アメリカ/米国不動産投資日記

ノルマは1日、5オファー(買い付け申し込み)

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大前氏が、ライブ講義で、かなり本質をついて日本の問題をデータ分析しているのでスライドをキャプチャーしましたので紹介します。一般庶民にはかなり驚きのデータだと思いますが、きくに値する講義です。


1. 日本経済の失速は特別。他の成熟国(米英仏)はこの20年間で所得が2〜2.5倍になっているが日本は減っている。
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2. 世界と比較して、日本は所得が減少しているので消費が伸びない。
家計消費支出90→09年:米261、英258、仏187、日118
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3. 日本人は貯蓄が多いというイメージがあるが
すでに貯蓄率はアメリカに抜かされている。
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4. 総資産は英仏米でこの20年で3倍になっているが、日本だけマイナス。
特に不動産資産の目減りが悲惨。「成熟国だから新興国と比べて低成長」というは幻想
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5. 99年対08年給与階層別分布図
すべての世代で所得と消費が落ち低所得者層が増えている。特に年収100〜200万円、200〜300万円の人が増えている。
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6. 国別住宅価格推移01年→09年 
日78、西162、豪158、英143、米117。日本不動産は買った瞬間に価値が下がる。日本は所有に対するペナルティが世界で一番きついが皆持ちたがる。
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7. 90年ピーク時からマンション価格は3割下落 
しかし過大ローンのステップアップ支払いで支払いは増加(105→183)

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8. 日本の不動産上物寿命は27年(英84年、米63年)
中古住宅中通シェアは日17%、米80% 中古住宅に査定が付かない+日本人の新築びいきが、中古暴落の背景
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9. 6000万円不動産を購入したサラリーマンのバランスシートイメージ
10年後には2000万円の債務超過。
日本人の行動様式は成長期のまま。給与は下がっているのに成長期の生活パターンのまま。隣の人がやっているから…という「右へならえ」では地獄。
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10. 日本:自動車も新車購入から半年で半額査定
オーストラリアでは10年落でも30~40%の下取りイメージ 6

11. 単身、夫婦・子持ち、高齢者、全てのセグメントで消費マインドが減退
単身:所得が少なく増えない、夫婦:所得増えず、住宅・教育費負担大、高齢者:年金支給年齢引き上げ→節約
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12. 可処分所得に対する教育・住宅関係費用割合
40代をピークに高負担(25%程度)。子持ち、教育費、住宅ローンという三重苦。多くの住宅ローンは昇進と昇級を前提に作られているので、負担が増大。
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13. 世帯年収は2・3割下落だが、教育・住宅支出は横ばい・微増。
年収に占める教育・住宅支出割合は30%→50%近くへ上昇。
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14. 若年層の厳しい給与環境
20代二人以上世帯:年収400万以下世帯が増加。単身34歳以下:年収300万以下世帯増加。賃金カーブ:ピーク賃金下落+上昇率ダウン
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15. 20代若者は節約・貯蓄指向
節約指向:67%、貯金指向:77%
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16.23歳独身月額支出シミュレーション(単身対親同居)
単身者は小遣い一万円以下、貯蓄ゼロ。親元派は4.5万小遣い、13万円貯金
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17. 32歳時貯蓄額比較(単身対親元)
単身:27歳位でやっと貯金が可能になり32歳時に164万円。親元:32歳時に1763万円。日本では35歳男性の35%が親と同居している。パラサイトは生活防衛手段。
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* 20代のパラサイト率(親と同居率)は70%(東京はもっと低いと思う)(P4 図4)。 20・30代パラサイト率予測10年36%→20年41%

18.60歳以上「無職」高齢世帯、年齢別家計収支 
退職したての60~65歳の赤字額が最大。赤字率も−45%→−78%に悪化。逃げきり世代はと言われるが、逃げ切れない。
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* 日本の年金制度の問題。前提が昭和のGDP成長率と平均寿命。現代は成長率下落+平均寿命アップ。それに加え、60歳まで生きた人は平均寿命より5年長く生きる事を想定していない。破綻する背景。


18. 
日本人は今までの生活様式を変える必要 
収入:自己投資で稼ぐ力をつける。支出:教育すべて公立、家と車は中
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19. ライフプランの策定が鍵 
失敗例:どのように節約するか?→どのくらい節約できそうか?→節約したお金をいくら使うか。望ましいプロセス:どのような人生を贈りたいか?→いくら位必要か?→どのように資金を確保するか。
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18. ライフプランを設計できている日本人は0.9%。
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19. リタイア後の自由時間は8万時間
やりたいこと20以上リストアップしないと、時間を持て余す。
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20. 家計バランスシート改善イメージ
流動資産→資産運用強化;固定資産→賃貸・中古へのか住み替え;負債→収入アップ・共働き・負債圧縮;純資産→増加
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21. 家計バランスシート改善イメージ
流動資産→資産運用強化;固定資産→賃貸・中古へのか住み替え;負債→収入アップ・共働き・負債圧縮;純資産→増加
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22. ライフステージに応じた住宅選択 
現在:30半ばに郊外の新築物件を35年ローンで購入→退職金でローン完済→高齢化したベッドタウンで寂し余生。今後:賃貸もしくは中古で通勤便利なロケーション→子どもが巣立つと住み替え
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23.ライフステージに応じた住宅選択
現在:30半ばに郊外の新築物件を35年ローンで購入→退職金でローン完済→高齢化したベッドタウンで寂し余生。今後:賃貸もしくは中古で通勤便利なロケーション→子どもが巣立つと住み替え
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24. 子供一人当たりの生涯教育費
全て公立798万円。全て私立2047万円。教育は全て公立で浮いたお金で自己のスキルアップ(=収入アップ)
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25. 収入を高めるには子供の教育よりも自己投資
 資格、スキルアップ、共働き、資産運用、定年後雇用
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26. 日本では業界、会社で給与格差が激しい→スキルアップでより高い収入の業界・会社に移籍が必要このような努力をしないのが日本人の問題。
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27. 日企業は国内諸費市場の縮小を前提として行動 
1)海外に市場を求める→海外進出、2)国内事業機会→高齢+単身世帯市場;→生活者のグッドライフ支援
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政府の役割 
1)個人の生活の質の向上→所得向上支援;資産形成支援;社会、生活コストを下げる;生活の質を高める;2)経済規模拡大→人口を増やす;海外から富を呼び寄せる
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大前研一氏の質問
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