アメリカ/米国不動産投資日記

高頭脳なアメリカ都市圏ランキング

昨今のブログ書き込みで、一番反響があったのは、「頭がよくないと、まともな暮らしができないのか？」でした。ブロゴスにも転載され、かなりの意見をいただきました。

さて、今回の書き込みは、少し前にPortfolio.comが発表した、都市圏別のBrain Power Indexです。元データは全米200都市圏の分析なので、BoulderやAnn Arborのような小規模大学街が上位を占めていますが、今回は都市圏人口上位50都市に絞って分析してみました。

−　トップは、政府の高学歴職や弁護業界が大きいWashington DCで、その後テクノロジーが強いSan Jose、Boston、SF、Raleigh、Seattle、Austin等が続きます。これらの都市圏の景気はいまでは持ち直しており、不動産価格的には金融危機後にも大して値崩れしなかったエリアが多いです。

−　下位はRiverside CA、Las Vegas NV、Tampa FL、Orlando FL等、建設、製造、サービス業に特化しか都市が多いですね。失業率も高く、景気も停滞しています。不動産価格的には半額以下になったエリアが殆どです。

−　カリフォルニア州内でも、SJ・SFといった世界のテクノロジーを牽引する高学歴沿岸部エリアと、Riverside-San Bernardino等の内陸部低学歴エリアの「東西格差」の温床に学歴格差があるのはある意味納得ですね。また、SFベイエリアにくらべ、LAの経済がいまいちパットしないのも、LAでは高学歴産業の集積がベイエリアほど進んでいないのが理由だと思います。

学歴と年収や不動産の関係については下記の過去の書き込みみ参照ください。

学歴と都市圏別年収の関連について http://bit.ly/a39Sjo

学歴と不動産価格の関係は？  http://bit.ly/ASqos

残念ながら、上記の「頭がよくないと、まともな暮らしができないのか？」に書き込んだように、学歴や頭脳パワーによる、収入や安定雇用の格差がアメリカを含む先進国では今後も進むと思われます。不動産投資する上で、学歴・頭脳パワーが高い都市圏や地域に投資するのはひとつのリスクヘッジになりますね。

では、Happy Investing!!!

P.S. 下記は関東一都三県の区市町村別の短大・高専・大学（院）卒率です。文京区、世田谷区、杉並区、中央線沿線都市や神奈川の麻生区・青葉区・鎌倉市等の世帯年収が高く、不動産価値も高いエリアの高学歴度が日本でも顕著ですね。

http://kishibaru.cocolog-nifty.com/photos/uncategorized/2009/03/18/photo.gif

日本食の旨い米都市は何処だ？

ブロゴスに転載された「日本を見捨てる富裕層」はかなりのアクセスがありました。これも「円高」、「放射能不安」、「増税」で日本人の間でかなり海外脱出や資産の移行がすすんでるからでしょうね。

さて、引越し先を決める上で重要なのが旨い日本食が食べられるかどうか？です。この点については個人的に色々考えてきたので、統計的に検証してみましたので下記をご覧ください。

• 以下のデータから日本食が旨い都市を独断と偏見で番付けすると：横綱は、日本人にとってビジネス＋観光面でダントツのゲートウエイ都市として機能しているNYとLA。大関は、NYLAに次ぐゲートウェイ都市のSFベイエリアと日本人観光客とアジア系住民が多いホノルル、小結はサンディエゴ、シカゴ、シアトル。残りの都市は幕内以下という感じになります。

• 領事館：平成23年海外在留邦人数統計からの米国にある主要な領事館に登録されている日本人の数です。やはり、「日本人が多い都市では日本食のクオリティも高い」ということで、この数値を選びました。登録日本人の多い領事館は、LA9.4万人＞NY9.4万人＞SFベイエリア3.9万人＞シカゴ2.9万人＞アトランタ2.4万人となります。ここで考慮しなくてはいけないのは領事館はカバーする範囲が広いという点ですね。シカゴは中西部全般、アトランタはフロリダ州を除く南東部等、膨大な地域ををカバーしていますから。

