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いつも愛読しているThe Atlanticに、「ヨーロッパに比べアメリカの車社会化している9つの理由」という記事が載っていました。僕の生業のアメリカ不動産投資では、現在は「街中へ」の人の流れがおこっていて、僕の不動産投資も最近は、街中のロケーションの良いアパートに集中しています。しかしながら、車なしで生活できる場所は、NYやSF等の限られた都市内であることもどうしょうもない事実です。
この記事は、アメリカの車社会化の背景を、非常に簡潔にまとめてますので、背景の9つをメモ代わりに、箇条書きしておきます：
9 Reasons the U.S. Ended Up So Much More Car-Dependent Than Europe - Ralph Buehler - The Atlantic Cities http://bit.ly/1jQSZgP
まえがき：
− 1920年から60年代までは、ヨーロッパの都市プランナーにとって、アメリカの車を中心とした都市づくりは崇拝の的であったが、60年代には、歩行者、自転車、公共交通機関を中心とした街づくりに舵を切った。
− 現在では、ガソリン代高騰、最果ての郊外へのスプロール、交通渋滞の悪化で、この20年は、米の都市プランナーもヨーロッパの都市づくりを参考にするようになってきている。
− 2010年の調査では、米国人の外出の85%は車で、ヨーロッパの50−65%とは大きな差がついている。また、欧米ともに外出の30%は1マイルいないの近場であるが、米国人の70%は車で外出している（欧州では30%程度）。
1. モータリゼーションの大衆化が早かった：米では、1930年代には2世帯に1台の車普及率を達成した。
2. 高い道路完成度：車での移動を前提とした高度な道路の革新がアメリカでははやくから進行し、最先端の舗装、橋、トンネル、交差点、進行、高速道路、駐車システムが実現した。
３．車の維持費：アメリカのガソリン代はヨーロッパの半額程度だったり、購入時は保有の税金も安い。また、米国のガソリン税の殆どが、道路整備の予算として使われている。
４．インターステート高速道路システム：１９５０年代に、連邦政府は州をまたぐ高速道路建設資金の90%の補助を発表し、高速道路網の普及に力を入れた。この高速道路が郊外へのスプロールに貢献した。
5. 政府の補助：ガソリン税、登録費、有料道路料金等は、全米の道路の開発費や維持費の60−70%程度で、残りは、市郡州連邦レベルの税金で補填されている。
6．テクノロジーの進展：米国の車政策は、規制よりも、テクノロジーの革新に力をおいた。例としては、排気ガス対策として、ガソリンのフォーミュラを変えたり、触媒コンバーター導入、安全対策としてエアバックやシートベルトの導入。
7. 公共交通機関：米政府は公共交通機関への補助をほとんど行わず、過去に存在した私鉄や私バス等は1950年代には、ほとんどが潰れて消えてしまった。
8. 歩道や自転車優先道路：米の都市内では、歩道や自転車優先道路の導入は、最近までほとんど行われてこなかった。また、法律的にも、自動車運転側にやさしい。
9. ゾーニング：米国では住宅地への商店やビジネスの進出の規制は厳しく（ドイツでは医療、カフェ、商店、アパートなどは問題なし）、また、ゾーニングも地域毎に決定される（ドイツでは、ブロックごと）。
皮肉なことに、昨今は街中回帰、アパート回帰、歩ける街回帰、自転車専用レーン開発、等が米の都市づくりのメインテーマになってきていますが、背景は知ると、またまた味わい深いですね。
日本に関しては、地方では、大型SCや郊外一軒家指向象徴されるモータリゼーションまっしぐら、という感じですが、どうなるのですかね？
では、Happy Investing!!! |
アメリカ不動産事情
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コメント（5）
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University of WashingtonのInstitute of Health Metrics and Evaluationが米国人の寿命について興味深い調査レポートを発表したので、紹介します。
下記は、1985年から2010年にかけて寿命の伸びた米の郡（County）のランキングです。
− 女性の寿命伸び率上位は、1位マンハッタン（NY郡）、3位ブルックリン（King郡）、4位ブロンクス、7位マリン郡、9位サンフランシスコ；
− 男性の寿命伸び率上位は、1位マンハッタン、2位サンフランシスコ、5位ブロンクス、6位ワシントンDC、7ハドソン郡（NJ）と都市部の寿命の伸びが顕著です。
背景的には以下の理由があります：
− 都市部が安全になり、殺人や暴行等にの発生率の大幅低下（⇒ニューヨーク市は米で一番安全？）
− エイズ等の都市型の病気の治療法が見つかった。
− 大都市部で大気汚染等が改善された。
− 大都市部には最先端の医療機関が揃っている。
このような理由から、マンハッタンやサンフランシスコ等の歩ける街に高齢者数が増加しています。
米公共健康協会のレポートによると、肥満による医療費・早死・病欠損失＝$180Bil、空気汚染による医療費・早死損失＝$50Bil、交通事故損失＝$180Bilにおよび、アメリカの車社会の隠れたリスクを理解できます。
日本でも、車社会地方などと、公共交通機関が充実する都市部と、健康面でも今後差がつくようになるっていくのでしょうね。
という事で、不動産投資は「歩ける場所」に行いましょう！
では、Happy Investing!!!
