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２ 住民らの反対運動
(1) 反対運動の開始 世田谷区は平成９年から１０年にかけて，都市計画法１６条等に基づく都市計画変更素案の説明会を開催し，本件再開発地区計画の原案の説明会を行った（甲１９号）。 住民はこれにより，本件再開発事業の計画内容を知って驚愕した。この計画は住民たちが，長年にわたって風致地区の規制を守り，所有敷地内の建築規制を甘受し，木々を育て，緑を保全しながら守り育ててきた住環境を，根底から破壊するものであった。住民らは，この計画が東急グループ企業が行政と癒着して，「遊休地」となっていた二子玉川園を，市街地再開発の手法をとることにより高層ビル群に衣替えをし，資産の「活用」を図るためのものであることを鋭く看破し，反対運動を展開した。 更に関連事業も含めて世田谷区から７００億円もの税金が注ぎ込まれることも知り，住民の怒りは広がった。 (2) 裁判闘争へ しかし都市計画法等に基づく住民らの意見陳述は全て排斥され，説明会での様々な意見や，世田谷区，東京都などに対する要請行動などはことごとく無視され，平成１７年３月４日に第１期再開発組合の設立認可がなされるに至った。 これに対し，住民らは同年１０月，第１期再開発組合を被告として東京地裁に第１期事業の差止訴訟（以下「別訴」という。）を提起した。そして平成１８年１２月に世田谷区に対し住民監査請求をおこし、平成１９年３月には世田谷区長を被告として住民訴訟（「以下本件住民訴訟」という。）を提起した。 これらの訴訟について、裁判所は行政裁量を不当に広く認め、「再開発事業」＝直ちに「公共性ある事業」として、その内容の違法性を適正に判断せず、住民等に犠牲を強いる判断をしている。しかしながら、これらの司法判断を批判する世論はさらに広がりを見せており、住民等はこれらの声の後押しを受けて、司法の不当な判断を争うために控訴、上告し、現在別訴は最高裁判所に，本件住民訴訟は東京高等裁判所に係属している。 林田力Yahoo!モバゲー http://yahoo-mbga.jp/46462100 林田力「劇場版2作目公開中『相棒』の奥深さ(3)」PJニュース2010年12月30日 http://news.livedoor.com/article/detail/5240524/ http://www.pjnews.net/news/794/20101226_7 林田力「劇場版2作目公開中『相棒』の奥深さ(4)」PJニュース2010年12月31日 http://news.livedoor.com/article/detail/5242060/ http://www.pjnews.net/news/794/20101226_8 林田力「宗教ネタが深まる『聖☆おにいさん』第6巻」リアルライブ2010年12月31日 http://npn.co.jp/article/detail/16242549/ 林田力『東急不動産だまし売り裁判』ブログ http://book.geocities.yahoo.co.jp/gl/hedomura 【サーカス】リン・ティエンリ【林田力】Part2 http://toki.2ch.net/test/read.cgi/celebrity/1293705298/l50 【80年代の】オレたちひょうきん族12【林田力】 http://toki.2ch.net/test/read.cgi/natsutv/1293787763/l50 林田力が謎の襲名 http://kamome.2ch.net/test/read.cgi/mog2/1293879790/l50 林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』 http://book.geocities.jp/hedomura 林田力「男になれなかった市川海老蔵(中)」PJニュース2011年1月3日 http://news.livedoor.com/article/detail/5245612/ http://www.pjnews.net/news/794/20101229_8 |
東急建設トラブル
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【PJニュース 2010年12月24日】東急不動産と東急コミュニティーが特定建築者となった戸塚駅西口再開発ビル「トツカーナ」でも、東急の商業施設「戸塚東急プラザ」と地元地権者中心の施設「トツカーナモール」を分けている。このトツカーナは地元地権者から「地元の生活再建よりも再開発ビル床の売却による事業費の回収を優先している」と批判されている(林田力「住民発意で区画整理・再開発の法改正を考えるシンポ(中)」PJニュース2010年8月26日)。
http://news.livedoor.com/article/detail/4968288/ 問題の記事では渋谷の街づくりにも言及する。野本専務は以下のように駅から離れた場所に集客施設を作る街づくりの工夫を述べる。
