アメリカ/米国不動産投資日記

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注:アメリカ不動産投資コンサルティングに携わる者として、一般知識としての情報提供です。実際の投資時には、顧問会計士や税理士と相談して判断されるようお願い申し上げます。
 
はじめに
 
アメリカは先進国の中では数少い人口増加中の国です。また不動産所有における法・税優遇制度が整っています。アメリカ不動産は将来の資産価値や収益の増大が期待できます。そして、アメリカ不動産の建物分の減価償却を利用し、日本での給与やキャピタルゲイン税を大きく節税する税金対策としても有利に活用する事ができます。日本では所得税と住民税を合算した給与収入に対する最高税率は2013年には55%に上昇する可能性があります。高給層に対して多額の減価償却という会計上の損出をもたらし、かつ資産価値向上と毎月のキャッシュ・フローをもたらすアメリカ不動産は非常に魅力的な投資となるます。
 
不動産を活用した節税
 
賃貸不動産を利用した所得税と住民税の税金対策は日本国内の物件でも広く知られた節税方法です。不動産所得の申告では賃貸収入を得るための管理費や補修費、住宅ローンの建物分への金利などはもちろん、会計上の経費である建物や設備の減価償却費を不動産所得から差し引く事が出来ます。代表的な投資案件の住居用木造モルタル造りの場合、築年数が22年以上であれば、建物価値を4年という短期間で償却することができます。賃貸収入から保有経費と減価償却費を引いて、赤字になった場合は、一般所得と相殺する事が出来ます。 
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参考:大蔵省減価償却資産の耐用年数等に関する省令 http://bit.ly/pxyMjm
 
日本国内の不動産の問題点
 
不動産所得の会計上の赤字を最大化するなら、一方木骨モルタルや木造で築20年から22年経過したものが望ましいです。しかしながら日本では20年以上経過した木造住宅は建物の価値が低いため、節税の効果は限定的です。実際に売却時にも銀行から評価と取れなかったりして、建物の価値はゼロで土地代だけになってしまうケースも多々あります。
 
アメリカ不動産投資のメリット
 
まず、アメリカでは、木造不動産が9割を占め、不動産価値評価時に木造だから評価が低くなる事ありません。次に、アメリカでは古い木造不動産でも、手入れやリフォームがしっかりされていれば、新築と同等の価格評価を受けることができます。そして、NYやサンフランシスコなどの一部の都市圏を除き、建物と土地の比率は82といわれ、減価償却を最大化できるメリットがあります。これによって、会計上の損出である減価償却を最大化しながら、実際の不動産価値は高値を維持できるというメリットを日本居住の投資家は享受できます。
 
中古住宅で効果が増大
 
木造の中古の住宅を取得すれば、原価償却の耐用年数がさらに短くなりますので、早い期間に、より大きな金額を計上する事が出来ます。たとえば築30年の木造モルタル住宅物件ならば、耐用年数は4年です。
 
海外の不動産所得の申告のメリット
 
- 日本の税制では日本の居住者の所有する不動産に関しては、国内も海外も区別はありません。
- 日本の不動産と同様に不動産所得が計算上赤字の場合、他の所得から差し引くことが出来ます(損益通算)。
- ローンの金利(土地分は不可)、管理費、修繕費、旅行交通費等に加え、建物と設備の減価償却費が計算上の経費に成ります。 
- 地域や不動産の種類によっては、価格に占める土地の割合が低く、償却対象を大きく取ることが出来ます。
 
損益通算するための注意点
 
会計上の経費を含んだ不動産所得の赤字を、他の所得から差入引いて申告する事が出来るのは不動産投資の大きな利点です。しかしながら、この恩恵を受ける為には国内又は海外の不動産に係わらず対象の不動産が100%自己名義である必要が有ります。不動産ファンドなど投資組合に参加して不動産の一部の権利を所有する形態は対象に成りません。またセカンドハウスなど自己の使用を目的とした住宅も対象外です。
 
年収別節税シュミレーション(150万ドルの物件の場合)
夫婦と子供一人の3人家族の給与収入世帯をモデルに、150万ドルの不動産を購入した場合の節税シュミレーションは以下の通りです。年収1000万円から5000万円間で500万円毎計算しています。減価償却額は年30万ドルで、年収3000万円以上の世帯では、1162万円の節税になります。
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年収別節税シュミレーション(60万ドルの物件の場合)
 
夫婦と子供一人の3人家族の給与収入世帯をモデルに、60万ドルの不動産を購入した場合の節税シュミレーションは以下の通りです。年収1000万円から5000万円間で500万円毎計算しています。減価償却額は年30万ドルで、年収1500万円の世帯では訳400万円、2000万円以上の世帯では役465万円の節税効果があります。
 
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年収/不動産購入価格別の節税シュミレーションも作成しました。興味ありましたら、下記まで連絡ください。
 

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融資を受けて物件を取得後に、償却が終わった後に売却すれば、日本と同様に多額の利益が出ることにより納税後キャッシュフローが悪くなりますがこのあたりは何か次の方法があるのでしょうか

2013/1/28(月) 午後 7:50 [ まさひこちゃん ] 返信する

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