• 駐在員数：上記の領事館に登録されている「民間企業関係者」の家族を含めない数値です。NY1.6万人とLA1.2万人がダントツの大きさですね。ご存知に通り、駐在員は金銭的な余裕があり、接待や社内ノミ等の日本の食文化を引きずってくれるので、日本食外食比率が非常に高いです。80年代から日本企業の進出先は基本的にNY・LAだったので、その頃に連れてきた日本人シェフの厚みがNYとLAの日本食文化を支えていると思っています。

• 都市圏ごと邦人総数：平成23年海外在留邦人数統計16頁の都市別総数 邦人数上位５０位からの数字です。上位からLA6.9万人＞NY5,7万人＞SFベイエリア（SF＋SJ）2.9万人＞SF1.6万人＞サンディエゴ1.5万人＞SJ1.3万人＞ホノルル1.2万人となっています。本当は領事館の登録人数より、この都市圏ごと邦人数のほうが、都市圏ごとに日本人人口を反映する良いデータなのですが、残念ながら集計方法に問題がありシカゴやボストン等の都市圏の数字は反映されていないという問題点があります。

• 都市圏人口：人口の絶対数が多いと、その分食のバラエティが増えるのは確かなので、参考程度に載せておきます。ちなみに、Washington DC、Dallas、Phoenix都市圏は人口数ではTop 10に入りますが、上記の日本人関連統計で全くレーダーに引っかからなかったので除いています。

• アジア系人口・比率：経産省のクールジャパンのデータによると、日本レストランはこの10年で2.5倍に増え、全米9000店になったとか。でも日本人経営は10%で残りの殆どが中国・韓国系の経営です。これは、アジア系アメリカ人の日本食の親和度の高さを示す数値だと思います。また、カリフォルニア等では人気ラーメン店の客は7−8割がた日本人を除くアジア系だったりもします。アジア系の人口は上位都市圏はNY189万人＞LA154万人＞SFベイエリア157万人（SF100万人・SJ57万人）＞シカゴ57万人＞ホノルル41万人です。アジア系比率的にはホノルル43％＞SFベイエリア25％（SF23％・SJ31％）＞LA12％＞サンディエゴ・シアトル１１％＞NY１０％となります。

• 日本人訪問者数（2010年）：未だに日本人は海外旅行で日本食を食べたがるという事で、各都市・州の観光局の推計データを拾って来ました。公表されていない都市が半数以上でしたが、それらの都市は数値的に少ないのから数字を分析していないと判断していいと思います。ダントツはホノルル（オアフ島）の118万人＞NYC30万人＞LA29万人（OC除く）＞SF18万人＞SD6万人＞SJ5万人＞ボストン（MA州）3.8万人。

僕はSF市内在住ですが、車で1時間以内には基本的に日本食環境は整っているので、そこそこ満足しています。最近は駐在員がシリコンバレーに多いためか、San MateoやLos Altosのダウンタウンで日本人経営のレストランが凌ぎを削る風景も見られます。SF市内でも日本カレー競争が勃発したりしています。

あと、上記番付は日本人やアジア系にとっても住みやすい都市を判断するのに使えるとは思います。残念ながら日本食がそこそこ旨い都市は不動産も高い傾向にありますけどね。

では、Happy Investing!!!

安全になる米都市部

先ほどの「NY市は米で一番安全？」で紹介記事の続きです。

Brooking InstituteがCity and Suburban Crime Trends in Metropolitan Americaという、米都市圏都市部と郊外の1990年から2008年の犯罪率推移のレポートを発行しました。レポートのハイライトは以下の通りです：

90年→08年の米都市部・郊外の犯罪率推移レポート Brookingshttp://bit.ly/jFgi9p 郊外の犯罪率は都市部より低いが、都市部での暴力・財産犯罪は30%・46%下落。2/3の都市圏で都市部犯罪率の下落が郊外を上まわる。昨今の市民の都市回帰の背景。

暴力犯罪下落率の高い都市部はシカゴ-80%、NY-74%、アトランタ-58%、マイアミ-53%、LA-51%（7頁） http://bit.ly/jFgi9p 財産犯罪下落率はNY-75%、マイアミ-63%、LA-62%等。NYの下落度の高さはジュリアーニ市長の最大の功績

