アメリカ/米国不動産投資日記

オンデマンド経済で、ますます格差が拡がるのか？

Wed, 23 Dec 2015 14:49:30 +0900

HBR（ハーバードビジネスレビュー）誌に、オンデマンド経済の記事が掲載されておりました。

正社員にとらわれず、新たな働き方が求められる時代ハーバードBR http://bit.ly/1NBbKl4

この記事と平行して、マッキンゼー社のアメリカ産業のデジタル化のレポートや、アメリカにおける労働参加率の低下のデータがありましたんで、点と点を繋げて（Connecting Dots）、アメリカの労働状況をまとめてみようと思います。

I.　オンデマンド経済とは？

まず、オンデマンド経済（ギグ・エコノミーとも呼ばれます）を、簡潔にまとめると、変化が早く先行きが不透明なので、企業側にとってはフレキシブルな人材配置が必要という感じですかね。Harket Hackの広瀬さんも、良い記事をかかれてますので参照ください。

オンデマンド・エコノミーって、つまり終身雇用制度の賞味期間が切れたってコトだヨ - Market Hack http://bit.ly/1AAMrfI

オンデマンド経済台頭の背景は、HRB記事いわく、以下の通りです：

社会的価値観の変化

”ワークライフバランス、そして家庭を犠牲にしないスケジュール管理は、今日のビジネスパーソンにとっていっそう重要性を増しており、企業側の姿勢も次第に協力的になっている。”

テクノロジー

過去5年におけるテクノロジーの進歩により、遠隔地からの労働や協働が格段に容易となったうえに、企業と請負人はお互いをすぐに見つけられるようになった。これを可能にしているのは以下のようなものだ。

・ブロードバンド接続の普及

・ドロップボックスやエバーノートのような、コラボレーションツール

・スカイプやグーグル・ハングアウトのようなコミュニケーションサービスの、絶え間ない発展

・経験豊富な有能人材の需要と供給を、迅速かつ正確にマッチングする、ソフトウェア主導型の人材マーケットプレイス。アワリーナード（HourlyNerd：コンサルティング）、アップカウンセル（UpCounsel：法務）、ビハンス（Behance：クリエイティブ）などが例

広瀬さんも、上記の記事で、「サーチ・コストやインフォメーション・コスト」がUberのようなテクノロジー台頭で需給マッチングコストが圧倒的に下がったからと、結論付けています。

また、世代的ににも、現在の米国の２０－３５歳位の若年層、いわゆるミレニアム層が、オンデマンド型の雇用を好んでいるのも追い風になっています。

下記はVC最大手KPCBの２０１５年のインターネットトレンドからの引用ですが、ミレニアム層が、フレキシブルな勤務時間を好むこと、フリーランス比率が３８％と高い点、テクノロジーがライフスタイルに組み込まれている点等がみてとれるかと思います。

下記のチャートでは、ミレニアム層の４４％がオンデマンド労働層という、その他の年上世代よりも、圧倒的な、オンデマンドへの親和性を示しています。

* http://www.kpcb.com/internet-trends

オンデマンドトレンドはミレニアム層に限ったことではなく、その上の世代にも確実に拡がっており、下記のギグエコノミーの調査では、広義のオンデマンド労働者数は、２００２年の２６００万人から、２０１４年には２９７０万人に増加しており、総雇用数の20.3％を占めており、同時期の雇用の伸びの28.8％に貢献したと発表しています。

Independent Contractors and the Emerging Gig Economy | Research | American Action Forum http://bit.ly/1YvYQNq

DaVinci InstituteのThomas Frey氏は、フリーランス系やテンプ雇用は、2020年までに総雇用の45％を占めると予測しています。

Predictions from a futurist: How technology will shape the job market in 2016 | Built In Colorado http://bit.ly/1Tgnw5S

II. 　デジタル化・IT化

前章で、オンデマンド経済化にエンドユーザー向けのテクノロジーの普及が、大きな役割を果たしていると既述しました。企業側も産業によってはデジタル化を急速に進めており、「デジタル労働指数」上位のICT、メディア、エネルギー産業などでは賃金上昇が年4%以上の高い伸びを示しています。

McKインスティテュートの「アメリカの産業別のデジタル・デバイド」レポートはこちらからダウンロード出来ます http://bit.ly/1Tg5v7I https://pic.twitter.com/u0bqyKsNeo

しかしながら、デジタル化の問題点としては、自動化を通じ雇用の削減を一気に進める点。2015年以前は10年毎に6－9%の雇用を削減して来たが、今後の10年で10－15%の雇用が淘汰と、マッキンゼーは予測しています。

皮肉なのは、ICT（Information Communication Technology）に投資すればするほど、作業の自動化や効率化が進み、生産性が高まり、雇用削減が進むとう、現代版ラッドダイト運動化しつつある点ですね。まさに、機械との競争の世界です。

英オックスフォード大学では「今後20年間に47％の米国の職はコンピュータやロボットに代替される」と分析しています。 http://bit.ly/1fjwzyN

III.　労働参加率の低下

このようにオンデマンド経済の進展は確実に進んでいますが、問題点は、オンデマンド経済は稼ぎの二極化を確実に進めているという点でしょうね。安定雇用の中産階級向けの職は確実に減っており、高度のスキルを持ったフリーランス人材はそこそこ稼げるけど、スキルの低い労働者のは、パートタイム雇用や低給与の職に頼らざる負えなくなっています。

アメリカの労働参加率もリーマン・ショック当たりまでは66％を超えていましたが、その後の不況で参加率は下がり続け、景気が回復して数年たった2015年にも下落傾向が続いており、６２％台まで下がっています。これは、求職を辞めた国民が増加したからですね。

下記は、年齢別の労働参加率の推移ですが、１６－１９歳、２０－２４歳、２５－２９歳等の若いころに雇用のトレーニングを受けることができず、若年層の多くが労働市場からドロップアウトした事を示しています。そして、興味深い事に６０歳以上の労働参加率は上昇しています。

米国政府も、オンデマンドやギグエコノミーの拡がりが、中間層のより一層の没落を加速するのではと恐れている節もあり、民主党の大統領候補のヒラリー・クリントン市なども、オンデマンドエコノミーに懐疑的な発言をしています。

ヒラリー・クリントン曰く、オンデマンド経済（ギグエコノミー）は職場保護に難題をもたらす TCJ http://tcrn.ch/1CB35xh ;

オンデマンド経済の旗手であるUberも、ドライバーは、「契約」か「社員」かという規制との戦いを、米国の各州政府と繰り広げています。

https://www.google.com/webhp?sourceid=chrome-instant&ion=1&espv=2&ie=UTF-8#q=uber+contractor+or+employee&safe=off&tbm=nws

グーグルの創業者のセルゲイ・ブリンやラリー・ペイジ等は、将来にはかなり楽観的ですね（強者の理論で、かなり無責任だと思いますけど）。

グーグル創業者が語る働き方の未来「もう必死に働かなくて良いんじゃない？」http://bit.ly/1oVyUGm

僕の個人的な考えとしては、デジタル化やオンデマンド化で経済を強化し、下位25％層にベーシックインカム的なものを提供できる位、税収を増やせるか？というところでしょうか？置いてけぼりになる層は確実に増えるので、その層のサポートが鍵になるかと思います。

最後に、上記の傾向の日本経済へ影響を考えてみましょう。これから、ますます不確実性はまして、変化のスピードの早くなるので、日本の解雇規制や、終身雇用体制は、オンデマンドのトレンドに相当反していると思います。雇用は短期的には確保されるかもしれませんが、変化へ対応が遅れることによる売上減などで、会社自体ダメになってしまう可能性が高いのでは？同じ企業で新卒で入社して15年以上働くと、その会社の外での価値が確実に下がりますし、企業にとっても、成長エリアへの人材配置も進まないという、、、、

アメリカ的な、ドラスティックに雇用と解雇を繰り返して行くことを、手放しでは賞賛できません。しかし僕のアメリカ在住からの経験で一つ言えるのは、アメリカ人の変化への対応力は凄いものがあります。僕もアメリカに来て、雇用保障の無い世界で働いて良かったのが、常に自己研鑚を重ね、食っていけるような心構えが出来た点ですかね。

日本でも、35歳以下の方は、オンデマンド経済化が進む中、個人商店として食えるスキルをいつも磨いておくのが大事だとおもいます。

最後に、不動産で無理やりまとめると、一寸先は闇かも知れないので、アメリカ不動産投資で、定期的なインカム（賃貸）と、エクイティ（含み益）を築きましょうね。

では、Happy Investing!!!

Facebook、郊外キャンパスの焦り、、、、

Mon, 21 Dec 2015 05:21:50 +0900

12月17日のロイターで、Facebook社が本社の10㍄以内に住む、もしくは引っ越す従業員に、年最大$15,000（約180万円）支給すると、記事になっておりました。

Facebook puts a price on suburban living for employees | Reuters http://reut.rs/1O1AYdL

Facebookは表向きには「短時間通勤で、従業員の仕事とプライベートのバランスを提供したい」と表明していますが、僕は、若くて優秀な従業員獲得競争において、Facebookが苦戦し始めているのが、最大の要因と深読みしています。。

その背景は、下記のブログ記事で詳細を書き込みましたが、米ミレニアム世代（18-35歳位）の街中指向です。車の運転にするより、公共交通機関でスマホをいじる事を欲する世代で、エコ志向のため車の運転を好意的に思っていません。

米Gen Y世代と住宅市場 http://bit.ly/1d34P0n

下記は、米テック企業の従業員の平均年齢ですが、下記の通りかなり若返っており、Facebook社の従業員の平均年齢は28歳で、ダントツのミレニアム世代の従業員確保をねらう企業です。

しかし、サンフランシスコエリアにおいて、雇用の中心がシリコンバレー→サンフランシスコへの移行がおこっています。2012→2014年のテック職の増加率を見ると、サンフランシスコ市部が42%の伸びで全米トップで、シリコンバレー（27%）やSFペニンシュラ（15%-FBが位置するサンマテオ郡）を上回っています。

* Tech-Thirty By CBRE http://1.usa.gov/1RycivP

下記は2015年9月のSFベイエリアの雇用統計ですが、SF市内、Marin郡、East Bay地区では雇用は増加していますが、シリコンバレーの属するSouth Bay地区の雇用は4100減です（テクノロジー系の雇用は堅調なようですが）。この様に、雇用の中心のSF市内への北上は明確に起こっています。

* Bay Area, statewide job growth slows, South Bay loses jobs SJMN http://bayareane.ws/1OgZp2E

