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【PJニュース 2010年12月4日】管理組合が口数の変更を通告できると定めた総会決議が無効とされたことで、その規定に基づいて管理組合が東急電鉄らに請求した追加分使用料金等を請求する根拠がなくなる。このために判決は東急電鉄らの勝訴である。
しかし、管理組合の主張は東急電鉄らが最初から不正な計算で口数を算定していたということである。そして管理組合の算定方法を裏付ける証拠も存在した。そのために管理組合は裁判に自信を持っていた。管理組合の2010年5月30日開催の定期総会議案書には以下のように裁判に自信を持っていた。 「沼津土木事務所に裁判所から、調査嘱託を出してもらい、検証してもらいました。これで、東急電鉄の嘘が完全に暴かれており、必ず勝ちます。」(4頁) それが僅か結審1ヶ月前に申し立てられた訴えの変更によって判決の帰趨が定まってしまった。これは管理組合にとって晴天の霹靂であった。管理組合は判決後に静岡県弁護士会沼津支部会館で怒りの記者会見を開いた。 会見で杉谷伸芳理事長は「論理的に成り立っていない」と判決を厳しく批判した。東急電鉄の不正は、規約改正とは無関係である。東急電鉄は少ない費用負担でゴルフ場や別荘地の汚水処理を管理組合に行わせている。その分は住民の負担になる。それを無視する判決に従えば、東急電鉄の企業活動を住民が支えなければならないことになる。控訴せざるを得ない。あまりのショックに声が出ない。社会正義が貫けないことが困る。 住民は東急電鉄によって多大な迷惑を被っている。社会が不正な企業に鉄槌を下さないことは問題である。判決によって失われたものは住民の金だけでない。大企業は何をしても許されるという日本社会の悪いところが出た。判決内容は全く想像もしていなかった。過去には汚水を処理せずに違法に放流していたなどの数々の不正が行われたことも分かっている。証拠も東急電鉄の誤魔化しも明白であり、判決は理解できない。憤りを覚えると述べた。 続いて管理組合代理人の田中晴男弁護士が「規約改正が有効か無効かの問題に矮小化された」と述べた。千福ニュータウン団地施設管理組合にはマンションを想定した区分所有法は適用されないと主張したが、認められなかった。そもそも口数は本来の正しい計算に基づくべきで、規約改正の問題ではないとも主張した。 http://news.livedoor.com/article/detail/5184384/ http://www.pjnews.net/news/794/20101201_6 東急電鉄らが安い利用料で下水を利用していることが問題である。誤った方法で口数を算出することが誤りである。実質的な不利益を被ってきたのは住民であり、「不利益変更禁止」という形式的な論理で扱わないで欲しいと訴えたが、そこまで踏み込む勇気が裁判所にはなかった。田中弁護士は「全体を見た上で判断する」としつつも、今後の選択肢として東急電鉄らの組合員からの除名に言及した。 それを受けて、杉谷理事長も東急電鉄管理区域を管理組合から切り離す意義を補足した。ニュータウンがある千福が丘は市街化区域であり、市街化調整区域の東急電鉄管理区域とは異なる。ニュータウンには公共下水道の話もある。東急電鉄管理区域の切り離しは管理組合にとって避けて通れない課題とする。 最後に杉谷理事長は改めて「東急電鉄が管理組合を欺いたという厳然とした証拠がある。」と強調した。強度が不十分なマンホールなど東急電鉄の手抜き工事の尻拭いで管理組合は3億円くらいの出費がある。「未来永劫、東急電鉄の食い物にはされたくない」と述べた。【了】 |
東急建設トラブル
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コメント（1）
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【PJニュース 2010年12月3日】実際、ファイブハンドレッドフォレストのウェブページには以下のような仰々しい宣伝文句が並ぶ。そこからは事業主自身がドヤなどの簡易宿泊所と同列の扱いを求めていることが信じられない。
「都会では味わえない本物の自然を満喫できるステータスゾーン」 「新しい日本の経済・社会文化の潮流を支える人々の、知的・動的交流による新しい価値の創出」 宣伝広告では美辞麗句を並べながら、裁判で責任追及される段になると、不動産業者は自ら謳ったセールスポイントを否定し、それに矛盾する主張を行う。これは不動産トラブルの裁判ではお馴染みの光景である(林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』ロゴス社、2009年、18頁)。不動産業者の建物に対するプライドや誇りのなさが、日本の住環境や街づくりの貧困の大きな要因である。 一方、東急電鉄らは3月18日付の「準備書面(8)」において、「JIS A 3302は建築計画や建物の使用状況によって柔軟に解釈適用されるものである」と主張した。 これに対し、管理組合は3月20日付の意見書で改めて保養所を簡易宿泊所とする不合理などを主張した。 「男女が別に宿泊し個人スペースが限られ、鍵もかからないような宿泊施設は保養には向かないと考えており、当然、保養所は簡易宿泊施設には属さない」 その後、東急電鉄らは8月16日付で訴えの変更申立書を提出し、2007年5月27日開催の管理組合の総会決議の無効確認等を求めた。