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テーマ：オフィスビルの需要と供給について�◆�2014（Ｈ26）年4月21日 築地市場等街づくり対策特別委員会》
○志村委員
次なんですけれども、先ほど生活圏、環境なんかも大事だという話もありましたけれども、今、外国企業がこの時代に神経をとがらせている問題は、原発事故とか大地震とか、ＢＣＰとかにもかかわりますけれども、家族も含めて、生活する場所をチョイスするという意味では、このリスクに大変敏感になっている、神経質になっているというふうにも聞いているんです。だから、原発事故とか大地震などの影響を受けない、安全性とか安定性を一方で求めているのではないかと思うんですが、その点の認識はいかがですか。
○田村都市整備部長
都市の安全性でありますとか、あるいは安心、あるいは安定という部分につきましては、これは外国企業にかかわらず、日本の企業あるいは日本の国民の方々も全ての方々が望まれていることだというふうに認識してございます。とりわけ、災害時においても、業務継続ができるようなしっかりとした基盤を整備していくというのは、ただ単に避難場所を確保するということだけではなくて、エネルギーでございますとか情報の提供の問題、そういったことも含めながら、しっかりと整えていくことが重要であろうというふうに考えてございます。
そういった基本的な事項をしっかり地域ぐるみ、まちぐるみで、まちとして整備することによって、今、事例がございましたけれども、原発でありますとか地震、確かに不安材料としては、項目としては挙がってくるかと思いますけれども、それらの建物の地震に対する安全性等々については十分検証の上でつくられるものでございますし、そういった中で、いかに日本の安全性というもの、東京駅前の安全性というものを示していくかということが、これから必要な部分ではないかというふうに考えているところでございます。
以上でございます。
○志村委員
今、遷都とか首都機能の分散化とか、地震などのリスクを分散化する、企業もそうですけれども、そういうのが求められている時代において、広いプレートのオフィスとか、東京には一極集中とか、そういうのは、どうも私は何か旧態依然の古い発想がもとにあるんじゃないかなというふうに思います。
今、まちぐるみで整備というお話がありましたけれども、この地域、東京駅前３地区でもいいんですけれども、結局、中小の事業所が多いんですよね。企業のＢＣＰ対策強化とか、そういうものが求められています。東京駅前３地区で新しいビルをつくると、家賃や賃料も高くなると思います。その場合、今、中小のテナントビルで事業を展開している事業所の方たちが、今計画されている東京駅前３地区での３つのビルに入居できるような、そういうのはなかなか難しいんじゃないかなというふうに思うんですけれども、その点はいかがですか。
○菅沼副参事（都市計画事業・特命担当）
再開発事業で生み出される東京駅前の３地区、おっしゃるとおり大規模なプレート、大きな高規格なオフィスは、先ほど来の副区長、都市整備部長の答弁のとおりでございますが、中小企業、事業所の方々が入居できるオフィスはないのではないかという御指摘でございます。その部分につきましては、なかなか我々が入居をあっせんするという話はダイレクトにございませんけれども、ただ、器として捉えたときの低層部のつくり込みの話であったり、あるいは中小事業所関連企業が入る空間であったりというところの機能性を、その３地区の東京駅前の再開発の中でも空間イメージとして持ち得る施設計画は可能だろうというふうに思っております。
以上でございます。
○志村委員
スペースの問題とあわせて、賃料が、今だったら個人経営のビル、テナントで安く、安くといったって場所が場所ですから、そんなに安くないとは思うんですけれども、やはり東京駅前に事務所を構えているというステータスがある中で賃料を払っている方たちが、新しいビルになれば、どうしても坪当たりも含めて賃料が高くなる。ですから、そういうあたりで、私はなかなか大変になる。もちろん、そういうスペースもつくらなくてはいけないんですけれども、本当に今の事業が継続できるか、そういう意味での継続性というのが心配だと思いますよ。
だから、今の話を聞けば、やはり需要というよりも、東京駅前３地区の開発計画、今あそこで営業している中小の事業所のためというよりは、その方たちがふるいにかけられてしまう、排除されてしまう。そして、やはり中小企業のためのまちづくりではなくて、大企業のためのまちづくりになるというふうに私には見えてしまいます。
結局、オフィスが必要だからつくるというのではなくて、行政が描くまちづくり、先ほども言いましたようにアジアヘッドクォーター特区とか国際都市東京の玄関という、そういうまちづくりを実現するために行政が容積のボーナスとか、いろいろな形でオフィス面積を拡大させて、規制緩和の中で民間事業者のインセンティブ、開発への参加を促そうと、これまでもしてきたし、これからもすると思います。それは、やはり容積がボーナスになって床面積が広がれば、そこだけでも利益が得られるということで、もちろん業者の方たちは納得すると思います。
結局、需要とか必要性ではなくて、行政の、こうやりたい、こう持っていきたいという思惑と、それによるさまざまな規制緩和に民間事業者、ディベロッパーが、これなら利益が上がるという、そんな中で、今、進められているという、これが中央区のまちづくりであるというふうに私たちもこれまでも批判してきたんですけれども、そのような需要と供給の関係を無視した計画を進めるということは、このようなやり方はいつまでも続けられる手法なのか。やはり供給が過剰となって、オフィス賃料も低下する。低下すれば、不動産全体への悪影響を及ぼして、日本経済へも悪影響、大打撃を与えるという指摘もされているんですけれども、そのあたりの見解はいかがでしょうか。
○吉田副区長
むしろ小規模の地権者の方々が、逆に、この再開発について熱心に推進をされている。東京駅前でありながらも、中小ビルで老朽化しているところを自力で建てかえるということがなかなか難しいという現実の認識もあり、かつ中小事務所のオフィス需要が落ち込んでいるという状況でもある。そういうことの中で、この再開発に個別の小さな地権者の方々が熱心に取り組んでいるという現実からすると、今の委員の御指摘は必ずしも当たらないと思います。
なおかつ、この東京駅前において、こういった共同化、街区の統合化によって非常に大きな面積ができることによって、ここにバスターミナルをつくり、東京駅前の広場機能が不足している部分について、このバスターミナルでもって街路に沿った全ての停留所を全部路上からこっち側に持ち込み、かつ商業店舗のところにおいては、日本全体の観光振興のためのフロアを持てるというような状況であるとすれば、それはやはり再開発のむしろ積極的な効果ではなかろうかというふうに考えているところでございます。
○志村委員
先ほどの行政と事業者との需要を無視したやり方に対しての見解を出したのは、三井住友信託銀行の調査月報の2012年の３月号なんです。
一方で、さきの伊藤滋さんも関係しますけれども、森トラストが2013年に報告書を出したんですけれども、アベノミクスも成功して、需要もどんどんふえると。外国からというような内容の報告書も出しています。
区も、今、吉田副区長は、そういう心配はないですよ、東京駅前に限っては、そんなことはないですよというような話のようですけれども、全体としてみれば、とりわけ信託銀行という不動産にかかわるような、神経をはかっている人たちは、そういうような思いもしているということも事実の話だと思います。やはりまちづくりというものは、将来性を見通して、グローバル、全体、世界的なものも見ながらやらないと、後々大変なことになってしまうというようなことも考えなければならないというふうに思います。
きょうは、こういうことで需要と供給を中心にこの問題を展開しましたけれども、さらにまた深めていきたいと思います。時間が来ましたので、質問を終わります。
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