ベンチャーキャピタルの出資も、重厚長大な半導体、コンピューターハードウエアなどから、ラップトップ一つで起業できる消費者向けウエブサービズやアプリに移行しており、VC出資額も2013年頃にSFがシリコンバレーを抜き去り、米国内のVC出資額の約26%を獲得しています。

*America's Leading Metros for Venture Capital - CityLab http://bit.ly/1NwPbxW

その結果、下記の通り2010年頃にはSF市内には、時価総額$1Bn（1200億円位）を超えるテック企業は殆ど存在しませんでしたが、かなりの増加が見られます。

具体的には、AirBnB、Uber、Dropbox、Pinterestといった今をときめくUnicorn（時価総額$1200億円以上の非上場企業）がSF市内に目白押しです。

下記のチャートは、結婚適齢期の25-35歳のシングル女性100に対し、仕事をちゃんとしている男性比率ですが、勤労適齢期男子比率が一番高いのはシリコンバレーで115人です。これは、婚活女子には最高の数値ですが、若いテック男子にとっては最悪の比率ですね。SF市内では、シングル女性比率のほうが高くなりますので、血気盛んなシングル男性にとっては好ましい比率です。

*　The best and worst cities for women looking to marry | Pew Research Center http://pewrsr.ch/1rU8MgF

下記リンクはシリコンバレーの地元紙、San Jose Mercury Newsの2015年10月の記事ですが、SF市内の会社に対するシリコンバレー企業の採用難などが長尺で書き込まれています。

Quinn: As tech migrates to San Francisco, Silicon Valley finds its cool edge http://bayareane.ws/1MpG91C

これらのトレンドに対して、Google社を中心としたシリコンバレー企業は、SF市内からシャトルバスを運営する事で対処していますが、SF市民や行政からの規制で、いろいろ問題も多いです。また、通勤時間は短いのに越した事はありません。

グーグルバス問題とサンフランシスコの階級抗争を理解するためのキーワード http://bit.ly/JVnClx

そして、Facebook社の場合は既に、上場してしまっているので、ストックオプション等のアップサイドも少ないのです。よって、レストラン、カフェや文化施設に溢れるサンフランシスコ市内のスタートアップ企業との従業員獲得競争はかなり不利になります。

Facebookは2015年5月に鬼才建築家Frank Gehry設計の新キャンパスを完成したばかりで、従業員2800人はオープンなオフィスで働ける環境を整えました。

福利厚生的にも、キャンパス内に、フリーランチに加え、床屋や医者完備で、シリコンバレー企業の中でも、一番充実していると評価されてます。実際、従業員の満足度調査でも、Facebook社は米国トップを獲得しています。

America’s Best Companies to Work For - Facebook http://bit.ly/1PePLko

しかしながら、このように今をときめくFacebook社でさえ、郊外のロケーションのゆえ最優秀人材の獲得に苦労しているのが、ミレニアム層の都市部・街中指向の強さを象徴していますね。

最後に、シアトルのダウンタウンに本社を構え、現在本社ビルを建設中のAmazon社CEOのJeff Bezosの発言でこのブログを〆ておきます。

「フリーマッサージなんかより、都市の中心部のオフィスが最大の福利厚生」　ジェフ・ベゾス

米国不動産投資も、街中のアパートが良いですよ！

では、Happy Investing!!!

P.S.　ミレニアム層の街中指向は、シリコンバレーに限った事ではありません。

郊外から都会へ―「企業アーバニズム」時代が幕開け WSJ http://on.wsj.com/1hSzWkO 職場の郊外化が進んでいたシカゴを例にとって、モトローラ、ユナイテッド航空、ヒルシャイア等の大企業が、若くて有能な従業員を確保するために、街中へオフィスを移動中。

サンフランシスコにおけるテック職の急増は、高収入の若者のSF市内流入を起こし、SFの1ベッド物件の賃料は月$3500と全米一の高さになったしまったという功罪が、、、、

AirBnB、本家アメリカの規制事情と、日本への状況観察

Wed, 02 Dec 2015 11:59:18 +0900

先週、東京と京都に一時帰国しておりました。そこで、よく耳にしたのは「宿が足りない」、「よく宿を確保できましたね」、「ホテル代が高くなった」です。実際、銀座や京都では外国人（それもアジア系）ばかりで、円安にともなうインバウンドの増加を肌で実感しました。

AirBnB（民泊）に関しても、日本で是非論や反対論がいろいろ出てきていいますので、本家アメリカでのAirBnBの置かれている状況の整理して、日本との違いや注意点を提示して行こうと思います。

アメリカのAirBnBの形態について、下記のはまずご理解ください。

ロケーション：

まず、ロケーション的には１）リゾート地、２）大都市部の２つに大別されます。

概して、ハワイやフロリダなどの１）リゾート地については、市や州は、バケーションレンタルとして、訪問客への部屋まるごとの貸し出しなどを、奨励していることが多いです。そのかわりちゃんと「所定の税金は払ってね」というスタンスですね。リゾート地に関しては、「大家族はバケレンやコンド滞在で」というホテルとの共存の歴史が長いので、AirBnBは特に問題になってはいません。

しかし２）の大都市部に関しては、全く話が違いますので、これは、下記に詳しく解説します。

部屋貸しVs.一戸まるごと貸し

もともとのAirBnBの名称の背景も、空気ベッド（Air Bed）を膨らませて、宿を提供するです。住人が住んでる部屋の空室に泊めてあげる行為は、期日を限定してOK状態にあります。背景としては、１）住人が宿泊客の出入りを行うため、宿泊客が友人なのかどうかわからない、２）基本的に既存の住人がいつも一緒のはずなので、さしてハメを外す事がない。よって、年間14日以内であれば、所得税税申告の必要がないし（市への宿泊税の支払は発生します）、たまになら友人の宿泊と区別できないですから。

大都市部のAirBnBに対しては、かなり風向きが厳しくなってきています。

よって、ココからは、大都市部の一戸まるごと貸しを中心にお話します。

大都市部の一戸まるごと貸しの問題点ですが、大きく別けて以下の通りです。

1）多くの大都市（NYC市、SF市等）では、ホテルと区別するために、30日未満の賃貸を禁止しています。この「30日未満の賃貸禁止」についてはどの都市も、条例を変更する動きはまったくありませんので、殆どの大都市での専業で「一戸まるごと賃貸」を行う事は条例違反になり、罰金の対象になります。カリフォルニアの主要都市の多くが、３０日未満賃貸の禁止条例を定める方向です。

違法AirBnB（短期貸し）大家、SF市に28万ドルの罰金支払い http://bit.ly/1e9fyg8 SFではEllis法案といって、オーナーが自宅として使用するなら、テナント追い出し出来るんですが、その後、度重なる違法通知にもかかわらず短期賃貸を行い、この結果。

NY市も、30日未満の賃貸禁止条例にもとづき、AirBnBの短期貸し大家にバンバン罰金を突きつけてる。 CNET http://cnet.co/1SEJLm1 最初の罰金はなんと$7000だったそう（ネゴして$2400まで下がったそう）。

2）アメリカのコンド（日本でいうマンション）のHOA（Home Owner's Association）多くは、オーナーの規約で30日未満の賃貸を禁止しています。NYの由緒正しいコンドでは賃貸自体を禁止しているところも多いです。また、オーナーが賃貸するのしても、テナントの承認をHOAからもらう必要がある場合も多いです。背景としては、「信用できる人だけを住人として選び、コンド建物内の価値を高める」というものです。

サンディエゴの高級コンドの管理組合、AirBnBに賃貸したオーナーから10.6万ドルの罰金を徴収 http://bit.ly/1MT02VE

ボストンのコンド管理組合、AirBnBに貸し出すオーナーや、テナントへの罰金強化中 BetaBoston http://bit.ly/1MT0P8X 最初は$500の罰金で、何度もやってると1万ドル超えてくるそうな。物件の価値を高めたかったら、不特定多数の出入りは完全に☓。

３）下記の通り、米東西海岸の大都市の中心地に居住希望者が増加し、賃貸需要が逼迫し、家賃の上昇に歯止めがかからない。よって、賃料の上昇が激しい都市は、賃料の安定化に躍起になっており、通常の賃貸に回るべき部屋が、AirBnB等の短期貸しに使われることを好んでいない。

実際にAirBnBの台頭で、長期賃貸に回るべき部屋が、短期貸しに転用されて、賃貸需給を悪化させているというレポートもSF市やNY市が行っています。

SF市のAirBnB（短期賃貸）分析レポート http://bit.ly/1Hb0O7v 現在約6100室が短期貸し；1600〜3000室が短期貸し専門。約8500室の空室の11%〜23%が短期貸しに流れ、需給を圧迫。

NY市では2013年に4600室が短期貸しされ、そのうち2000室が半年以上短期貸しに仕様されていた⇒2000室は通常なら長期賃貸に出されるはず⇒賃料アップの要因の一つ NY州レポート http://on.ny.gov/1Tt7lCC

4）実際に儲けているのは、プロの短期貸し運営者ばかり。AirBnBは「ホストとの部屋のシェアで、豊かな旅を」と標榜し、対外的には「庶民が部屋貸しを進める事で、収入の多様化に貢献」というスタンスですが、主収入は一戸まるごと貸しです。また、儲かっているのは3室以上賃貸するプロの運営者となっています。

AirBnB収入内訳？LAでの調査では、部屋貸しのリスティングの52%を占めるが、収入の11%足らず。3室以上運営するプロの短期貸し業者の部屋はリスティングの6%程度だが、総収入の35%を占める。

AirBnBのシェア革命での儲けの大半は資本家に NYT http://nyti.ms/1tBgg5T NY州政府調べだと、AirBnBで収益の半分程度は3部屋以上貸出する「プロ」の資本家だそう

5）賃貸人の「又貸し」は原則禁止の場合は殆どです。アメリカの賃貸契約ではSubleaseの項目が大抵入っていますが、通常禁止となっています。よって、賃貸人が、部屋貸しすることや、また貸しする事は、殆どの場合はリース契約の違反となります。

そんなこんなでAirBnBをどうするかはとってもホットなトピックです。AirBnBの本家のサンフランシスコでは、下記のAirBnB条例が承認されました。ポイントとしては、「年90日以上は専業とみなし、短期貸し専業は禁止」という点ですね。

