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「不動産会社に勤めてみたいが、どこにポイントあるのか？」と ある方からご質問を頂きました。有り難うございます。 今回は、あえて質問者の名前を伏せさせて頂きます。 以前、エトセトラにUPされた方、ご了承下さい。 また、ご質問された方には事前に書庫の「不動産会社を知ろう」と「エトセトラ」を読んで頂きました。 重複するかもしれませんが、補足して書いたつもりです。ご了承下さい。 まず、一口に不動産会社と言っても様々あります。 【不動産会社の種類について】 ・賃貸専門 ・売買専門 ・賃貸、売買を兼用 ・売買を専門としており建築部門もある（建築会社の不動産部門の場合もあり）。 ・大手企業でデベロッパーと呼ばれ、土地の開拓、建築、売買を専門としている。 ・仲介のみ（賃貸、売買） 【雇用主が望むこと】 求人広告、職業安定所等では多くの不動産会社が人材を募集しております。 良い企業に入社でき、生きがいを持って業務を出来れば言うことはありません。 企業側も真面目で、やる気があり、ステップアップをする人材を望みます。 （不動産に限らず、どの会社でもそうですが） しかし、不動産は服や靴などと違って商品（賃貸、売買共）が高額であること、 土地建物という、大げさに言えば人命に関わる物を扱っているため取引は慎重にならざる得ません。 ですので、従業員も法律をよく理解して従事するのが望ましいでしょう。 勿論、最初から法律を理解しろとは言いません。働きながら、学んでいくことになります。 そして、宅建主任者の資格を取得することをいずれは望みます（自分も取得したくなる）。 何故ならば、不動産会社は従業員の5人に1人は主任者がいなければならないからです。 雇用主も、資格を持っている従業員が沢山いると業務拡張も楽ですし、 何より会社にとってステータスだと思っているようです。 資格取得の為の勉強は、働きながらの2足の草鞋になるので少々大変ですが、試験は年に1回 ですのでどうせ受けるならば1度の努力で合格するに越したことはありません。 不動産業務は基本的に営業力が物を言う職業なので、接客力、瞬発力、回転力、対応力 そして・・・明るく、努力を惜しまない人材を望みます。 【給料制度について】 不動産会社は仲介手数料で会社が成り立っており（建築と兼用の場合は別）、給料は2通りあります。 月給制度と、基本給＋能力に応じて（仲介手数料の％）加算されるフルコミッション制度です。 しかし、頑張れば頑張った分だけ、給料が貰えるフルコミ制度は穴があります。 何故ならば、無理な営業をしてお客様に迷惑を掛けたり、自分の健康を害する恐れがあるからです。 「基本給＋フルコミ＝生活が成り立つ給料」では、無理な仕事をするようになるかもしれません。 不動産会社にはフルコミ制度の幅が色々あります。応募時、面接時にはよくチェックして下さい。 【不動産免許について】 不動産会社を開業すると免許番号を取得し5年に1度更新します。 免許番号の例→ ○○○県（府、道）知事（1）12345号 瀬音ホームズ 上記の（1）が5年毎に2→3→4と上がっていくのです。 立ち上げたばかりの会社はパワーもやる気もあるでしょうが、いつ傾くかわかりません。 それほど、不動産業界は競争相手が多いと言うことです では、古い会社の方が良いのか？となりますが、この場で私の口から言うことは出来ません。 求人広告には不動産会社の屋号の付近に免許番号が明記されてあると思います。 （ない場合は、HP等でその会社をチェック） 就職活動の選択肢の中に加えてください。 【職種の選び方について】 賃貸ですと、同じ物件をお客様の退去毎に紹介する、いわゆるリサイクル職と言えます。 （勿論、物件は新規にどんどん増えていきますが）管理も含まれますので、トラブルの際の 臨機応変な対応が必要です。 売買ですと、基本的に売ってしまえば終わりが殆どです。 ですので、売るまでが大変ですし法律が絡みます（世の中は法律だらけです）。 努力が必要ですが、喜びも多い職種だと思われます。 デベロッパーですと、色々な部門に分かれ、部署移動をしつつ、ひとつを専門に学んでいきます。 コツコツ型には向くかもしれません（勿論、努力は必要です）。 仲介専門ですと、他所の不動産会社の持ち物件を紹介するだけです。 だけ・・・と言っても勿論、専門知識は必要ですので働きながら学んでいきます。 建築、売買ですと、自社で建築して売ります。 お客様に土地売買、建物売買までの工程をしていきますので、誇りを持っている場合が多いです。 どの職種を選ぶのかご自由ですが、不動産のエキスパートになりたいと決めているならば 賃貸、売買の兼用会社が良く、主任者の資格はいずれ取得するべきです。 