アメリカ/米国不動産投資日記

やっぱり、FHAの貸付基準が厳格化へ！

先日、FHAの問題点と危機を下記の通り書き込みました。

最後の砦、FHAローンの危機 http://bit.ly/HybPX

頭金がほぼなしでローンをくめるFHAローンは、現在の米不動産売買の50%を占める新規購入者の命綱であるわけですが、予想通り、審査の厳格化が発表されました。

FHA Tightens Credit Standards, Sees No Bailout http://bit.ly/7ZZ3l

具体的な流れは以下の通りです：

‐　FHAを発行する貸し手（銀行）は、100万ドルの純資産が必要（25万ドルよりアップ）。これによって審査に間違いがあった場合は貸し手に損出要求ができる。

‐　FHAの「公認」ローンブローカー制度を中止し、最終的な貸し手（銀行）にブローカーの審査のミスなどの責任を負わせる。

‐　収入などの審査を厳格化する。

‐　政府の救済プログラムのリファイナンス（借り換え）世帯においては、LTV（Loan-to-Value 価値に対するローンの比率）を125%までとする。

‐　ローンブローカーのAppraiser（不動産鑑定家）への直接なコンタクトを禁じる。また、不動産鑑定書の賞味期限を4ヶ月までとする。

以上です。

ざっくりまとめると、「何か審査で間違いがあったら、FHAでは保証しないからね」ということですかね。FHAのトップは、国民の血税は一切使わせないなどといっています（とは、いっても、2008年に発行されたFHAローンの3割がたはすでに含み損になってるとおもいますが）。

これによって、FHAを利用する新規不動産購入者のおんぶに抱っこのアメリカの不動産市場は、二番底が現実化してきましたね。特に、FHAの比率カリフォルニア、ネバダといったエリアでは、FHAの比率が35%を占めていますから（全米的には23%）。来年あたりは面白くなりそうですね！

では、Happy Investing!!!

最後の砦、FHAローンの危機

今年に入って何度か指摘しましたが、現在のアメリカの住宅市場売買の50%以上をFirst Time Home Buyer（初めて不動産を買う層）が占めています。通常、First Time Home Buyer層の比率は20%くらいといわれているので、非常にいびつな状態です。買い替え層が通常は70%くらい占めているので、すでに物件を持っている層は不動産価格が下落して売るに売れない状況になっているんですね。

このFirst Time Home Buyer購入ブームを支える3つの柱は以下の通りです：

1.　相当下落した不動産市場
2.　政府の新規購入者向けの$8,000の税金返却プログラム（2009年11月31日までの売買物件のみ）
3.　政府保証で頭金3.5%から不動産購入できるFHAローン

さて、この三つの柱のFHAローンですが、もともと、非常に不履行率が高いローンだったのですが、いまとなって数々の問題が生じています。

‐　2005年にはFHAローンの比率は全体の5%に過ぎなかったが、現在のFHAローンのシェアは23%まで上昇した。
‐　FICO（クレジット）スコアが600でも（Conforming Loanには700は必須）、頭金5%で不動産が買えてしまう。
‐　 FHAでは不履行時の保険としての貸し出し残高の2%をリザーブしておかなければならないが、貸し出し金額の膨大になったため、リザーブが足りない状況に陥っている。
‐　FHAローンの7%は債務不履行状態（プライムローンは5% くらい）、じわじわ上昇している。
‐　よって、FHAは貸し出し基準を引き締めるか、政府に救済してもらわないと、貸し出しが続行できない。

CalculatedRisk – Another Government Bail Out
http://bit.ly/2GNblK

以上です。

FHAローンがアメリカの不動産のてこ入れに多大な貢献をしたのは事実ですが、将来的にかなり酷い差し押さえの火種を作ってしまいましたね。ま、アメリカ得意の「バブル崩壊には、新たなバブルを作ることで対応する」という事だったんですね！

ま、これも何度も書き込んできたことですが、三本柱のひとつの新規購入者向けの税金振り戻しも11月で終わってしまうので、この延長と、FHAの行く末しだいでは、アメリカ不動産「二番底」が十分考えられますね（政府は継続してサポートをしてくれるとはおもいますが）。

米、中古物件売買数（2009年3月） - http://bit.ly/WavYm

では、Happy Investing!!!!

