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==広告料を仲介店にいくら払うか？== 大家の大嫌いな言葉 それは｢空室｣ 管理会社からの電話 ｢○○○号室の○○さん、○月○日で退去になります。｣ 私の心が、どすんと落ち込む一瞬、そして言葉です。 部屋の入居（成約）は仲介店の営業マンの案内行動 でほとんど決まる。 この部屋に客付けをしようという営業担当者の気持ち と行動がなけりゃあ、絶対に決まりせん。 ROIがどうのこうの、実質利回りがどうのこうのと 言っても、空室があれば、売上げ（賃料）がなきゃ まったくの絵に描いたもち。 屁にもならない。 そう、そんなのほとんどの大家さんが日々思ってること。 偉そうなコンサルタントなら、インセンティブをつけ るためには広告料をあげるべきです。と言うだろうね。 まさに正論。 ところが、大家さんたちはなかなか臨機応変、変化 できないんだよね。今までのやり方に固執するんだよ ね。 気を付けているけど私もそうなってしまう時がたまに ある。 広告料どうするか、答を求めてこの本を買ってみた。 物件が所在する地区の広告料相場を調べて、0.5なり1.0 ケ月上積みしなさいと。 いたってシンプル、答えはこれだけ。 読後の０秒後に行動を起こしました。仲介店に行って相場 を聞いてみて0.5ケ月増やした。 １週間後、入居者から申し込みが入った。 あっけないけど、こんなことなんだろうね。 ここで差がつくんだろうね。 今田さんの本 本屋での立ち読みで、半部くらい読んでしまっていたん だけどやっぱり、この本を買って読みました。 頭にちゃんと刷り込ますために３回読みました。 意識や行動を変化させるには繰り返しが必要。 そして、とにかくやってみること。 読んだら実践。これに勝るものなし。 やらなきゃ結果がでないもん。 私のアパートの借金がまだあるもんで、破綻はしたくないからね。 一応、借りたものはちゃんと返すっていうモラルはちゃんと ある。 |
大家さんスタート
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==中古投資分譲マンションの買い時！？== 政令指定都市での物件。路面電車だが徒歩３分。 近隣に地方有力私大がある。 壁心面積３３�屬韮隠横桔�円、平成に入ってからの物件。 安いのではと思う。 欠点は管理費5930円 修繕積立金7560円 の負担がやや高いところ。 この物件、３〜４年前は３〜４００万位はしていた物件 東京に比べればこれでも安いかもしれないけど、１２５ 万とは、、、、。
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値下がっています。 中古のワンルーム、１ＤＫの投資用マンション。 え〜実質利回りが１５％だよって物件も出てきた。 ちょっと古いけどね。昭和生まれのＭＳだけどね。 古くても駅近で、リフォームさえきちっとやってる 物件ならまず決まります。 ただ、客付け仲介業者への情報提供や営業活動（ファック スやメールで写真入り物件資料を送る）をまめにやんなきゃ ならないけどね。 何で入居者が決まらないかは、理由それぞれだけど、誰でも できることは最低でもやってみよう。 まずはファックスの一斉同報で、仲介業者に物件資料を送ろう。 |
コメント（1）
要は、賃貸の'''需要があるか、ないか''' 不動産は立地が大切なのは常識。 駅から１分という立地はプレミアでしょう。 ただ、駅から徒歩圏でも７分〜１０分の 中途半端なエリアはアパート・マンションの 入居者募集での競争はキビシイのでは。。。。 特に築年数がかなり経過している物件の場合は。。。 ''不動産経営の肝は、入居者の確保。 できるだけ空室期間を少なくすること。'' 要はバス便エリアでも、何でも需要があるか無いか。 自分の物件に人が入るか入らないか。 シンプルなこと。これだけです。 近くに学校や雇用を大きく抱える会社があるとか、大病院が あるとか。 こんなエリアなら需要もあるはず。 物件を買う前にはエリアマーケティングはしなきゃね。 入居者募集のポスターだらけの物件が近所に多いエリア はやっぱり避けたほうがいい。 |
山の上にあるマンション、、、、 なかなか売れない 購入で失敗したマンション。 平成１６年に買った２ＬＤＫ。 平成３年築のバブル期最後の建築（築13年）で３８０万円 で買った。安いが...。 建物の質感は高く、建築されてからおそらく人が 住んでいたのは経過年数の半分以下だろう。 使用感がそんになかった。しかも３８０万円の安さで 地方銀行がしかもお金を貸してくれた。 貸してくれたのは投資用融資としてではないけど。 住宅用でした。この銀行にはそれまでにも住宅ローンが あったんだけどね。 美室である室内だけに目をとらわれて、分譲マンション に対する不動産投資の第一に気にするべき投資判断のイン デックス””「立地」”” に気が回らなかった。 馬鹿です。馬鹿でした。私。 立地がバス便、きつい坂の上、駐車場が近隣、しかも １２世帯の小規模マンション。 買ってすぐインターネットの写真だけで判断して、住むこ とを決めてくれた入居者がしばらく住んでくれていたので、 本質的な物件の潜在的欠陥に気づけなかった。 その坂のキツさ、駐車場への距離（３分）、山の稜線の立 地から物件を実際に内覧にきた賃貸のお客さんは、お部屋 選びの選択肢からあっさり私の物件をはずす。 当然か。。。。 ぜんぜん入居者が決まらないのです。 もちろん努力はしています。仲介店舗に物件情報と地図を ラミネートした資料を持参して営業したりと。。。 とにかく損してでも早く売っちゃおう。 大切な大切なＣＦがなんたってマイナスなんです。 血が流れているんです。毎月のＣＦが。 |
