アメリカ/米国不動産投資日記

ノルマは1日、5オファー(買い付け申し込み)

不動産投資テクニック

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New York CityのNo.1高級不動産エージェントのCorcoranの創業者であり、現在は不動産投資家のBarbara Corcoran女史のブログからの引用です。

http://www.barbaracorcoran.com/blog/?p=245

アメリカにかかわらず、不動産投資の醍醐味のひとつは、次にブレイクしそうなエリアの近くに物件を仕込み、大幅な値上がり益を確保することです。リスクのある投資方法ですが、当たったときのリターンは非常に大きいですね。僕の身近での例としては、ManhattanのMeet Packing DistrictやSan FranciscoのHays Valleyなどは、10年前は、ドラッグディーラーと娼婦の巣窟でしたが、今では、その街一番のおしゃれタウンになっており、不動産価格も、10年前と比べれば3倍から5倍になっているでしょう。

Corcoran女史の「Up & Coming = ブレイクしそうなエリア」の定義は以下の通りです:

1. 街の自体に開発の勢いにあふれている。
2. 引っ越してくる住人に若い世代の高所得者層が多い。
3. 一般人に「発見」されるまえに、仕込んでおけば、とんでもない利益を得られる。

そしてそのエリアの見分け方は:

1. Follow the creative types.

アメリカでは、Creative Class(scientists, engineers, architects, educators, writers, artists, entertainersといった高収入クリエイティブ職)の動向が非常に注目されています。彼らは、高収入で、身の回り気にする人たちなので、Creative Classの人たちが移り住むエリアには、しゃれたレストラン、ショップ、などが立ち並ぶようになり、エリアの不動産価値が上昇します。New York Cityにおいて、SOHO→Chelsea→Meet Packign District→Hells Kitchen→Lower East Side→Williamsburg/DUMBOいう感じで、アーチストが移り住むエリアの不動産がブレイクしているが、わかりやすいサンプルといえるでしょう。

2. Look for one big change (old factory being converted into new lofts, the cleaning up of a public park or waterfront, or even a Whole Foods moving in)

ブレイクするきっかけになる大きな変化を嗅ぎ取る。ここ書いてある通り、古い工場がロフトに変換されたり、近所の公園や水辺が綺麗に整備されたり、といった変化が、街全体の不動産価値の上昇に大きく寄与する可能性があります。ここで興味深いのは、Corcoran女史がWhole FoodというAustinに本社のあるオルガニックスーパーマーケットの入ってくるエリア、という例をあげていることですね。昨今の健康ブームで、可処分所得の高いCreative Classは食費により多くの金額を費やします。一説には、新規のコンドにWhole Foodsが入るとその物件の価値が10%あがる、といわれているくらいです(笑)。

3. Check out the neighborhood right next door to one that is already hip. (when an area gets too expensive because everyone wants it, usually the neighborhood next door gets discovered).

今、すでにブレイクしたが、物件の高騰してしまったエリアに隣接したエリアを選ぶ。これは、SOHOの不動産が高騰し、ギャラリーやアーチスト連中が、Chelsea/Meet Packing Districtに移動して、そのエリアの不動産が高騰したというのが、いい例でしょうね。今、New York Cityでは、Williamsburgの不動産が高騰し、その横に隣接したGreenpointというエリアが注目されていいます。

4. Shop at night (if you go during the day, you won’t see anyone because everyone is working, if you go at night, you’ll see the neighborhood hopping. Nightlife happens first!)

夜にそのエリアに行こう!ブレイクしつつあるエリアに昼間でかけても、住人は働きにでているので、本質はわからない。だから夜の街を出歩こう、との薦めです。街は夜開く!

5. Look for older ladies on park benches. (This means the area is safe).

年老いた婦人が公園のベンチで座っているようなところ=そのエリアは安全!

6. Check out the price of a cup of coffee (when a cup of coffee goes up from $1 to $1.50, you’ll know that real estate prices are doing the same).

