アメリカ/米国不動産投資日記

成功事例 - Bamboo Court Apartment

最近、怠けていましたが、手持ちの物件の進捗等も書き込んでいかなければ、、、、と思い、アップデートしています。

この物件は、2006年12月に購入したテキサス大学に程近い、Area 4に位置する26戸のアパートです。

http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/44473751.html

上記のリンクを見ていただければわかりますが、購入時は、まさにボロボロの状態でした。入居者が半分くらいしかおらず、その入居者もたちの悪い不法移民、ドラッグ常用者や娼婦などでした。こんな状態だったため、頭金なしで売主からの100%ファイナンスをうけてLLC（Limited Liability Company)を通して下記のとおり購入しました。

購入金額 $900,000.00
頭金 (0%) 0
借入金額 $900,000.00
修繕費 $400,000.00

その後、このLLCにパートナーから$400,000出資してもらい、大幅な修繕に入りました。屋根張りなおし、セキュリティゲートの設置、外見塗り替え、内装はIkeaの製品を中心にモダンに作りあげました。

http://actris.mlxchange.com/Pub/EmailView.asp?r=1612426707&s=AUS&t=AUS
http://austin.craigslist.org/apa/695922376.html

今回の物件の特徴は、26戸入りのアパート物件であったため、不動産の価値は物件の収益によって決まります。今回のリモデルにより、一戸平均の賃料が$400から$700にあがったため、約200万ドルの評価がとれました。購入価格が90万ドルだったため、倍以上の評価が取れたというわけです。

総家賃収入 234,000.00
総経費 81,900.00
NOI（純収入） 152,100.00
収益評価額 2,028,000.00 (Cap Rate 7.5%で計算）

そこで、下記のような現金を引き出すCash Out Financingを行いました。このやり方で、LLCのパートナーに対し$400,000を返却し、残りは今後の運営リザーブとして使用します。

物件評価額 2,000,000.00
新借り入れ額 1,400,000.00 (LTV70%)
既存借り入れ額 900,000.00
借り換え経費 21,000.00
現金引き出し額 479,000.00

ここで、ポイントなのは、以下ように、１）初期投資資金をすべて回収後に、まだ$600,000の含み益がある、２）新ローンの支払い後のキャッシュフローが年間$40,000くらいある、という点ですね。

含み益　　600,000
NOI（純収入） 152,100.00
ローン支払い額 $112,820.96
Cash Flow 39,279.04

ご存知のとおり、最近、アメリカでは投資家向けの「一般住宅ローン」の取得は非常に厳しくなっており、僕のような何十件も保有している投資家は「一般住宅ローン」はほぼ取れない状況です。しかしながら、この手の収益物件は、オースティンなどでは賃貸が好調なため、収益に応じて商業アパートローンがいくらでも組めます。銀行は商業アパートローンについては、物件をビジネスとみて、物件にお金を貸すからです。

また、僕個人も僕の大口クライアントも、「一般住宅ローン」が組めないため、商業アパート物件をよりおおく手がけるようになりました。

今も、いくつか仕込んであるアパート物件がありますので、興味ある方は下記に連絡ください。

[e-mail]

では、Happy Investing!!!!!

成功事例 （まだだけど）？ ‐ Shoal Creek Townhouses

4月に下記の通り、クライアントと一緒にShoal Creek Townhouseを8軒クローズしました。

http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/48209900.html

この物件は、Rosedaleといわれるオースティンの街中の閑静な住宅地にあるタウンハウスで、$25000の修繕費込みでSQFあたり＄170で購入できました。

僕のクライアント（僕も含め）は、基本的にBuy & Holdなので、すべて賃貸で貸し出しました（月額$1600で決定）。しかしながら、そのうちの一人が、修繕済み物件を下記の通り売りにだしました。ごらんの通り、SQFあたり$262で売りにだしています。

Address: 4002 Shoal Creek Blvd #A, Austin 78756
List Price: $319,000
Subdivision: Shoal Creek Park 02
Built: 1986
Annual Taxes: $5,149
Bedrooms: 2 Stories: 3
Full Baths: 2 Half Baths: 0
Sq Ft: 1215
Lot Size: 3932
- WOW!! check out this gorgeous 3 story town home in Rosedale. Walk to Central Market, 2 decks overlooking Shoal Creek, stainless appliances, granite countertops, woodfloors, huge closets, 2 storage rooms, covered parking, this will not last long!

