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外国株ひろばMarket Hackの広瀬さんが、ミレニアル世代（Gen Y層）の台頭と、住宅市場に関して興味深い書き込みをしておりました。僕もこの世代の台頭や、米国の住宅需要の急変を予測し、過去の5年間は「ロケーションの良い街中のアパート」への投資に切り替えてきました。勝手知ったる分野なので、いくつか追加データで僕の見解を述べようと思います。
ミレニアル世代と住宅市場 住宅着工件数は昔の水準には戻らない Market Hack http://bit.ly/1aDRGYF
まず「ミレニアル世代」の説明と傾向は以下の通りです：
よって、広瀬さんいわく、「僕の考えでは回復途上にある住宅着工件数は、とうぶんリーマンショック前の水準までには回復できないと思います。」となります。
ここからは、僕の見解です。まずアメリカの賃貸世帯数は、2010年3771万から、2015年にかけて820万世帯の増加し4592世帯に増加予測です。 http://bit.ly/MWNNWf
そして、その820万世帯の内訳ですが：
− 一軒家に住む賃貸世帯は450万世帯増加する予測ですが、うち300万世帯は差し押さえ等で持ち家を失った世帯です。新規の一軒家に移り住む需要は、Gen Y世代を中心として新規形成家計が40万程度、アパートからの移動110万世帯、計150万世帯に限定されます。
− アパート等の集合住宅には370万世帯世帯増加で、そのうちGen Yを中心とした新規世帯390万の貢献です（＋持ち家を失った世帯90万、一軒家への移動110万減）。 と、街中に位置する事の多いアパートへの新規需要が、郊外に位置する事の多い一軒家より高まってる事が明らかですね。
別の調査でも、米賃貸人口は08年→15年で600万世帯増加予測となっており、 http://t.co/Qq8vl2JF世帯構成で増えているのは、シングルマザー30%＋＞独身男性＋21%＞シングルダッド＋14%＞独身女性＋13%＞ルームメイト男女＋9%＞こなしカップル＋4%です。郊外の一軒家より街中のアパートが「核家族」の需要が強いのは明らかですね。 また、Gen Y世代は、日本や欧州と同様に「失われた世代」と呼ばれており、雇用状況非常に厳しいです。
米25歳以下の失業率は15.6%と高止まり；正規雇用率は50%程度；中間給与は07年より5%減；12%は最低賃金以下。2013年9月WSJ紙 アメリカではガソリンや保険料が高騰し、実質的な車の維持費は年$5000とか$6000と言われていますので、金銭的に車を持てないというのが、街中居住指向の一番の理由かと思います。
このようにGen Y層を中心とした、新規世帯の増加と、賃貸需要増で、米のアパートの家賃の上昇と空室率の低下は止まりません。 http://bit.ly/sdFYVO
不動産デベロッパーも上記トレンドをしっかり察して調整しています。06年ピーク時は180万戸新築供給があり、内訳は一軒家147万戸、集合住宅34万戸で、一軒家比率は81%でした。下記は、NAHBの新築内訳調査ですが、一軒家建造数は直近の2013年8月データで63万戸程度で、一軒家比率は70%まで下がり、集合住宅比率が30%程度まで上昇しています。一軒家の新築は増加傾向ではありますが、広瀬さんの指摘する通り、年150万戸まで回復することは、僕も考えられないと思います。
雇用社側でも、Gen Y層に魅力のある職場を提供するために、郊外からダウンタウンへの職場の移動が急ピッチで進んでいます。
というわけで、Gen Y層（ミレニアル世代）は、今後のアメリカの消費や不動産の傾向について、大きなインパクトを与えるのは確実なので、色々コメントしてみました。
では、Happy Investing!!!