周辺のコーヒーの値段をチェックする。1カップ$1から$1.5にあがると、不動産の価格も上がる。

7. Look for new cars (means young people are moving in).

駐車している車をチェック = こぎれいでしゃれた車の多い地域はCreative Class層が増えている証拠。

また、すでにブレイクしたエリアの見分け方は、そのエリアが回りど同等のよいエリアになり、「チェーン店」が進出しているかどうかですね。Gap、Starbuck、Potterybarnが入ってきているエリアは「出来上がったエリア」と考えていいでしょう。

最後に、彼女は、アメリカ全体で、「ブレイクしそうなエリア」を上げています(下記参照)。No.1はオースティンのSOCOエリアです。
http://austin.smallplanetguide.com/rentals/index.php?p=soco_austin_neighborhood

オースティンを熟知するぼくから言わせると、SOCOはすでに「出来上がった」エリアで、不動産もかなり高くなっています(Gap、Starbuck、Potterybarnは地元民の反対のためまだ入ってきてませんが)。今後、狙っていくなら、下記のIndependant Business Disctrictの周辺はまだまだお勧めです。このエリアの物件は今年20件くらい手がけました。

http://www.ibuyaustin.com/ibiz.html

Guadalupe IBIZ District (Guadalupe from 29th St. to 32nd St.)

North Loop Strip IBIZ (North Loop from Chesterfield to Martin)

East End IBIZ District (East 11th St. from Branch to Angelina)

South Lamar IBIZ District (From Hether to Bluebonnet)

***********業務連絡*******************

オースティンで年末の叩き売り物件を追加で2件ほど押さえました。1月中旬のクロージングが条件です。興味ある方はメッセージください。

oystersf@yahoo.com

**************************************


「ブレイクしそうなエリア」に不動産を購入するのはリスクはありますが、自分の足で見分ければ、それなりに見分けられるとおもいます。うまくいったときの利益は膨大ですので、投資方法のひとつとして、僕も常に念頭においています。

では、Happy Investing!!!!!!

Barbara Corcoran's Picks for the Next Up and Coming Places

1. Austin, Texas – “SOCO”

a. Just across the river from downtown Austin.
b. It fulfills Austin’s un-official slogan, “Keep Austin Weird!”
c. SOCO is quirky and the nightlife is hopping.
http://www.msnbc.msn.com/id/22043803/

2. Atlanta, Georgia (West Midtown)

a. It’s only 10 minutes to everything.
b. The old Atlantic Steel plant is now converted to Atlantic Station.
c. It’s young and hip.

3. Charlotte, N.C. (Biddleville)

a. It’s got a great name. (who wouldn’t want to live in Biddleville)
b. Houses are inexpensive (lots of 1920 and 1930’s bungalows from $110,000 to $140,000).
c. It offers great education.

4. Seattle, WA (Seward Park)

a. 277 acre Glacier Park on a lake.
b. Vintage and historic houses being restored.
c. Light rail will connect the downtown to the airport in 2009.

5. Reading, PA

a. It has inexpensive space, the typical home costs about $165,000.
b. Four out of five buyers are from out of state.
c. It’s only 1 hour commute to Philly, 2 hours to NYC and 3 hours to DC.

6. Farmington, NM

a. Prices have jumped 50% in 3 years.
b. It’s physically beautiful in the San Juan River Valley, rugged mountains and desert highlands.
c. The cost of living is low.