戦略的物件放棄？

「支払い能力があるのに、ローンの支払いを意図的に止めますか？」

Northwesternが非常に興味深い調査を発表しました。差し押さえになったり、支払いが滞っている2000家計のその背景を調べたものです。

Plummeting equity, rising defaults
http://www.mercurynews.com/realestatenews/ci_12762356

とりあえず、調査結果の箇条書きは以下の通りです：

- 支払いが止まっている家計の26%は支払い能力があるのに、「戦略的」に支払いを止めている。
- その理由はやはり、「含み損」が膨大で、支払い意欲をなくした。
- 多くの世帯は、借りたものは返すというモラルや、信用の悪化を避けるためにがんばって支払いを続ける。81%の世帯は、戦略的支払い滞りはモラル的に間違いとおもっている。
- しかしながら、含み損の額が5万ドルでは7%、10万ドルでは22%、20万ドルでは37%、30万ドルでは38%の世帯が戦略的な差し押さえを選ぶと答えている。
- 35歳以下の世帯は、戦略的差し押さえに、年長の世代に比べ抵抗が少ない。
- 物件を差し押さえられた知人や隣人がいる場合は、戦略的差し押さえに抵抗が少なくなる。

これは、以前から指摘していた、含み損と差し押さえの関係を明確に表した調査ですね。

*　過去の含み損関連の書き込みです。
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/59550675.html
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/57566694.html
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/54135423.html
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/53695999.html
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/53678158.html
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/53665858.html

これも何度も書き込んで着ましたが、Zillowによると下記の通り2009年第一四半期の段階で、22%の世帯が含み損状態です。バブル崩壊エリアでは、50% 以上の世帯が含み損を抱えています。

「含み損増えています！」 http://bit.ly/5DFPq

僕が、ラスベガス、フェニックス、南カリフォルニア、フロリダの不動産がまだまだ下がり続ける可能性が高いとおもっているのは、今後も確実に差し押さえ物件の供給が続くのが、これらのデータから明らかですからね。

別途書き込みますが、新規購入者向けのインセンティブの危機などに加え、アメリカ不動産の今後を紐解くためには「含み損」の分析は欠かせませんね！

では、Happy Investing!!!!

頭金は3%で全米どこでもでＯＫです！？

以前から、何度か書き込んできましたが、不動産ローンの昨年からの特徴のひとつは、不動産の都市圏別市況に応じた、貸し出し基準の設定でした。下記の書き込みのように、昨年の12月からは、不動産中間価格が２四半期半期連続して下落しているエリアは「下落市場」の烙印をおされ、頭金を多めに入れることが求められました。

都市別融資基準の変更
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/54218275.html
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/52239611.html

下記のリンクは、昨日、政府系の住宅ローン買取機関のFannie Maeが、「全米均一で頭金は3%のローンから買い取る」との発表をしました。

http://www.usatoday.com/money/economy/housing/2008-05-16-fannie-mae_N.htm

具体的な詳細は書いてありませんが、以下の条件だとおもっています。

-　6月1日より
- Conforming Mortgage Limit　（基本的に$417,000まで、一部の地域で限定的に$729,750に引き上げられている）。
-　過去2年間の税金支払いの証明
-　過去2年間の給与証明
- 収入に対するローンの支払い額の上限は29%まで。
-　収入に対する総負債支払額の条件は41%まで
- 中間FICO Socreが720以上
- 貸し手がアプレイザルをとる（数人からとる場合もある）
-　頭金20%以下の場合はPrivate Mortgage Insuranceの購入がマスト

これらの条件で、審査を通ったローンに関しては、Fannie Maeが貸し手から、ローンの買取をすることになります。

これは、借り手としては非常にいい話だとおもいます。ここ数ヶ月で、バブル4大エリアの不動産はかなり下がってきましたが、厳しい頭金の必要性により、かなりの取引が頓挫したようですからね。

