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先週、東京と京都に一時帰国しておりました。そこで、よく耳にしたのは「宿が足りない」、「よく宿を確保できましたね」、「ホテル代が高くなった」です。実際、銀座や京都では外国人（それもアジア系）ばかりで、円安にともなうインバウンドの増加を肌で実感しました。
AirBnB（民泊）に関しても、日本で是非論や反対論がいろいろ出てきていいますので、本家アメリカでのAirBnBの置かれている状況の整理して、日本との違いや注意点を提示して行こうと思います。
アメリカのAirBnBの形態について、下記のはまずご理解ください。
ロケーション：
まず、ロケーション的には１）リゾート地、２）大都市部の２つに大別されます。
概して、ハワイやフロリダなどの１）リゾート地については、市や州は、バケーションレンタルとして、訪問客への部屋まるごとの貸し出しなどを、奨励していることが多いです。そのかわりちゃんと「所定の税金は払ってね」というスタンスですね。リゾート地に関しては、「大家族はバケレンやコンド滞在で」というホテルとの共存の歴史が長いので、AirBnBは特に問題になってはいません。
しかし２）の大都市部に関しては、全く話が違いますので、これは、下記に詳しく解説します。
部屋貸しVs.一戸まるごと貸し
もともとのAirBnBの名称の背景も、空気ベッド（Air Bed）を膨らませて、宿を提供するです。住人が住んでる部屋の空室に泊めてあげる行為は、期日を限定してOK状態にあります。背景としては、１）住人が宿泊客の出入りを行うため、宿泊客が友人なのかどうかわからない、２）基本的に既存の住人がいつも一緒のはずなので、さしてハメを外す事がない。よって、年間14日以内であれば、所得税税申告の必要がないし（市への宿泊税の支払は発生します）、たまになら友人の宿泊と区別できないですから。
大都市部のAirBnBに対しては、かなり風向きが厳しくなってきています。
よって、ココからは、大都市部の一戸まるごと貸しを中心にお話します。
大都市部の一戸まるごと貸しの問題点ですが、大きく別けて以下の通りです。
1）多くの大都市（NYC市、SF市等）では、ホテルと区別するために、30日未満の賃貸を禁止しています。この「30日未満の賃貸禁止」についてはどの都市も、条例を変更する動きはまったくありませんので、殆どの大都市での専業で「一戸まるごと賃貸」を行う事は条例違反になり、罰金の対象になります。カリフォルニアの主要都市の多くが、３０日未満賃貸の禁止条例を定める方向です。
違法AirBnB（短期貸し）大家、SF市に28万ドルの罰金支払い http://bit.ly/1e9fyg8 SFではEllis法案といって、オーナーが自宅として使用するなら、テナント追い出し出来るんですが、その後、度重なる違法通知にもかかわらず短期賃貸を行い、この結果。 NY市も、30日未満の賃貸禁止条例にもとづき、AirBnBの短期貸し大家にバンバン罰金を突きつけてる。 CNET http://cnet.co/1SEJLm1 最初の罰金はなんと$7000だったそう（ネゴして$2400まで下がったそう）。 2）アメリカのコンド（日本でいうマンション）のHOA（Home Owner's Association）多くは、オーナーの規約で30日未満の賃貸を禁止しています。NYの由緒正しいコンドでは賃貸自体を禁止しているところも多いです。また、オーナーが賃貸するのしても、テナントの承認をHOAからもらう必要がある場合も多いです。背景としては、「信用できる人だけを住人として選び、コンド建物内の価値を高める」というものです。
サンディエゴの高級コンドの管理組合、AirBnBに賃貸したオーナーから10.6万ドルの罰金を徴収 http://bit.ly/1MT02VE
ボストンのコンド管理組合、AirBnBに貸し出すオーナーや、テナントへの罰金強化中 BetaBoston http://bit.ly/1MT0P8X 最初は$500の罰金で、何度もやってると1万ドル超えてくるそうな。物件の価値を高めたかったら、不特定多数の出入りは完全に☓。 ３）下記の通り、米東西海岸の大都市の中心地に居住希望者が増加し、賃貸需要が逼迫し、家賃の上昇に歯止めがかからない。よって、賃料の上昇が激しい都市は、賃料の安定化に躍起になっており、通常の賃貸に回るべき部屋が、AirBnB等の短期貸しに使われることを好んでいない。
実際にAirBnBの台頭で、長期賃貸に回るべき部屋が、短期貸しに転用されて、賃貸需給を悪化させているというレポートもSF市やNY市が行っています。