－　自宅と使用している物件のみ年間90日まで短期貸しOK；

－　市の短期貸し承認と税金の支払がマスト；

－　専業の短期貸し運営は禁止（30日以下の賃貸は条例で禁止）；

－　賃貸物件の場合は、大家とアパートHOAからの承認が必須；

－　HOAの規約を遵守する；

そして、SFのAirBnB条例がベースとなり、ロンドン、サンタモニカ等で同様の条例が成立しています。

上記の問題点と日本の状況を分析すると下記の通りです。

1）行政（市・州・政府）の30日未満賃貸の禁止

一週間以内の賃貸はグレーゾーンと厚労省は認識しているようですが、日本だと、この辺はあえて明確になっていないようですね。この辺は、厚労省、国交省、市区、県等がからんで、時間はかかりますが、条例化されてくると思います。

2）マンションのHOA規約

この点からも、住人やオーナーの規約で、「短期貸し禁止」を明記しているところはほとんどなさそうですね。湾岸のマンションでマナーの悪い短期宿泊者が増えたと社会問題化してきましたもんね。アメリカの場合、コンドのオーナーは転売時の価値を気にするので、HOAの権限が非常に強く、HOAが違反を重ねるオーナーから物件を買取る権利を保有したりしています。日本の場合も、マンション全体の質を保ち、ブランド力を高めるために「意識の高い」マンションはHOA側が、短期貸し規制をかけてくる可能性は高いでしょう。

3）大都市中心部の賃貸金額の高騰

この点に関しては、日本／東京では特に問題はなさそうですね。逆に、賃貸は世界都市と比べ安すぎる位なんで（都心に月10万円以下で住める都市は、東京くらい）、AirBnB運用が増えると需給が逼迫して、確実に賃料は上がりそうです。その時になって、この点は問題になるかな？

4）　プロの運営者ばかり儲かる

日本の場合い、部屋も狭いし、他人を家にあげる事に抵抗がある方が多そうなんで、一戸まるごと運営が中心になると思います。よって、日本ではこの辺は数室運営するプロが、収益を牛耳りそうな気がします。

5）賃貸物件の又貸し

日本の民法だと又貸しは禁止されてるそうですが、今の日本の賃貸契約だと、又貸しに触れていない場合が多いそうで。この辺は、賃貸契約上での又貸し禁止を明記する事が多くなると思います。一棟運営されてる大家は、住人の質をコントロールしたいでしょうし、物件が荒れると、テナント付けも大変になりますからね。

以上が、日本の今後のAirBnB規制の予測ですが、議論として、部屋貸しVs.一戸まるごと貸しか？リゾート・観光地か大都市部か？というのはきっちり別けたほうが良いと思います。また、世界的な都市で一戸まるごと貸しを専業運営がOKな都市はほぼゼロという点も、理解すると良いと思います。

不動産を扱うものにとってAirBnBは大きなトピックですが、上記を理解すると、AirBnBとしての運営のメリットとリスクが理解できると思います。ちなに、僕は米都市部でのAirBnB運営は一切行っていません。

では、Happy Investing!!!

Top Cities Where Airbnb Is Legal Or Illegal http://bit.ly/1XFA3kf

緑の多さと、不動産価値の関係は？　世界都市の緑化率事情

Sat, 21 Nov 2015 06:24:49 +0900

個人的に非常に興味のあるテーマで、僕の自宅もサンフランシスコでももっとも緑の多い地域に住んでいたりします。上位グローバル都市においても、公園の近くの不動産価値はとても高く、東京では皇居周り、NYではセントラルパーク周辺、ロンドンではハイドパークやグリーンパークの周りの不動産は、その国で一番、住宅・オフィスともに、価値がある点が確認されています。

公園や水辺や山へのアクセスは、下記のようなメリットを都市にもたらします。

-　Hedonic (Property) Value （不動産価値上昇→固定資産税収入増加）

-　Tourism Value（観光客増加）

-　Direct Use Value（市民にとっての直接使用効果）

-　Health Value（健康増加効果）

-　Community Cohesion Value（コミュニテイの結びつきを高める効果）

-　Reducing the Cost of Managing Urban Stormwater（都市洪水抑制効果）

-　Removal of Air Pollution by Vegetation（緑化による空気清浄効果）

「緑化率」、「人口一人あたりの公園の広さ」とかは、都市圏単位ではかるか、市単位で計るかで、指標がずれますので、様々な調査を紹介します。

世界都市の一人あたりの緑地面積　トリップアドバイザー http://bit.ly/VNkayO 東京は11㎡、大阪は5㎡、NY29㎡、ソウル23㎡、シンガポール66㎡と比べてもかなり少ない。

QT @mihatsuikutoshi 公園等のオープンスペースの分布を表した地図。左から同じくロンドン、ニューヨーク、東京。これを見ても、やはりロンドンは公園が充実している。東京とは歴然とした差がある。http://www.urbanobservatory.org/compare/index.html

PcWの2014年の都市ランキングレポートで、調査対象30都市中公園のスペースが充実度が高いのは、ストックホルム、パリ、モスクワ、NYC、ナイロビ、SF等。東京とロンドンはしたから9位、6位と低い。

東京、ロンドン、NY市の10大公園リスト。東京23区で一番大きい水元公園とロンドンのEpping Forestお規模は25倍の差。都心公園だと、NYセントラルパーク341㌶＞LONリージェントパーク197㌶＞代々木公園54㌶

“東京都23区の１人あたり公園面積はわずか3.0㎡であり、ニューヨークの29.3㎡の約十分の一、ウィーンの57.9㎡の約二十分の一” 東京生活ジャーナル http://bit.ly/b0DLGo

米都市の公園充実度ランキング ParkScore http://t.co/Z77YiRk7

以上、各種調査を紹介しましたが、東京は、グローバル都市競争において、NY、ロンドン、パリ、シンガポール等と比較すると、緑化面は弱いと言えますね。

最後に、公園、海、山へのアクセスの経済的評価として、ミシガン大教授のDavid Bouy教授は、興味深い論文を発表しています。　http://davidalbouy.net/cityvalue.pdf

公園、海、山へのアクセスや気候によるQuality of Life（生活の質）が、米都市圏のAmenity Value（快適度）のどのように影響していか、という分析です。

下記は米都市圏の土地の価値ランキングで、Trade-Productivityは経済的生産性高さ、Quality-of－Lifeは公園、海、山へのアクセスや気候による生活の質の高さです。

生活の質の観点からですと、日本人が大好きなホノルルがトップで、気候や自然へのアクセスが素晴らしいカリフォルニアのサンタバーバラ、サンフランシスコ、モントレー等が上位にランク入しています。このレポートからも自然へのアクセスの良さが、不動産の価値に大きく影響しているのが読み取れると思います。

以上、不動産投資する上では、公園、山、海へのアクセスも、是非頭の隅に入れておいてください。

では、Happy Investing!！

パリ同時多発テロとブランディングの関係とは？

Thu, 19 Nov 2015 10:15:40 +0900

パリ同時多発テロは、世界的に大きな話題となっていますが、それと同時に下記のような、「テロは色々な都市で起きているのに、なんでパリだけ哀悼を寄せるのか」という批判も起きています。

-　代弁されず報道されず死んでいく人たちのこと | Taejun http://nzzl.us/AelfJeE

-　パリとベイルート、２つのテロが浮き彫りにした偏向に失望感 CNN http://bit.ly/1Yh3LOL

-　パリだけじゃない...報道されてない海外の重要ニュース - NAVER まとめ http://bit.ly/1OR7EIH

ここでちょっと不謹慎ではありますが、これらの事象をマーケティング観点から分析してみましょう（僕は不動産投資家として独立する前は、多国籍企業でバリバリのマーケターですた）。

下記は、テロの危険度の世界地図ですが、フランスはの危険度がさほど高いわけではありません。

実際、2013年のテロに死者の80%は、イラク、アフガニスタン、パキスタン、ナイジェリア、シリアの5カ国で起こっています。

都市別にみても、テロの危険度が高い10大都市は、以下の中東の都市です。世界3大都市では、NYCが1300都市中396位、ロンドンは400位、パリは97位となっています。 http://dailym.ai/1kTUwFF

では、「何故パリなの？」という質問には、下記のCityLabの記事が非常に参考になると思います。

西側の市民はパリには哀悼にを示すが、何故ベイルートはスルーなのか？CityLab http://bit.ly/1l3TYNs

パリテロの前日にレバノンのベイルートで40人が死亡する自爆テロが、あったのですが西側メディア・市民はほぼスルーでした。パリがこれだけ話題になった最大の理由は、「パリは観光やビジネス面で世界トップクラスのセクシーな都市だから。」という点につきます。別の表現すると、パリは世界で最もブランド力のある都市、ということです。

下記は、英ガーディアン紙の世界都市ブランド力ランキングのチャートです。縦軸が資産・経済力、横軸はBuzzすなわち話題度（知名度）の高さです。右上のピンクのサークルが、話題度も経済力もダントツな都市で、1位ロス・アンジェルス、2位ニューヨーク、3位ロンドン、4位パリとなります（東京は28位で、北京と上海と同様に経済力はあるけど、話題度が低い）。

よって、テロリスト側からすると、最大のPRインパクトを上げるためには、上記の都市を攻撃するのがマーケティング戦略上正しいという事になりますね。

次のポイントとしては、ソーシャルメディアの進化による、英語圏のグローバル化があげられるでしょう。下記は、Facebook発表のサイト上の友人繋がりですが、中東、ロシア、中国はすっぽり抜けてますが、アメリカ、ヨーロッパでは友人繋がりが国境をまたいでシームレスになっている点を確認できると思います。今時のヨーロッパの40歳以下のホワイトカラー層は間違いなく英語を話しますので、西側英語圏はある意味、ソーシャルメディアで一体化していると言っても過言でないと思います。

よって、テロリストは、経済も話題度も高い都市に攻撃し（＝パリ）、ソーシャルメディアで一気にニュースを広げる、というマーケティング的な考えも持っていたのかもしれませんね（結果論かもしれませんが）。

以上、パリ同時多発テロを受けて、グローバル都市のブランド力という観点から、分析してみました。不動産の価値も、ブランド力の高いロス・アンジェルス、ニューヨーク、ロンドン、パリでは、非常に高いのも、偶然ではないと思います。

では、Happy Investing!!!

