不動産投資で経済的自由！大家さんスタートキット

広告料を仲介店にいくら払うか？

Wed, 23 Dec 2009 23:54:18 +0900

==広告料を仲介店にいくら払うか？==
大家の大嫌いな言葉　　それは｢空室｣

管理会社からの電話
｢○○○号室の○○さん、○月○日で退去になります。｣

私の心が、どすんと落ち込む一瞬、そして言葉です。

部屋の入居（成約）は仲介店の営業マンの案内行動
でほとんど決まる。

この部屋に客付けをしようという営業担当者の気持ち
と行動がなけりゃあ、絶対に決まりせん。

ROIがどうのこうの、実質利回りがどうのこうのと
言っても、空室があれば、売上げ（賃料）がなきゃ
まったくの絵に描いたもち。
屁にもならない。

そう、そんなのほとんどの大家さんが日々思ってること。

偉そうなコンサルタントなら、インセンティブをつけ
るためには広告料をあげるべきです。と言うだろうね。

まさに正論。

ところが、大家さんたちはなかなか臨機応変、変化
できないんだよね。今までのやり方に固執するんだよ
ね。
気を付けているけど私もそうなってしまう時がたまに
ある。

広告料どうするか、答を求めてこの本を買ってみた。
物件が所在する地区の広告料相場を調べて、0.5なり1.0
ケ月上積みしなさいと。

いたってシンプル、答えはこれだけ。

読後の０秒後に行動を起こしました。仲介店に行って相場
を聞いてみて0.5ケ月増やした。
１週間後、入居者から申し込みが入った。
あっけないけど、こんなことなんだろうね。
ここで差がつくんだろうね。

今田さんの本
本屋での立ち読みで、半部くらい読んでしまっていたん
だけどやっぱり、この本を買って読みました。
頭にちゃんと刷り込ますために３回読みました。
意識や行動を変化させるには繰り返しが必要。
そして、とにかくやってみること。
読んだら実践。これに勝るものなし。
やらなきゃ結果がでないもん。

私のアパートの借金がまだあるもんで、破綻はしたくないからね。
一応、借りたものはちゃんと返すっていうモラルはちゃんと
ある。

おすすめブログ空室ゼロ！お金をなるべくかけない満室アパート経営

中古投資分譲マンションの買い時！？

Sun, 25 Jan 2009 14:06:33 +0900

==中古投資分譲マンションの買い時！？==

政令指定都市での物件。路面電車だが徒歩３分。
近隣に地方有力私大がある。

壁心面積３３屬韮隠横桔漾∧神に入ってからの物件。
安いのではと思う。

欠点は管理費5930円　修繕積立金7560円
の負担がやや高いところ。

この物件、３～４年前は３～４００万位はしていた物件

東京に比べればこれでも安いかもしれないけど、１２５

万とは、、、、。

分譲マンション物件↓値下がっています。

Tue, 13 Jan 2009 21:41:43 +0900

値下がっています。

中古のワンルーム、１ＤＫの投資用マンション。

え～実質利回りが１５％だよって物件も出てきた。

ちょっと古いけどね。昭和生まれのＭＳだけどね。

古くても駅近で、リフォームさえきちっとやってる

物件ならまず決まります。

ただ、客付け仲介業者への情報提供や営業活動（ファック

スやメールで写真入り物件資料を送る）をまめにやんなきゃ

ならないけどね。

何で入居者が決まらないかは、理由それぞれだけど、誰でも

できることは最低でもやってみよう。

まずはファックスの一斉同報で、仲介業者に物件資料を送ろう。

↓不動産賃貸の記帳代行はココ
http://www.jmhelp.com

アパート。。。駅近が必ずしも優位ではない

Tue, 29 Apr 2008 13:00:35 +0900

要は、賃貸の'''需要があるか、ないか'''

不動産は立地が大切なのは常識。

駅から１分という立地はプレミアでしょう。

ただ、駅から徒歩圏でも７分～１０分の

中途半端なエリアはアパート・マンションの

入居者募集での競争はキビシイのでは。。。。

特に築年数がかなり経過している物件の場合は。。。

''不動産経営の肝は、入居者の確保。

できるだけ空室期間を少なくすること。''