SF市のAirBnB（短期賃貸）分析レポート http://bit.ly/1Hb0O7v 現在約6100室が短期貸し；1600〜3000室が短期貸し専門。約8500室の空室の11%〜23%が短期貸しに流れ、需給を圧迫。 NY市では2013年に4600室が短期貸しされ、そのうち2000室が半年以上短期貸しに仕様されていた⇒2000室は通常なら長期賃貸に出されるはず⇒賃料アップの要因の一つ NY州レポート http://on.ny.gov/1Tt7lCC
4）実際に儲けているのは、プロの短期貸し運営者ばかり。AirBnBは「ホストとの部屋のシェアで、豊かな旅を」と標榜し、対外的には「庶民が部屋貸しを進める事で、収入の多様化に貢献」というスタンスですが、主収入は一戸まるごと貸しです。また、儲かっているのは3室以上賃貸するプロの運営者となっています。
AirBnB収入内訳？LAでの調査では、部屋貸しのリスティングの52%を占めるが、収入の11%足らず。3室以上運営するプロの短期貸し業者の部屋はリスティングの6%程度だが、総収入の35%を占める。
AirBnBのシェア革命での儲けの大半は資本家に NYT http://nyti.ms/1tBgg5T NY州政府調べだと、AirBnBで収益の半分程度は3部屋以上貸出する「プロ」の資本家だそう
5）賃貸人の「又貸し」は原則禁止の場合は殆どです。アメリカの賃貸契約ではSubleaseの項目が大抵入っていますが、通常禁止となっています。よって、賃貸人が、部屋貸しすることや、また貸しする事は、殆どの場合はリース契約の違反となります。
そんなこんなでAirBnBをどうするかはとってもホットなトピックです。AirBnBの本家のサンフランシスコでは、下記のAirBnB条例が承認されました。ポイントとしては、「年90日以上は専業とみなし、短期貸し専業は禁止」という点ですね。
− 自宅と使用している物件のみ年間90日まで短期貸しOK；
− 市の短期貸し承認と税金の支払がマスト；
− 専業の短期貸し運営は禁止（30日以下の賃貸は条例で禁止）；
− 賃貸物件の場合は、大家とアパートHOAからの承認が必須；
− HOAの規約を遵守する；
上記の問題点と日本の状況を分析すると下記の通りです。
1）行政（市・州・政府）の30日未満賃貸の禁止
一週間以内の賃貸はグレーゾーンと厚労省は認識しているようですが、日本だと、この辺はあえて明確になっていないようですね。この辺は、厚労省、国交省、市区、県等がからんで、時間はかかりますが、条例化されてくると思います。
2）マンションのHOA規約
この点からも、住人やオーナーの規約で、「短期貸し禁止」を明記しているところはほとんどなさそうですね。湾岸のマンションでマナーの悪い短期宿泊者が増えたと社会問題化してきましたもんね。アメリカの場合、コンドのオーナーは転売時の価値を気にするので、HOAの権限が非常に強く、HOAが違反を重ねるオーナーから物件を買取る権利を保有したりしています。日本の場合も、マンション全体の質を保ち、ブランド力を高めるために「意識の高い」マンションはHOA側が、短期貸し規制をかけてくる可能性は高いでしょう。
3）大都市中心部の賃貸金額の高騰
この点に関しては、日本／東京では特に問題はなさそうですね。逆に、賃貸は世界都市と比べ安すぎる位なんで（都心に月10万円以下で住める都市は、東京くらい）、AirBnB運用が増えると需給が逼迫して、確実に賃料は上がりそうです。その時になって、この点は問題になるかな？
4） プロの運営者ばかり儲かる
日本の場合い、部屋も狭いし、他人を家にあげる事に抵抗がある方が多そうなんで、一戸まるごと運営が中心になると思います。よって、日本ではこの辺は数室運営するプロが、収益を牛耳りそうな気がします。
5）賃貸物件の又貸し
日本の民法だと又貸しは禁止されてるそうですが、今の日本の賃貸契約だと、又貸しに触れていない場合が多いそうで。この辺は、賃貸契約上での又貸し禁止を明記する事が多くなると思います。一棟運営されてる大家は、住人の質をコントロールしたいでしょうし、物件が荒れると、テナント付けも大変になりますからね。
以上が、日本の今後のAirBnB規制の予測ですが、議論として、部屋貸しVs.一戸まるごと貸しか？リゾート・観光地か大都市部か？というのはきっちり別けたほうが良いと思います。また、世界的な都市で一戸まるごと貸しを専業運営がOKな都市はほぼゼロという点も、理解すると良いと思います。
不動産を扱うものにとってAirBnBは大きなトピックですが、上記を理解すると、AirBnBとしての運営のメリットとリスクが理解できると思います。ちなに、僕は米都市部でのAirBnB運営は一切行っていません。
では、Happy Investing!!!