その総会決議では管理組合の規約や使用細則が改正され、「管理組合はすでに口数を有する組合員に対して、上記算定基準により口数の変更を通告することができる。」などと定められた。 東急電鉄らは千福ニュータウン団地施設管理組合が区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)上の団地建物所有者の団体であると主張する。その上で以下のように定めた区分所有法第31条第1項を持ち出す。 「規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によってする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。」 そして上記総会決議は東急電鉄らの承諾なくなされた改正であり、無効であると主張した。 訴訟は9月16日に結審し、判決言い渡しを迎えた。判決言い渡しで栗原洋三裁判官は主文を読み始めたが、途中で中断し、10分間休廷するというアクシデントがあった。法廷再開後に裁判官が「主文に誤りがあることに気付いた」と説明した。 http://news.livedoor.com/article/detail/5181692/ http://www.pjnews.net/news/794/20101201_5 判決は東急電鉄らが訴えの変更で追加した総会決議の無効を確認し、それ以外の両当事者の請求を棄却した。東急電鉄らにとっては一部認容、一部棄却であり、管理組合にとっては全面的な棄却であった。 判決は管理組合が区分所有法上の団地建物所有者の団体であると認定した。その上で「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」について、「規約の設定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の団地建物所有者が受ける不利益とを比較衡量し、当該建物所有関係の実態に照らして、その不利益が上記団地建物所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいう」と判示した。 そして東急電鉄らの主張する口数が「JIS規格に反するものではない」ことを理由に総会決議を無効とした。判決はJIS規格の但し書き「ただし、建築物の使用状況により、表が明らかに実情に添わないと考えられる場合には、この算定人員を増減することができる。」などを根拠に、東急電鉄らの主張する口数が「JIS規格に反するものではない」とした。【つづく】 林田力「延坪島砲撃事件による朝鮮学校無償化停止の不当(下)」PJニュース2010年11月30日 http://news.livedoor.com/article/detail/5173400/ http://www.pjnews.net/news/794/20101126_4 林田力「『龍馬伝』完結、民主主義を求めた龍馬の志」リアルライブ2010年11月30日 http://npn.co.jp/article/detail/69093482/ 林田力「電話代行サービスは電気通信事業にならないか(上)」PJニュース2010年12月1日 http://news.livedoor.com/article/detail/5176566/ http://www.pjnews.net/news/794/20101130_5 林田力「中井洽の非礼発言と天皇制の対立軸化(上)」PJニュース2010年12月3日 http://news.livedoor.com/article/detail/5181755/ http://www.pjnews.net/news/794/20101202_3 |
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【PJニュース 2010年11月20日】続いて淵脇弁護士は住民訴訟の控訴理由書の内容を説明した。控訴理由書は11月11日付けで提出した。控訴理由書では冒頭で開発と住民の利益は対立するから、そこを見て欲しいと主張したという。
企業にとって再開発は利潤追求である。企業の好き勝手にさせるならば地域の自然環境は破壊され、交通量や居住人口・集客人口の増加で住環境も破壊される。これを規制することが都市計画法や都市再開発法の務めである。「再開発によって街が発展すれば周辺住民が潤う」的な幼稚なWin-Win論は虚偽である。開発事業者の利益と周辺住民の利益が対立するという本質を見失ってはならないと主張する。 その上で控訴理由書では行政と企業の関係に迫った。東急電鉄・東急不動産らの東急グループは二子玉川ライズによって通常の民間事業以上の利益を得ることが可能になった。容積規制が約2.2倍に緩和されたことで、通常は建築できない超高層ビルが可能になった。また、再開発事業には公金(補助金)が投入される。岩見良太郎教授の意見書によると、それら東急の利益は910億円になる。 一方、住民訴訟の一審判決では以下のように東急の負担に言及して住民に不利な判断を下した。 