アメリカ/米国不動産投資日記

ノルマは1日、5オファー(買い付け申し込み)

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以前も書き込みましたが2009年は、不動産が本格的に底打ちに入る年で、暴落中の市場で「底」で仕込む大チャンスだとおもっています。

さて、表題のラスベガスですが、知名度の高く人気のある都市なので、昨年ごろからあらゆるところから「今が仕込み時」などの話が聞こえてきました。僕の得意先からもいろいろ質問を受けてみました。書き込みからのお分かりの通り、僕の見解としては、「まだまだ下がる」ということで、購入はお勧めしてきませんでした。

今回、あらゆる観点から、ラスベガスの不動産関連指標をまとめてみようとおもいます。

1. 2009年の不動産予測価格

年末年始にかけて都市圏ごとの2009年の不動産予想を書き込んできました。下記の通りラスベガスの不動産価格は今後も継続した下落が予想されています。僕の意見も同等で、厳談からから15-20%近い下落が起こるとおもっています。

「Las Vegasの不動産は2008年第二四半期より-42.6%下落予測、底は2009末ごろか?」
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/58259503.html

「Las Vegasの不動産は2009年は-17.5%、2010年は-2.8%の下落見込み」
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/58079398.html

2. 雇用の悪化

- 下記のリリースの通り、失業率は5.2%から7.9%に過去12ヶ月間で劇的な上昇をしています。
http://detr.state.nv.us/Press/UI_Rate_Releases/2008/statsNov08Emp.pdf
- 一年間で失業率がこれだけ悪化した背景としては、1)不動産や建設関連雇用の劇的な減少、2)景気の減速により観光やコンベンション参加の訪問者の減少(10%以上)、があげられます。
http://onlineblackjack21.net/news-item-decline-in-players.htm
- 不動産投資会社のMarcus & Millichap社はラスベガスの雇用の減少を下記の通り予測しています。
2006 3.3%
2007 0.3%
2008 -1.8%
2009 -0.8%
- こんな状況なので、一時期は毎月5000人増加していたといわれるラスベガスの人口の伸びも、2008年には減少に転じたようです。
http://www.lasvegassun.com/photos/2008/nov/15/14048/

3.  とまらない差し押さえ物件の供給

- 下記はRealtyTracの2008年第三四半期のデータです。
- ラスベガスのでは26,304軒が何らかの差し押さえプロセスにあり、総軒数の3.48%にあたります。前四半期とくらべ20.98%の増加、前年同期比129.09%の増加で、差押さえが収まる様子がまったく見られません。
http://www.realtytrac.com/ContentManagement/pressrelease.aspx?ChannelID=9&ItemID=5299&accnt=64847
- 2008年11月のデータでも、Las Vegasの差し押さえ比率は全米第二位!です。
http://www.realtytrac.com/ContentManagement/pressrelease.aspx?ChannelID=9&ItemID=5543&accnt=64847
- 下記の書き込みからも、ラスベガスの郊外などは、2003年以降の不動産購入者については、56%が含み損を抱えているとのデータがあります。含み損は差し押さえの元凶なので、今後も差押さえが増え続けるのは間違いないでしょうね。
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/57566694.html

4. 停滞する賃貸

- 不動産底入れのひとつの判断として、「買ったほうが、借りるより安い」という判断方法があります。
- ラスベガスは上記の通り雇用が悪化し+新築物件の過剰供給があるので、アパートの空室率も下記の通り上昇傾向です:
2006年 4.6%
2007年 6.1%
2008年 8.3%
2009年 8.9%
*ラスベガスの「空き家」の比率は全米第三位です。
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/54563177.html
- 現在のLas Vegasの一軒家の中間価格は18万ドルほどですか、この手の物件を賃貸に出すと月々$1000から$1200くらいしか家賃が取れません。これなら、まだまだ、「借りたほうがよい」という人が大多数でしょうね。特にラスベガスは、隠れ収入や、過去に信用に傷を負った人も多く、このような場合は、ローンの取得も難しいですからね。

以上の通り、僕の個人的な考えでも、ラスベガスの不動産は2009年の末から2010年の初頭にかけてずるずる下落を続けるとおもいます。

しかしながら、下記の最新のデータの通り、ラスベガスの不動産価格調整の早さは、途轍もない速さで進んでいます。2008年12月の売買中間価格は$175,000まで下落し、前月比5.4%ダウン、前年同月比では33%の下落です。個人的には$150,000くらいが底だとおもっているので、もうひとこえですね!

http://www.lasvegassun.com/news/2009/jan/08/home-prices-continue-tumble/

以上、ラスベガスの統計数値から不動産の底を探ってみました。この手の分析はどの都市圏でもできますので、不動産の購入や投資をお考えなら、是非データ分析してみてください。

では、Happy Investing!!!!

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