Top Cities Where Airbnb Is Legal Or Illegal http://bit.ly/1XFA3kf
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世界の不動産事情
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個人的に非常に興味のあるテーマで、僕の自宅もサンフランシスコでももっとも緑の多い地域に住んでいたりします。上位グローバル都市においても、公園の近くの不動産価値はとても高く、東京では皇居周り、NYではセントラルパーク周辺、ロンドンではハイドパークやグリーンパークの周りの不動産は、その国で一番、住宅・オフィスともに、価値がある点が確認されています。
公園や水辺や山へのアクセスは、下記のようなメリットを都市にもたらします。
- Hedonic (Property) Value （不動産価値上昇→固定資産税収入増加）
- Tourism Value（観光客増加）
- Direct Use Value（市民にとっての直接使用効果）
- Health Value（健康増加効果）
- Community Cohesion Value（コミュニテイの結びつきを高める効果）
- Reducing the Cost of Managing Urban Stormwater（都市洪水抑制効果）
- Removal of Air Pollution by Vegetation（緑化による空気清浄効果）
「緑化率」、「人口一人あたりの公園の広さ」とかは、都市圏単位ではかるか、市単位で計るかで、指標がずれますので、様々な調査を紹介します。
世界都市の一人あたりの緑地面積 トリップアドバイザー http://bit.ly/VNkayO 東京は11㎡、大阪は5㎡、NY29㎡、ソウル23㎡、シンガポール66㎡と比べてもかなり少ない。
QT @mihatsuikutoshi 公園等のオープンスペースの分布を表した地図。左から同じくロンドン、ニューヨーク、東京。これを見ても、やはりロンドンは公園が充実している。東京とは歴然とした差がある。http://www.urbanobservatory.org/compare/index.html PcWの2014年の都市ランキングレポートで、調査対象30都市中公園のスペースが充実度が高いのは、ストックホルム、パリ、モスクワ、NYC、ナイロビ、SF等。東京とロンドンはしたから9位、6位と低い。
東京、ロンドン、NY市の10大公園リスト。東京23区で一番大きい水元公園とロンドンのEpping Forestお規模は25倍の差。都心公園だと、NYセントラルパーク341㌶＞LONリージェントパーク197㌶＞代々木公園54㌶ “東京都23区の１人あたり公園面積はわずか3.0㎡であり、ニューヨークの29.3㎡の約十分の一、ウィーンの57.9㎡の約二十分の一” 東京生活ジャーナル http://bit.ly/b0DLGo 米都市の公園充実度ランキング ParkScore http://t.co/Z77YiRk7 以上、各種調査を紹介しましたが、東京は、グローバル都市競争において、NY、ロンドン、パリ、シンガポール等と比較すると、緑化面は弱いと言えますね。
最後に、公園、海、山へのアクセスの経済的評価として、ミシガン大教授のDavid Bouy教授は、興味深い論文を発表しています。 http://davidalbouy.net/cityvalue.pdf
公園、海、山へのアクセスや気候によるQuality of Life（生活の質）が、米都市圏のAmenity Value（快適度）のどのように影響していか、という分析です。
下記は米都市圏の土地の価値ランキングで、Trade-Productivityは経済的生産性高さ、Quality-of−Lifeは公園、海、山へのアクセスや気候による生活の質の高さです。