2つの職種を学び、主任者資格があれば、どこの会社でもつぶしが利きます。 または、建築と不動産兼用会社に勤めるのも良いでしょう。CAD等も面白いですよ。 建築に興味を持てば建築資格にチャレンジするのも良いと思います。 【会社の規模について】 一概にどれが良いとは言えません。 中小企業でも、アットホームで良い会社は沢山あります。 私が勤めたところは10人未満でしたよ。 時間が空くと、社長も一緒になってケーキを食べたりマックを食べたり。 お客様や取引先の人が来る度に「本当に、ここの会社は仲が良いねぇ」と言われたものです。 社長と私が親子だと勘違いをしている人もおりました。 【応募時、面接時の対応について】 まず、会社側の応対が丁寧であること、面接時には詳細を説明してくれること、 建物は古くても清潔で（管理能力）、皆が活き活きしていること（やる気）、 従業員が乱れた格好、乱れた言葉遣いをしていないこと、が大切です。 どの企業でも言える当たり前のことですが、不動産会社は多種多様です。 残念ながら怪しげなところもありますので、念のために書きました。 【まとめ】 くどいようですが、決して楽な職業ではありません。 （どの職業もそうですが・・・） 不動産業は、法律を学び、トラブルを避け、安全、確実に高額商品を提供するのが目的です。 休日は一般企業とは反対ですし、夜も遅く、接待もあるでしょう。 しかし、夢は大きく拡がります。 不動産会社で学んだことはいずれ、ご自分の役に立つ日が来ると思います。 【最後に】 良い会社、良い上司、良い仲間に出会えることをお祈りします。
大丈夫です。私も何も分からず入社して楽しんで（いや、ボーッと・・）仕事をしてきました。 頑張ってください。応援しています。 |
エトセトラ
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ブログ友さんより頂いた質問のお答え書庫です。
満点アンサーとは言えませんが、参考にして頂けたらと思います。
コメント（27）
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本日は「不動産会社を通さずに契約は出来るのか？」です。 ユメログさんからご質問いただきました。ありがとうございます。 今回は上記の記事に併せて、もう少し詳しく説明致します。 【契約とは？】 民法では当事者間の合意（約束）であって、かつ当事者間に法律関係を生じさせるものを いいます。契約は約束ごとであり、たとえ口約束でも契約は成立します。 書面を交付しなくても、言葉だけで契約は出来るのです。 （例） 友達（誰であろうと）から、わずか1000円のお金を借りても法律関係が生じます。 不動産は唯一無二の商品です。 代わりになるものはありません。しかも高額です。 現在、耐震偽造問題で居住者は大変な被害にあっています。 お気の毒としか言いようがありません。1日でも早い解決をお祈り致します。 【不動産の場合について】 さて、契約について話を戻します。契約は口約束でも可能です。 ですので、不動産会社を通さずに売主、買主の合意のもと不動産を売買することはできます。 持ち主を調べ、売ってくださいと言うことも出来ます。 売主も快く承諾したとします。 しかし、ここから多くの難問が発生します。 家を建てるのに、どれほどの作業が必要か？です。 空き地であればその地下に水道管、下水管、雨水などの配水管、ガス管、を通さねばなりません。 地上には電気、電話線が必要です。 道路も必要になります。 説明すると非常に長くなりますので割愛しますが、 敷地に接して法律で定められた幅、長さの道路が必要なのです。 そして、建築するには役所に建築の許可が必要です。 空き地ではなく古い物件があったらどうでしょう？ 解体せねばなりません。 地下にある、あらゆる既存の管が細ければ太くせねばなりません。 中古住宅があったらどうでしょう？ 引渡しの際に買主は代金を支払いますが、登記をする前に住宅が 天災や火事なくなってしまったら（滅失という）どうなるのでしょうか。 いざ住み始めてシロアリが柱に巣食っていたらどうなるのでしょうか。 【立場を変えてみよう】 もし、ご自分が、地主の立場だったらどうでしょうか？ ある日突然、見知らぬ人がやって来て売ってください。と言われたら？ その人はとても感じが良い人かもしれません。 しかし素性も分からぬ人に大事な持ち物を（しかも高額）を売るでしょうか？ インターネットが普及し始めた頃売主、買主のみで 契約をしてトラブルになったことが多くありました。 不動産会社の仲介手数料はとても高額ですが、 やはり必要経費と考えなくてはいけないでしょう。 