アメリカ/米国不動産投資日記

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米Gen Y世代と住宅市場

外国株ひろばMarket Hackの広瀬さんが、ミレニアル世代(Gen Y層)の台頭と、住宅市場に関して興味深い書き込みをしておりました。僕もこの世代の台頭や、米国の住宅需要の急変を予測し、過去の5年間は「ロケーションの良い街中のアパート」への投資に切り替えてきました。勝手知ったる分野なので、いくつか追加データで僕の見解を述べようと思います。

ミレニアル世代と住宅市場 住宅着工件数は昔の水準には戻らない Market Hack http://bit.ly/1aDRGYF

まず「ミレニアル世代」の説明と傾向は以下の通りです:


よって、広瀬さんいわく、「僕の考えでは回復途上にある住宅着工件数は、とうぶんリーマンショック前の水準までには回復できないと思います。」となります。

ここからは、僕の見解です。まずアメリカの賃貸世帯数は、2010年3771万から、2015年にかけて820万世帯の増加し4592世帯に増加予測です。 http://bit.ly/MWNNWf

そして、その820万世帯の内訳ですが:

− 一軒家に住む賃貸世帯は450万世帯増加する予測ですが、うち300万世帯は差し押さえ等で持ち家を失った世帯です。新規の一軒家に移り住む需要は、Gen Y世代を中心として新規形成家計が40万程度、アパートからの移動110万世帯、計150万世帯に限定されます。

− アパート等の集合住宅には370万世帯世帯増加で、そのうちGen Yを中心とした新規世帯390万の貢献です(+持ち家を失った世帯90万、一軒家への移動110万減)。

と、街中に位置する事の多いアパートへの新規需要が、郊外に位置する事の多い一軒家より高まってる事が明らかですね。

別の調査でも、米賃貸人口は08年→15年で600万世帯増加予測となっており、 http://t.co/Qq8vl2JF世帯構成で増えているのは、シングルマザー30%+>独身男性+21%>シングルダッド+14%>独身女性+13%>ルームメイト男女+9%>こなしカップル+4%です。郊外の一軒家より街中のアパートが「核家族」の需要が強いのは明らかですね。

また、Gen Y世代は、日本や欧州と同様に「失われた世代」と呼ばれており、雇用状況非常に厳しいです。

米25歳以下の失業率は15.6%と高止まり;正規雇用率は50%程度;中間給与は07年より5%減;12%は最低賃金以下。2013年9月WSJ紙

アメリカではガソリンや保険料が高騰し、実質的な車の維持費は年$5000とか$6000と言われていますので、金銭的に車を持てないというのが、街中居住指向の一番の理由かと思います。


このようにGen Y層を中心とした、新規世帯の増加と、賃貸需要増で、米のアパートの家賃の上昇と空室率の低下は止まりません。 http://bit.ly/sdFYVO

不動産デベロッパーも上記トレンドをしっかり察して調整しています。06年ピーク時は180万戸新築供給があり、内訳は一軒家147万戸、集合住宅34万戸で、一軒家比率は81%でした。下記は、NAHBの新築内訳調査ですが、一軒家建造数は直近の2013年8月データで63万戸程度で、一軒家比率は70%まで下がり、集合住宅比率が30%程度まで上昇しています。一軒家の新築は増加傾向ではありますが、広瀬さんの指摘する通り、年150万戸まで回復することは、僕も考えられないと思います。

雇用社側でも、Gen Y層に魅力のある職場を提供するために、郊外からダウンタウンへの職場の移動が急ピッチで進んでいます。

というわけで、Gen Y層(ミレニアル世代)は、今後のアメリカの消費や不動産の傾向について、大きなインパクトを与えるのは確実なので、色々コメントしてみました。

では、Happy Investing!!!