生活の質の観点からですと、日本人が大好きなホノルルがトップで、気候や自然へのアクセスが素晴らしいカリフォルニアのサンタバーバラ、サンフランシスコ、モントレー等が上位にランク入しています。このレポートからも自然へのアクセスの良さが、不動産の価値に大きく影響しているのが読み取れると思います。
以上、不動産投資する上では、公園、山、海へのアクセスも、是非頭の隅に入れておいてください。
では、Happy Investing!！
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パリで起きた無差別テロは非常にショッキングで、日本でも話題になっています。
何故パリで、こんなことがよく起きる理由の一つに、パリでのイスラム系移民への差別と隔離があると僕は認識しています。
下記は、@yis347さんのFacebookでの書き込みです。
「パリが比較的調子よくやっているのとは対照的に、パリの郊外はひどいもの。かつて労働者と共産党員が多かった郊外の高層のパブリック・ハウジングはいまはアラブとアフリカのルーツをもつ人たちが多く占めている。パリに住む人たちにとってその地域は犯罪と失業とムスリムを意味し、社会的な隔離が進んでいる。パリで仕事を見つけるにはパリ市内の住所を使い、ラストネームを少し変えて「フランス化」しなければいけない。両親がフランスで生まれた3世+でも肌の色が濃いと完全にはフランス人とみなされない。テロ組織に向かうのに宗教的知識は不要、怒りと疎外感があればいい。」
*「パリの郊外はテロリスト養成キャンプか？」という15年８月のNew Yorker誌の元記事はこちらです↓
フランスには、約400万人のイスラム教徒が住んでいるそう。 https://en.wikipedia.org/wiki/Islam... 旧植民地のアルジェリア、モロッコ、チュニジアの移民が半数を占め、所得も社会的地位も低いので、フランス政府への不信感が根底にあるそうで。
そして、ヨーロッパの都市圏で一番イスラム人口が多いのはパリで、170万人も居住しているそう。 https://en.wikipedia.org/wiki/List_of_cties_in_the_European...
同じ、セネガルからの移民でも、イスラム教徒の世帯収入は、クリスチャンに比べ15%も低いそうです。
要するに、都市圏人口急増や移民の増加受け入れの為に、１９６０年代から７０年に作られた集合団地が、低所得移民の巣窟化してしまったという事ですね。
フランスでは、このような、郊外の低所得者が多い地域をBanlieueを呼ぶそうです。
下記はパリ都市圏の地区別の年収マップですが、パリ市中心部や西部は比較的年収が高く、北東の郊外に低所得地区が集積しています。
これは、パリだけの問題ではなくて、ヨーロッパ都市は、都市の中心部に裕福層が住んで、人口急増に対応するためのに作った集合団地は移民が隔離されスラム化する傾向があるようです。
大規模団地の有名な失敗例といえばオランダのベルマミーア（1968、14000戸）。目下スラム再生に取り組んでいるが・・・ http://ow.ly/1X07x
最近発表された調査では、ヨーロッパ主要都市の収入格差拡大と社会階層による住み分けの進行が確認されています。 CityLab http://bit.ly/1OO0Rzv
今後もこの傾向が進むことは間違いないので、パリを含めたヨーロッパ都市は、郊外における貧困、宗教差別などをどう解消していくかは、需要な問題ですね。移民を排除するのでなく、どう国内に取り込んでいくかが、課題だと思います。それこそが、ヨーロッパの誇る「寛容さ」ですから！
さて、日本も高度成長期に建てられた団地が、老朽化し、移民比率が相当高まってるようですね。僕の大好きな東京Deep案内でも、かなり紹介されています。
都心30㌔圏の人口減は既にはじまっているので、今後も、郊外の団地は、ほうっておくと低所得層の温床になりそうな危うさがありますね。
以上、つらつらと書きましたが、やはり不動産は街中の交通や生活の便の良いところに限りますね〜。
では、Happy Investing!