要はバス便エリアでも、何でも需要があるか無いか。

自分の物件に人が入るか入らないか。

シンプルなこと。これだけです。

近くに学校や雇用を大きく抱える会社があるとか、大病院が

あるとか。

こんなエリアなら需要もあるはず。

物件を買う前にはエリアマーケティングはしなきゃね。

入居者募集のポスターだらけの物件が近所に多いエリア

はやっぱり避けたほうがいい。

【↓面倒な不動産収入の記帳はアウトソーシング】
　http://www.jmhelp.com/

「立地」が絶対に命　分譲ＭＳへの不動産投資

Sat, 26 Apr 2008 13:55:40 +0900

山の上にあるマンション、、、、
なかなか売れない

購入で失敗したマンション。
平成１６年に買った２ＬＤＫ。

平成３年築のバブル期最後の建築（築13年）で３８０万円
で買った。安いが...。

建物の質感は高く、建築されてからおそらく人が
住んでいたのは経過年数の半分以下だろう。
使用感がそんになかった。しかも３８０万円の安さで
地方銀行がしかもお金を貸してくれた。

貸してくれたのは投資用融資としてではないけど。
住宅用でした。この銀行にはそれまでにも住宅ローンが
あったんだけどね。

美室である室内だけに目をとらわれて、分譲マンション
に対する不動産投資の第一に気にするべき投資判断のイン
デックス””「立地」””　に気が回らなかった。　
　
　　馬鹿です。馬鹿でした。私。