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開発規制と不動産価格についての書き込みの第二段です。

http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/52302818.html

下記は、10月23日付けのAustin American Statesman紙の記事です。オースティンの街中で企画されている3つの開発案件が、住民の反対にあって大変だ、という記事です。

Neighborhoods oppose three Austin projects that would boost density
http://www.statesman.com/search/content/news/stories/local/10/23/1023apartments.html

具体的には、添付の地図の以下のプロジェクトが近隣の住民の反対にあっています:

1. 8100 N MoPac Blvd (West Balcones)
- 既存の低収入者向けアパートを立て壊し、362戸の高級アパートの建築。
2. 3215 Exposition Blvd (Tarrytown)
− 運動場をつぶし25戸以上のタウンハウスの開発
3. 111 E Koenig Lne (North Loop)
− 250戸のアパートと商業物件の開発

実際、North Loopのプロジェクトは、下記の反対サイトを通した住民の反対で、話はお釈迦になってしまったようです。

http://ilovenorthloop.org/?page_id=2

テキサス自体、開発は非常のしやすいところで、同じプロジェクトを開発するにも、テキサスでは1年、カリフォルニアでは3年(よって建築コストも3倍)、などと業界ではいわれています。その開発なんでもありの、代表的な都市がダラスと、ヒューストンで、都市が果てしなく広がっています。また、都市の広がりとともに、衛星都市(たとえばダラスの、Fort Worth、Plano、Irvingなど)も開発されているので、町の求心力がなくなります。そして、不動産価格もよくも悪くもあがっていません。

オースティンはテキサスの中では珍しく、規制の厳しい町ですので、ダウンタウンに、州議会、ビジネス、官庁街、ショッピング、タウンレイク、歓楽街などが集積して非常に魅力がありますので、街中の住宅需要が非常に高いです。

http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/47366222.html

よって、前からも書き込んでいますが、オースティンに投資するなら「街中」をお勧めしています。いくつか理由がありますが、そのひとつが「開発規制の厳しさ」です。上記のようなNeighborhood Association(町内会?)が、開発をかなりしっかりモニターしていますので、今後、オースティンの街中にはあまり物件の数は増えないでしょう。

Austin Neighborhood Planning Areas
http://www.ci.austin.tx.us/zoning/planning_areas.htm

今後20年かけてオースティン周辺の人口は150万人から300万人に増えると予測されていますので、ほとんどの住宅は郊外に立てられ、街中の物件の価値(+賃貸)は上昇の方向とたどると予測しているからでもあります。

ま、僕のような投資家からすると、口うるさい近隣さんは、「何をそこまで」と思ったりもしますが、口うるさい近隣さんのいるところほど、住宅地としては魅力が増すのも事実ですからね。投資さきを選ぶときは、近隣の口うるささにも、いろんな意味で注意を払いましょうね。

では、Happy Investing!!!

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10月21日づけのSan Francisco Chronicle紙の記事です。

Bay Area needs to rethink rules on land use, zoning
http://www.sfgate.com/cgi-bin/article.cgi?file=/c/a/2007/10/21/INGMSRICU.DTL

僕の住む、サンフランシスコエリアは、温暖な気候、豊かな自然に囲まれ、高収入の職が手に入る、アメリカでも有数の人気を誇る地方です。しかしながら、その一方で、住宅のコストがアメリカで一番高いエリアでもあります。2007年第二四半期の中間価格は$665,000になります。

http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/50308761.html

いろいろ理由がありますが、その理由のひとつに、「開発規制」が非常に厳しいという点がありますね。現実にサンフランシスコ市内などの物件供給はこの30年ほとんど増えていません。

この「開発規制」の根本にあるのは、環境保全派のロビー活動であります。よって、上記しましたがサンフランシスコベイエリアの人気の大きな理由として「豊かな自然環境」というのがありますね。

しかしながら問題点はいろいろあります。

- 2030年までにベイエリアの人口は150万人増えるとされているが、どのように住宅の供給を進めていくか?