「渋谷は元々が通過駅でした。駅利用者が新宿・池袋では15分、銀座は45分も滞在するのに、渋谷は5分しか滞在しないというのが、五島慶太が会長だった時代の問題意識でした。そのため駅から少し離れた場所に、東急百貨店本店や東急文化村を建設していったのです」 http://news.livedoor.com/article/detail/5229136/ http://www.pjnews.net/news/794/20101222_2 これも二子玉川ライズでは正反対である。二子玉川では再開発前は駅前にバスターミナルがあった。ところが、再開発によって、バスターミナルは商業ビルの奥に移動された。このため、駅からバス停に行く場合もバス停から駅に行く場合も商業ビルを通らなければならなくなる。それで買い物客を増やそうという姑息な計画である。 渋谷では駅と離れた場所に魅力的な集客施設を建設して街の魅力を高めたが、二子玉川ライズでは住民を不便にすることで無理やり買い物客を増やそうとする。住民の時間と利便性を犠牲にした再開発である。 東急電鉄には既に住民ニーズを無視した開発失敗事例がある。この記事でも言及された東急田園都市線あざみ野駅の「あざみ野三規庭」である。高級路線が沿線住民のニーズに反していたためである。「あざみ野三規庭」の失敗は同じ日経BP社の雑誌『日経ビジネス』2010年1月18日号でも取り上げられた。この記事でも野本専務が登場するが、日経ビジネス記事には第三者への取材や記者の考察も加味されており、東急電鉄に厳しい内容になっている。 「あざみ野三規庭」は「2004年の開業当時の姿は見る影もなく、2階には空き店舗が目立っている」とする。さらに東急沿線自体を「20〜30代に魅力なし」と評価し、東急電鉄の「改革のスピードは遅いと言わざるを得ない」と結論付ける(「成長路線図引き直し」47頁)。 まさに二子玉川ライズは改革がなされないまま進められた計画に見える。二子玉川ライズでも「街との調和」を考え直す必要がある。【了】 林田力「街との調和を欠く二子玉川ライズの矛盾(上)」PJニュース2010年12月23日
http://news.livedoor.com/article/detail/5227743/ http://www.pjnews.net/news/794/20101222_1 林田力- Google Profile http://www.google.com/profiles/hayarikiorg 林田力『東急不動産だまし売り裁判』新聞オーマイ支局 http://www12.atpages.jp/hayariki/ 林田力のプロフ-ORICON STYLE http://www.oricon.co.jp/prof/user/60902/ |
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【PJニュース 2010年12月23日】東京急行電鉄の野本弘文専務のインタビュー記事が2010年12月17日に日経BP社のウェブサイト「ケンプラッツ」に掲載された(樋口智幸「街との調和を欠く店は続かない、野本弘文・東急電鉄専務」)。この記事は二子玉川ライズの矛盾を浮き彫りにする。
問題の記事は東急電鉄が駅施設と街の関係をどのように捉えているかを野本専務に尋ねたものである。野本専務は東急電鉄で開発事業本部長、都市生活創造本部長などを務めた。 東急電鉄では2010年10月に東急田園都市線たまプラーザ駅に隣接する商業施設「たまブラーザ テラス」の3期工区部分を開業したばかりである。この「たまプラーザ テラス」と通常の駅ビルの相違について、野本専務は以下のように回答する。 「許容容積率を使い切らず、建物の高さを抑えた構成にしています。街にとって何が必要か、生活している人にとって何が必要か、という視点で総合的に計画しました。都心ではないので、コンクリートの塊では受け入れられない。プラーザ、すなわち広場という思想を大切にしながら、改札階から3層に抑えました。」 これは同じ東急電鉄が中心になって東京都世田谷区玉川で進める二子玉川東地区再開発(二子玉川ライズ)とは正反対である。二子玉川ライズでは厳しい建築規制のあった風致地区・都市計画公園予定地を計画変更して、容積率を割り増しした。そこには東急電鉄と世田谷区長の密約(協定)があった(林田力「二子玉川公金支出差止訴訟で住民側控訴(上)」PJニュース2010年6月7日)。 http://news.livedoor.com/article/detail/4812039/ その割り増された容積率を目一杯使うことで、新築マンション「二子玉川ライズ タワー&レジデンス」などの超高層ビル乱立が可能になった。 多くの住民は「二子玉川は六本木のような都心ではなく、国分寺崖線と多摩川に囲まれた緑豊な地域であり、コンクリートの塊は受け入れられない」と主張している。実際、産業能率大のアンケート調査によると、二子玉川のイメージは「緑が豊かな街」である(林田力「産能大街のイメージ調査と二子玉川再開発のギャップ」PJニュース2010年5月12日)。 http://news.livedoor.com/article/detail/4764241/ 東急電鉄は二子玉川では「街にとって何が必要か、生活している人にとって何が必要か」を考えていない。
「たまプラーザ テラス」の事業性についての回答も二子玉川ライズとは正反対である。野本専務は以下のように回答する。 「施設単体で回収するだけではなく、長期にわたり街と共存することを意識しています。自社の建物だけの収益性を追求すると、街全体の調和を損ねます。単体の施設で集客できるのは最初だけで、街自体に魅力がなければ、長期の成長は望めません。」 http://news.livedoor.com/article/detail/5227743/ http://www.pjnews.net/news/794/20101222_1 これに対し、二子玉川ライズでは地元経済界とともに歩むという意識に欠ける。東急の商業施設「二子玉川ライズ ショッピングセンター」と地元地権者の商業施設「二子玉川ライズ バーズモール・オークモール」は分けられている。バーズモール・オークモールは「仮説店舗ではないの」と勘違いする人もいるほど貧相である。「二子玉川ライズ ショッピングセンター」開業後は人の流れが変わり、立ち行かなくなるとの声もある。【つづく】 林田力「被害届出し渋りで底が見えた海老蔵事件の元暴走族」PJニュース2010年12月18日 http://news.livedoor.com/article/detail/5217084/ http://www.pjnews.net/news/794/20101217_8 林田力「二子玉川ライズ決済文書一部非開示理由が明らかに=東京・世田谷」PJニュース2010年12月19日 http://news.livedoor.com/article/detail/5218344/ http://www.pjnews.net/news/794/20101218_4 林田力「集団訴訟と個別訴訟の長短(下)」PJニュース2010年12月22日 http://news.livedoor.com/article/detail/5224819/ http://www.pjnews.net/news/794/20101220_8 |