P.S. ちなみに、米の寿命の長い郡は下記の通りです。サンフランシスコ近辺は心身ともに健康な人が多いので、皆、長生きですね〜。
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米商業不動産売買の最王手のMarcus Millichap社が2013年のアパート投資の市況予測レポートを発表しました。都市圏ランキングは賛否両論ありますが、都市圏別に非常に有用な統計を押さえていますので、米不動産投資に興味がある方にはおすすめです。
National Apartment Report MarcusMillichap 2013 http://bit.ly/Ytvls8
全体的な方向性は以下の通りです。持ち家から賃貸への大きな人口シフトや、景気の改善に伴い、アパート市場は4年目の拡大をエンジョイする事になります。
アメリカ経済
− 財政問題についての議会の行き詰まりは、米国の景気回復を損ない、景気後退へのリスクが高まるが、増税と歳出削減出現を統合決議を前提とすると、経済的には成長が続く。
− 増税で消費者の可処分所得は圧迫され、連邦政府の支出削減はGDPの足かせになります。しかし、不動産市況の改善に伴う住宅投資の堅調な増加は、国際貿易とGDP年率2%成長をサポートします。
− 米国は金融危機前のピーク雇用時より失われた職の約半分450万職を回復しました。約2013年には210万職の増加で、失業率は7.7%までの下落が予測されています。
アパート市況
− 人口動態や経済動向が着々と改善しているので、アパート・集合住宅市場は4年目の拡大を続けます。
− 4.0から5.0%の家賃が上昇し、その結果、空室率は2013年末までに4.3%に下落すると予測されています。しかし、2013年には約15万戸の新規供給が予測されており、オースチン、シャーロット、ヒューストン等の市場において、一時的な需要と供給の不均衡を作成することがあります。
− 「Generation Y」もしくは「エコーブーマー」とよばれる世代の最年長者は、28歳に到達し、今後2年間でかなりの世帯数増加に寄与します。そして、2017年までに、毎年120万から160百万人の移民の到着が、世帯数の増加をサポートします。
資本市場
− 東西海岸のゲートウェイ市場における、今後の価値の上昇は、NOI（Net Operating Income＝経費支払後の収入）の増加から主に派生し、二次、三次市場への投資の勢いに拍車をかけます。
− 10年物米国債が低利率なので、より一層の資金が不動産市場に流れ込むのが予想されます。
− ローンの審査はますます積極的になると予想されますが、投資を評価する際に、貸し手は、物件価値ではなく、継続してキャッシュフローに焦点を当てます。
アパート投資見通し
− アパート市況の多くの都市圏での改善で、コア都市圏を以外の都市圏に投資家を駆動します。CMBS（商業不動産担保証券）の市場の復活が、高い利回りの都市圏における資金獲得のための重要なソースになります。
− 巨大な一戸建てと集合住宅市場のダイナミクスと出口戦略をしっかりと理解は、リスクの高い第二級および第三級都市圏への投資のために特に重要です。
− 二級市場でのクラスAとクラスB/ Cの資産のキャップレート（ネット利回）り低下は、投資ファンダメンタルズが持続可能であることを示している。
44都市圏のランキングは以下の通りです。2012年から継続して、新規供給が限定され、テクノロジーが強い東西海外のゲートウェイ都市が上位にランクされていますね。ゲートウェイ都市を好景気ですが新規供給が多いテキサスの都市圏が追いかけるという形でしょうか？
最後に、上記44都市圏の経済指標推移のチャートを添付しておきます。投資判断の非常に有用です！
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外国人不動産投資家協会AFIREが、2013年に商業不動産投資すべき場所という恒例のリサーチを行いないした。