P.S. Gen Y世代に関するつぶやきは以下の通りです。

Gen Y層の買い物や娯楽についての調査 ULI http://bit.ly/12AjwnE

米世代別の住宅、コミュニティ、公共交通嗜好の分析・調査 ULI http://bit.ly/IGEV8L Gen Y、Gen X、Boomer等の世代別の傾向調査。

若くて活きが良いGen Y層の従業員を雇用するために、米大企業はダウンタウンにオフィスを移動する WSJ http://on.wsj.com/1iEdvBc 職場の郊外化が進んでいたシカゴで、モトローラ、ユナイテッド航空、ヒルシャイア等の大企業が街中へ職場を移動中。

米ティーンの車離れ WSJ http://on.wsj.com/1ckcDyI 高校3年生の自動車免許保有率は1996年85%→2012年73%。最大の理由はティーンの失業率の高騰(18%)=車保有が経済的に無理。

ボストン市、新規開発集合住宅への最低駐車場数を緩和へ BG http://b.globe.com/12P1DT3 以前は1ユニット=1駐車場から、0.75位まで緩和。背景、人口増加は20−35歳のGenY層が中心で、彼らの58%は公共交通期間で通勤する。

若者の車離れ米国編、、、、⇒米新車購入に占める55歳以上比率は08年33%→13年40%。18〜35歳は14%→12%。http://on.wsj.com/1dmXnPw

米都市圏、都心部、副都心、郊外の雇用増減 ブルッキングス http://bit.ly/18qONg9 08年金融危機は伸び率が一番高かった郊外の雇用を鈍化させた。ダウンタウンの雇用は07年から下げ止まり。←街中の強み?

Generation Y世代のライフスタイル調査 ULI http://bit.ly/12AjwnE 調査対象である18−35歳の24%が親と同居。収入が少なすぎて、独立出来ないのが理由だと思うが、この層のスタートダッシュの遅れが、将来の賃貸増につながる予感。

GenY世代は、米国の不動産のあり方を変えるか? WSJ http://on.wsj.com/1095BoS 現段階での賃貸や街中居住指向は確かなのだが、家庭を持ち、子育てをはじめるとどうなる?個人的な意見としては、格差の広がりで、結婚出来ないシングル層が増加→街中賃貸需要大。

先進国車離れエコノミスト誌記事 米英加仏韓等で若年層の免許所得年齢が上昇中。http://t.co/pFtODoI2 独若年層世帯の非車保有率は98年20%→28%。

続・先進国車離れ http://t.co/pFtODoI2 理由:若年層の高失業率と所得低迷で、車維持が経済的に難しい。かつては車の保有が世界との繋がりや自立を意味していたが、昨今の若者はインターネットやSNSが世界繋がりを見出す。

続・先進国車離れ http://t.co/pFtODoI2 カーシェアリング普及率が若年層ほど高くなる。その理由の一つとして、気分によって乗る車を替える楽しみ。また、若年層程車を「移動の道具」として捉える傾向。

続・先進国車離れ http://t.co/pFtODoI2 オックスフォード大調査では、20代後半での運転免許を取得の生涯走行距離は、10代後半での免許取得より20−30%少なくなる。

続・先進国車離れ、都市化の影響
http://t.co/pFtODoI2 米国で人口300万以上の都市圏に住む世帯の非車保有率は13%、農村部は6%。ロンドンでは非車保有率は1992年より上昇中。

続・先進国車離れ、公共交通機関利用率増加 http://t.co/pFtODoI2 OCED参加国での鉄道対道路の予算比率は15%→23%に増加。年収7万ドル以上世帯の公共交通機関利用率は01年→09年で100%上昇。

続・先進国車離れ、「スプロールの壁」
http://t.co/pFtODoI2 郊外へスプロースする都市開発は、渋滞増加やガソリン高騰で機能しなくなった。米上位51都市圏では都市部人口の伸びが、郊外の伸びを超えた。

Venture Beatのインフォグラフィックスによると、エンジニア雇用の60%がサンフランシスコ市内らしい。時代は街中! http://bit.ly/YdSUVP

ミレニアム(GenY)世代は、失われた世代か? http://bit.ly/13iTPIk 20代にリーマン・ショックに直撃。80年代と比べ、車の購入における21−34歳の比率は38%→27%、住宅ローンは半減。衣服や食は、過去よりも安く、スマホで何でもできる世代でもある。