P.S. 世界都市の分析は、いろいろな研究機関が発表していますので、下記のブログ記事もチェックください（ちと古いですが）。経済力的にはNY、ロンドン、パリ、東京の4都市に、シンガポール・香港が急接近という感じでしょうかね。

グローバル都市分析のまとめアメリカ/米国不動産投資日記 http://bit.ly/hP9vEg

パリ郊外の団地のスラム化とイスラム系移民の隔離、、、、

Wed, 18 Nov 2015 04:16:18 +0900

パリで起きた無差別テロは非常にショッキングで、日本でも話題になっています。

何故パリで、こんなことがよく起きる理由の一つに、パリでのイスラム系移民への差別と隔離があると僕は認識しています。

下記は、@yis347さんのFacebookでの書き込みです。

「パリが比較的調子よくやっているのとは対照的に、パリの郊外はひどいもの。かつて労働者と共産党員が多かった郊外の高層のパブリック・ハウジングはいまはアラブとアフリカのルーツをもつ人たちが多く占めている。パリに住む人たちにとってその地域は犯罪と失業とムスリムを意味し、社会的な隔離が進んでいる。パリで仕事を見つけるにはパリ市内の住所を使い、ラストネームを少し変えて「フランス化」しなければいけない。両親がフランスで生まれた3世+でも肌の色が濃いと完全にはフランス人とみなされない。テロ組織に向かうのに宗教的知識は不要、怒りと疎外感があればいい。」

*「パリの郊外はテロリスト養成キャンプか？」という15年８月のNew Yorker誌の元記事はこちらです↓

http://www.newyorker.com/magazine/2015/08/31/the-other-france

フランスには、約400万人のイスラム教徒が住んでいるそう。 https://en.wikipedia.org/wiki/Islam... 旧植民地のアルジェリア、モロッコ、チュニジアの移民が半数を占め、所得も社会的地位も低いので、フランス政府への不信感が根底にあるそうで。

そして、ヨーロッパの都市圏で一番イスラム人口が多いのはパリで、170万人も居住しているそう。 https://en.wikipedia.org/wiki/List_of_cties_in_the_European...

同じ、セネガルからの移民でも、イスラム教徒の世帯収入は、クリスチャンに比べ15%も低いそうです。

要するに、都市圏人口急増や移民の増加受け入れの為に、１９６０年代から７０年に作られた集合団地が、低所得移民の巣窟化してしまったという事ですね。

フランスでは、このような、郊外の低所得者が多い地域をBanlieueを呼ぶそうです。

下記はパリ都市圏の地区別の年収マップですが、パリ市中心部や西部は比較的年収が高く、北東の郊外に低所得地区が集積しています。

これは、パリだけの問題ではなくて、ヨーロッパ都市は、都市の中心部に裕福層が住んで、人口急増に対応するためのに作った集合団地は移民が隔離されスラム化する傾向があるようです。

大規模団地の有名な失敗例といえばオランダのベルマミーア（1968、14000戸）。目下スラム再生に取り組んでいるが・・・ http://ow.ly/1X07x

最近発表された調査では、ヨーロッパ主要都市の収入格差拡大と社会階層による住み分けの進行が確認されています。 CityLab http://bit.ly/1OO0Rzv

今後もこの傾向が進むことは間違いないので、パリを含めたヨーロッパ都市は、郊外における貧困、宗教差別などをどう解消していくかは、需要な問題ですね。移民を排除するのでなく、どう国内に取り込んでいくかが、課題だと思います。それこそが、ヨーロッパの誇る「寛容さ」ですから！

さて、日本も高度成長期に建てられた団地が、老朽化し、移民比率が相当高まってるようですね。僕の大好きな東京Deep案内でも、かなり紹介されています。

大小便禁止！ゴミ落下注意！中国人だらけの「川口芝園団地」見学リターンズ

横浜のチベット・保土ヶ谷区上菅田町「笹山団地」と笹山アーケード商店街が昭和過ぎる件

驚異の多国籍団地フェスティバル！「いちょう団地祭り」に行って国際化社会の波に乗ってきた

中華タウン化が激しいと言われる大宮「東宮下団地」見学

都心30㌔圏の人口減は既にはじまっているので、今後も、郊外の団地は、ほうっておくと低所得層の温床になりそうな危うさがありますね。

以上、つらつらと書きましたが、やはり不動産は街中の交通や生活の便の良いところに限りますね〜。

では、Happy Investing!

P.S. こちらのツイートも参照ください↓

NYCのテロ危険度は1300都市中396位、ロンドンは400位、パリは97位 http://dailym.ai/1kTUwFF

2015年の世界都市のテロ危険度ランキング・パリはベルファストの次にEUでは一番危険と認識されていた。15年1月のCharlie Hebdoテロ事件の影響が大きかったと思われますが。

アメリカの場合も、最果ての分譲地が、中西部や南部で、スラム化している。http://brook.gs/1NY24CL 下記は、郊外の貧困層増加が激しい都市ランキング。

マリオットグループのスターウッド買収を、数値面から分析してみた。

Tue, 17 Nov 2015 04:42:32 +0900

マリオットグループのスターウッド買収に艦して連続ツイートしたんで、まとめておきます。

MarriotグループがStarwoodグループ買収 WSJ http://on.wsj.com/1kAypo7 買収額は、$12Bn（1兆4500億円くらい）Hyattや中国資本の買収が噂されてたけど、結局は本丸のマリオット。マリオットGの部屋数の米国シェアは10％、スターウッドは3.5％位なんで、FTCの承認はとれそう。

ホテル持株会社、部屋数ランキング http://bit.ly/1MADE34 70万室超えは、モーテル系に強い、Hilton、Marriot、IHG。高級系に強いSPGは8位（35万室）、Hyattは14位（16万室）。

マリオットGの米国内ホテルは総部屋数の3/4を占めるので、米国外のホテル数はスターウッドの半分程度⇒米国外強化ロイター http://reut.rs/1N7be0Z そうなんですよ、マリオットGホテルの大半は、米ロードトリップ出張者向けのビジネスホテルなんで、海外展開しづらい。

マリオットGのスターウッドGの買収が承認されると、30ものホテルブランドを保持する事になるので、持株会社はStarwoodブランドを使うような気がする。Starwoodのほうが、高級ホテルブランドが多いのでイメージアップにも寄与する。

Marriotはアメリカだと、ビジネスホテルモーテル系のホテルが中心なんでイメージがあまり良くない。ブランドをセクシーにするために、ブティックホテルセグメントき切り開いたイアン・シュレーガーと2014年からパートナーシップを組んでたくらい。 http://bloom.bg/1WWcHMc

マリオットグループもマリオットブランドのイメージイマイチなの分かってるから、会員システムにおいてフラッグシップのリッツカールトンは別枠だもんね。 http://bit.ly/1RZtmrM

早速Starwoodから買収発表のDMが届いた。以前はSPGのプラチナ会員だったが、会員レベルが宿泊日数・回数ベースで、FP等のビジネスホテルにとまっても、セントレジスに泊まっても評価一緒なんで、馬鹿らしくなりドロップした背景が。

SPGのプラチナ会員には、年50泊もしくは、25回宿泊すればなれる。プラチナ会員最大のメリットは、空室があればスイートに無条件アップグレートしてくれる点。よって、米国在住のロードトリップ主張族で、連泊せずに泊まり歩く方には最高のプログラム。

プラチナ会員になるには、SPGは50泊or25回以上のステイが必要＝会員価値は$2,329 http://bit.ly/1Oc3uIi マリオットGは75泊以上＝$2,110。 http://bit.ly/1j3LMeE

よって、SPGとマリオットの会員システム統合で、最上位会員は年75泊必要になるんでないかな？50泊でプラチナで（ちょっと片手落ち）、75泊でダイアモンドみたいな。あと、そろそろ、高級ホテルとビジネスホテルの宿泊数を同等にカウントするのは辞めたほうが良いかと。現行のSPGのステイタスシステムだと、ビジネスホテルに25回宿泊（$100ｘ25ステイ）と$2500で、プラチナ会員になれる。高級ホテルに連泊する人だと50泊必要（$500x50泊）で$25,000かかったりする。これは不公平だよね。

以上、まとめると：

－　マリオットのスターウッド買収メリットは、1）成長率の高い海外ホテルビジネスと、2）高級ホテルビジネスの強化。

－　持ち株会社と、会員プログラムはStarwood（SPG）を使うと、個人的に予測。

－　SPGとMarriotの会員プログラムは、SPG会員にとっては、改悪される可能性が高いと思う（最高レベルは50泊→75泊に）。

－　上級会員になるための宿泊数ですが、お願いだから、ビジネスホテルと高級ホテルを同等に扱うのはやめてくださいｗ

世界的にみると、旅行・出張ビジネスは今後も伸びてくと思うので、要注目ですね。

では、Happy Investing！

マイルドヤンキー賞賛とその先にあるもの、、、

Thu, 20 Mar 2014 06:24:21 +0900

いや～、最近の日本のメディアやマーケティング業界のキーワードは「マイルドヤンキー」ですね。この一年位から、「日本のヤンキー化」なるものが騒がれていて、そこで、博報堂生活総合研究所勤務の原田曜平氏の「ヤンキー経済消費の主役・新保守層の正体」が発売された事で、いいとこ取り。一本釣りした感があります。基本的には「ソフトヤンキーという新たな金脈発見」的な賞賛記事が多いのですが、格差社会の最先端を行くアメリカ在住の僕としては、一抹の危うさを感じています。それは、低学歴層の増大、チェーン店の増加、高卒向けの安定職の海外へのアウトソーシング、製造業からサービス業主体経済への以降と共に、1980年代以降にアメリカの中間層がジワジワ消えていった流れと酷似しているからです。今回の書き込みでは、アメリカのケースを元に、マイルドヤンキー経済賞賛の危うさを検証を下記の通り行います。

昨今の、マイルドヤンキー賞賛の具体的な記事としては以下の通りで、かなりメディアを賑わせています。

Yahoo!トピックス新保守マイルドヤンキーとは http://bit.ly/OuEMc8

『ヤンキー経済』六本木からも丸の内からも見えない世界成毛眞 http://bit.ly/1h5URSq

「新しい保守層から未来の姿を予測する」、『ヤンキー経済』未来回路.com http://bit.ly/1eiJi6V

郊外で独自に発達中！新しい「ヤンキー」市場とは？　佐々木俊尚 http://bit.ly/1j3i6cv

「ヤンキー」のライフスタイルに学ぼう！山崎元 http://bit.ly/1dbH7nC

スポットが当たり始めた地方の“ヤンキー世帯” 週間ダイアモンド http://bit.ly/1ig1rmE

ざっくり言って、マイルドヤンキーの特徴は以下の通りです：

生まれ育った地元指向が非常に強い（パラサイト率も高い）
郊外や地方都市に在住（車社会）
内向的で、上昇指向が低い（非常に保守的）
低学歴で低収入
ITへの関心やスキルが低い
遠出を嫌い、生活も遊びも地元で済ませたい
近くにあって、なんでも揃うイオンSCは夢の国
小中学時代からの友人たちと「永遠に続く日常」を夢見る
できちゃった結婚比率も高く、子供にキラキラネームをつける傾向
喫煙率や飲酒率が高い