P.S. こちらのツイートも参照ください↓
NYCのテロ危険度は1300都市中396位、ロンドンは400位、パリは97位 http://dailym.ai/1kTUwFF
2015年の世界都市のテロ危険度ランキング・パリはベルファストの次にEUでは一番危険と認識されていた。15年1月のCharlie Hebdoテロ事件の影響が大きかったと思われますが。
アメリカの場合も、最果ての分譲地が、中西部や南部で、スラム化している。http://brook.gs/1NY24CL 下記は、郊外の貧困層増加が激しい都市ランキング。
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先日、Forbes誌が2013年ビリオネアランキングを発表しました。それによると、世界のビリオネア1426人の総資産は$4.6Tn→$5.4Tnと17％の上昇しています。これは、世界的に景気がパッとしないのに、富裕層の資産が伸びるという、格差社会の象徴的な数値だと思っています。 高級不動産取引大手のKnight FrankとCitibankが、毎年恒例の富裕層実態レポートをまとめました。非常に興味深いデータが多いので、紹介しますね。
まず、HNWI（High Net Worth Individual＝＄30M以上の資産をもった富裕層）に人数ですが、2011年18.1万人→2012年19.0万人と5％増加しました。
地域的には、北米6.6万人＞ヨーロッパ5.4万人＞アジア4.4万人＞ラテンアメリカ1.5万人＞中近東4.7千人＞オーストラリア4.0千人＞アフリカ2.5千人となっています。11年→12年は、ヨーロッパと中国がイマイチだったものの、北米のHNWIが7％の伸びを見せました。アフリカは母数が少ないですが、資源の高価格とあいまって、2割近くHNWI数を伸ばしています。
10年後の2020年には、世界のHNWI数は50％の伸びが予測され、アジアとラテンアメリカのHNWI数は88％アップの予測です。
国別のHNWI数は、アメリカ6.1万人＞ドイツ1.6万人＞日本1.3万人＞中国1.1万人＞イギリス1万人＞インド8.5千人＞スイス5.7千人＞カナダ4.9千人＞ブラジル4.6千人＞フランス4.1千人＞メキシコ・オーストラリア3.4千人＞香港3.2千人となります。
HNWIの出現率では、スイス1387人に1人、香港2197人に1人、シンガポール3858人に1人、アメリカ5410人に1人となっており、スイスや香港の富裕層比率の高さが理解できます。
2012年の国別のHNWI数伸び率では、先進国は軒並み20−30％と停滞しますが、BRICSでは50％超、次の新興国では100％超える伸びが予測されています。
HNWIの多い上位30都市圏は、1NY7580人、2ロンドン6015人、3東京5440人、4サンフランシスコ4590人、5ロスアンゼルス4520人、6香港3205人、7大阪2970人、8パリ2860人、9シカゴ2615人、10メキシコシティ2585人となります。
2022年のランクは以下の通りですが、6位北京（汚職役人効果？）と7位ムンバイ、サンパウロが9位、リオデジャネイロが10位にランク入りして、大阪、おパリ、シカゴ、メキシコシティがTop 10から陥落する予測です。サンフランシスコは東京を肉薄するのは、まさにテクノロジーの起業による富の創出なんでしょうね。
HNWI出現率だと、ジュネーブ389人に1人、チューリッヒが410人に1人、サンフランシスコが1276人に1人、ロンドンが1376人に1人と、突出していますね。国別では、スイス1387人に1人、香港2197人に1人、シンガポール3858人に1人がダントツでしたが、都市圏ベースだとまたべつの顔が見えてきます。
ちなみに中国の都市のHNWI数は以下の通りです。北京＞上海＞深セン＞広州の順ですが、英語で書かれるとこれら以外の都市は、見当つきにくいですねw
KF社のグローバル都市のランク付けは、1NY、2ロンドン、3パリ、4東京、5香港、6シンガポール、7シドニー、8ワシントンDC、9トロント、10チューリッヒです。香港・シンガポールが、アジアの代表都市として、東京に迫る図式が続きますね。
HNWI層に、2013年現在と2023年の最も重要な都市はどこか？とアンケートしたところ、現在は、1ロンドン25％、2NY14％、3シンガポール11％、4香港9％、5ジュネーブ4％、2023年は1ロンドン22％、2シンガポール12％、3NY11％、4香港9％、5上海6％との結果です。現段階でもシンガポールと香港は勢いがありますね。特にシンガポールは2023年の予測ではロンドンに次ぐ、富裕層向け都市と認識されています。
先日のWSJ紙にも、シンガポールの金満ぶりの長尺記事が掲載されていましたw
以上、いわゆる世界の富裕層（HNWI）の国は都市毎の推移は以下の通りです。これ以外にも、富裕層の投資戦略や高級不動産の価格推移のデータもありますが、また、別の機会に紹介します。
僕は、世界的な所得や資産の二極化は進んでいくと思っています。日本でもアベノミクスが成功すれば、資産を保有する富裕層が一番潤うでしょう。不動産投資に関しても、富裕層の集まる場所への投資は、キャッシュ・フロー的には問題がありますが、資産保全の観点からは安定した投資になると判断しています。
では、Happy Investing!!!