100年ぶりに、都市部の人口増加が郊外を超え AP http://t.co/dRyA7M6S 米51大都市圏中33都市圏で都市部の人口増加が郊外を上回る。背景:ガゾリン高騰;若年層の車離れ;エコ指向;仕事のオプションが多い;短距離通勤指向。

『バロンズ』の巻頭特集はミレニアル世代 MarketHack http://bit.ly/Y4qb8M GenYとも呼ばれてます。現在18歳から37歳で、8,600万人で、米人口の27%を占める。

Gen Y層にとっては、部屋の広さより交通の便利さと買い物のしやすさが重要 HW http://t.co/3sV4Ji0b 6割のGen Y層は小さくてもよいので「ひとり暮らし」したい。

米アパート需要が上がる背景⇒米Gen Y層の失業率低下中 HW http://t.co/lYlp5NLp 大卒25-34歳の失業率は7.7%まで下落。若年層の雇用率もこの1年で73.9%→76.6%まで上昇。

NYやSF市内等、街中にテック起業が集中する訳 WSJ/フロリダ氏 http://t.co/Vxu6OptQ 理由:若者は歩ける都市に住みたい;ネット起業に大スペース不必要;技術の応用は他産業と隣接が有利;デザイン人材は大都市に集中;

テック起業は街中!⇒ツイッターがシスコ中心部に本社を移転した本当の理由 クーリエ誌 http://t.co/eVaRVAyz 「シスコ」という表現は使ってもらいたくなかった、、、

SF市内のハイテク雇用は2000年の34,000人超え LAT http://t.co/kLh5XoX Twitter、Zynga、Salesforceに加え、多数のネット起業が貢献。アパート空室率は1%以下、SOMA地区では年賃料が30%アップ。GenY層の街中指向

起業は街中!ピンタレスト、SFのSOMA地区に本社オフィスを引越し! http://t.co/DtWZRggT やはり消費者系ネット企業はSFの街中に位置したほうが人材もマーケティング的にも好ましい。Palo Altoより家賃も安い

米GenY層はV−8より4Gが好み?BBG http://t.co/w1kie9nn 18-34歳の車購入貢献度は07年17%→12年11%まで下落。高失業率と低所得に加え、年$3000のテクノロジー関連支出で、車離れ。

「アメリカン・ドリーム第二章」 NYT http://t.co/iH9hCIza スプロールの果ての郊外の一軒家購入がアメリカン・ドリームだった時代の終わり。第二章は街中に、と@Dwell誌編集長のコメンタリー

米自動車各社がスマホ化を一気に進める背景は、当局の「走行中の携帯使用全面禁止」法案化潰しに成功したから。さすがの政治力。 http://t.co/nyCBEG14 しかし、10代・20代のクルマ離れは着実に進んでいるので、メーカーも本気です。

不動産投資は街中で決まりですね⇒米Gen Y世代のクルマ離れ+賃貸指向 Atlantic http://t.co/uwnnzUjR これは不況による一時的な要因でなく、構造的な問題。低給与、高失業率、スマホ、街中指向、エコ指向等の複合要因。

全米各地で、デベが郊外よりも、街中の不動産開発に力入れている USAtoday http://t.co/RnTewf7x 街中回帰がジワジワ来てるな、、、

米88%のGenY層は都市部(SFのような)に住みたい NAHB http://t.co/oQcldHNw  80年から00年に生まれたGenY層の人口は8千万人と巨大。1/3は歩ける近所にプレミアムを払う;2/3歩けるご近所は重要;1/2は小さな敷地で歩ける優先。


米GenY層(ミレニアムとも呼ばれる)特徴 http://t.co/c1Ct1Q9q 年齢15−32歳;人口7740万人でブーマー層より大きい(あわせて50%+);6割が大学進学;年400万人が社会人に;37%賃貸・35%自宅保有;26%が親やルームメイトと住む

SF市内のハイテク雇用は2000年の34,000人超え LAT http://t.co/kLh5XoX Twitter、Zynga、Salesforceに加え、多数のネット起業が貢献。アパート空室率は1%以下、SOMA地区では年賃料が30%アップ。GenY層の街中指向が背景

