アメリカ/米国不動産投資日記

2月のお買い物

この物件は下記で紹介した「共同購入物件」で、厳密には僕の個人所有でないのですが、この物件の保有会社(LLC）の14%を保有してますので、2月のお買い物として書き込みます。

通称：　37th Oyster LLC
該当物件数: 507 W 37th, 505 W 37th, 503 W 37th, 501 W37th, 409 W37th, 411 W37th, 5507 Link & 508 Nelray Austin Tx(8軒まとめ買い）
購入価格: $2,890,000
頭金: $289,000 (購入価格の10%)
売主は$2,601,000 のローンを買い手に最初の一年は年率7.5%で、その後の一年は8%で発行する。借り
ては毎月金利のみの支払いを行う。
概要：　オースティンの街中の物件8軒まとめ買い、頭金10%のみの売主ファイナンス付き。物件がやれていて、賃貸料も低いため、相場の15%ほど安く購入。

購入理由：
1）不動産鑑定士の修繕後の価値は現在購入価格より15%高い。
2)　数件は空き家だったり、賃料が低いため、相場で賃貸することで物件の価値の飛躍的向上が可能。
3)　8軒中6軒は37th StreetというUniversity of Texasに近い極上のロケーションで、物件価格の値上がりが一番高いエリア。
4)　出資者から頭金＋2年間の運営コストの46万ドルを集め、2年間利回り100%近い運用する見込みがついた（どうなるかはわかりませんが、かなり自身あります）。

感想：　物件のクロージングから2ヶ月近くたちましたが、かなり順調に進んでいます。物件の修繕はほとんど終わり、毎月の家賃を$8000から$12500にとりあえず引き上げることができました。2007年の8月からは、$23000近くまで引き上げられそうです。また、同様の物件も1、購入価格より15%から25%くらい高く売れてますので、すでにトータルの含み益が20%以上あると思います。いま、このエリアの物件は圧倒的に供給過小で需要過多なので一年後から売りにだすのが楽しみです。

この物件は記念すべき「共同購入」の第一弾だったので、失敗は許されません。確実に年間50%くらいの利益を投資家に提供できるよう2ヶ月必死に運用した甲斐があり、かなり見通しが開けてきました。やっとひと段落着き、自動操業状態にはいれそうなので、次の仕込みに入りたいと思います。

では、Happy Investing!!!

*　出資者向けのNews Letterを発行しました。今後の共同購入に興味ある方には、サンプルとしてお見せしますので下記にメールください。

[e-mail]

3月のお買い物

そういえば、この物件はPre-Constructionといわれる、将来完成する物件を現在の価格（今回のように場合によってはもっと低く）で「購入契約」を入れる投資方です。実際「お買い物完了」でないので書き込んでませんでしたが、僕のビジネスパートナーのチャーリーさんが、詳しく書き込んでくれたので、コピーして紹介します。僕の押さえた物件は、チャーリーさんと同じ間取りの物件ですが27階です。


＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊　チャーリーさんの日記のコピーです　＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

さて、以前書き込みましたが、オースティンのプレビルドコンドの抽選にあたり、購入契約をいれたので紹介します。

http://mixi.jp/view_bbs.pl?id=15415512&comm_id=1590910

このコンドミニアムは360と呼ばれる2008年秋に完成予定の物件で、オースティンで一番高い建物になります。

http://www.lifesurroundsyou.com/

周辺の同様の物件の相場よりかなり割安だったので、応募が殺到し、第一次募集には当選しませんでしたが、第二次募集は無事に当選しました。先日、不動産エージェントに部屋選びと契約をお願いし完了したところです。

当初の応募どおり1 sqfあたり$200後半の物件もあったのだが、その手の部屋は景色も悪いので、リセールを考え、ダウンタウンの高層ビルをみおろす37階の東向きの1 bed roomの物件を選びました。詳細は以下の通りです。

購入価格： $339,900.00
Sqf： 852
1 sqfあたり価格： $398.94

ダウンタウンのコンドの物件は、360よりあまりよくないロケーションで、階数も低く相場は1 sqfあたり$450なので、これはいい買い物だとおもう。今回の購入決定の一番大きな要素は、物件が出来上がるまでの手付金が購入価格のたった5%で済むということである。

また、今から2年後に、年間7.5%づつ物件の価値が上昇したと仮定すると、物件の含み益は$103,166.63になる。手付金が$16,995.00なので単純計算すると607%という高利回りである（実際は購入時に頭金を少なくとも10%以上いれなければいけないのですが、、、）。