「東急電鉄等は、本件覚書等により、二子玉川公園となるべき土地の約半分を世田谷区に無償で譲渡することを約している」(林田力「二子玉川公金支出差止訴訟で住民側控訴(上)」PJニュース2010年6月7日) http://news.livedoor.com/article/detail/4812039/ それでは東急が世田谷区に無償譲渡する土地にどれくらいの価値があるのか。控訴理由書では世田谷区作成の資料に基づき、146億円と計算する。つまり、東急は僅か146億円の負担で建築規制を変更させ、6倍以上の910億円の利益を得られるようになった。 加えて再開発という手法を取ることで、東急は駅前の弱小地権者の権利を駅から離れた土地の建物内に権利変換した。これを控訴理由書は「合法的に追い出し、地上げをし」と表現する。それによって駅前の土地を東急グループの独占的な商業ビル(二子玉川ライズ ショッピングセンターなど)とすることを可能にした。この点などを踏まえれば東急グループの利益は910億円をはるかに超えると主張した。 その上で控訴理由書は問題の本質を、特定の企業が一部の土地資産の提供によって、都市計画の規制を自社に有利になるように変更し、提供資産の数倍もの利益を獲得することにあるとする。「お金を出せば容積率を買える」ということはあってはならない。そこには都市計画制度を行政の腐敗の温床とする危険性があると警告した。 淵脇弁護士の説明に対し、住民から「二子玉川ライズは腐敗の典型」と同調する意見が出された。また、「世田谷区の職員が再開発組合に天下りしている」という具体例も指摘された。【了】 林田力「東急不動産取得のバーリントンハウス馬事公苑(上)」PJニュース2010年11月19日 http://news.livedoor.com/article/detail/5151082/ http://www.pjnews.net/news/794/20101119_1 林田力「二子玉川ライズ差し止め控訴審判決は上告へ(下)」PJニュース2010年11月20日 http://news.livedoor.com/article/detail/5153429/ http://www.pjnews.net/news/794/20101117_8 林田力「東急不動産取得のバーリントンハウス馬事公苑(中)」PJニュース2010年11月20日 http://news.livedoor.com/article/detail/5153430/ http://www.pjnews.net/news/794/20101119_2 林田力「仙谷由人官房長官の暴力装置発言は正当」PJニュース2010年11月20日 http://news.livedoor.com/article/detail/5153450/ http://www.pjnews.net/news/794/20101119_11 |
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【PJニュース 2010年11月18日】東京都世田谷区の住民が二子玉川東地区第一種市街地再開発(二子玉川ライズ)の差し止めを求めて提訴した訴訟の控訴審判決が2010年11月11日に東京高等裁判所で言い渡された。判決で住民側の控訴は棄却された。住民側は不当判決と抗議し、最高裁判所への上告の意向を示した。
第1回口頭弁論で結審してしまう控訴審も少なくない中で、再開発差し止め訴訟の控訴審は証人尋問を行うなど住民側の問題意識に応えて丁寧に審理していた(林田力「二子玉川再開発差し止め訴訟控訴審証人尋問(上)」PJニュース2010年4月14日)。 http://news.livedoor.com/article/detail/4717010/ それ故に住民側には判決への期待もあったが、それは完全に裏切られた。大多数の住民にとって判決は理解不可能であった。住環境悪化を認めながらも、対処されない。東急電鉄や東急不動産は大手を振って再開発を進め、二子玉川の街と住民に「あかんべえ」ができるのだから。 住民側は人格権、環境権、住民のまちづくり参画権に基づき、再開発の差し止めを求めた。住民側は憲法13条、25条などに基づく人権として十分に成熟した重要な権利と主張する。これに対して判決は以下のように述べて、住民側の主張を退けた。 「控訴人らが侵害されたと主張している個別の権利ないし法的利益を包摂する権利としては、人格権ないし人格的利益をもって足り、これとは別に環境権や住民の『まちづくり参画権』を認めるべき憲法上の根拠は見出せないし、これらが憲法上の権利として成熟しているということもできない。」(判決書24頁) その上で判決は人格権侵害の有無について判断する。控訴審で住民側は洪水被害について主張立証に力を入れた。二子玉川ライズの人工地盤が雨水を堰き止め、周辺地域の洪水被害を激化させるという問題である。この点について判決には注目すべき内容があった。 http://news.livedoor.com/article/detail/5147856/ http://www.pjnews.net/news/794/20101117_6 「都市再開発事業は、規模が大きく周囲への影響が大きいことや、公的支援を受けて行われる事業であるから、公共的な観点に立つ配慮をなすべきであることなどから、その配慮に著しく欠け、周辺住民の洪水被害を拡大する認められるときは、不法行為を構成することがあると解される。」(判決書26頁) これは一般論として周囲への影響が大きく、公的支援を受ける都市再開発事業に対し、周辺住民の洪水被害を拡大させないようにすることを要求したものである。