立地がバス便、きつい坂の上、駐車場が近隣、しかも
１２世帯の小規模マンション。

買ってすぐインターネットの写真だけで判断して、住むこ
とを決めてくれた入居者がしばらく住んでくれていたので、
本質的な物件の潜在的欠陥に気づけなかった。

その坂のキツさ、駐車場への距離（３分）、山の稜線の立
地から物件を実際に内覧にきた賃貸のお客さんは、お部屋
選びの選択肢からあっさり私の物件をはずす。

当然か。。。。

ぜんぜん入居者が決まらないのです。

もちろん努力はしています。仲介店舗に物件情報と地図を
ラミネートした資料を持参して営業したりと。。。

とにかく損してでも早く売っちゃおう。
大切な大切なＣＦがなんたってマイナスなんです。

血が流れているんです。毎月のＣＦが。

【↓面倒な不動産収入の記帳はアウトソーシング】
　http://www.jmhelp.com/

空室対策　当たり前だけどスリッパくらいい玄関に置いとくよ

Mon, 10 Mar 2008 18:01:57 +0900

スリッパを置くなんて常識？　だよね。

しばらく空室の部屋。クッションフロアの

床は冷たい。

スリッパくらい入口に用意しておかないとね。

これは１００円ショップのスリッパじゃなく

ちゃんとお金をかけた質感のあるものがいい。

写真見てください。（確か一組５００円くら

いの物かな）

部屋を見に来る方はお客さんなんだから。

花だって置いてるとウェルカム感が出る。
（ぴんぼけでゴメンなさい。これは１００均の
品）

１２月初めからクリスマスにかけては、小さな

ツリーを飾ったこともあった。

涙ぐましいでしょ。

その努力が実ってか（？）、まじめな女性から

入居申し込みが入りました。

【↓面倒な不動産収入の記帳はアウトソーシング】
　http://www.jmhelp.com/

アパート入居者募集！賃貸営業マンへのキャンペーン

Sat, 08 Mar 2008 13:15:33 +0900

賃貸営業マンへのキャンペーン

普段は、あいだ１ケ月くらいで次の入居者が

決まっていたアパートの１室が、ちょっと苦戦中。

そこで物件近くの仲介不動産会社へ入居者募集営業。

入居者を決めてくれるのはあくまで営業マンなの

で直接のアプローチ。自分の物件のことが彼らの頭

に入ってないと案内してもらえない。

インターネットの賃貸物件の検索サイトでの情報は

あくまで、部屋探しの【入口】に過ぎない。

入居申し込みは内覧（部屋見学）をしないと絶対に入

らない。（まあ例外もあるが...）

上の画像のような、インセンティブを記載した

物件資料（資料の一部分）を印刷し、仲介店舗を１件１件

訪問。

営業マンと話をする中で、競合する新築物件や

どういった層が所有アパート付近でのターゲット

なのか等いろいろ教えてもらえる。

最近の部屋探ししている人の内覧数が以前（３室くらい

見る）よりかなり増えて、７～１０件も見て決める人が

多くなったとか。

【↓面倒な不動産収入の記帳はアウトソーシング】
　http://www.jmhelp.com/

はかない人の労働力、バイク事故で仕事を失った歯科医

Tue, 26 Feb 2008 22:57:05 +0900

労働力ははかない。

こんな話を知人から聞いた。

知人の友人である歯科医が、バイク事故にあった。

事故は歯科医から医療行為を行う手の動きを奪った。

手が使えないと当然、治療は行えない。

長い時間をかけた修業、大学だって６年間。

治療を行う技術、知識を長きに渡ってマスターした

のに事故がそれを一瞬で奪った。

保険があったり、その他の補填するシステムがある

だろうけど、収入を得る人の労働力は、元本である

肉体に支障が出るととたんにその収益性を失う。

まあ、人の肉体、精神を資産になぞらえたらの話

だけど．．．．。

だから資産が生み出す収入の流れをちゃんと作るべ

きだと思う。

【↓面倒な不動産収入の記帳はアウトソーシング】
　http://www.jmhelp.com/

節約はハイリターン

Mon, 25 Feb 2008 13:11:14 +0900

不動産投資、最初の資本作り

何を始めるのでも多少（？）は自己資本が必要。

高い利回りを求めてるくせに、自分の財布に

穴があいていることに気づかない人って意外と

多いよね。

冷蔵庫の中が食品で一杯で、どれが余分なもの

を買いすぎている人、保険の中味を知らずに新入

社員の時、生命保険の加入のおばさんから入った

ままになっている人、車のの保険料だってネット

のおかげでずいぶん安くなった。

家のローンだって、見直してみれば年５万円位の

節減は十分可能。

～～～～～～～～～～～～～

ここで考えてみる

～～～～～～～～～～～～～

ケーススタディ

自分が給与所得者とする。

年収５００万円で１年間で最終的に貯蓄に当てる
　
ことのできるお金が５万円としよう。仮に。

５００万円のうち５万円が純利益だから、年利回り

１％。

ところが、身の回りの保険やローン、買い物ほか

を見直すことで年１０万円お金を節約できたら

１５万円手に残る。

すると、利回りが一挙に３％に。

１０００万円の定期預金があって年１％（１０万円）

の利息をもらって喜ぶくらいなら、家計のリストラで

１０万円お金を生み出したほうがハイリターンだ。

だって１０００万の定期預金の収益力を無償で１本手

に入れたのと同じことだから。

カードで１ＤＫマンションを買ってしまった

Fri, 22 Feb 2008 18:07:18 +0900

カードで１ＤＫマンションを買ってしまった

もう、６年ほど前。

地下鉄駅３分、平成に入ってらの建築。１ＤＫで

施主が丸紅だったかな。

買おうと、決めた。安かったし、建物、立地申し分

なし。

ただ、現金払いが条件。。。。

手持ち資金だけだと、どうしても１５０万円ほど足り

ない。

どうしよう、、、、考えた。

＝＝＝＝＝＝＝＝

答えがでた。

＝＝＝＝＝＝＝＝

そうだ、カードを使おう。キャッシングだ。

高金利、、、、だ。

と思うでしょ？

金利６．５％のカードで１００万、金利８．７％の

カードで５０万円調達した。計１５０万円。

カードローンだってちゃんと選べば金利の安いもの

ってあるよ。ちなみに６．５％の方は１００万円限度

なので残りを８．７％でまかなった。

ただ、ちゃんとお金の計算はした。ボーナスで５０

万、出張旅費を節約して５０万、家賃を使わずに

カード返済。１年でカードローン残高がゼロになった。

正式に抵当権をつけて借入を起こして、抵当権設定費

用を負担することを考えるなら、このカードのほうが

お得。緊張感も違うしね。

金利にシビアになって、カードでの資金調達っていう

技も使ってみる。

不動産投資で経済的自由！大家さんスタートキット

広告料を仲介店にいくら払うか？

中古投資分譲マンションの買い時！？

分譲マンション物件↓値下がっています。

アパート。。。駅近が必ずしも優位ではない

「立地」が絶対に命 分譲ＭＳへの不動産投資

空室対策 当たり前だけどスリッパくらいい玄関に置いとくよ

アパート入居者募集！賃貸営業マンへのキャンペーン

はかない人の労働力、バイク事故で仕事を失った歯科医

労働力ははかない。

節約はハイリターン

不動産投資、最初の資本作り

カードで１ＤＫマンションを買ってしまった

カードで１ＤＫマンションを買ってしまった

「立地」が絶対に命　分譲ＭＳへの不動産投資

空室対策　当たり前だけどスリッパくらいい玄関に置いとくよ