しかしながら、Fannie Maeにとって懸命な判断だとは思えませんね。政府からかなりのプレッシャーや裏約束があったに違いません。

下記に、書き込んだ通り、現在の物件差し押さえさえる最大の理由は、「含み損」です。これは、物件の価値より、不動産ローンが大きい状態を示します。アメリカの不動産ローンは基本的にノンリコですから、現在、含み損を抱えた借り手を中心に不動産の「放棄」が続出しています。

http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/54170205.html
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/53695999.html
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/53678158.html
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/53665858.html

頭金3%しか入れていない場合は、買い手が相場価格で物件を購入したとします。この場合、不動産価格が3%下がるだけで「含み益」がなくなります。また、売却時に諸経費で8%くらいかかります（アメリカでは売り手が売買手数料を払いますので）、その場合も5%以上値上がりしてもらわないと、ローンを払い終えることはできません。ましては、昨今の下落の激しい市場はあと数四半期は下がり続けるとおもいますので、今の価格から、10%も不動産価格が下落してしまったら目も当てられませんね。

Bloombergでも下記の通り、厳しい論調を出しています。

http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601039&refer=columnist_baum&sid=aXf.l14aZp4U

そして、これらのゆるい審査のローンがこけた場合の、尻拭いは、「国民の血税」です。

不動産に従事するものとして、基本的にいいニュースだとおもいます。特に、貸し出し基準を若干ゆるくしないと、人生で初の不動産購入を画策する若い夫婦などは、ローンがくみにくいのもわかります。また、若干の底打ち感の出てきた下落の激しい市場も、このような審査のゆるいローンを発行することで、底を打つ可能性もあります。しかしながら、私企業の判断としては？ですね（Fannie Maeは半官製企業ですが）。

このニュースは、カリフォルニア、ネバダ、アリゾナ、フロリダ、デトロイトなどの、「下落市場」での少ない頭金で自宅不動産を買おうとしている方々にはいいニュースだとおもいます。またまた、審査基準が変わる前に、早めに借りまくりましょう！！！！ちなみに、Private Mortgage Insuranceの保険料がかなり高騰しているのと、Appraisalを含めた審査は相当厳しくなっているので、その辺は心がまえていてくださいね！

では、Happy Investing!!!!!

ネバダ州では頭金35％入れてくださいね！

最近、何度か書き込んでいますが、都市別・エリア別の貸し出し基準の変更がすごいことになってきています。

http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/54218275.html

下記は、Fox Newの記事ですけれで、住宅ローン大手のJP Morgan Chaseがネバダ州での貸し出しの比率(CLTV - Cummulative Loan To Value)を65％まで引き下げましたようです。

http://www.foxbusiness.com/markets/industries/finance/article/loan-qualification-requirements-changing-daily_515794_9.html

注：不動産市場が堅調なオースティンなどでは、投資では10％の頭金で非常によいローンがまだまだ組めます。自宅なら3％ダウンでＯＫです。


ネバダといえば、ラスベガス・リノといった米国不動産バブル総本山のエリアで、投機による上昇も激しかったため、不動産の下落も一番激しいエリアです。大手の銀行数社もこのJP Morgan Chaseの決断に従うでしょうから、これで、ネバダの不動産下落に一層スピードがつきそうですね。

しかしながら、昨日の記事に書いたとおり、Fannie MaeやFreddie Macなどは20％の頭金をいれたローンなら購入保証してくれますから、よいクレジット＋収入証明がしっかりだせる方で、ローン組める人は、底値で叩いて、買うのには、そろそろいい時期でしょうね。

下記は、Wall Street Journalの記事ですが、ラスベガス、マイアミ、等の中長期的に経済指標がよいエリアや、Santa Barbara、Cab Codなどの、人気のある別荘エリア、では、底値狙いの買い手がかなりおしよせているようです。しかしながら、景気指標のよくなりデトロイトやクリーブランドなどは、不動産市場はずるずる下げているようで。

http://www.realestatejournal.com/buysell/markettrends/20080310-lewis.html

僕の個人的な感想ですが、早く、底を打ってもらいたいですね。そうでもしないと「含み損＝＞物件差し押さえ」の流れも止まらないし、貸し出し基準もどんどん厳しくなるし、一般人の購入意欲も沸かないですからね、、、、、

まとめですが、今年から、かなり底値購入のチャンスが広がってくると思います。しっかり市場を見極め、いい物件を底値でつかみましょう！

では、Happy Investing!!!!