米不動市場の大きな潮流 ULI http://t.co/k9Y0ucA 街中のアパート需要増と通勤に便利な郊外の高密度住宅開発。背景:大量のベビーブーマー層の退職;GenY層の世帯創造;都市部の魅力増加;40年1.5億人の人口増加;小家族化;街中賃貸不足;光熱・エネルギー費上昇

米で石油価格高止まりと中低所得層の給与停滞が続く限り「郊外」不動産価値は停滞したまま BI http://t.co/YL1maLxU シラー教授も「郊外不動産」は石油価格高止まりが続く限りダメで、歩ける街中不動産に需要がシフト、と言及http://t.co/zs28JPxY

GenY層は車嫌いで歩ける街好き http://t.co/lYRkepX RT そういえば、サンマテオでもマウンテンビューでも、駅前レストラン街ビル上層階に小さいスタートアップがはいってますね。若い人がSFに住んで列車で通える

街中不動産人気背景⇒米若者のクルマ離れを指摘するGristの記事 http://t.co/w67w8qg4 背景:16歳免許保有者は46%→31%;18歳80%→65%;車保有費用(購入費用除く)は年$8500に暴騰(18−24失業率約20%);運転中はスマホやSMSが使えない。

バンクーバーの暴動も、格差広がりで取り残された若年層の不満爆発との分析も http://t.co/nShGaiz 平和を好むカナダ・バンクーバーで起きたちょっとした衝撃な事件。雇用状況は不安定で低給、不動産は高騰。取り残されたGenY層の不満が爆発?

米、過熱するアパート賃貸市場 NYT http://t.co/2PUcsxHn 米全体で賃料は2.4%上昇、空室率は5.2%まで低下。理由:自宅保有率低下、職の伸びの60%20−34歳、ガソリン高騰で街中集合住宅人気、住宅ローン審査厳格化、不透明な将来で買い控え

こちらは「GenY・Millenials層の人材獲得競争が、ダウンタウンのオフィス需要を増やす」という、ラインバーガー教授のブログ http://bit.ly/oGQnya

シカゴ市は過去10年の人口は−6.9%だったんですが、ダウンタウンの再開発の結果中心部の人口は倍増し、いわゆるクリエイティブ・クラスの高収入世帯が増えたんですよ。だから街中のカフェのMBA比率は高くなる http://t.co/l5ZAZ92j

NY市、数十年ぶりに人口参入超過 NYT http://t.co/0Y3ytbey 2010年25.2万人が参入、退出は15.7万人のみ(06年は23万参入、34万退出)。理由:街中志向;景気停滞の中西部やバブル崩壊南西部からの引越し;そこそこ景気が良い。

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アメリカは広大な国土を持ちますが、人口の84%、生産額の91%は都市部に集中しています。別の言い方をすると、広大の国土の10%程度の土地から、9割のGDPを稼いでいるという、都市化が進んだ国家です。また、2040年までに、米人口の2/3は23都市圏に集中し、その都市圏も10のメガリージョンに集積されるとも予測されています。また、米国最大のNY都市圏のGMPはメキシコやカナダと同規模という巨大さです。
さて、米政府統計局が、2012年のアメリカの各都市圏のGMP - Gross Metropolitan Product(圏内総生産)を発表しましたので紹介します。

まず、2012年の上位25都市圏を御覧ください。各都市圏のGMP、成長率、その都市圏と同等の経済規模の国がチェックできます。

− 上位都市圏は、NYはメキシコ、LAはスイス、シカゴはポーランド、ワシントンDCは南アフリカ、ヒューストンはベネズエラと同等の巨大さです。
− また、成長率に関しても、上位のIT景気に湧くサンフランシスコ7.4%、エネルギー景気に湧くヒューストンの5.3%等は、米国全体の2.5%よりかなり高い新興国並の成長率を達成しているのが確認できるとおもいます。
− しかし、製造業失速気味のセントルイスやフィラデルフィアでは1%台の低成長率と、都市圏格差が明らかですね。
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次に、全米380都市圏で、GMPの伸びが高かった上位25都市圏をチェックしてみます。