1 SQFあたり$170で購入して（＝$212,500）、$260で売りにだしてます（＝$319,000）。売却の際のコストを引いても、$84,170のキャピタルゲインです。もともとみな10%の頭金（$22,000くらい）でかっているので、ROIだと400%ちかくになりますね。もともと修繕後の物件価値をSQFあたり$220−$240で計算していたので、これで売れたら、万々歳ですね！

ま、どのようになるかわかりませんが、個人的にはSQFあたり$250−$260の間で売れるのではと思ってます。

では、Happy Investing！！！

P.S.　ちなみに同じ敷地内の物件で、3942 Shoal Creek Blvd #Aが$397,670で売りにだされました。こう比べると割安感ありますね！

成功事例 - White Horse Cv Spicewood Tx

この物件もキャッシュアウトリファイナンスを利用した投資手法ですが、物件の購入時にキャッシュを得てしまうという裏技を使いましたので詳細を書き込もみますね。

この物件は2005年1月に購入しました。SpicewoodというTexas Hill Countryという丘陵地帯にある、高級住宅エリアの物件です。
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/23776196.html

まず、この物件の購入は以下の通り、頭金なしで購入しました（当時は審査がゆるかったです）。特筆すべき点は売り手が1月前半までにクローズしなくてはならなかったため、10万ドル以上の含み益がとれました。

購入価格 $302,240
頭金 $0
第一ローン $226,680
第二ローン $75,560
評価額 $410,000
含み益 $107,760

このように含み益がかなりあったため、物件をクローズしてすぐに知り合いのHard Money Lender（高利貸し）から第三ローンとして、$22,280借り入れました。つまり、頭金を入れずに物件を購入してすぐに、$22,280のキャッシュを手に入れたことになります。

そして今回、この物件を$450,000で再評価して、以下のとおりキャッシュアウトしました。

新規評価額 $450,000
第一ローン $226,680
第二ローン $75,560
第三ローン $22,280
ローントータル $324,520
新規借り入れ額 $360,000
ローン諸経費 $9,000
キャッシュアウト $26,480
含み益 $90,000

この物件はそれなりの高級住宅なので、はっきりいって毎月数百ドルの赤字が出ます。しかし、この周辺はオースティンでの有数の裕福なエリアで高級住宅建築ラッシュで、車で10分のところに下記の高級ショッピングモールが建設中です。よって、赤字覚悟ですが、当分物件の上昇が続くと思っているので、放置しておこうと思っています。
http://www.hillcountrygalleria.com/

この手の高級物件は、賃貸の利回りがいまいちなので、誰にもお勧めするわけではないですが、購入時の十分含み益がとれれば、毎月の持ち出しを考慮してもありあまる利益が得られます。特に今回は頭金なしで買ったので、$48,000くらいのキャッシュ＋$90,000の含み益を購入1年足らずで手に入れたことになります。

では、Happy Investing!!!!!

成功事例 - Southway 4Plex

約一年前に購入した2005年12月に購入したArea 6に位置する4Plexです↓。

http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/28426578.html

購入一年がたったので、新しい評価額でリファイナンス（ローンの借り換え）を行いました。物件を保有して一年がたつと、アメリカでは、1)　購入時の金額にかかわらず近隣の物件を比べた「相場」で新たな評価額を設定できる；　2)　その新しい評価額をベースにローンを組みかえられる；　というメリットがあります。

よって、以下の通り、リファイナンスをおこないました。

購入金額 $203,900.00 (クロージングコスト含む）
頭金 (5%) $10,195.00
借入金額 $193,705.00
修繕費 $25,000.00
初期投資金額 $35,195.00