マイルドヤンキー君達をマトリックスで表現すると、著者いわく下記の通りだそうで、社交的でITへの関心スキルが高いエリート層と対極に位置するそうです。

博報堂生活総合研究所が出した本だけあって、マーケティング観点からは非常に面白かったです。Exileや浜崎あゆみ、LINE、パズドラ、ユニクロとかイオンSCの最近の人気がマイルドヤンキー層に支えられてる点など特に。

それと同時に、「日本を含む先進国では、エリート層と低学歴層の格差が誇大化している」という懸念をかなり強く感じました。米国の格差の誇大化については、チャールズ・マレーの「階級「断絶」社会アメリカ: 新上流と新下流の出現」を下記のブログ記事にまとめましたの参照ください。

頭がよくないと、まともな暮らしができないのか？ http://bit.ly/y77OQ5

橘玲さんの書評：アメリカ社会は人種ではなく“知能”によって分断されている http://bit.ly/N6mqxu

マレー氏指摘は以下の通りですが、これって、日本のマイルドヤンキー像とかなり重なる部分が多いと思うんですよね（カッコ内は日本との類似点）。

60年代から米の格差が広がり始め上位20%と下位30%に巨大な格差を生んだ→背景は経済の高度化による知識層の生活水準向上と労働階級の地盤沈下→下位層は、巨大化した政府による支援でやる気下がる（日本では年収300万円以下が41%を占めるが、所得税貢献度は5.8%足らず＋生活保護世帯数は1994年58万→2012年156万世帯）。
下位層の没落は60年代のカウンターカルチャーやドラックの台頭で、「一生懸命に働かなくて良い」という価値観を生んだ点。上位層では労働倫理はいまだに健在（日本の15～34歳ニート比率は95年1.2%→12年2.3%＋25歳～34歳のフリーター比率は02年4.8%→12年6.9%）。
米所得上位20%と下位30%の差：結婚率 83%・48%；出産時に結婚していない比率 7%・45%；30－49歳の非労働参加率 3%・12%；州40時間以下労働 12%・20%；犯罪率変わらず・6倍；信仰高い・低い。（日本の95年→10年生涯未婚率：男9%→20%・女5.1%→11%）
米エリート大学入学者の8割は上位25%世帯出身で、下位25%世帯出身は2%のみ。階層の固定化の要因（日本でも年収が上がるほど子どもの学力が上がる）。
米のメディアや政治も上位知識層からの発信に偏っており、下位層の現実を知らない（政治的にアメリカではお茶会やエバンジェリスト系が、低学歴層の支持を集めてます。日本では→ヤンキー化する自民党　ヤンキー化する社会）。
格差拡大で上位と下位層は文化的にも断絶。下位層におけるモラルハザードや倫理の崩壊は著しく、米の衰退を加速させる要因に（日本のバラエティ番組とかたまにみると、テレビによって、日本の白痴化は成功したと実感します！）。
解決策は、大きな政府ではなく、上位層が下位層にモラルは労働倫理感を教える事。

実際、僕と同じような事を感じている方は何人もいるようです↓。

ご存知でしたか日本人の9割がヤンキーになる 1億総中流の時代はよかったなぁ現代ビジネス http://bit.ly/18a5mjf

『マイルドヤンキー』の楽観と悲観／奥深いヤンキー問題 - 風観羽　 http://bit.ly/1nChcde

「新ヤンキーの人生には続きがある。あまりにも若くして結婚する場合、夫婦ともに定職を持たないままということも実は多い。夫は職を転々としつつ家族を養うが、2人目、3人目の子が生まれると家計を支えきれなくなってしまう。歳をとるにつれ働き口がなくなってゆき、ヤケになった夫がギャンブルに溺れるかたわらで、困窮した妻子は家を出て、生活保護で暮らすようになる―。」

あと、「マイルドヤンキー」がバズワードになる前の、バカッターやバイトテロ連発時は「地方や郊外の低学歴論」も、ネット上で話題になってました。彼らの描く低学歴ヤンキー像は、脚色も入ってるんでしょうけど、かなり悲惨です。いわゆる高学歴層との断絶もアメリカ以上かという感じです。

「実家に帰ると、親戚の誰それが結婚した、でも結婚相手はどうしようもないバカでパチンコばかりで家族そろって金を無心にくる、という似たような話がゴロゴロ。不倫・バツ1・再婚・生活保護・パチンコ・ギャンブル・騙した・騙された・蒸発、、、あげれば切りがないけどそんな話がゴロゴロゴロゴロ。ほんと、子供がDQNの家庭は親も間違いなくDQN。」

「一軍で目立ってモテてたイケメン男子たちの中で、成績が悪かった人たちはみんな地元できつい肉体労働に就いてる。でも可愛い女子たちは、知ってる限りみんな風俗嬢か家事手伝いになってる。東京に出た子が全然居ない。」

田舎から出られないコンプレックス http://bit.ly/18koC9s

「大学へ行ってまず俺が驚いたことは、友人達の家庭環境と文化レベルの高さ。両親がサラリーマン家庭（そういう友達は地元ではほとんどいなかった）；家族兄弟の誰かが海外赴任とか海外住まいとか普通にいる（英語ならお姉ちゃんがペラペラだよ、とかすげぇ）；海外旅行経験者多すぎ（国内旅行すら修学旅行くらいだった俺には衝撃）；趣味が舞台鑑賞とか美術館めぐりとか（ギャンブルが趣味じゃないって凄い）；騙す人なんてほとんどいない、無条件に人を信用する人の多さ；お金を貸しても絶対返ってくる；「ありがとう」とか感謝の言葉が普通に飛び交う」

低学歴と高学歴の世界の溝 http://bit.ly/1cU6JSp

バイトテロが連発に関して：「「低学歴の世界」って言葉は、すごいうまくいいあらわした言葉だと思った。でもそこに属してるのは、低学歴の子供たちだけじゃないから。「低学歴の大人」や「子供を低学歴にする大人」が作ってる世界に育った子供たちが低学歴になる。常識をおしえてもらえなかった子供たちが、その子供たちだけの常識作る。」

20代ひきこもり系非正規女子のつまんないぼやき。 http://bit.ly/1cCK7HI

「中学受験で優秀な子は地元の６年制一貫の進学校（受験少年院）や国立大学付属中学校に抜けてしまうので、残った地元の公立中学校はさらにワンダーランドです。私のクラスで最終的に大学に行ったのはせいぜい１０人。クラスの一番かわいい女子や享楽的な女子は中学校１年か２年の主に夏休みに処女を失い、それがクラスにだいたい３～４人いて、次にその取り巻きのワナビーが中学３年の時の主に夏休みに初体験をし、２０人ちょっとしかいないクラスの女子の１／３くらいは卒業時に性経験を有することになります。」

地方都市で、低学歴と高学歴の世界が交わるとき http://bit.ly/1g0mCtk

次に、低学歴層の没落に関しては最先端を行くアメリカとの共通点を検証してみましょう。

生まれ育った地元指向が非常に強い（パラサイト率も高い）

アメリカでは、世帯年収が低く経済的に一番遅れていると呼ばれる南部のルイジアナ、ミシシッピー、アラバマ州や、製造業が衰退した中西部のミシガン、オハイオ、ペンシルバニア辺りに、生まれてからずっと同じ州に住んでる率が70%超えです。 http://1.usa.gov/1dqgO7I

*　パラサイト・シングルに関しては日本は完全に先進国ですねｗ　特に壮年未婚パラサイト（35－44歳）の増加！⇒親と同居の未婚者の対人口比推移 http://bit.ly/1cStGlJ

http://www2.ttcn.ne.jp/honkawa/images/2421.gif

郊外や地方都市に在住（車社会）

アメリカでは、ガソリン代や保険代の高騰により、交通費の高騰が車社会の都市圏の米国民の生活を圧迫しており、世帯収入に対する居住費＋交通費合計の比率が高い都市圏：1マイアミ72%、2リバーサイド69%、3タンパ66%、4LA65%、5SD63%、6アトランタ63%と交通手段が自家用車に限定される都市圏が上位に。

*　首都圏の市区町村別の最終学歴をみても、東京の下町地区を除き、都心から離れる程、低学歴傾向が明らかですね。

http://kishibaru.cocolog-nifty.com/photos/uncategorized/2009/03/18/photo.gif

低学歴で低収入

アメリカでも学歴と雇用は密接に関連 http://t.co/iJmUi92p 週給・失業率：専門修士$1665・2.4%＜博士$1551・2.5%＜修士$1263・3.6%＜学士$1053・4.9%＜短大$768・6.8%＜高卒$638・9.4%＜高卒未満$451・14.1%

ITへの関心やスキルが低い

アメリカのデジタル・デバイド。家庭内ブロードバンドインターネット接続率：年収15万ドル以上90%＞2万ドル未満54%；大卒89%＞高校中退37%。http://bit.ly/1qVgyqf

私は学校にまともに行ってなかったから、もしかしたら学校で少しはやったのかもしれないけど、でも私自身は、インターネットなんて学校で習わなかった。

*　上記の20代ひきこもり系非正規女子のつまんないぼやきさん曰く：「私の友達もだいたいインターネットなんて知らない。ミクシィやフェイスブックは知ってても、インターネット、っていうのは知らない。携帯やスマホでケータイ小説読んだり日記書いたり写真載せたり動画見たりコメント書いたりしてるけど、でも、インターネット、って知らない。自分が使ってるのがインターネット、ってこと、知らない。使ってるのは、携帯だし、スマホだし。パソコン持ってない人多いし、インターネットはパソコンでやるものだと思ってる。スマホだって、うちの職場のおばさんたちは、それがなにかちゃんと知ってない。」

遠出を嫌い、生活も遊びも地元で済ませたい

2000年→2012年：アメリカでもパラサイト率急上昇。年齢18歳～24歳：47%→57%。25歳～34歳12%→20% http://bit.ly/1lPo6am

カリフォルニアでは230万人の「大人」が親と同居中で、リーマンショック以降63%の上昇し、食費・交通費・健康保険代が親の財布を直撃。 http://bit.ly/1d0v1NX

リーマン・ショックを差っ引いても、低給与で自立できない層は増えているので、トレンドとしては上昇傾向間違いないでしょうね。

非常に保守的

アメリカでは、教育レベルの高い裕福層がリベラル化して、共和党の主要支持層は内陸部に住む、低学歴、右傾、コンサバクリスチャンが増加。労組の強いミシガンのような中西部州が共和党の票田になるなど、以前は考えられなかった。http://bit.ly/w4NrYt