- 不動産の中間価格が66万ドルといった数字は、一般庶民が払える金額でないので、「中間所得者」層に対してどのように割安な物件供給をしていくか?特に豊かな生活を送るためにはサービス産業が適正な価格で供給されることが必要になるため。

- ベイエリアの高コスト体質を嫌い、企業が賃金の安い地域にどんどん職を移しているが、それをどのように食い止めるか。

この記事の論点としては以下の点です:

- ベイエリアの人口増加に必要な住宅の供給を、1999年から2006年の間に達成したのは、9のカウンティ(郡)のうちContra Costaだけである(Contra Costaの不動産は下がってます、、、)。

- 現在、100万エーカー(405,000ヘクタール)の土地が開発不可の緑地であり、ベイエリアはアメリカ一開発がしにくい場所として悪名高い。

- しかしながら、ベイエリアの16%しか開発されて、84%の土地は手をつかづであり、その比率の高さはアメリカの都市圏のなかで最高である。

- 環境保護派は、街中を再開発して住居を増やせばよい、と主張する。しかし、UC Berkeleyの調査によると、街中の再開発可能なエリアをすべて開発しても、必要とされる住居数の1/4しか増やせない。

- よって、今後150万人増える人口に住宅を供給するには、開発化のエリアを16%から引き上げる必要がある

僕がサンフランシスコに住んでいるのは、(そこそこの)大都市と自然の魅力を両方をエンジョイできるからです。また、ハイテク、金融、バイオテックなど最先端の産業をこのエリアは牛耳ってますので、高収入の職やストックオプションやIPOで一財産つくるなど、可能性にはあふれるとこです。

http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/52270133.html

しかしながら、このような状況のため、企業側にとっては(特にそれほど付加価値を必要としないビジネスについて)サンフランシスコあたりでビジネスしているより、オースティンのようなビジネスのしやすい街で、割安な労働力をつかうのが、真っ当ですよね。

また、雇用される側としても、サンフランシスコあたりでまともな暮らしをしようとおもうと、4人家族で家族で30万ドルくらいの年収が必要とされますので、年収10万でいいから、家族とゆったり過ごすために、オースティンのような居住コストの低い街に移ったほうがメリットありますからね。

ベイエリアの不動産についての僕の読みは、「二極化」ですね。サンフランシスコ市内の一等地(特にCalifornia Stの北側)や、Palo AltoやMill Valleyのような、「通勤に便利」、「学区がよい」、「周辺に緑あふれる」、「ショッピング・レストラン・病院・学校・公園」などのインフラが整っているエリアは高値安定だとおもいます。しかしながら、上記に当て当てはまらないエリアについては、下がらざる終えないでしょう(実際下がってますし)。

ま、投資する場所を選ぶ上でその場所の開発規制の把握は非常に重要です。しっかりチェックしてから投資しましょうね!

では、Happy Investing!!!

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昨日の「差し押さえの現場から(南カリフォルニア)」の書き込みにかなり反響がありました。
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/48862463.html

「どうしたら差し押さえ物件を買えるの?」との質問が多かったので、その辺を簡単に説明しようと思います。

下記は、5月13日付けのSan Francisco Chronicleの記事です。
Learning to follow steps of foreclosure
http://sfgate.com/cgi-bin/article.cgi?f=/c/a/2007/05/13/REGRQPP0B01.DTL

流れと注意事項に関しては下記の通りです:

1. Default: 支払いが30日以上遅れた場合は貸し手が、借り手在住のCounty(郡)にNotice of Defaultを通達します。この情報は原則的に誰にでも公表されます。
- あるいみ、不動産投資家にとって一番うまみのある期間だといえます。なぜなら、理論上、含み益がたっぷりある物件を、ローンの金額で買えたりできるわけですから。
- しかしながら、競争は厳しいです。Notice of Defaultが公示されると、とんでもない数のハイエナ投資家がその物件のオーナーに対し手紙+電話攻撃を始めます。一部の投資家はその家を訪問したりもします。
- よって、この手の買い叩きは、専業で肝っ玉がすわった投資家のみ成功できます。
- また、昨今の、Defaut状態の物件は、含み益がほとんどない物件が多いので、貸し手からローン金額より低く購入交渉をするShort-Saleがほとんどですね。