再評価額 $325,000.00
含み益 $65,000.00
新借入金額 $260,000.00
諸経費 $7,800.00

キャッシュアウト金額 $58,495.00
キャッシュアウトROI 166%
含み益ROI 351%

修理後の価値で、もともとForeclosure（銀行差し押さえ）でボロボロの物件を相場より20%近くやすく買ったものです。一年間保有後、購入価格+修繕費より40%以上の高い評価がとれ、約$58,456をキャッシュアウトすることができました。初期投資の3万5千ドルに対し12万ドルの含み益を作り出したことになり、ROI（投資効率）は351%になります。

上記の通り、「相場よりかなり低く買えた」という点と、この、物件はArea 6というオースティンでもダウンタウンに程近い人気エリアだったのが、勝因といえましょう。

http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/46302027.html

この物件も、Area 6ではまだまだ割安感があり、毎月$3000近い家賃がとれているので、そのまま当分保有するつもりです。

このようなキャッシュアウトリファイナンスは、無駄遣せず、新規の物件の購入に当てましょう！

では、Happy Investing!!!!!

成功事例 − Campus Super Duplex

先週はオースティンに行っていて、書き込みができませんでした。いまではオースティンに行くと、既存の物件のチェック（約８０ユニット）、物件の買い付け、契約中の物件のDue Dilligence、クライアントの物件の大型リモデルや賃貸の進捗チェック、など、ばたばたです。夜はデスクワークをしなくてはならないので、ほぼ睡眠3時間ペースになってしまいます。特に現在、一月末から2月の上旬にクローズするディーるが$6 millionくらいあるのでほぼ休みなしです、、、、

さて、今回、オースティンに行った目的のひとつは、表記のCampus Super Duplexを今後どうするか判断するためです。Super Campus Duplexとは何なのかといいますと、UT(University of Texas Austin)の学生に賃貸用に作られた街中の大型Duplexです。このDuplexは、前方の建物はは6 bed ＋ 3 bath、後方の建物は2 bed + 2 bathで、トータルの物件の広さは3000 sqt以上あります。周りの一軒家は1000 - 1500 sqfなので、Campus Super Duplexとよばれているわけです。

2005年末にこの手の物件をDeveloperから10件くらい購入契約をいれました。いわゆる、ビジネスパートナーであるマカオの大物投資家チャーリーさん（http://mixi.jp/show_friend.pl?id=1404364
）が、行っているプレビルド（英語ではPre-Construction）という手法で、物件の完成時までの利ざやが稼げます。物件の完成は学生の入居にあわせた2006年7月です。この物件に10件以上の購入計画を入れた理由は、地元の住民の反対でこの手の物件の新規建築が2006年1月より受け付けられなくなり、2006年6月には長期的に禁止される条例が制定されると見込んだからです。実際に2007年7月に大型物件建設禁止条例が制定されました。

http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/38782269.html

そんなこんなで、2006年はこれらの新築大型物件をトータルで13件ほど、クライアントと一緒にクローズしました。僕の購入した物件↓
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/41997103.html

今回のオースティンでは、zoningの専門家（土地のつかいみちを変更する専門家）、アプレイザー（不動産鑑定士）、Developer（新築物件の開発業者）などと、いろいろ、ミーティングをしてきました。その結果、これらの物件は「長期保有」すべき、という結論に達しました。

理由としては：

-　この大型物件禁止条例は3年後に見直すことになっているが、地元住人の「規制が厳しい」オースティンの街中では、この条例は数十年変化なく続くだろうとの専門家の意見。
-　Campus Super Duplexを建築したDeveloperは数件を売らずに保有していたが、現在の価値は、僕が仕入れた2005年末、より、20%以上、一軒あたりの価値の上昇は10万ドル以上。
-　オースティンの街中では、築浅の大型物件はほとんど存在しないので、非常に希少性が高く、値上がり余地も高い

僕を含め、これらの物件は頭金10%以下で購入したので、購入から一年以内にCapital Gainで200%達成したことになります。購入から一年寝かした、2007年の7月には新しい価値でローンの組みなおしができるので、物件の価値の80%で借りなおしても、当初の頭金を益出しでき、次の物件にまわすことができます。

http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/44933031.html
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/44886237.html

不動産わらしべ長者このようにして誕生します。

では、Happy Investing!!!!!