【まとめ】 不動産売買契約も賃貸契約も、とても多くの法律が絡みます。 都市計画法、国土法、建築基準法、借地借家法、税法（まだまだ沢山あります）など。 その法律を一から勉強して、まったく素人の売主、買主だけで進めることは 大変な労力が必要ですし、のちに多くの問題が発生します。 中には、悪徳不動産と言われる業者もおりますが、それはまれです。 やはり、法律のプロにお任せするしかありません。 【最後に】 ですので、一番良いのは仲介手数料の支払いに見合う・・・ （以前にも書きましたが） 物件の良い、悪いを・・・ 案内する時も、利便性や交通方法を・・・ 無理に勧めたりしないで・・・ 明るく（まぁ、暗い不動産会社はあまりいませんけれど）、親切な・・・ 良い不動産会社と出会うことです。 いつの日か、夢のマイホームに出会えることをお祈り致しております。
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本日は「契約の解除」についてです。 ユメログさんからご質問いただきました。ありがとうございます。 ユメログさんがすでにご存知の事も記載しております。ご了承ください。 売買にしろ賃貸にしろ契約前には手付金を支払います。 しかし、支払ったものの諸事情から契約を取りやめたい場合があります。 今回は売買契約について述べていきます。 【手付金について】 まず、売買契約では、解約手付が交付されることが多いです。 解約手付とは、手付の放棄（手付流しという）をすれば（民法第557条第1項） いつでも契約の解除ができ、損害賠償を支払わなくても良いのです。 売り主側も手付の倍額（手付倍返しという）を支払うことことで、 いつでも契約の解除ができ損害賠償を支払わなくて良いのです。 不動産の売買契約の中には 停止条件付契約と解除条件付契約 というものがあります。 停止条件付契約 建築条件付きや借地権付きの土地売買契約などがこれにあたります。 建築条件付き土地について述べます。 建物建築に関する請負契約が締結されること、その条件が成就したときに土地売買契約も 売買契約締結の日に遡って効力が発生します。 （補足） 平成15年の規則改正により建築条件付き土地売買では停止条件付契約、 解除条件付契約のいずれであるかを問わないこととなったようです。 解除条件付契約 一定の事実の発生により契約の効力を消滅させる契約のことを解除条件付契約といいます。 様々ありますが長くなりますので1例だけ挙げます。 例：住宅ローン融資の不成立が確定したときに契約の効力が失われる。 【履行の着手について】 さて、法律には履行の着手というものがあります。 双方が契約を交わし、その案件について行動を起こした時が履行の着手です。 簡単な例を挙げますと、 朝起きます。 仕事をする為に支度をします。 玄関から1歩出た瞬間から履行の着手となります。 ですので通勤途中で事故等が発生すると会社から保険がおります。 雇用者と従業員は雇用契約を結んでいるのです。 （支度は履行の着手とはならないそうです） では高額な売買契約の場合はどうでしょう？ 手付流し・手付倍返しによる契約解除はいつまでも可能ではありません。 契約の相手方が履行の着手を行なった時点からはこのような契約解除が できなくなるなります（民法第557条第1項）。 そのため、この履行の着手が重要であり、規定が非常に難しく裁判沙汰になります。 過去の判例では、履行の着手とは 「客観的に外部から認識できるような形で、契約の履行行為の一部をなしたこと、 または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をしたこと」 と解釈されているようです（最高裁判決昭和40年11月24日）。 単に物を引き渡すための準備や代金を支払うための準備をしただけでは 履行の着手には該当しないと考えられます。 実際に履行の着手があったと判断された事例には 「他人物売買において、売り主が他人の不動産を取得して登記を得たこと」、 「買い主が代金の用意をして、売り主に物件の引渡しをするように催告したこと」 などがあるそうです。 ですので、今回のユメログさんからのご質問のひとつの履行の着手については 申し訳ありませんが、私の口から判断のしようがないとしか言えません。 しかし、裁判になる程、面倒な履行の着手についてですので、 売主側はそこまでして主張するとは私は思えません。 【違約金について】 違約金というのは、契約違反があった場合や、手付解除日以降の解除、 相手方が契約の履行に着手した後の解除等になります。 一般的には、違約金は手付金相当額(手付金と同額)か、売買代金の2割と前もって 定めている契約形態が多いです。 