P.S. Gen Y世代に関するつぶやきは以下の通りです。
Gen Y層の買い物や娯楽についての調査 ULI http://bit.ly/12AjwnE 米世代別の住宅、コミュニティ、公共交通嗜好の分析・調査 ULI http://bit.ly/IGEV8L Gen Y、Gen X、Boomer等の世代別の傾向調査。 若くて活きが良いGen Y層の従業員を雇用するために、米大企業はダウンタウンにオフィスを移動する WSJ http://on.wsj.com/1iEdvBc 職場の郊外化が進んでいたシカゴで、モトローラ、ユナイテッド航空、ヒルシャイア等の大企業が街中へ職場を移動中。 米ティーンの車離れ WSJ http://on.wsj.com/1ckcDyI 高校3年生の自動車免許保有率は1996年85%→2012年73%。最大の理由はティーンの失業率の高騰（18%）＝車保有が経済的に無理。 ボストン市、新規開発集合住宅への最低駐車場数を緩和へ BG http://b.globe.com/12P1DT3 以前は1ユニット＝1駐車場から、0.75位まで緩和。背景、人口増加は20−35歳のGenY層が中心で、彼らの58%は公共交通期間で通勤する。 若者の車離れ米国編、、、、⇒米新車購入に占める55歳以上比率は08年33%→13年40%。18〜35歳は14%→12%。http://on.wsj.com/1dmXnPw 米都市圏、都心部、副都心、郊外の雇用増減 ブルッキングス http://bit.ly/18qONg9 08年金融危機は伸び率が一番高かった郊外の雇用を鈍化させた。ダウンタウンの雇用は07年から下げ止まり。←街中の強み？ Generation Y世代のライフスタイル調査 ULI http://bit.ly/12AjwnE 調査対象である18−35歳の24%が親と同居。収入が少なすぎて、独立出来ないのが理由だと思うが、この層のスタートダッシュの遅れが、将来の賃貸増につながる予感。 GenY世代は、米国の不動産のあり方を変えるか？ WSJ http://on.wsj.com/1095BoS 現段階での賃貸や街中居住指向は確かなのだが、家庭を持ち、子育てをはじめるとどうなる？個人的な意見としては、格差の広がりで、結婚出来ないシングル層が増加→街中賃貸需要大。 先進国車離れエコノミスト誌記事 米英加仏韓等で若年層の免許所得年齢が上昇中。http://t.co/pFtODoI2 独若年層世帯の非車保有率は98年20%→28%。
続・先進国車離れ http://t.co/pFtODoI2 理由：若年層の高失業率と所得低迷で、車維持が経済的に難しい。かつては車の保有が世界との繋がりや自立を意味していたが、昨今の若者はインターネットやSNSが世界繋がりを見出す。
続・先進国車離れ http://t.co/pFtODoI2 カーシェアリング普及率が若年層ほど高くなる。その理由の一つとして、気分によって乗る車を替える楽しみ。また、若年層程車を「移動の道具」として捉える傾向。
続・先進国車離れ http://t.co/pFtODoI2 オックスフォード大調査では、20代後半での運転免許を取得の生涯走行距離は、10代後半での免許取得より20−30%少なくなる。 続・先進国車離れ、都市化の影響
http://t.co/pFtODoI2 米国で人口300万以上の都市圏に住む世帯の非車保有率は13%、農村部は6%。ロンドンでは非車保有率は1992年より上昇中。 続・先進国車離れ、公共交通機関利用率増加 http://t.co/pFtODoI2 OCED参加国での鉄道対道路の予算比率は15%→23%に増加。年収7万ドル以上世帯の公共交通機関利用率は01年→09年で100%上昇。 続・先進国車離れ、「スプロールの壁」
http://t.co/pFtODoI2 郊外へスプロースする都市開発は、渋滞増加やガソリン高騰で機能しなくなった。米上位51都市圏では都市部人口の伸びが、郊外の伸びを超えた。 Venture Beatのインフォグラフィックスによると、エンジニア雇用の60％がサンフランシスコ市内らしい。時代は街中！ http://bit.ly/YdSUVP ミレニアム（GenY）世代は、失われた世代か？ http://bit.ly/13iTPIk 20代にリーマン・ショックに直撃。80年代と比べ、車の購入における21−34歳の比率は38％→27％、住宅ローンは半減。衣服や食は、過去よりも安く、スマホで何でもできる世代でもある。 100年ぶりに、都市部の人口増加が郊外を超え AP http://t.co/dRyA7M6S 米51大都市圏中33都市圏で都市部の人口増加が郊外を上回る。背景：ガゾリン高騰；若年層の車離れ；エコ指向；仕事のオプションが多い；短距離通勤指向。 『バロンズ』の巻頭特集はミレニアル世代 MarketHack http://bit.ly/Y4qb8M GenYとも呼ばれてます。現在18歳から37歳で、8,600万人で、米人口の27％を占める。 Gen Y層にとっては、部屋の広さより交通の便利さと買い物のしやすさが重要 HW http://t.co/3sV4Ji0b 6割のGen Y層は小さくてもよいので「ひとり暮らし」したい。 米アパート需要が上がる背景⇒米Gen Y層の失業率低下中 HW http://t.co/lYlp5NLp 大卒25-34歳の失業率は7.7%まで下落。若年層の雇用率もこの1年で73.9%→76.6%まで上昇。 NYやSF市内等、街中にテック起業が集中する訳 WSJ/フロリダ氏 http://t.co/Vxu6OptQ 理由：若者は歩ける都市に住みたい；ネット起業に大スペース不必要；技術の応用は他産業と隣接が有利；デザイン人材は大都市に集中； テック起業は街中！⇒ツイッターがシスコ中心部に本社を移転した本当の理由 クーリエ誌 http://t.co/eVaRVAyz 「シスコ」という表現は使ってもらいたくなかった、、、 SF市内のハイテク雇用は2000年の34,000人超え LAT http://t.co/kLh5XoX Twitter、Zynga、Salesforceに加え、多数のネット起業が貢献。アパート空室率は1%以下、SOMA地区では年賃料が30%アップ。GenY層の街中指向
