないか。家賃はいらないから」と言っても、
　　入居者は退去したくなく、賃料を納める気持ちがあるならば退去しなくて良いのです。

　　大家さんが家賃を受け取ろうとしなかった場合でも『供託所』という施設があります。
　　そこに家賃を納めれば『支払う前向きな気持ち』がくみ取られ物件から出なくてもOKです。

賃貸契約書には『賃料の支払いが遅れたら退去する』『問題を起こしたら退去する』と記載
されていますが、入居者の生きる権利が重視されるのです。

一般的に入居者は『自分の立場が強い』ことを知らないため（契約書の記載事項を遵守
しなくてはならないと思うため）大家さん（管理会社）の言うとおりに従います。

借りるのも、貸すのも永続的に続く為、ある意味売買より賃貸の方が大変な場合があります。

皆さん、どちらの立場であれ、お互い気持ちの良いお付き合いをして下さいね。

献上

本日は「礼金」です。

賃貸契約を結ぶと、敷金・礼金・前家賃・仲介手数料が発生します。

（関東地域の契約金です。関西方面は違うらしいですね）

「礼金」って何だろう？と思いませんか？社長からの受け売りですが・・

その昔、物件を貸すのは大地主で、借りるのは小作人でした。

小作人は、そのお礼に自分の畑で採れた野菜などを大地主に献上したそうで、

それが、いつの間にか「礼金」といった風習に変わったそうです。

ちなみに、不動産屋さんは水曜日定休が多いです。

契約が水に流れるという言葉の引っ掛けでそのようになったそうです。

美容院は火曜日お休みが多いですよね。火を嫌うからそうです。

商売人は色々とゲン（どういう漢字で書くのでしょう？）を担ぐものなのですね。

しがらみ

賃貸は売買と違って、借主が退去するまで「貸主⇔不動産会社⇔借主」のしがらみは消えません。

借主（以下入居者）の家賃が滞りなく、在居期間問題もなく・・であれば安心だし

貸主（以下大家さん）気持ちの良い人であれば、またまた安心です。

不動産会社（以下会社）の大家さんと入居者の間を取り持つパターンは大体3つに区分されます。

様々な賃貸トラブルありました。「賃貸トラブル談」をご覧下さいませ。

周辺環境チェック

部屋を案内されて、結構気に入ったけれど決定は悩む。

そんな時に不動産屋さんに「人気ですよ、すぐ決まっちゃいますよ」

なんて言われても1晩は考えた方が良いです（賃貸も売買も同じです）。

出来れば、夜にでも物件に再度行って周辺環境をチェック。

そして、最寄駅まで歩いてみた方が良いでしょう（案内される時は大概車ですからね）。

夜道を歩くのに適しているのか？灯りはそこそこあるか？近いコンビにはどこか？など。

バスを利用するなら終バス時間の確認とタクシーも頻繁にあるかとか。

住んでみて知るよりも、住む前に知っておくことがポイントです。

私はちょっとした失敗がありました。失敗談へGO！