都市部より安全だが、Exurb最果ての郊外やEmerging新興郊外では暴力犯罪が増加している（10頁3A) http://bit.ly/jFgi9p 最果て郊外のスラム化は進む？http://bit.ly/iJ0ALM

黒人、低所得者、ヒスパニック、移民という犯罪率の高いと「思われている」セグメントの犯罪率も90→08年で大幅に下落http://bit.ly/jFgi9p 財産犯罪の黒人比率は半分に下落。暴力犯罪のヒスパニック犯罪率は全米平均まで下落。特に移民の犯罪率は平均以下に。（12頁）

これはWSJ記事ですが、失業率は5→10%増加したが、米犯罪率は過去40年で最低との事です。http://t.co/mnuuLqx 理由：累積受刑者の増加（80年50→06年240万人）、家庭の防犯強化、警察の犯罪多発地域の徹底警備、血液鉛含有度低下、コカイン使用率低下、黒人犯罪率低下。文化的な側面も？

たまごとひよこの議論になりますが、この20年の高所得・高学歴層の都市回帰も都市部が安全になったことによる側面も大きいと思います。昨日のWSJにはこんな記事もありました 「意外や、ニューヨークが環境に優しい都市番付で第3位」 http://on.wsj.com/ks32Sy 北米では1バンクーバー、2SF、3NYC。NYCは「環境的な交通システムの整備」「環境的な土地利用」、「環境に配慮した行政運営」が高評価。環境にも良いしやはりこれからは都市の時代？

では、Happy Investing!!!

ニューヨーク市は米で一番安全？？

Brooking InstituteがCity and Suburban Crime Trends in Metropolitan Americaという、米都市圏都市部と郊外の1990年から2008年の犯罪率推移のレポートを発行しました。都市部での暴力・財産犯罪は30%・46%下落という、都市部が安全になったとう興味深いレポートで、この点については別途書き込みます。

このレポートの最後に米100都市圏の暴力・財産犯罪の推移があり、2008年の都市部の10万人当たりの暴力犯罪数のランクを分析して見たところ驚く結果になりました。10万人当たりの低暴力犯罪数トップはNew York Cityでした。メンフィスに比べると1/10になります。1990年と比較すると-74%です。ジュリアーニ市長の大きな功績ですね。

治安がよくなると、上流・中産階級が流入し不動産価格もおのずと上昇するので、投資先を選ぶに当たり犯罪率はしっかりおさえましょう。古いデータですが、1988年から1998年にNYC犯罪率が大幅低下→貢献度は同時期の不動産価値上昇分1/3に相当 http://t.co/b0Xpww0米、犯罪率と不動産価格の関連論文 http://t.co/jMb25Op とう、レポートもあります。

では、Happy Investing!!!

米GMP（都市圏総生産）2010年伸び率ランキング

全米市長会議より2010年の都市圏総生産データが発表されましたので紹介します。

-  上位51都市圏中の伸び率ランキングは以下の通りです。
-　上位にはAustin、San Antonioのテキサス中規模都市圏が１、２フィニッシュで、Dallasが５位にランク入りです。その他、おなじみの中南部の中規模都市圏（Nashville、Raleigh、Charlotte）、金融が復活したNY都市圏、カトリナからの復興が進むNew Orleans、テクノロジーが調子よいSan JoseやBoston等がトップ１０の伸び率でした。
-　伸び率下位はLas Vegas、Phoenix、Miami、Tampa、Sacramento等、不動産バブルが弾け、建設雇用が激減し景気が停滞している都市圏多いです。
-　上位51都市圏のGMP伸び率は3.59%で、全米平均より若干高かったと言えますね。

ちなみに、GMP規模上位５１都市圏は以下の通りです：

*San FranciscoとSan Joseは米政府統計上、違う都市圏として計算されていますが、個人的には一つの都市圏と思っています。SF+SJ合計は$488Billionでシカゴに次ぐ全米4位の経済規模を誇ります。

NY都市圏はオーストラリア、LAはトルコ、シカゴはスイス・インドネシアと同等の経済規模を誇るほど米の上位都市圏はデカイです（2010年レポート参照）。不動産投資する上で、どの都市圏も大事ですが、その都市圏のどの地区に投資するかも非常に重要になります。

では、Happy Investing!!!