*　日本でも、この前の都知事選で、最終学歴が低い下町の区や、立川から先の当りで、舛添氏への支持が高かったのが興味深いです。 http://bit.ly/1fZPu1N

近くにあって、なんでも揃うイオンSCは夢の国

郊外のモール化・チェーン店化が60年代から進んだアメリカでは、80年代位までは、郊外の若者が集まるまさに「夢の国」でした。しかし、米国では室内モールは90年代から下火で、１/5のモールが経営不振。今後10年間で15％のモールは閉鎖と予測されます。背景としては、裕福層都市回帰、車中心のライフスタイルの変化、石油値段高騰、等がありますが、最大の背景としては、チェーン店化がウォルマートのような巨大ディスカウンターを作り上げてしまい、近隣の住人の給与が下落し、中級階級向けのCircuit City、Mervyn's、Dillar's等の小売店を淘汰してしまった点だとおもいます。ウォルマートは、24兆円の売上を誇り、210万人を雇用していますが、時給ベースだとたった$12.50（年収150万円位）。昨今ではネットショッピングの増加や、車を持てない低所得者層の増加で、さすがのウォルマートも売上が低迷しています。

*　日本では、SCの出店をイオン中心に加速させていますが、ビエリ守山の閉鎖などをみると、出店のサーチュレーション（飽和）とSC当りの売上の低迷は、そろそろなのではと感じています。

できちゃった結婚比率も高く、子供にキラキラネームをつける傾向

アメリカの場合、生活保護を受けるために、あえて籍を入れない女性も多いのですが、米30歳以下の出産の半数は未婚。 NYT http://nyti.ms/xvFbVu 最終学歴別未婚出産率：非大卒51％＞何らかの大学経験34％＞大卒8％。人種別未婚出産率：黒人73％＞ヒスパニック53％＞白人29％。

子供を作って、EBT（生活保護カード）を手にして、良い生活をしよう！と風刺するChapter JacksonのMV⇒ It's Free Swipe Yo EBT (Explicit) - YouTube http://bit.ly/ZZa7bu

アメリカの「親の教育水準が低い白人の女の子」の名前ランキングをチェックすると、高学歴に比べ、キラ切れネーム比率がとっても高い。「ヤバい経済学」。

*　日本では、厚生労働省が人口実態統計をもとに集計した「出生に関する統計」にある、結婚期間が妊娠期間よりも短い第一子出生の数値データを見ると、年々上昇傾向にあることがわかる。割合では、１９８０年の１０．６％から２０１０年には２５．３％へと上昇。さらに「できちゃった結婚」の割合を都道府県別（２００９年統計）で見ると、沖縄県が４２．４％で飛びぬけて多い。そこに佐賀県（３７．５％）、福島県（３６．７％）と続き、最下位は東京と神奈川の１９．５％となっている。 http://amba.to/1fIc25m

喫煙率が高い

アメリカの最終学歴別喫煙率：中卒49%＞高卒25%＞短大卒25%＞大卒11%＞院卒5.6%。貧困層31%＞非貧困層19% http://1.usa.gov/1hCuOOe

＊　日本の男性の年収別喫煙率は、200万円以下37%＞200～600万円34%＞600万円以上27%。 http://bit.ly/1g1I94Y　都道府県別だと、青森、北海道、福島、石川等が高く、奈良、島根、京都、東京が低い。http://bit.ly/1d13f3R

以上、つらつら書き込みましたが、格差社会の先進国アメリカを、日本が後追いしているのが、かなり明らかかと思いますです。

日本政府としても、マイルドヤンキー層の増加は、注意を払っておいたほうが良いと思います。アメリカでは、政府に収入依存をする層が増加しており。 http://nyti.ms/f4oFZ5 赤線（左軸）の勤労収入の比率は1955年68%→51%と減少し、青線（右軸）の移転支払（年金、失業手当等）4%→18%と急増しています。日本も生活保護層の増大や、税金を支払わなくて良いくらい低所得者層の増加は明らかですので、確実に国庫を蝕んでいるはずです。

http://graphics8.nytimes.com/images/2011/04/04/business/economy/economix-04transfer/economix-04transfer-custom1.jpg

また、マイルドヤンキー層も、今までの消費生活がメンテ出来るかは疑問ですね。春山昇華さん曰く、２０１１年～２０１２年は、デフレの最盛期だったそうで、円高終了し、リーマンショック後の世界的な製品供給過多も終了したので、今後は、衣料、食、エネルギー費、石油等の生活必需品のインフレは確実に始まるでしょう。また、消費税も5%→8%→10%と、若干の賃上げでは吸収出来ないほど、上がります。

また、内田樹センセイいわく、財界や大企業から狙われています。

「もっとも強く階層分化を望んでいるのは財界です。社会的インフラが整備され、治安がよく、言葉が通じる日本で操業するのが、企業にとっては実は一番ありがたい。ヤンキーが『低学力・低賃金・非組織・非正規労働者』の供給源になる。彼らはエリートに収奪される側ですが、反政府的な運動を組織するおそれがない。反知性主義ゆえに、自分たちの立場を解明することに一切興味を示さないからです」

日本のマイルドヤンキー化の傾向に、一つ救いがあるのは、親がそれなりに資産を持っている場合は、よくも悪くも世代間の所得移転が機能しているという点でしょうか？「ヤンキー経済消費の主役・新保守層の正体」にも、パラサイト傾向、親から生活資金援助受ける、親の車を借りる等の親だよりの傾向の高さを指摘しています。下記の通り、高齢世帯の貯蓄残高分布をみても、41%の高齢世帯が2000万円以上の貯蓄を持っており、マイルドヤンキー層のセイフティネットの役目を果たしているんでしょうね。あくまでも仮説ではありますが、マイルドヤンキー層の親の資産レベルは、その他とくらべ低いことが予測されるので、親からの資金援助の恩恵に預かれない大多数は、大変だと思いますが、、、、

最後に、不動産関連の話でまとめると、年収の上昇せずとも下がりにくい高学歴層の住む、交通利便の高いエリアにするのが無難でしょうね。郊外にSCが乱立する、低学歴エリアですと、給与の下落やら、車の維持費の上昇やら、インフレによる可処分所得の下落やら、テナントの質の面やらで、将来的に苦労するのは明らかですからね、、、、

では、Happy Investing!!!

アメリカが車社会化した9つの理由

Thu, 20 Feb 2014 03:02:35 +0900

いつも愛読しているThe Atlanticに、「ヨーロッパに比べアメリカの車社会化している9つの理由」という記事が載っていました。僕の生業のアメリカ不動産投資では、現在は「街中へ」の人の流れがおこっていて、僕の不動産投資も最近は、街中のロケーションの良いアパートに集中しています。しかしながら、車なしで生活できる場所は、NYやSF等の限られた都市内であることもどうしょうもない事実です。

この記事は、アメリカの車社会化の背景を、非常に簡潔にまとめてますので、背景の9つをメモ代わりに、箇条書きしておきます：

9 Reasons the U.S. Ended Up So Much More Car-Dependent Than Europe - Ralph Buehler - The Atlantic Cities http://bit.ly/1jQSZgP

http://cdn.theatlanticcities.com/img/upload/2014/02/04/Interchange.jpg

まえがき：

－　1920年から60年代までは、ヨーロッパの都市プランナーにとって、アメリカの車を中心とした都市づくりは崇拝の的であったが、60年代には、歩行者、自転車、公共交通機関を中心とした街づくりに舵を切った。

－　現在では、ガソリン代高騰、最果ての郊外へのスプロール、交通渋滞の悪化で、この20年は、米の都市プランナーもヨーロッパの都市づくりを参考にするようになってきている。

－　2010年の調査では、米国人の外出の85%は車で、ヨーロッパの50－65%とは大きな差がついている。また、欧米ともに外出の30%は1マイルいないの近場であるが、米国人の70%は車で外出している（欧州では30%程度）。

1.　モータリゼーションの大衆化が早かった：米では、1930年代には2世帯に1台の車普及率を達成した。

2.　高い道路完成度：車での移動を前提とした高度な道路の革新がアメリカでははやくから進行し、最先端の舗装、橋、トンネル、交差点、進行、高速道路、駐車システムが実現した。

３．車の維持費：アメリカのガソリン代はヨーロッパの半額程度だったり、購入時は保有の税金も安い。また、米国のガソリン税の殆どが、道路整備の予算として使われている。

４．インターステート高速道路システム：１９５０年代に、連邦政府は州をまたぐ高速道路建設資金の90%の補助を発表し、高速道路網の普及に力を入れた。この高速道路が郊外へのスプロールに貢献した。

5.　政府の補助：ガソリン税、登録費、有料道路料金等は、全米の道路の開発費や維持費の60－70%程度で、残りは、市郡州連邦レベルの税金で補填されている。

6．テクノロジーの進展：米国の車政策は、規制よりも、テクノロジーの革新に力をおいた。例としては、排気ガス対策として、ガソリンのフォーミュラを変えたり、触媒コンバーター導入、安全対策としてエアバックやシートベルトの導入。

7.　公共交通機関：米政府は公共交通機関への補助をほとんど行わず、過去に存在した私鉄や私バス等は1950年代には、ほとんどが潰れて消えてしまった。

8.　歩道や自転車優先道路：米の都市内では、歩道や自転車優先道路の導入は、最近までほとんど行われてこなかった。また、法律的にも、自動車運転側にやさしい。

9.　ゾーニング：米国では住宅地への商店やビジネスの進出の規制は厳しく（ドイツでは医療、カフェ、商店、アパートなどは問題なし）、また、ゾーニングも地域毎に決定される（ドイツでは、ブロックごと）。

皮肉なことに、昨今は街中回帰、アパート回帰、歩ける街回帰、自転車専用レーン開発、等が米の都市づくりのメインテーマになってきていますが、背景は知ると、またまた味わい深いですね。

日本に関しては、地方では、大型SCや郊外一軒家指向象徴されるモータリゼーションまっしぐら、という感じですが、どうなるのですかね？

では、Happy Investing!!!