そうなると、もし売主側が履行の着手をしたので契約解除をするなら 違約金を支払えと言う恐れがあります。 しかし、それは非常に高額になるため買主側の負担が余りに多過ぎます。 たとえ売主が履行の着手をしたと述べても、買主が契約を解除した場合 また他の買主が見付かれば売買代金は手元に入るのですから主張もどうかと思います。 （よほど、次のお客様が見付からないような悪物件でない限り） 不動産売買契約書について調べてみたところ 【大東文化大学法学部 野口ゼミナールより抜粋】 日本人の契約観念は、締結後のトラブルをあまり意識しないまま契約書の内容を検討することなく 署名・捺印する場合が多いといわれる。 しかし、現実には締結後に発生したトラブルを解決するために、その交渉は多くのエネルギーと 費用を使わざるを得ず、最終的には裁判を通じて解決を図ることになる場合も少なくない。 契約書の中には契約書作成者の意図に疑問を感じるもの、あるいは債務不履行による契約解除に 関して一方当事者に不利な内容のものなども現実にある。 （宅建業法37条（書面の交付）を前提としても） とありました。怖いことです。 前説明が非常に長くなりました。 もし、私がユメログさんの立場だったら・・・ まず、契約書を確認して違約金についての定めを確認します。 違約金についての記載があった場合錯誤（簡単に言うと勘違い）で通すか？ また調べてみました（錯誤は民法です）。 錯誤は、法律行為の性質、契約の対象物件の違い、契約の相手の人違いなどの場合に 錯誤ありとされるが、売買の動機となった事実に食い違いがあるような場合（動機の錯誤）には 契約の際その動機が表示されていなければ、無効をきたすことにはならない。 とあります。つまり事実と相違があった場合に適用されることになります。 どうでしょうか？売買契約をした土地には事実と相違部分はあるでしょうか？ もし違約金について定めがなければ手付金放棄だけで契約解除が出来ると私は考えます。 そして宅建業法です。 契約した場所によっては契約の取り消しが出来るのです。 解除でなくて取り消しの際は手付金が戻ります。 事務所で契約した場合は取り消しに当たりません。 今回は非常に難しいご質問でした。 民法だけでなく、宅建業法もからみます（そう。法律はあらゆる所で繋がっているのです）。 そして良いものを見つけました。 クーリングオフ期間を過ぎても契約の解除が出来る消費者契約法というものです。 日本消費者支援情報協会：03-5773-8055 無料で相談を受け付けますので、手付金流しだけでは契約解除が出来ない際には お電話をされてみてはいかがでしょうか？ そして契約を解除するならば早ければ早い方が良いです。 手付金を納めている限り、不動産会社は別のお客様に物件を紹介することが出来ません。 期間が長くなれば、その分心情的にもマイナス部分が多くなります。 結局、良い案が浮かばずご存知のことばかりの説明になってしまい申し訳ありませんでした。 私が勤めていた不動産会社では契約解除もほとんどなく、違約金の定めがなかったものですから。 宅建主任者なのに力不足としか言いようがありません。 良い結果になることをお祈り致します。
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本日は「賃貸物件の契約金」についてです。 みーたんさんからご質問頂きました。ありがとうございます。 まず、今回のご質問「春の時期の保証金・礼金は高くなっているのか？」に お答えする前に、全国の「保証金」について調べてみることから始まりました。 そして、地域によって契約金の状況が違うことをこの度、再確認しました。 （なんとなくは知っていましたが。ちなみに私は関東地域の不動産会社でした） 関東地域ではアパート等は敷金と呼び、退去時に返還されます（実際は修理代等に当てられますが）。 テナント等は保証金と呼びます。保証金は償却され、更新時に充当するのです。 （例：400万円、償却10％＝40万円充当） 主に関西地域での賃貸物件（アパート等）では、保証金を３〜６ケ月分とし、解約時や 更新時に１〜４ケ月分償却するという敷き引きが一般的に行われている事がわかりました。 これは、契約金が高額になるため借主にとっては非常に大変なことですよね。 （保証金以外に敷金、礼金、前家賃、仲介手数料の支払いがあるのですから） しかし、物件余り時代の昨今、さすがに保証金３〜６ケ月分の契約金はなかったです。 反対に、敷金・礼金・保証金なし等を謳う不動産会社がありますが、 お得なものには必ずウラがあるものです。 その分、家賃に転嫁されていたりします（つまり上乗せ）。 