2013 AFIRE Annual Foreign Investment Survey Press Kit http://bit.ly/WEi94j
先進国の中ではダントツの経済成長や法律面の安全さで、アメリカの商業不動産投資に俄然注目が集まっています。詳細は以下の通りです。
商業物件のタイプ別の投資希望は、アパート＞小売・産業＞オフィス＞ホテルとなっています。アメリカの住宅賃貸は絶好調なので、その辺が織り込まれているのでしょうね。
安定かつ安心して投資できそうな国のランキングは、ダントツでアメリカ＞カナダ＞ドイツ＞オーストラリア＞英＞スウェーデンです。「安定・安心」がキーワードで選ぶと、法律で権利がしっかり守られている「英語圏」の国に人気が集中しますね。
では、Happy Investing!!!
P.S. 2009年のAfireの調査結果は以下の通りです。当時はサブプライム危機の直後でしたが、あの時にアメリカ商業不動産に投資していれば、一財産作れてましたねwww
海外投資家はアメリカ不動産がお好き！-2009年、商業不動産 http://bit.ly/WQWA26
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この数年は、不動産投資案件を住宅物件からアパートにシフトしており、以前と比べ住宅の市況に関する書き込みが減ってましたね。いくつか、鍵になるデータをつぶやきましたので、紹介します。
米不動産の不良在庫はまだ300万軒くらあるけどピークの420万軒から着実に減少してますね。あと2.5年で一掃されるかな？ http://on.wsj.com/Tyt9gJ
売りに出ている物件数も175万軒で前年比−17%で、バブル崩壊が凄かったフェニックス＋25%、ラスベガス＋12%、カリフォルニア内陸部＋11%（リバーサイド）、フロリダ＋12%（マイアミ）の物件のリスティング価格も軒並み上昇しています（＝叩き売り物件が急減） http://bit.ly/IAoqrz
米不動産成約インデックスは2.5年ぶりの活況 WSJ http://t.co/btP7ZMOD 2.5年前は2010年4月頃で、最初に不動産を購入する層向けへの政府のリベートが終了する月であった。ある意味、このリベートが需要の先食いをして、不動産市場に二番底をもたらした。
まだまだ大量の不良在庫を抱えていますが、都市圏毎やロケーション（街中＞郊外）毎に不動産が不足しています。新規着工も一軒家で38%アップ、集合住宅は57%アップです。http://bit.ly/apJGQJ これは明確にGPDの＋要因ですね（中古住宅売買はGDPへの影響は小さいです）。
不動産が動くようになったので、職を求める都市圏をまたぐ引越しも増えてます。引越し率は10年1.4%→12年1.7%、25−29歳は3.2%→3.8%でリーマン・ショック前の水準に戻ってます http://bit.ly/SwECiV
ちなみに25−34歳人口流入超過都市圏はDC、ヒューストン、デンバー、ポートランド、オースティン、25歳以上大卒人口流入超過都市圏はダラス、DC、デンバー、ヒューストン、フェニックス、オースティンです。
米都市圏間引越しの増加は失業率低下へ非常に重要な役割を果たします。米の都市圏毎の失業率差は巨大で、ピンのBismark NDは2.2%、キリのYumaは29.8%です。大都市圏ではピンのオースティン5.3%、キリのリバーサイド・サンベルナンディーノの11.7%です。 http://1.usa.gov/xElNGg ま、不動産市況は都市圏毎に見る必要がありますが、全米不動産価格的完全右肩上がりですね。
以上、Happy Investing!!!
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