P.S. このレポート意外にも、各種金融機関が世界の富裕層分析レポートを発表していますので、興味ある方は↓をどうぞ！
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先日の、東横線沿線の高校生は裕福？ 日本でも所得別住み分けが進行中？の書き込みに、かなり反響があり、大阪はもっと住む場所による所得や学歴格差が凄いと、指摘があったので、ついでに検証してみました。
以前からツイート等で言及してきたデータのまとめですが、関西の場合は、東京都違い裕福層が郊外に出て行ってしまってるんで、橋下市長大変だなとおもいますね。また、大阪圏の人口は、関東と違い、1,983年から減少中という向かい風も吹いています。
例のごとく、沿線別の所得と資産をチェックてみましょう。こちらは、野村総合研究所のプレジデント誌への寄稿からの引用です。「阪急電車」の世界ですね！
次に、関西の市区町村別の短大卒以上比率をみてみましょう。貴志原さんがブログで2005年の国勢調査に基づく数値をまとめているので、紹介します。 学歴偏差値の高い市区町村は以下の通りです；1芦屋市 53.1%、2生駒市 48.1%、3宝塚市 44.9%、4神戸市東灘区 44.8%、5箕面市 44.7%、 6西宮市 43.5、7吹田市 40.8%、 8長岡京市 40.5％、9京都市左京区 40.4％、10奈良市 40.3％。ここでも学歴のドーナッツ化が、関西では進んでいますね。
関東の上位10市区町村は軒並み50％超えなのに対し、関西は大卒率が低めですね。都道府県別の四年制大卒以上率を見ると以下の通りです。エリア別だと、首都圏＞関西圏＞中京圏で、首都圏は中心の東京が高く；関西は奈良・兵庫の郊外が高いのが納得ですね。ちなみに都道府県別だと、東京24%＞神奈川23%＞奈良20%＞千葉19%＞兵庫17%＞埼玉17%＞京都17%＞大阪16%＞愛知16%＞広島15%、となります。 大阪24区と東京23区を比べた興味深いチャートが、週刊現代に載っていたので紹介しますね。
まず、平均世帯年収の差ですが、大阪のトップの天王寺区が485万円に対し、東京のトップの千代田区は750万円となっています。最下位も西成区257万円、足立区461万円と雲泥の違いです。生活保護受給率も、西成区4人に1人、台東区21人に一人で、これら数値から、大阪の都心空洞化が明らかですね。
関西の私立中学への進学率ですが、芦屋３２％＞西宮１９％＞宝塚１６％ ＞箕面１４％＞尼崎１３％＞川西市１２％＞吹田１２％＞伊丹市１１％ ＞神戸１０％＞大阪市９％となっています。阪急沿線と北摂の郊外が教育熱心ですね。東京２３区の３割私立中学進学に比べ、大阪市は９%というのも、納得の数値ですね。
最初に書いた通り、関西圏は人口が1983年から減少傾向なのに加え、以下の通り所得の低迷も深刻です。
ちと話が脱線しましたが、このような経済的な背景で、大阪圏の貧富の格差は、東京圏より確実に広がっていると思われます。不動産投資にも、今後の沿線別家賃格差の広がり等を考慮して行う必要がありますね。
では、Happy Investing!!!
P.S. 過去のブログ「大阪の貧困問題と橋下市長の動き」もふせて御覧ください。
P.S.S. 男性の平均寿命トップも大卒比率日本一の横浜市青葉区・川崎市麻生区の81.7歳で、最低が大阪市西成区というのも、非常に象徴的ですね、、、、⇒厚生労働省：平成１７年 市区町村別生命表の概況 bit.ly/ZrDsWT |