現在の価値： $383,400.00

現在の含み益： $43,500.00
2009年3月の予想価値： $443,066.63
2009年3月の含み益： $103,166.63
手付金： $16,995.00
2009年3月投資対効果 607%

オースティンのダウンタウンはライブハウス、ショッピング、レストラン、川沿いの遊歩道がたちならび、非常に魅力的です。Men’s Journal誌ではBest Downtownに選ばれています（下記参照）。

http://mixi.jp/view_bbs.pl?id=16219699&comm_id=1590910

マカオでもやっているがプレビルドは、しっかり登り調子の都市を見極め、そこで信頼できる建設会社から割安の価格で購入できれば、非常に安定し、かつ、手間のかからない投資だとおもう。特にアメリカの場合、手付金が完成時までに低く抑えられるので、高レバレッジの投資ができます。

４月のお買い物

「お買い物」コーナーの久々に更新です。最近は街中の物件に集中投資しているため「買い物」の値段が高くなり、以前のように、毎月買えません。しかしながら、どんどん濃い物件を買っています。

通称：　Shoal Creek Townhouse　x 8軒
場所：　Austin TX
間取り：　2 bed + 2 Bath + 2 Balcony
築：　 1986年
概要：　Rosedaleというエリアに位置するオースティンの街中の閑静な住宅地のタウンハウス。８軒まとめて契約し、その一軒を購入（残りの７件は得意先投資家に契約譲渡）。

購入理由：
1）　まわりのリモデル（リフォーム）された物件は約$250/Sqfで売買されているが、この物件は、一軒あたり$25,000のリモデル費込みで、$170/Sqfで購入できた。
2)　Rosedaleというロケーション的に便利で、非常に人気のある物件。
http://www.statesman.com/classifieds/content/classifieds/realestate/neighborhoods/neighborhood_stories/rosedale.html
3)　目の前にはShoal Creekという小川が流れる緑あふれる環境（バルコニーからの眺めがいいです）。
http://www.ci.austin.tx.us/parks/parkmaps/images/shoal_creek_upper.jpg
http://www.txinfo.com/brykerwoods/Parks/ShoalCreek.html
4)　上記の通り、利幅が大きいのでフリップ（短期売買）でも大きな利益が上げられる。特に頭金10%で購入できた場合は、4ヶ月の利回り250%は堅いと思われます。
5)　基本的にリモデル＋クロージングコストをすべて売り手持ちにで交渉できたので、持ち出しがほとんどなく運営できる。

感想：　このタウンハウスには、もともと僕の不動産エージェントが住んでいました。それで彼のリモデルなどを見せてもらっていたためかなり相場感がありました。このタウンハウスの大口の所有者と僕のエージェントが話したところ、ちょうど一軒づつ売却を進めようとしていたところでした。そこで、間髪いれずに8軒まとめてオファー（買い付け申し込み）を入れたところ一発で受諾されました（ということはもう少し低めの金額でオファーすればよかってですね）。

ラッキーだったのは、この売り手は、ヒューストン在住でこの「エリアの市況をまったく理解していなかった」点でしょう。オースティンの街中では物件の値段がここ3-4年でかなり上昇しているので、あまり市場を理解していない売り手から表にでるまえに物件購入するのはひとつのテクですね。

2月中旬に買い付け申し込みいれてから長い道のりでした。特に下記に書き込んだサブプライム問題の余波で、僕や、僕の投資家仲間でいわゆるAlt-Aローン（給与証明を見せないローン）を使った投資ローンに大きな影響がでてきたからです（この問題の詳細については別途書き込みます）。
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/48185120.html

頭金10%を要求されたり、タイトル会社にリモデルチェック付きのクロージングを断られたり、売り手がリモデル費の支払いエスクロー会社にいれるのを要求されたり、大変でした、、、、

ま、これでやっとクローズしましたが、この2-3ヶ月でリモデルを完了させなくてはなりません。その段階ですぐに転売するか、貸し出すかを決めることになりますね。進捗も逐次紹介していきますので、お楽しみに！

*　最初の3枚の写真はリモデルまえ、あとの3枚は僕のエージェントのリモデル写真です。

2006年最後のお買い物

12月は手持ちの物件を下記の通り益出しリファイナンスをかけておりました。そのメインの理由は、このRiverside物件の購入です！
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/44933031.html
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/44886237.html