グーグルバス問題とサンフランシスコの階級抗争を理解するためのキーワード

Tue, 24 Dec 2013 00:18:38 +0900

ご存知だと思いますが、サンフランシスコ市は、テクノロジー系の雇用が活発だったり、ツイッター社のIPO等があり、空前の好景気に湧いています。その好景気の代償として、街をオラオラ顔で闊歩するテック系起業家達や、SF市に住みながらシリコンバレーまで会社のシャトルバスで通う従業員達に対する「取り残された層」の反発も急速に高まっています。

そして、12月に入ってから、SF市内のMission地区や近隣のオークランド市のWest Oakland地区で、都市部に住んでいる従業員をシリコンバレーの郊外のキャンパスまで運ぶ「グーグルバス」に対する抗議活動が、大きな話題を呼んでいます。

http://livedoor.blogimg.jp/hiroset/imgs/f/9/f993e2d7.jpg

「くたばれ、Google」、その意味とは？ http://bit.ly/1a1v84E

米グーグル通勤バス妨害される、抗議団体「ＩＴ社員流入で家賃高騰」ロイター http://bit.ly/J6UcRe

「グーグルは、出て行け！」 - Market Hack http://bit.ly/1ju3K95

Protesters block Apple, Google buses in San Francisco area | Reuters http://reut.rs/JRD3uW

僕も以前は、SF市内に住み、シリコンバレーまで片道70㌔通勤をしていたり、不動産投資家としてサンフランシスコ市の住人の変遷等はつぶさに観察してきました。現在サンフランシスコ市で起こっている「階級抗争」とそのスケープゴートとしての「グーグルバス」について真相を理解するには、いくつかの複雑に絡み合ったトレンドやキーワードの理解が必須です。それについて、数値分析を通して僕なりの見解を下記の通りまとめておきました。かなり長くなりますが、参照ください。

さらっとまとめると、僕の見解は以下の通りになります：

-　SF市のテック系新規住人に対する風当たりの高まりのスケープゴートに選ばれてしまったのがグーグル。問題の本質はシャトルバスではなく、SF市の複雑怪奇なレントコントロール賃貸市場と、テック系雇用の急増大。

-　レントコントロールを通した低所得者保護は重要だけど、高所得でレントコントロールに保護を受ける世帯が3割もいるので、そこら辺から手を付けて賃貸に出回る物件を多くし、賃貸供給増やすべき。

-　テクノロジーブームもシャトルバスにのってシリコンバレーに通う住民の増加もSF市にとって、税収面で基本的に良いこと。

-　この数ヶ月でテック系への風当たりが高まった背景は、数名の起業家の空気よめない発言と、低所得者の追い出しが急増し、追い出しを厳しくする法案を制定中だから。

-　サンフランシスコの強みは新しいものに対する寛容性なので、この手の問題も時間が解決する。

-　高学歴・高収入住民の流入が庶民を追い出す図式は、NY、ロンドン、パリ等の世界都市どこでも起こっている事象で、SFだけの問題ではない。世界的に魅力のある都市の一等地には、それなりに裕福でないと住めない時代。そのケーススタディとして、最先端をいっているかもしれません。

シャトルバス

消費者系テック企業に勤める若い従業員は、文化的にエキサイティングなSF市内に住みたがる傾向があります。よって、サンフランシスコ市内から50㌔以上も離れた郊外に広大なキャンパスを持つテック企業は、SF市内に住みたい優秀な人材を確保するために2005年頃からシャトルバスを運行し始めました。そしてこのシャトルバス運行の先鞭をつけたのは、グーグルで、「新種の福利厚生」として運行当初はかなり話題になりました。僕は米ヤフーに2004年まで勤務していましたが、2006年にはグーグルに対向してヤフーもシャトルバスを運行し始めたのに「嫉妬」した思いがあります（笑　－　特に出発バス停が僕の家のすぐ近くだったもので、、、）。

2011年の段階で、グーグルで2000人、アップル200人の従業員等が、延べ4－5000人が日々利用中とか言われていましたが、現在では、シャトルバスの一日あたりの延べ使用人数は14,000人位（SF市外からの輸送も含む）と推測されています。下記が、アップル、eBay、EA、FB、グーグル、ヤフーといった主要企業のシャトルバス地図です。ポイントとしては、決してグーグルだけがシャトルバスを運行しているわけではありません。

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SF市行政側としては、渋滞緩和に促進する、SF市に高給与の住人が増える、等の理由で、基本的にシャトルバス運行はサポートしています。しかしながら、市バスのバス亭の無断使用や、路駐による渋滞などの問題が発生していますので、主要企業の責任者とSF市の公共交通運行期間はタスクフォースを結成し、問題点の洗い出しや、今後のシャトルの方向性について討議を重ねています。このように、シリコンバレーの大手企業が運行するシャトルバスは、SF市にとって基本的に非常に魅力的なサービスなので、今後も拡大していくと思います。

こちらの記事や書き込みも参照ください：

“高機能移民”が庶民を追い出す：日経ビジネス http://nkbp.jp/1l6u8BA

シリコンバレー行きシャトルバス停と不動産の関係？ http://bit.ly/tLG0WY

グーグル・バスの絶望的なダサさについて - Market Hack http://bit.ly/1f2dEJ6

シリコン・バレー企業のシャトルバスで、サンフランシスコは変わってしまった、、、というSFクロニクルのコラム http://bit.ly/11sIN4m

グーグルのシャトルバスがサンフランシスコをダメにする？ http://bit.ly/TFkXPT SFに30年以上住む著者の長尺記事。

SF発シリコン・バレーの大企業行きのバスがSF市の不動産価格上昇を促進＋庶民が住めなくなる Atlantic http://t.co/jKA1DSsf

サンフランシスコベイエリアの郡別通勤状況

サンフランシスコベイエリアは、 Alameda、Contra Costa、Marin、Napa、San Francisco、San Mateo、Santa Clara、SolanoとSonomaの9郡から構成されれており、総人口は715万人に達し、一つの都市圏として認識すると、NY、LA、シカゴに次ぐ、全米第4位の人口を誇ります。

雇用的には、SF市、East Bay、Silicon Valleyの3つエリアにわけられます。米の郊外化の象徴として、郡別の雇用数は、グーグル、アップル、インテル等のシリコンバレーの大企業が立地するのSanta Clara郡の雇用が86万と、SF市内の45万人を大きく上回っています。下記は、米Censusの2006から2010年にかけての郡間の通勤人数のまとめですが、SF市内から19,087人が50㌔以上離れたSanta Clara郡へ、43,423人が隣接するFacebookやOracle等があるSan Mateo郡に通勤しています。

下記は、SF市内から、ベイエリアの主要郡への通勤人数の2000年→2010年の推移です。SF市内の通勤者の総人数は3.6%の増加にとどまりますが、Santa Clara郡への通勤人数は15,868→19,087人と20.3%も増加しています。SF市内からシャトルバスの往復利用者が5000人（延べ10000人）いると仮定すると、約4人に1人がシャトルバスを利用している換算になりますね。この伸びからみても、シャトルバスの導入はSF→Santa Clara郡の通勤者の増加のかなり貢献したのではと推測できます。

サンフランシスコ市のテクノロジーブーム

もともとサンフランシスコ市では、サービス業、政府関連雇用、会計・法律・広告・コンサル等のプロフェッショナルサービスが雇用の中心でした。いわゆる大企業は、郊外に大きなキャンパスを建て、SF市からの脱出を計るというのが今までの流れでした。しかし昨今では、20代若者男女を核とするGeneration Y世代には都市の中心部で、車のない生活が人気です。

また、インターネットやテクノロジーが実生活に浸透し、スマートフォンの普及の影響もあり、テクノロジー企業が、新しいものに寛容な都市住民が住む場所でビジネスを展開するメリットも増大しました。起業の傾向もネットビジネスに移行したので、郊外に大きなオフィスをメリットもかなり減ったという背景もあると思います。

そんなこんなで、米の大企業は若くて有能で、テクノロジーに強い人材を確保するために、こぞって市内にオフィスと移動しています。上記のシャトルバスも、都市に住む優秀な人材の囲い込みの一環といえるでしょう。

実際、SalesforceやTwitterやZynda等は、IPO後もSF市内にオフィスを構え続けていますし、Pinterest等の有望なスタートアップもシリコンバレーからSF市内にオフィスを移転したりしています。

12年VCの出資先都市圏シェアをみても1SF26％、2SJ15％、ボストン12％、NY8％、LA6％、SD4％、シアトル3％、オースティン2.3％、シカゴ2％と、SF市内がSJ（シリコンバレー）を出資額で抜いています。

雇用数をみても、SF市内のテック系の雇用は、2012年間に3.1万人→4.4万人と3割近く増えています。そして、テック系の中間年収は16万ドルに及ぶと言われています。2007年から2012年にかけての、米郡別のテック系雇用の増加率では、サンフランシスコ市では51.8%に達し、全米一の伸び率です。

これらの結果、サンフランシスコ市には現在1892社ものテック系企業が活動しています。

University of California at BerkeleyのMoretti教授は、給与水準が高いハイテク職が一つ増える毎に4.3の間接雇用増効果ありと発表しています（製造業職は1.4職　25頁参照）（しかしこの調査は、アップル社等のシリコンバレー企業が資金提供していますので、評価は割れていますｗ）。

高学歴・高収入テックワーカーが、庶民をSF市から追い出す？

サンフランシスコ市では格差の広がりは、この20年位継続しています。所得階層別世帯比率推移をみると下記の通りで、90年→2010年で、平均年収より150%の高収入世帯24%→27%と増加し、50%の低収入世帯も27%→30%と増加しています。

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下記は2002年→2006年のデータですが、年収15万ドル未満世帯は軒並み減っていますが、年収15万ドル以上～20万ドル未満世帯は52%、年収20万ドル以上世帯は40%と激増しています。

この背景にあるのが、東西海岸都市部の高学歴化です。2000年から2009年の郡別の大卒人口の伸びでは、サンフランシスコ郡の大卒住民伸び数は7万人近く、郡の人口が二倍以上であるマンハッタン、ブルックリン等の次ぐ数値です。2010年のCensusの結果ではサンフランシスコ郡の大卒比率は、51%に達しました。そしてこのトレンドを牽引しているのが、テック系の新規住人達です。

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都市として、増え続けるコストをカバーして行くには、人口を増やすか、住民の給与を上げるか（＝税収増）しかありません。その観点から、サンフランシスコ市は、人も羨む勝ち組都市といえるでしょう。