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【PJニュース 2010年12月8日】東京急行電鉄(東急電鉄)と東急系列のファイブハンドレッドクラブが千福ニュータウン団地施設管理組合(静岡県裾野市千福が丘)を提訴した訴訟では管理組合の総会決議が無効とされた(林田力「東急電鉄対ニュータウン管理組合訴訟判決に住民失望=静岡(中)」PJニュース2010年12月3日)。
http://news.livedoor.com/article/detail/5181692/ この判決はニュータウン住民によるコミュニティ活性化の努力を無にさせかねないものである。本記事では判決の問題点を論じる。 第一に千福ニュータウン団地施設管理組合が区分所有法第65条の団地建物所有者の団体に該当するかである。区分所有法第65条は以下のように定める。 「一団地内に数棟の建物があって、その団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)がそれらの建物の所有者(専有部分のある建物にあっては、区分所有者)の共有に属する場合には、それらの所有者(以下「団地建物所有者」という。)は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」 判決は東急電鉄の従業員が管理組合定期総会で以下の発言をした事実を認定しながらも、千福ニュータウン団地施設管理組合が団地建物所有者の団体であると理由も述べずに判示した。 「区分所有法というのは分譲のマンションの正しい運営が出来るようにと言うガイドラインが示されている。この組合の規約のベースにはなっていない。区分所有法と組合の存立の出発点は違う。」(判決書17頁) しかし、ニュータウンの戸建て住戸と、ゴルフ場や保養所を「一団地内」とまとめることができるか疑問である。区分所有法には団地の定義は存在しない。団地の一般的な意味は以下の通りである。 「一般には、多数の建物が同一区画内に存在する場合に、それらの建物及び敷地を総称するものとして用いられる。」(財団法人マンション管理センター『平成21年度版マンション管理の知識』住宅新報社、2009年) ニュータウンは裾野市千福が丘にあり、市街化区域である。これに対し、ファイブハンドレッドクラブやファイブハンドレッドフォレストは裾野市千福にあり、市街化調整区域である。どれほど緩く考えても両者が同一区画内に存在するとは考えられず、「一団地」と見ることには日本語として無理がある。 さらにマンション管理会社大手の合人社計画研究所はウェブサイトで、「区分所有法上の団地」を以下のように定義する。 「当初より、それらの区画に土地(登記簿上、分筆されずに共有部分になっている)と建物が一体的に分譲されており、土地・建物に区分所有登記がなされているものをいいます」 http://news.livedoor.com/article/detail/5193095/ http://www.pjnews.net/news/794/20101205_7 その上で「区分所有法上の団地」に該当しない場合を以下のように説明する。 「当初は土地(登記簿上分筆され単独所有になっている区画)のみを順次分譲し、その後建物を建てていったような団地は、『区分所有法上の団地』とはなりません。この場合の団地規約は区分所有法上の規約ではなく、民法など諸法令をもとにした約束を明文化したものです」 これに従えば、順次分譲して戸建て住宅が建てられた千福ニュータウンの団地施設管理組合は、団地建物所有者の団体ではないことになる。判決では区分所有法上の団地であるか否かについて、もっと掘り下げるべきであった。仮に区分所有法上の団地であるとしても、法が想定する典型的な団地とは全く異なるものであることが理解できる。その考察は次に述べる区分所有法の適用にも影響する問題である。【つづく】 林田力「東急電鉄対ニュータウン管理組合訴訟判決に住民失望=静岡(中)」PJニュース2010年12月3日 http://news.livedoor.com/article/detail/5181692/ http://www.pjnews.net/news/794/20101201_5 林田力「中井洽の非礼発言と天皇制の対立軸化(下)」PJニュース2010年12月5日 http://news.livedoor.com/article/detail/5185857/ http://www.pjnews.net/news/794/20101202_5 林田力「家屋スクワッティング裁判で登場した自筆文書の中身(上)」PJニュース2010年12月6日 http://news.livedoor.com/article/detail/5187878/ http://www.pjnews.net/news/794/20101204_7 林田力「議員定数削減ではなく議員倍増を」PJニュース2010年12月7日 http://news.livedoor.com/article/detail/5190143/ http://www.pjnews.net/news/794/20101206_2 |
