アメリカ/米国不動産投資日記

ノルマは1日、5オファー(買い付け申し込み)

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昨日の「差し押さえの現場から(南カリフォルニア)」の書き込みにかなり反響がありました。
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/48862463.html

「どうしたら差し押さえ物件を買えるの?」との質問が多かったので、その辺を簡単に説明しようと思います。

下記は、5月13日付けのSan Francisco Chronicleの記事です。
Learning to follow steps of foreclosure
http://sfgate.com/cgi-bin/article.cgi?f=/c/a/2007/05/13/REGRQPP0B01.DTL

流れと注意事項に関しては下記の通りです:

1. Default: 支払いが30日以上遅れた場合は貸し手が、借り手在住のCounty(郡)にNotice of Defaultを通達します。この情報は原則的に誰にでも公表されます。
- あるいみ、不動産投資家にとって一番うまみのある期間だといえます。なぜなら、理論上、含み益がたっぷりある物件を、ローンの金額で買えたりできるわけですから。
- しかしながら、競争は厳しいです。Notice of Defaultが公示されると、とんでもない数のハイエナ投資家がその物件のオーナーに対し手紙+電話攻撃を始めます。一部の投資家はその家を訪問したりもします。
- よって、この手の買い叩きは、専業で肝っ玉がすわった投資家のみ成功できます。
- また、昨今の、Defaut状態の物件は、含み益がほとんどない物件が多いので、貸し手からローン金額より低く購入交渉をするShort-Saleがほとんどですね。

2. Notice of trustee sale: 上記のNotice of Defaultから3ヶ月後も支払いが滞っている場合、Trustee(物件そ差し押さえる方=貸し手)が、最終的に「物件を取り上げて、Auctionで売りますよ」という通達します。
- この段階になると、「何とかしたい」と思っている借り手は、Short Saleなり、投資家に安く売るなり、借り手と支払い繰り伸べプランを組むなり、何らかの遅延が発生する可能性が高いです。
- でも、もともと含み益のない借り手は、何もしないで家に居座りつづけるでしょう。

3. Auction: 上記の手続きを得ても支払いが、滞ったり、買い手と支払いのプランを合意できなかった場合は、差し押さえ物件はAuctionにかけられます。また、Auctionを通さずに次の4のステップに行くことがあります。
- 差し押さえ物件のオークションは基本的に、1)現金購入のみ、2)物件検査などできない、3)購入キャンセル不可、なのでプロの投資家の世界です。
- 特にAuctionは独特の雰囲気が漂うので、自己の感情抑制が効いた方のみ参加すべきでしょう。

4. Bank-owned properties: これは不動産業界では、REO (Real Estate Owned)と呼ばれており、「晴れて」貸し手に差し押さえられた物件です。
- この段階になると、1)直しをせずにそのままエージェントを通して売る、2)直してエージェントを通して売る、3)マーケットに出さずにプロの投資家に束で売る、などの方策を差し押さえ側はとります。
- 原則的に不動産市場が堅調な地域は、2のしっかり直して相場の価格で販売という手段が多いですね。また、堅調な地域では、1の状態でもそれなりの値がつくので、1で販売する場合も多々あります。
- 3にかんしては、差し押さえ側のREO担当を知っているプロ向きですね。

というような感じです。基本的に「普通」の投資家にとってForeclosureの機会は4のBank-owned propertiesの物件を買うのがほとんどでしょうね。1は相当肝っ玉がすわってないでできませんし、3は現金と経験がないと難しいですからね。

ということでHappy Investing!!!

Learning to follow steps of foreclosure
Carolyn Said, Chronicle Staff Writer
Sunday, May 13, 2007

Foreclosure is a complicated process that usually takes many months. Here are some of the steps involved in a foreclosure. Online sites that track foreclosures allow users to search for properties in each of these stages. County courthouses and legal newspapers are also sources for this information.

Default: When a homeowner falls behind on mortgage payments -- how far behind varies with different lenders -- the bank sends a notice of default. At this stage, the homeowner can still work with the lender to try to rectify the situation but is on notice that foreclosure is looming.

For investors and others seeking homes to buy, the fact that a property has received a notice of default means they might be able to contact the owner directly to buy the house, often in what is called a short sale -- meaning they pay less than the outstanding mortgage (which is only possible if the lender agrees). For homeowners, the advantage of a short sale is that they avoid having a foreclosure on their credit report. For lenders, the advantage is that they avoid the expense and delay of the foreclosure process.

Notice of trustee sale (auction announcement): Three months after the notice of default, the lender can announce that it is putting the property up for auction. The lender notifies the homeowner and files a notice with the county recorder's office. It is common for auctions to be postponed, sometimes multiple times and often at the last minute, as the homeowner tries to work out a resolution with the lender to stave off foreclosure.

Auction: Properties are auctioned on the courthouse steps in the county where they are located. The winning bidder must pay the full bid amount on the spot in cash, check or cashier's check. Lenders often set an opening bid equal to the amount outstanding on the loan, or the loan amount plus assorted penalties, although sometimes the opening amount may be lower to spur bidding.

Properties are sold "as is," with no opportunity to inspect them and no recourse if there are major structural problems. There is no guarantee that title is clear. There can easily be liens against a property. For instance, a property that seems to be selling for a bargain price, such as $50,000, might be being auctioned off by the lender holding the second mortgage, so the buyer could find that he or she actually owes another $600,000 to the holder of the first mortgage.

The most common outcome of an auction is that no one bids and the property is "sold" to the lender. In March, 5,316 California properties were sold at auction, according to Sean O'Toole of ForeclosureRadar.com. Of those, 520 were sold to third-party investors. The remaining 4,796 properties -- 90 percent of the total -- reverted back to the lenders that held the mortgages.

Bank-owned properties: The vast majority of properties do not sell at auction, and the lender takes back ownership of them. Because banks are not in the business of managing real estate, they want to sell these properties. Typically, they take some time to clear the title, and do repairs and maintenance (although sometimes they

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さすが、ゲンさん(笑)。業者でもここまで詳しく説明できる人は少ないのでは?私の周りにはこれ専門で行ってるプロがいます。(私のデスクのまん前で、1のポジッションで行ってます、ただしSDは含み益のある物件があまり出てこないので嘆いてますが・・)毎日COUNTYに顔出して物件探してるプロでもこの状態ですから、とうてい素人に手が出せるテクではないと思います。

2007/5/31(木) 午後 2:09 [ sychase2006 ] 返信する

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Sychaseさん、そうですよね。foreclosureは宝探しみたいなもんですからね。おいそれと素人が入っていくべきものではないですよね。

2007/6/2(土) 午前 4:15 [ Gen ] 返信する

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