こちらの記事や書き込みも参照ください：

サンフランシスコはお金持ちの大人の遊園地？ http://bit.ly/iYdhQQ

サンフランシスコはお金持ちの大人の遊園地？その② http://bit.ly/92sHHT

サンフランシスコにお金持ちが増える理由 http://bit.ly/9RT5u1

サンフランシスコ市の開発規制

「開発規制が厳しい場所は不動産が上がるよ」と以前から僕も指摘してきましたが、三方を海に囲まれ、起伏の激しいサンフランシスコは、アメリカでも有数な開発規制の激しさで有名です。家の建て替えをしようものなら、周辺のブロックの全ての住人から建築プランの承認を貰う必要があります。既存の住人としては、環境が守られるのでよろしいのですが、開発する側すると非常に厄介な状況になっています。開発規制の少ないテキサスでは、計画から1年以内に不動産が建てることも可能ですが、SFで同じ事をやろうとすると、許認可の期間を含めると3－5年かかることもザラです。これはのコストは建設コストに上乗せされますので、不動産価格が高くなるという背景です。

サンフランシスコ市は過去に年1500室の新規住宅供給をしてきました。SF市は35万世帯ですので、新規供給率は0.42%という低さです。それに加え2008年の金融危機で新規開発がストップし、2012年は200室程度しか新規供給されませんでした。そんな中で、テック系の好景気で2012年には40,000を超える雇用がSF市内で生まれました。それに加えて、グーグル等のシリコンバレーの大企業に勤める若者たちが、文化的な生活を求めてSF市内に移り住んだりしていますので、住宅供給に対して、需要が相当過多になっていることがお分かりだと思います。

需給の逼迫を受け現在はちょっとした建築ブームなんですが、新規コンドのSQF当りの平均売買価格がなんと$1100まで高騰しています。すると1ベッドのコンドの売り出し価格が70万ドルから（7000万円超え）という驚きの価格なので、庶民には全く手が出ませんｗ

賃料に関しても、2ベッドのアパートの中間家賃は＄3250で全米一の高さです（マンハッタンよりは安いですが）。この価格を支払うには、年間家賃の3倍の給与が必要なので、ざっくり年収12万ドルが最低給与です。またまた庶民には手が出ませんね。

ここで起こるのは「椅子取りゲーム」で、高い賃料や不動産価格を払える裕福層増え、庶民層を追い出す図式です。

レントコントロール＝賃上げ規制

上記の通り、サンフランシスコは基本的に住宅需要過多なのですが、話をもっと複雑にしているのは、既存の賃貸不動産の大半がレントコントロール物件だという点です。市場に出てくる賃貸物件はこの一年で10％以上は値上がりしていますが、レントコントロール対象物件は、2014年には1％の賃上げしか許可されません。

SF市内には約35万室の不動産が存在しますが、22万室が賃貸向けに供給されており、その7割（15.5万室）がレントコントロール対象なので、実質7.5万室しか自由競争にまわっていないのです。よって、この数年のように新規住人が急増すると、限定したパイを奪いあい賃貸料が急騰するという事になります。巷ででは、平均賃料が＄3000を超えたと騒いでいるのに、米Census統計では平均家賃支払いが月$1400程度の収まっているのは、レントコントロールというからくりがあるからです（それでも全米一の賃料の高さ！）。

ある調査では、レントコントロールのアパートに住む住人の29%が年収10.7万ドル以上で、3.4万ドル以下の低所得者層比率の27%より多い、といういびつな状況です。そのため、レントコントロールを嫌う大家が常に2万室程度を意図的に空室にしており、年間1000部屋が売買向けに転換されます＝賃貸供給が減り、賃料上昇が加速します。

そして、サンフランシスコ住人の62％は賃貸なので、政治的にもテナント側をサポートする動きが強いですね。

レントコントロールを通した低所得者保護は重要だけど、高所得でレントコントロールに保護を受ける世帯が3割もいるので、そこら辺から手を付けて賃貸に出回る物件を多くし、賃貸供給増すべきだと思います。

The Mission地区

この通り、高学歴・高収入が庶民を追い出す図式は、過去何十年も続いてきたトレンドで、特に驚くことではないのです。しかし今回のグーグルバス騒ぎの発端であるサンフランシスコ市Mission地区の特性を理解するのも重要かと思います。

Mission地区は、外国生まれ比率が39％で、自宅でスペイン後を話す人口が37％／ヒスパニック系比率41％の地域です。そして、中間家族年収も$57,897と、SF中間の＄86,665より低い、低所得者層が多いです。

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しかしながら、この10年間程で、ジェントリフィケーションが進行し、現在ではヒスパニック系住民よりも流行に敏感な「ヒップスター」が集積するほうが有名だったりします。ブルックリンのWilliamsberg地区とならび、アメリカのヒップスター文化の中心として認識されています。

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そして、ロケーション的にシリコンバレーに向かうハイウエイの入り口に近いので、各社のシャトルバスの最終ピックアップ場所に指定されており、最先端文化に加えその利便性の高さから、テック系の住人に大人気になりました。不動産の価格も賃貸の値段の上昇も、この3－4年間ではSFのその他地域よりも一番値上がりしました。平均賃料は5割位上がったのではと思います。

このように、現在のMission地区は、ヒスパニック系の古くから住む住人とテック系ヒップスター混在するエリアとなりました。下記はAirBnBのMission地区の紹介頁ですが「とっても複雑」という言い得て妙な表現をしています。良く言えば、ヒスパニック系低所得者とテック系ヒップスターが共存している。悪く言えば、それらのグループの格差の広がりが顕著になっていると言えます。

The Mission District - It's Complicated.

Ellis Actsを行使したテナントの追い出し増加

上記のようにサンフランシスコ市は非常に賃貸テナント有利な政策を敷いており、レントコントロールにより、家賃の上昇率が低く押えられています。それによって、市場に出回っている賃貸物件の中間賃料は＄3000超えにもかかわらず、市民の家賃支払の中間価格は＄1400というギャップが生まれています。上記のMission地区の賃貸比率は74％と高く、既存住人の中間家賃は＄1000程度で、SF市内でも安い部類です。

昨今のテックブームやシャトルバス亭近くという利便性の高さから、Mission地区の不動産は高騰しており、新築のコンドが161万ドル（1億6500万円位）という高値にもかかわらず即日完売したりしています。

このように、既存の住人に支払い家賃と、売買価格の乖離が天文学的になっているので、大家やデベロッパーは、既存のテナントの追い出しに力を入れるようになりました。レントコントロールされた部屋にすむテナントの追い出しは非常に難しいですが、Ellis Actという特例を行使すると追い出しは可能です（そのかわり、オーナーがその物件に住むや、物件をTIC売買向けに転用する必要があり、高値で賃貸に出すことはできません）。Ellis Actの行使がこ13年3月までの1年に170%も増え、その犠牲者が一番多かったのはミッション地区の住人でした。今までは、テック系ヒップスターと昔からの住人はなんとか上手くやってきたのですが、ここに来て「グーグル出て行け」がはじまったのは、Ellis Act追い出し増加という、政治的な問題に発展したからと言えます。

実際、Mission地区をSF市議会議員のDavid Campos氏は、大家の支払うEllis Act追い出し関連費用（現在は平均で$5200/人）を高くし、追い出すインセンティブを減らす法案を作成中で、SF市長のEd Lee氏の賛同も取り付けています。Mission地区でのグーグルバスに対する抗議も、Ellis Actを難しくする法案をサポートする市民グループが引率しています。ガス抜きにしかならないとは思いますが、この法案は既存の市民を満足させるために、可決される事になると思っています。

空気の読めない若い起業家達

テック系新規住人に対する、SF市民のフラストレーションは、今年に入りかなり高まった気がします。その象徴的な出来事として、2人の起業家の空気の読めない発言がありました。

まず最初が2013年8月の、Peter Shih君のサンフランシスコをディスるブログです。SF市の優遇税制を使って起業しておきながら、ホームレスの多さや、天候、女性のレベルの低さ等を偉そうに書き綴った事から、ブログが大炎上し、SF一の嫌われ者になってしまいました。そして、数日後に謝罪ブログをポストしましたが、NY行きの片道航空券を送られたり、自宅近くに張り紙されたり、散々な目にあいました。

http://d15ya7jlc6yy8b.cloudfront.net/paperclip/article_images/28295/images/three_column/uptown_shih.jpg

次の空気読めない発言は、AngelHackのCEOだったGreg Gopman君で、SF市の目抜き通りのMarket Stに「ホームレスが多すぎて目障り」との書き込みをFBにしました。これも即座に炎上し、翌日には謝罪のポストし、AngelHack社も、実はGopmanはCEOを退任していいたのでもう関係ない、などとの声明を発表するに至っています。

http://www.trbimg.com/img-52ab8bbf/turbine/la-fi-mh-tech-ceos-20131213-001/600

サンフランシスコ市民は、全米一で最もリベラルと言われ、市民の多様性や文化について非常に高い誇りを持っています。金銭的なメリットでSF市に移り住むテック系の新規住民が、ドヤ顔でこの手の発言を繰り返した事で、テック系住民への向かい風をとても高めたと思いますね。

火に油を注ぐNew York Times紙

テックブームによるSF市の格差拡大と階級抗争について、何故か、詳細をレポートしているのは、全国紙を目指すNew York Times紙です。マンハッタンやブルックリンの抱えているジェントリフィケーションとそれに付随する問題が、SFのMission地区とだぶるからですかね？原則的にSF特異な問題なわけですけど、NYT紙がカバーすることにより、SFの階級抗争問題は全国的に注目されるようになっていますｗ

12年6月NYT記事⇒SF市、テックブームで職は増加も、中間所得層の暮らしがますます困難に。 http://nyti.ms/L9PZ9M 市内のテック職増加と市内からシリコンバレーに勤務する若者増加で、平均家賃は$2,663までアップ。

13年11月記事⇒高給テック系住人の増殖で、サンフランシスコ市内の既存住人との軋轢が、というNYT紙記事 http://nyti.ms/1ampYiS 昨今の市内の家賃は平均$3000超えまで高騰し、レントコントロールされた低所得者層の追い出しも顕著。SF市としては、税収増でウハウハ。

13年12月社説⇒収入上位層が公共交通機関を使わないSFベイエリアの格差は、NYCより深刻、と指摘するNYT社説 http://nyti.ms/JxHESI 基本的にマンハッタンの抱えている格差問題はSFと同等以上だと思うけど、NYTは昨今SFをディスりまくり。

高学歴・高収入住民の流入が庶民を追い出す図式は、NY、ロンドン、パリ等の世界都市どこでも起こっている事象で、SFだけの問題ではないす。世界的に魅力のある都市の一等地には、それなりに裕福でないと住めない時代。そのケーススタディとして、最先端を行ってるかもしれません。

以上、長くなりましたが、Happy Investing!!!

アメリカ/米国不動産投資日記

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