これは洪水等の災害を未然に防ぐ責務は第一次的に国にあり、再開発組合は関係ないという再開発組合の主張を理論としては排斥したものである。 しかも、判決では上記の前段で個人レベルの対策が不法行為を構成することはないとする。たとえば個人が自己の敷地をコンクリートに舗装することも、周囲に雨水の流出を増大させることになる。また、盛り土をすれば洪水流の侵入を阻止することになる。これらは個人レベルでは問題ないが、影響力が大きく、公的支援を受けた都市再開発事業で行った結果、周辺住民の洪水被害を増大させれば不法行為となる。【つづく】 林田力「東急電鉄がニュータウン管理組合と係争=静岡(上)」PJニュース2010年11月15日 http://news.livedoor.com/article/detail/5139790/ http://www.pjnews.net/news/794/20101114_1 林田力「東急電鉄がニュータウン管理組合と係争=静岡(中)」PJニュース2010年11月16日 http://news.livedoor.com/article/detail/5141868/ http://www.pjnews.net/news/794/20101114_2 |
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【PJニュース 2010年11月17日】東急グループと住民や消費者とのトラブル事例は数多くあるが、千福ニュータウンの特殊事情は東急電鉄が管理組合の組合員となっていることである。千福ニュータウンでは管理組合の総会に東急電鉄の担当者が出席し、発言している。裁判の被告の集会で原告が出席するという奇妙な状況である。ある住民も「住民の会合に会社の人が入って説明することはおかしい」と指摘する。
一方で多くの住民紛争や消費者トラブルでは東急グループが話し合いから逃げ回っているとの印象が強い。そのため、住民と東急が任意に話をし、それが総会議事録として記録されていることは貴重である。2009年5月31日に開催された第19回定期総会では激しいやり取りがなされ、東急の体質を理解できる(千福ニュータウン団地施設管理組合「第19回定期総会議事録」)。 総会の冒頭で東急電鉄は資料の不備を理由に総会開催が不成立と主張した。このために約30分間も議事が中断してしまった。杉谷理事長は「資料不備が総会開催に可否にあたるようなものではない」と説明し、総会が開始された。 ところが、東急電鉄は再度、総会不成立を主張した。これに対し、杉谷理事長は「東急側の代理人こそが、規約に照らし不備である」と反撃した。管理組合規約に定められた総会出席者に対する代理人手続きが行われていないためである。その上で以下のように述べて決着した。 「東急関係者は、本来なら、総会に出席する資格がない。議事進行の邪魔をするなら、出て行ってほしい」 総会では以下のようなやり取りがなされた。 東急電鉄「新築、増改築をするときは、建築確認申請に放流先の承諾が必ず必要とあるが、規約の第何条に規定されているのか教えてほしい。」 理事長「常識的に放流先の承諾も得ず、勝手に人の物に工事を行うことは犯罪であり、放流することは有り得ない。」 ファイブハンドレッドクラブ「土地を開発、所有した段階で、それは権利として発生しているという理解なのですが。」 理事長「あなた方の意見で、人の施設に勝手に放流して構わない、口数をごまかしてして構わないというのなら、そういう主張は裁判でやって下さい。」 この周辺住民への害悪を無視する論理は東急電鉄に特徴的なものである。東急電鉄・東急不動産が主体的に進める東京都世田谷区の二子玉川東地区再開発(二子玉川ライズ)でも再開発地域の雨水の処理が不十分で、自社の営利のために周辺地域を犠牲にしていると住民から批判されている。 しかも、二子玉川ライズでは再開発地域に約7メートルの盛り土をして、再開発地域北側から自然に流れる雨水を堰き止めるようなことをしている。この点について住民が再開発組合を相手に再開発事業の差し止めを求めた訴訟の証人尋問で再開発組合側の証人・宮原義明(株式会社アール・アイ・エー)は以下のように証言し、正当化した(林田力『二子玉川ライズ反対運動』マイブックル、2010年、23頁)。 「もともと、そこに流れ込んでいたということ自身が、それぞれの敷地としては、当然敷地の中で単独で整備することだと思いますから、それを前提としてのお話は少しおかしなことと思いますね。」 http://www.pjnews.net/news/794/20101114_3 千福ニュータウンでの東急側の主張とは正反対である。東急の土地から周辺には勝手に放流するが、周辺住民の土地に降り注ぐ雨水が自然に東急の土地に流れ込むことさえ拒否する。共通点は住民を犠牲にした自社利益優先の御都合主義である。 定期総会議事録は以下の住民意見で終わっている。 「今回の東急さんの質問、指摘内容は本質から外れていると思う。主張されることはあると思うが、誠実であることは重要で、おそらく、本日、ここに出席された方々は、東急さんに対し、もっと深い溝を作ったと思います。今後、もう少し知恵を使った前向きな解決策を考えられるように努力して頂きたい。」 これは東急グループとのトラブルに直面した多くの住民や消費者に共通する感想である。【了】 |