− 基本的に気候が温暖なサンベルト地域の中小都市圏が多いですが、ここでも、全米10位内の経済規模のIT景気に湧くサンフランシスコ7.4%、エネルギー景気に湧くヒューストン5.3%の伸び率の高さが際立ちますね。
− ここで目立つのは、エネルギー景気に湧く都市圏が、上位独占している点ですね。TX州のミッドランド、オデッサ、ビクトリア、コーパス・クリスティ、ND州のビスマルク、ファーゴ、LA州ニューオーリンズ、CA州ベーカーズフィールド等の急成長は、シェールガス・オイルブームの影響を相当受けてるでしょうね。
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詳細はここでは割愛しますが、380都市圏中70都市圏は、マイナス成長だったという事実も重要だとおもいます。「アメリカ」をざっくり一つで見るより、都市圏や州の経済を理解すること無しには、アメリカを理解することもできないと思っています。

以上、不動産投資をするうえで、投資先都市圏の選定は最重要ポイントですので、ご活用ください。

では、Happy Investing!!!

P.S. 米統計局発表データや、380都市圏の成長率をエクセルでまとめたものは、こちらに貼り付けておきます。 

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2010年から2011年までの米国内の上位51都市圏の人口増減が発表されましたので、紹介します。これはMigrationと呼ばれる数値で、既存の市民の人口増減で、移民の流出入は含まれておりません。人口1000人当たりの人口増減数のランキングは以下のとおりです。

− ま、大きな流れとしては、中西部や北東部の寒く、労働者の権利が強い製造業エリアから、温暖でビジネス寄りの政策で、生活コストが低いサンベルト地区への人口の流れは変わっていませんね。
− トップはTX州オースティンです。金融危機後は、第2位のNC州ローリーと同様に、大学集積による頭の良い人材増加と、テクノロジーの好調さが背景でしょうね。
− テキサス州では、サンアントニオとダラスも人口流入でトップ10入りです。
− トップ10入りのNC州シャーロット、OK州オクラホマシティ、CO州デンバーも不動産バブルに踊らされずに、実直に職の増えて、居住コストの安い歳です。
− 今回の特筆すべき点としては、FL州のタンパやマイアミがまたまたトップ10入りした事ですかね。金融危機までは、これらの都市は人口増加率では常にトップ入りしていましたが、不動産バブル崩壊後は人口の増加がピタっと止まった状況になりました。しかしながら、経済的なファンダメンタルズがしっかりしてるので、人口増加に転じたという事なんでしょうね。これらの都市の不動産も急激に回復に向かっています。AZ州フェニックスやCA州内陸部のリバーサイド・サンベルナンディーの人口流入に反転している=不動産需要アップという感じですかね。バブル崩壊前の人口急増都市の代表であるラスベガスが、未だに人口流出に苦しんるのと比べると対象的です。
− もう一つ特筆すべき点は、この20年は高生活費のため人口流出が続いていたサンフランシスコに人口流入に進んでいる点ですね。これはネット起業や雇用が大盛況という背景からでしょう。

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不動産投資する上で、大枠の人口の流れはしっかり理解しましょうね!

では、Happy Investing!!!

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9月8日発売の米投資家向け週刊新聞Barronsの巻頭記事は「底打ちした米不動産市場」といったものでした。 http://on.barrons.com/OcdFvw

その記事に、Case-Shiller Indexを使った現状分析と、Local Market Monitor社の2015年の不動産価格予測が掲載されていたので紹介します。