退居時のトラブルとなりやすいですし、好ましいとは言えず、私個人はオススメしません。 引越し集中時期は年に大体３〜４回程あります。 まず、春（単身者、ファミリー）。 次に、初夏と秋（結婚）。 そして、真夏前（企業などの転勤）。 最後に、年末前（お正月を新しい家で・・と言う方が多いです。売買が多い）。 このシーズンが全国の大家さん（売主さん）、不動産業界の勝負時期です。 さて、いよいよ本題の「時期によって保証金、礼金が高くなるのか？」ですが、 これは全国、同じ意見です。高くなることはありません。 何故でしょうか？ 需要が多く供給が少なければ、価値は上がります（野菜の高騰など）。 しかし、上記に説明したように物件余り時代の昨今、価値は下がる一方です。 かつ、シーズンに合わせて新築物件が供給できれば消費者はそちらに流れていきます。 勝負時期に多く契約をしたければ、大家さんは消費者の好むような状態にせねばなりません。 （新築、お洒落、利便性が高い、日当りが良い、家賃が安いなど） そしてラッシュが過ぎた時に、契約できなかった物件を 次のシーズンまで待つのか？それとも価格を下げるのか？と 大家さんとの協議のうえ、決定します。 シーズン中は余程良い物件でない限り、通常状態で貸し出し、 時期を外した物件は多少家賃の値下げの期待が出来ると言うことです。 つまり、高くなることはないのです。 1. 新築物件を狙うか？（多少は家賃設定が強気の可能性有り） 2. 中古物件を狙うか？（場所、外観によっては多少強気も有り） 3. 空き状態だった物件を狙うか？（交渉の余地有り） 1番のオススメは・・・ 物件の良い、悪いを説明してくれる、 案内する時も、利便性や交通方法を教えてくれる、 無理に勧めたりしないで、 明るく（まぁ・・暗い不動産会社は、あまりいませんけれど）、 親切な、 良い不動産会社と出会うことです。 説明が非常に長くなってしまいました＾＾；。←いつも、そう。 良い物件に出会えることをお祈り致します。 ホームアドパークは全国を網羅しています。 こちらで契約金を参考にされてみてはいかがでしょう？ みーたんさん、転載キャラ有難う御座いました。とっても可愛いです♪♪
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本日は「賃貸物件の引越し」についてです。 Sawakoさんからご質問頂きました。ありがとうございます。 順を追って記し、重要なことの説明を付け加えております。 1.物件を見る ・個人的な意見ですが、やはり日当りが良いところをお勧めします。 ・利便性の良いところも、お勧めです（コンビニなど）。 ・物件の隣に一般大型駐車場などあると、のちにマンションなど建つ可能性があり。 やはり、住環境が大事です。 2.契約する ・契約には本人（入居者）の住民票が必要（1通）。 ・連帯保証人は印鑑証明が必要（1通）。 3.契約後 ・室内の写真を撮っておくと（荷物が入ってない状態）敷金トラブルの際に有利。 ・電気・水道は使用可能ですが、ガスは開詮しないと使用できません。 入居者（代理でも可）立会いの元でガスの開詮をします。 引越し当日でも構いませんが、バタバタしますので前もってやっておくと良いです。 ・カーテン、照明器具は取り付けておく。 ・新規に購入するものは運んでおくと便利。 ・荷物の梱包。運べるものは運んでおく。 ・郵便の住所移動の手続き（最寄郵便局）。 ・役所で住民票移転手続き。 ・家賃、水道光熱費、ＮＴＴ、携帯など自動支払いの手続き。 ・新居の荷物配置を書いたもの（簡単で良いですが、あると便利）。 3.引越し当日 ・ご近所への挨拶のご判断はお任せしますが、どんな人が住んでいるのかを知る為にも、 しておくと良いかもしれません。 ・思ったよりも荷物が多くなる事が、ままあります。なるべく早い時間から行動すること。 【用意しておくと便利なもの】 ・使い古し大判タオル（大物家具を運ぶ時に床など傷つけないため） ・お茶など飲料物（喉が渇きます）。こぼすといけないのでキャップ付き。 ・脱ぎ履きしやすい靴。 ・靴下（新居に来たら新しい靴下に履き替えると気持ちが良いです）。 ・トイレットペーパー（案外忘れがち）。 ・洗剤、雑巾など。 ＊個人的な意見（全て終わったら外食だ〜〜。お疲れさん会。これが楽しい(○´∀｀)ﾉ） 4.引越し後 ・役所で住民票手続き。 ・免許証の書き換え手続き。 いかがでしょうか。 不明な点があれば、随時ご質問を受け付けます。 楽しい新生活のスタート、応援してます♪フレーフレー♪ ↓アドパークは全国を網羅していますよ。↓
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