2. Notice of trustee sale: 上記のNotice of Defaultから3ヶ月後も支払いが滞っている場合、Trustee(物件そ差し押さえる方=貸し手)が、最終的に「物件を取り上げて、Auctionで売りますよ」という通達します。
- この段階になると、「何とかしたい」と思っている借り手は、Short Saleなり、投資家に安く売るなり、借り手と支払い繰り伸べプランを組むなり、何らかの遅延が発生する可能性が高いです。
- でも、もともと含み益のない借り手は、何もしないで家に居座りつづけるでしょう。

3. Auction: 上記の手続きを得ても支払いが、滞ったり、買い手と支払いのプランを合意できなかった場合は、差し押さえ物件はAuctionにかけられます。また、Auctionを通さずに次の4のステップに行くことがあります。
- 差し押さえ物件のオークションは基本的に、1)現金購入のみ、2)物件検査などできない、3)購入キャンセル不可、なのでプロの投資家の世界です。
- 特にAuctionは独特の雰囲気が漂うので、自己の感情抑制が効いた方のみ参加すべきでしょう。

4. Bank-owned properties: これは不動産業界では、REO (Real Estate Owned)と呼ばれており、「晴れて」貸し手に差し押さえられた物件です。
- この段階になると、1)直しをせずにそのままエージェントを通して売る、2)直してエージェントを通して売る、3)マーケットに出さずにプロの投資家に束で売る、などの方策を差し押さえ側はとります。
- 原則的に不動産市場が堅調な地域は、2のしっかり直して相場の価格で販売という手段が多いですね。また、堅調な地域では、1の状態でもそれなりの値がつくので、1で販売する場合も多々あります。
- 3にかんしては、差し押さえ側のREO担当を知っているプロ向きですね。

というような感じです。基本的に「普通」の投資家にとってForeclosureの機会は4のBank-owned propertiesの物件を買うのがほとんどでしょうね。1は相当肝っ玉がすわってないでできませんし、3は現金と経験がないと難しいですからね。

ということでHappy Investing!!!

Learning to follow steps of foreclosure
Carolyn Said, Chronicle Staff Writer
Sunday, May 13, 2007

Foreclosure is a complicated process that usually takes many months. Here are some of the steps involved in a foreclosure. Online sites that track foreclosures allow users to search for properties in each of these stages. County courthouses and legal newspapers are also sources for this information.

Default: When a homeowner falls behind on mortgage payments -- how far behind varies with different lenders -- the bank sends a notice of default. At this stage, the homeowner can still work with the lender to try to rectify the situation but is on notice that foreclosure is looming.

For investors and others seeking homes to buy, the fact that a property has received a notice of default means they might be able to contact the owner directly to buy the house, often in what is called a short sale -- meaning they pay less than the outstanding mortgage (which is only possible if the lender agrees). For homeowners, the advantage of a short sale is that they avoid having a foreclosure on their credit report. For lenders, the advantage is that they avoid the expense and delay of the foreclosure process.

Notice of trustee sale (auction announcement): Three months after the notice of default, the lender can announce that it is putting the property up for auction. The lender notifies the homeowner and files a notice with the county recorder's office. It is common for auctions to be postponed, sometimes multiple times and often at the last minute, as the homeowner tries to work out a resolution with the lender to stave off foreclosure.

Auction: Properties are auctioned on the courthouse steps in the county where they are located. The winning bidder must pay the full bid amount on the spot in cash, check or cashier's check. Lenders often set an opening bid equal to the amount outstanding on the loan, or the loan amount plus assorted penalties, although sometimes the opening amount may be lower to spur bidding.

Properties are sold "as is," with no opportunity to inspect them and no recourse if there are major structural problems. There is no guarantee that title is clear. There can easily be liens against a property. For instance, a property that seems to be selling for a bargain price, such as $50,000, might be being auctioned off by the lender holding the second mortgage, so the buyer could find that he or she actually owes another $600,000 to the holder of the first mortgage.