起業は街中！ピンタレスト、SFのSOMA地区に本社オフィスを引越し！ http://t.co/DtWZRggT やはり消費者系ネット企業はSFの街中に位置したほうが人材もマーケティング的にも好ましい。Palo Altoより家賃も安い
米GenY層はV−8より4Gが好み？BBG http://t.co/w1kie9nn 18-34歳の車購入貢献度は07年17%→12年11%まで下落。高失業率と低所得に加え、年$3000のテクノロジー関連支出で、車離れ。 「アメリカン・ドリーム第二章」 NYT http://t.co/iH9hCIza スプロールの果ての郊外の一軒家購入がアメリカン・ドリームだった時代の終わり。第二章は街中に、と@Dwell誌編集長のコメンタリー
米自動車各社がスマホ化を一気に進める背景は、当局の「走行中の携帯使用全面禁止」法案化潰しに成功したから。さすがの政治力。 http://t.co/nyCBEG14 しかし、10代・20代のクルマ離れは着実に進んでいるので、メーカーも本気です。 不動産投資は街中で決まりですね⇒米Gen Y世代のクルマ離れ＋賃貸指向 Atlantic http://t.co/uwnnzUjR これは不況による一時的な要因でなく、構造的な問題。低給与、高失業率、スマホ、街中指向、エコ指向等の複合要因。 全米各地で、デベが郊外よりも、街中の不動産開発に力入れている USAtoday http://t.co/RnTewf7x 街中回帰がジワジワ来てるな、、、 米88%のGenY層は都市部（SFのような）に住みたい NAHB http://t.co/oQcldHNw 80年から00年に生まれたGenY層の人口は8千万人と巨大。1/3は歩ける近所にプレミアムを払う；2/3歩けるご近所は重要；1/2は小さな敷地で歩ける優先。 米若者の車離れ加速中 Ad Age記事 http://t.co/rxht1eJG 自動車免許保有率16歳50%→31%、18歳86%→68%。21-30歳の運転距離シェアは20%→13%。ネット普及→公共交通機関使用度アップ＋環境保全意識。10年から20年で車離れがより加速
米GenY層（ミレニアムとも呼ばれる）特徴 http://t.co/c1Ct1Q9q 年齢15−32歳；人口7740万人でブーマー層より大きい（あわせて50%＋）；6割が大学進学；年400万人が社会人に；37%賃貸・35%自宅保有；26%が親やルームメイトと住む SF市内のハイテク雇用は2000年の34,000人超え LAT http://t.co/kLh5XoX Twitter、Zynga、Salesforceに加え、多数のネット起業が貢献。アパート空室率は1%以下、SOMA地区では年賃料が30%アップ。GenY層の街中指向が背景 米不動市場の大きな潮流 ULI http://t.co/k9Y0ucA 街中のアパート需要増と通勤に便利な郊外の高密度住宅開発。背景：大量のベビーブーマー層の退職；GenY層の世帯創造；都市部の魅力増加；40年1.5億人の人口増加；小家族化；街中賃貸不足；光熱・エネルギー費上昇 米で石油価格高止まりと中低所得層の給与停滞が続く限り「郊外」不動産価値は停滞したまま BI http://t.co/YL1maLxU シラー教授も「郊外不動産」は石油価格高止まりが続く限りダメで、歩ける街中不動産に需要がシフト、と言及http://t.co/zs28JPxY GenY層は車嫌いで歩ける街好き http://t.co/lYRkepX RT そういえば、サンマテオでもマウンテンビューでも、駅前レストラン街ビル上層階に小さいスタートアップがはいってますね。若い人がSFに住んで列車で通える 街中不動産人気背景⇒米若者のクルマ離れを指摘するGristの記事 http://t.co/w67w8qg4 背景：16歳免許保有者は46%→31%；18歳80%→65%；車保有費用（購入費用除く）は年$8500に暴騰（18−24失業率約20%）；運転中はスマホやSMSが使えない。 バンクーバーの暴動も、格差広がりで取り残された若年層の不満爆発との分析も http://t.co/nShGaiz 平和を好むカナダ・バンクーバーで起きたちょっとした衝撃な事件。雇用状況は不安定で低給、不動産は高騰。取り残されたGenY層の不満が爆発？ 米、過熱するアパート賃貸市場 NYT http://t.co/2PUcsxHn 米全体で賃料は2.4％上昇、空室率は5.2％まで低下。理由：自宅保有率低下、職の伸びの60％20−34歳、ガソリン高騰で街中集合住宅人気、住宅ローン審査厳格化、不透明な将来で買い控え こちらは「GenY・Millenials層の人材獲得競争が、ダウンタウンのオフィス需要を増やす」という、ラインバーガー教授のブログ http://bit.ly/oGQnya シカゴ市は過去10年の人口は−6.9%だったんですが、ダウンタウンの再開発の結果中心部の人口は倍増し、いわゆるクリエイティブ・クラスの高収入世帯が増えたんですよ。だから街中のカフェのMBA比率は高くなる http://t.co/l5ZAZ92j
NY市、数十年ぶりに人口参入超過 NYT http://t.co/0Y3ytbey 2010年25.2万人が参入、退出は15.7万人のみ（06年は23万参入、34万退出）。理由：街中志向；景気停滞の中西部やバブル崩壊南西部からの引越し；そこそこ景気が良い。 |
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