通称：　Riverside
場所：　Austin TX
間取り：　4 bed + 2.5 Bath + 1 Game Room
築：　 1996年
概要：　Travis Heightsというオースティンのダウンタウンから車で数分の人気住宅地の大型一軒家。高台にあるため、ダウンタウンの高層ビルの景色がきれいです。

購入理由：　
1）なんといってもオースティンしないで１、２を争う人気住宅地のTravis Heightsの物件。
http://www.statesman.com/classifieds/content/classifieds/realestate/neighborhoods/neighborhood_stories/travisheights.html
2)　近隣の一件家の1 Sqfあたりの値段は$250-$300位だが、この物件は$190で購入できた。また、購入価格はもともとの売値より30%も値下げできた。
3)　この物件はRiversideという通りの高台に位置する一等地の物件で、ダウンタウンの景色がきれいです。
4)　 15,900 sqfの広い敷地に3,280 sqfの建物が建っており、ダウンタウンから数分の物件でこの広さの物件はかなり限られている。
5)　今は4 bed + 2.5 Bath + 1 Game Roomのつくりの物件を簡単な直しで6 bed roomにリモデルでき、この手の高級住宅にしては珍しく、表面利回り8%を確定できる。

感想：　念願のTravis Heightsの物件を購入しました。このエリアは非常に人気のある住宅地で、数字的にはあまり機能しない物件ばかりなのですが、この物件はうまく壷にはまってくれました。もともとは僕の購入価格より30%くらい高い値段で売り出されていましたが、売り手が「2006年中にクローズしたい」と意欲的になってましたので、かなりの破格値でまとめることができました。

とりあえず、4 bedから6 bedにリモデルしてUniversity of Texasの学生に貸し出すことで、放置しておこうと思いますが、時期を見て大幅リモデルをして価値をあげたいと思っています。もともとこの物件は「機能的にはなんの問題もない」物件ですが、写真をご覧になればわかるとおり、内装が「郊外の分譲住宅」のような、なんの色気もないつくりです。このエリアで、1 sqfあたり$250 - $300をだす買い手は、ピカピカにリモデルされた物件を探してますので、その買い手の嗜好にまったく会わなかったんでしょうね。ピカピカにリモデルすれば数年後に$1 millionになってもおかしくない物件なので、ちょっと寝かせて勝負をかけようと思っています。

12月のお買い物

通称：　Heritage Apartment
場所：　Austin TX
間取り：　2 bed / 1 Bath x 14 Units + 1 Bed / 1 Bath x 12 Units
築：　 1968年
詳細：　University of Texas Austinから程近く、便利なロケーションの26戸はいったアパート一棟。

購入理由：　
1）前のオーナーがしっかり管理していなかったため物件のコンディションがあまりよくなく、空室率も30%以上　→　よって値段的にも格安＋100%の売主ファイナンスで購入できた。
2)　近隣の一件家の1 Sqfあたりの値段は$200位だが、この物件は$54で購入できた。
3)　この物件は西はHyde Park(下記参照）、東は旧空港の大開発にはさまれており、今後の物件の価値の大幅な伸びが見込める。
http://www.statesman.com/classifieds/content/classifieds/realestate/neighborhoods/neighborhood_stories/hydepark.html
http://www.statesman.com/business/content/business/photos/082306_mueller/index.html
4)　大幅なリモデルが必要だが、修繕終了後には家賃の値上げと空室率の改善が見込まれる（このエリアの空室率は5%きってます）。
5)　数年保有後に物件をコンドに買えて$150+で売るなどの、出口戦略を使える。
http://www.statesman.com/business/content/business/photos/082306_mueller/index.html

感想：　アメリカでは5戸以上のアパートは商業物件とみなされローンを組むのに少なくとも25%の頭金をいれなければなりません。よって、「少ない初期投資で最大限のリーターンを狙う」というレバレッジを利かせる不動産投資を信条としている僕にはいまいち乗り気じゃなっかったです。特に、Central Austinおアパート物件はカリフォルニアからのお金がながれこみ収益的にはあまりおいしい話がなかったですからね。この物件は上記にかいたとおり、売主ファイナンス初期投資はほぼゼロ（そのかわり金利は高いです）＋ロケーション的にはよくならざる得ないエリアだったんで、投資を決めました。これからの問題は物件の状態があまりよくないので、大幅なリモデル＋テナントの入れ替えが必要なことですね。幸いのことに、一緒に投資したいといってくれる投資家が何人もいますので、この数週間で戦略、リモデルプラン、バジェット、今後の2年間のOperation Plan / P&Lを作成し、投資パートナーを決め、短期間で　物件の大改革を行いたいとおもっています。