The most common outcome of an auction is that no one bids and the property is "sold" to the lender. In March, 5,316 California properties were sold at auction, according to Sean O'Toole of ForeclosureRadar.com. Of those, 520 were sold to third-party investors. The remaining 4,796 properties -- 90 percent of the total -- reverted back to the lenders that held the mortgages.

Bank-owned properties: The vast majority of properties do not sell at auction, and the lender takes back ownership of them. Because banks are not in the business of managing real estate, they want to sell these properties. Typically, they take some time to clear the title, and do repairs and maintenance (although sometimes they

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さて、先日、「期日どおりに確定申告を行わない3つの理由」を書き込みしたら、Mixiでプチ盛り上がりをみせました。
http://mixi.jp/view_diary.pl?id=362469142&owner_id=116283

みなさま、節税面ではやはりいろいろ苦労されているようです。僕も会社勤めのころは重税でなやまされていました。

サラリーマン社会でそれなりに成功していたのにもかかわらず、まったく畑違いの不動産投資で食っていくことに決めたのは、アメリカでは不動産投資は節税の「王様」というのも非常に大きかったですね。特に、うちの場合はかみさんと共働きで、カリフォルニア州サンフランシスコというアメリカでも重税の街に住んでいると、世帯年収が15万ドルを超えた給与所得者は実効税率が50%に近くなってきます。以前は、一生懸命働く→給与が上がる→手取りが増える→豊かな生活、などが実感できましたが、ある一定の時期を超えるとそれが、一生懸命働く→でも給与があまり上がらない→税金が高いので手取りは増えない→時間的な余裕がない→ラットレースにどっぷり、という循環にかわってきました。また、自分が欲するライフスタイルは手取りで月収数万ドルなので、これは、サラリーマンしいてもこの目標には届かないと観念したわけですね。

ということで、僕が、参考にしたのは、先日紹介したDiane Kennedy女史の、Real Estate ProfessionalというIRSが定義するステイタスを利用した節税方法です。
http://www.creonline.com/articles/art-224.html

これは本当に眼のからうろこでした。端的に表現すると、Real Estate Professionalに「認定」されれば、配偶者の給与所得から不動産投資関連の経常損失を無制限に控除できるというものです。アメリカの場合、給与所得者は世帯年収が15万ドルを超えると、投資損出を一切控除できなくなるので、これは大きいです。特に夫婦共稼ぎでも片方が企業でバリバリやっており、もう片方が、パートなりテンプなりしている場合は、中途半端に稼ぐより、Real Estate Professionalになったほうが収支があいますね。

たとえば、年収15万ドルの夫婦が300万ドルの価値のある建物をブレークイーブンで保有しているばあい、減価償却だけで年$90,000計上することができます。この夫婦の6万ドルから15万ドルまでの収入の実効税率が35%だとすると3万5千ドルの節税効果が出てきます。事務職などをやって9時ー5時を拘束されるよりも、しっかり子育てに参加する片手間で不動産投資したほうが、割がよくなります(しっかり不動産投資しているのが基本ですが)。これが、もっと稼いでいる夫婦だと、年収20万ドルを超えると実効税率が50%になってくるので、なんと4万5千ドルの節税効果があります。

やはり、「安定したキャッシュフロー確保」+「世間的な信用」+「健康保険料(アメリカの個人保険は馬鹿みたいに高いです)」という面で、夫婦どちらかは、定職を持って働くべきと考えています。よって、かみさんが会社勤めをし給与収入を安定的に稼ぎ、僕も不動産投資での「紙の上の損出」で節税するという仕組みが確立するにいたりました。

どうやったらReal Estate Professionalに認定されるのか?や、具体的なメリットなどは、別途書き込みます!

では、Happy Investing!!!

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