まずは、C-Sの分析チャートですが、下記の通りです。
  • 特筆した点としては20都市圏のすべてが、底(Trough)から上昇している点ですね。
  • 底(Trough)からの上昇率の高い都市圏から並べています。上位はSan Francisco、Phoenix、Washington、Minneapolisと景気がほどほど良く、雇用が増えている都市圏が並んでします。
  • 上昇率が低い都市圏は、New York、Boston等のもともと下落幅が小さかった都市圏、Las Vegas、Charlotte、Miami等は供給過多の都市圏に大別されますね。
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次は、Local Market Monitor社の3年後(2015年)の不動産価格予測です。
  • 上位は米の景気予測と連動して、テキサス州の都市の好調さが光ります。1位はHoustonで+26%上昇、3位はAustinで+17%、6位はDallasで+14%、8位はForth Worthで+12%、9位はSan Antonioで+12%となっています。Houstonの+26%は行き過ぎだとは思いますが、テキサスの経済的な好調さや、住宅需要の逼迫が伺えますね。
  • 北カリフォリニアのSan FranciscoとSan Joseもテクノロジー産業が好調で夫々+13%、+16%の伸びの予想です。南カリフォルニアのLos Angelesが+5%停滞しているのと比べると、南北の格差の広がりも顕著ですね。
  • Phoenixは+22%の伸びの予測で、不動産バブル崩壊から完全にV字回復する予測ですね。同様なバブル崩壊に悩まされたLas Vegasは+2%の上昇予測にとどまるので雲泥の差です。これは、PhoenixがLas Vegasと比較し雇用が堅調だからでしょうね。Las Vegasは建設とホスピタリティ関連に雇用が集中しすぎてましたからね。
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ま、この辺の予測はかなり水モノですので、ある程度割引して考える必要があるとは思いますが、ある意味統計的な「底打ち宣言」と見るのが正しいでしょうね。アジアや新興国の不動産が下落基調に入っているので、ますます米国不動産に資金が流れる予感です。

では、Happy Investing!!!

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アメリカでの賃貸人口の激増は、僕のブログで何度もお伝えしてきました。今回は、米不動産コンサルティング会社のJohn Burns Consultingがかなり細かい数値と予測を発表しましたので、ブログにまとめます。

まず、米の住宅不動産の基礎データのおさらいからはじめましょう。
  • 総住宅数は1.33億戸で、そのうち空き家1330万戸で総世帯数1.19億戸です。
  • 総世帯中、7880万世帯は自宅保有で、賃貸は4060世帯。
  • 賃貸世帯中1360万世帯は一軒家・コンド、1690万世帯は2−19室のアパート・820万世帯は20室以上アパート居住しています。
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次は米賃貸世帯数は下記のチャートの通り、2005年3386万→2010年3771万で380万世帯の増加し、2015年予測は4592世帯で10年より820万世帯の増加です。

10年→15年賃貸世帯増加予測の820万世帯の内訳です。
  • 一軒家やコンドにへの賃貸世帯は450万世帯増加する予測で、そのうち新規に形成される家計が40万、差し押さえ等で持ち家を失った世帯300万、アパートからの移動110万世帯です。
  • アパート等の集合住宅には370万世帯世帯増加で、新規世帯390万、持ち家を失った世帯90万、一軒家・コンドへの移動110万減でした。
このように賃貸需要の増加で、集集合住宅の2012年着工件数22.5万戸で、63%増加予測です。また、オースティン、NYC、シアトル、LA、ボストン、SD、SJ等の大都市圏では集合住宅着工が一軒家着工数を超えるという減少も起こっています。5月15日のUSA Today紙でも「全米各地で、デベが郊外よりも街中の不動産開発に力入れている」と指摘しています。 

これも、じわじわと米国民の若い世代を中心とした都市部回帰の象徴なんでしょうね。実際、約半数の2010年→11年の米大都市圏で都市部の人口が郊外の伸びを上回りました。郊外人口の伸びの比率が、今までは高かったので、これは特筆すべき事です。郊外と比べ都市部の人口の伸びが高かった都市圏は、1)ニューオーリンズ3.1ポイント、2)アトランタ1.1ポイント、3)デンバー1.0ポイント、4)シャーロットとワシントンDC0.9ポイント。

Wall Street Journal誌には『不動産だけでなく、アメリカは「賃貸・借りる」生活様式に』という社説も掲載されました。ポイントとしては「賃貸」や「借りて使う」事に対してのアメリカ人の後ろめたい意識が薄れてきているとの事。大きな潮目の変化を感じます。

この賃貸世帯激増の追い風を上手く不動産投資に利用して行きましょう。

では、Happy Investing!!!

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