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ショートセールの裏事情（その� � http://bit.ly/b7avbm、（その�◆� http://bit.ly/aoR6bcの続きです。
前回はInvestorの役割までお話ししました。InvestorがNegotiator返答は、以下の3つあります。
1. 「却下」
オファーの価格がBPOより10%以上低かったり、Investorはなんらかの考えで、差し押さえたほうが焦げ付きを少なくできる、と判断した場合に、「却下」されます。この場合は、NegotiatorからBPOの額を聞き出し、再度、ショートセールのパッケージを新しいオファーで提出する必要があります。
その他の理由としては、貯金額が多かったり、収入が多すぎHardship（金銭的困憊）が認められない場合ですね。この場合はFinancial Statementを加工したり、支払いをとめて、ほとぼりがさめた頃、再トライするといいと思います。
2. カウンターオファー
読んで字のごとくですが、ショートセールを受ける条件をNegotiatorから提示されます。重要な点としては：
i) ServicerのNet Proceed額（手数料や諸経費などを引いたネットでどれだけ貸し手に戻るか）で提示される場合と、
ii) 売買額で提示される場合と、
iii) 指定の額なしにカウンターオファーをもってこいと提示される場合があります。
返答としては、Declining Value Letter（不動産価値がいかに下がったかを実際の売買データをつけて、くどくど語る文書）などを添付してカウンターオファーを突っぱねるか、Buyerと協議して高い価格でオファーを出すかどちらかになります。
BPOでしくじり、あまりにも、最初のオファーと、カウンターオファーの差がある場合は、一度、Short Salesをキャンセルして、新しいNegotiator・BPOで仕切り直したほうがいい場合もあります。
3. オファーが承認される。
この場合は、数ページのショートセール承認文書がServicerより発行されます。この文書には、売買価格、決済日、手数料の額、諸経費費用、などもろもろの指示が記載されています。
さて、ここでめでたくオファー承認で、クロージング（売買決済）に進みます。しかし、買い手はショートセールが承認されるまで、実際に購入できるかわからないので、承認されてから物件検査などのDue Diligence(詳細調査）をはじめます。ここで、物件に問題があった場合は、またまた、Negotiatorを通してInvestorと諸経費やら購入価格の調整などを行うことになります。
これらの流れを通して、晴れて物件売却が完了します。よって、早くて2ヶ月、へたすると6ヶ月以上かかりします。この一連の書き込みは、売り手の視点で書き込んできました。買い手の視点からすると、オファーしてから、ショートセールの承認がとれるのに、たいてい数ヶ月かかったりするので、「まとまればラッキー」という感覚で、何件もオファーをだすのがよいと思います。また、「Servicer/Lenderの承認が取れるまでは、買い手はいつでも契約をバックアップできる」という一文（もちろん英語で）入れるのを忘れずにやりましょう。僕の場合は、ショートセール物件お購入時には、売り手にショートセール文書を見せてもらい、その承認される可能性の低そうなものには手を出さないようにしています。
また、長くなりましたので、追加の「裏情報」は次回ということで。
では、Happy Investing!!!!
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